• ۰۲۸ ۳۳۲۲۴۷۲۳
  • با ما تماس بگیرید

فسخ اجاره نامه چه شرایطی دارد و چگونه انجام می‌شود؟

  • ۱۲ خرداد ۱۳۹۹
  • توسط گروه آموزشی مهندس علیرضا عمویی
فسخ اجاره نامه و شرایط آن

ممکن است به دلایل مختلف موجر یا مستاجر تمایل به فسخ اجاره نامه داشته باشند. سوالی که برای اکثر افراد در این شرایط ایجاد می‌شود این است که آیا می‌توان اجاره نامه را فسخ کرد؟ این کار چه شرایطی دارد؟ آیا برای فسخ اجاره نامه باید ضرر و زیانی پرداخت کرد؟

در این نوشته به مسائل مهم فسخ اجاره نامه می‌پردازیم تا در صورتی که به هر دلیل نیاز داشتید اجاره نامه خود را فسخ کنید از ابعاد حقوقی این مسئله به خوبی آگاه باشید.

آیا فسخ اجاره نامه امکان پذیر است؟

آیا فسخ اجاره نامه امکان پذیر است؟ جواب کوتاه و مختصر به این سوال این است که: بله اما نه در هر شرایطی. علت اینکه فسخ اجاره نامه به راحتی امکان پذیر نیست این است که اجاره نامه از نظر حقوقی یک «عقد لازم» به حساب می‌آید.

مطالعه کنید: نکات مهم در مورد نوشتن اجاره نامه

عقد لازم قراردادی است که پس از امضای آن، طرفین نمی‌توانند آن را فسخ کنند. مگر آن که خیاراتی در آن ذکر شده باشد. منظور از ذکر خیارات در اجاره نامه، نوشتن شرایطی برای فسخ قرار داد است. در ادامه کلیه شرایط فسخ اجاره نامه را با بیانی ساده توضیح می‌دهیم.

شرایط فسخ اجاره نامه چیست؟

به طور کلی در ۳ حالت می‌توان اجاره نامه را فسخ کرد. این ۳ حالت عبارتند از:

  1. زمانی که خیاراتی (شرایطی) در اجاره نامه برای فسخ قرار داد عنوان شده است
  2. اقاله یا رضایت طرفین برای فسخ قرارداد
  3. عدم پرداخت کرایه خانه توسط مستاجر

هر یک از مواردی که در بالا به آن‌ها اشاره شد نکات مهم و قابل توجهی دارند که مطالعه آن‌ها برای استفاده درست از حق و حقوق قانونی شما ضروری‌ست. بنابراین ادامه این مقاله را حتما مطالعه کنید.

فسخ اجاره نامه با استفاده از خیارات

همانطور که در بالا اشاره شد اگر شرایطی برای فسخ قرارداد اجاره ذکر شود، مالک می‌تواند با استناد به آن شرایط، قرارداد را فسخ کند.

مثلا فرض کنید در اجاره نامه ذکر شود: «در صورتی که شارژ ساختمان ۲ ماه متوالی پرداخت نگردد، موجر می‌تواند قرارداد را یک طرفه فسخ کند». در این شرایط اگر مستاجر ۲ ماه متوالی شارژ ساختمان را پرداخت نکرد، موجر می‌تواند قرارداد را یک طرفه فسخ کند.

نکته مهم: با نوشتن این عبارت: «اسقاط کافه خیارات» در قرارداد، حق استفاده از خیارات مختلف از طرفین قرارداد سلب می‌شود. یعنی امکان فسخ قرارداد از بین می‌رود. البته حتی اگر با استفاده از عبارت «اسقاط کافه خیارات» تمام خیارات را اسقاط کرده باشیم، باز هم امکان استناد به خیار تدلیس فراهم است.

تدلیس در لغت به معنای فریبکاری است. یک نمونه از تدلیس در معاملات ملکی: فرض کنید ملکی را خریده‌اید که مشکل اساسی دارد اما فروشنده ما را از آن آگاه نکرده است. در این معامله تدلیس اتفاق افتاده و تحت هر شرایطی امکان استفاده از خیار تدلیس برای ما فراهم است.

حالت دیگری که فسخ اجاره نامه را ممکن می‌کند، اقاله یا رضایت طرفین برای فسخ قرار داد است. در ادامه این حالت را توضیح می‌دهیم.

اقاله یا رضایت طرفین برای فسخ قرارداد

فرض کنید شما به عنوان موجر به هر دلیلی تمایل به فسخ اجاره نامه دارید. در صورتی که بتوانید رضایت مستاجر را جلب کنید، می‌توان با استناد به بند ۱۴ از ماده ۶ موجود در اجاره نامه، آن را فسخ کنید. برای تفسیر این بند، عین جمله‌ی موجود در اجاره نامه را ذکر می‌کنیم.

البته متن موجود در اجاره نامه‌های قدیمی‌تر و اجاره نامه‌های جدید (در زمان نوشتن این مقاله) کمی متفاوت است. اما مفهوم و تفسیر هر دو یکسان است. بنابراین به هر دو متن اشاره می‌کنیم.

متن قدیم بند ۱۴ از ماده ۶ اجاره نامه:

بند ۱۴ از ماده ۶ در اجاره نامه که به مسئله فسخ اجاره نامه می‌پردازد
بند ۱۴ از ماده ۶ در اجاره نامه که به مسئله فسخ اجاره نامه می‌پردازد

«چنانچه مستاجر یا موجر هر کدام بخواهند قبل از انقضا قرار داد، آن را فسخ نمایند یکماه جلوتر خبر دهند و اجاره یکماه از کل اجاره را به عنوان ضرر و زیان پرداخت نمایند.»

متن جدید بند ۱۴ از ماده ۶ اجاره نامه:

«چنانچه موجر یا مستاجر قبل از انقضای قرارداد بخواهند نسبت به فسخ قرارداد اقدام نمایند، در صورت وجود حق فسخ برای هر یک از طرفین از طریق اظهار نامه رسمی به طرف مقابل با ذکر دلیل اعلام فسخ به عمل می‌آید. معذلک فسخ کدرهگیری منوط به تنفیذ فسخ از طریق مراجع قضایی خواهد بود. چنانچه طرفین بخواهند نسبت به اقاله قرارداد اقدام نمایند، با اطلاع طرف متقاضی به طرف دیگر یک ماه قبل از تنظیم صورتجلسه اقاله و پرداخت اجاره یک ماه از کل اجاره از سوی متقاضی به عنوان ضرر و زیان وارده، امکان اقاله قرارداد فراهم است. بدیهی است کد رهگیری از طریق اقرار نامه معاملین به انحلال قرارداد، اقاله خواهد شد.»

برای تفسیر این بند از اجاره نامه روی متن جدید تمرکز می‌کنیم چرا که متن قدیم را هم پوشش می‌دهد.

تفسیر بند ۱۴ از ماده ۶ اجاره نامه در مورد فسخ اجاره نامه

مباحث مربوط به کدرهگیری در بند ۱۴ از ماده ۶ اجاره نامه را نادیده می‌گیریم. چرا که در اغلب مواقع موجر و مستاجر تقاضایی مبنی بر دریافت کد رهگیری برای قرارداد اجاره ندارند.

جدا از مبحث کد رهگیری، در این بند از اجاره نامه به ۲ موضوع اشاره شده است:

  1. حالتی که یکی از طرفین قرارداد (موجر یا مستاجر) دارای حق فسخ هستند
  2. حالتی که فسخ اجاره نامه با رضایت طرفین انجام می‌شود

حالت اول همان موردی است که بالاتر با عنوان فسخ خیارات توضیح دادیم. یعنی شرطی در اجاره نامه ذکر شده و آن شرط انجام نشده. به این ترتیب حق فسخ بوجود می‌آید و با استناد به آن می‌توان برای فسخ اجاره نامه اقدام کرد.

حالت دوم زمانی اتفاق می‌افتد که یکی از طرفین درخواست فسخ اجاره نامه را دارد و طرف دیگر با آن موافقت می‌کند. توجه به این نکته ضروری است که به خاطر ماهیت اجاره نامه که یک عقد لازم است، وقتی امکان استفاده از خیار برای فسخ وجود ندارد، باید دو طرف قرار داد نسبت به فسخ اجاره نامه رضایت داشته باشند.

در چنین شرایطی، کسی که درخواست فسخ معامله را داشته باید مبلغی را به عنوان ضرر و زیان به طرف دیگر پرداخت کند. در ادامه نحوه محاسبه ضرر و زیان را توضیح می‌دهیم.

میزان ضرر و زیان قابل پرداخت در فسخ اجاره نامه چقدر است؟

مبلغ ضرر و زیان معادل ۱ ماه اجاره کامل ملک مورد نظر است. منظور از ۱ ماه اجاره کامل، میزان اجاره ماهیانه  است بعلاوه میزان رهن ملک که به اجاره تبدیل شده. ضرر و زیان را به این روش محاسبه می‌کنیم:

  1. میزان رهن را با این روش به اجاره تبدیل می‌کنیم: هر ۱ میلیون تومان معادل ۳۰ هزار تومان
  2. عدد بدست آماده را با اجاره ماهیانه جمع می‌کنیم
  3. عدد بدست آماده میزان ضرر و زیان برای فسخ اجاره نامه ملک مورد نظر است

فرض کنید اجاره‌ی مشخص شده معادل ۱۰۰ میلیون تومان به عنوان رهن و ۳ میلیون تومان اجاره ماهیانه است. در این شرایط میزان ضرر و زیان معادل:

۶٬۰۰۰٬۰۰۰ = (۱۰۰ × ۳۰٬۰۰۰) + ۳٬۰۰۰٬۰۰۰

تفاوت متن جدید و قدیم در بند ۱۴ ماده ۶ اجاره نامه و یک اشتباه

یک تفاوت مهم در متن قدیمی و متن جدید بند ۱۴ ماده ۶ اجاره نامه وجود دارد. در متن قدیمی از کلمه فسخ و در متن جدید از  کلمه اقاله (در شرایطی که شرطی برای فسخ وجود ندارد) استفاده شده است.

از نظر قانون فسخ عملی است که می‌تواند یک طرفه انجام شود اما اقاله عملی‌ست که نیازمند رضایت دو طرف قرارداد است. یعنی وقتی از کلمه اقاله استفاده می‌کنیم باید طرفین در مورد فسخ رضایت داشته باشند.

همانطور که مشاهده کردید در متن قدیمی اجاره نامه از کلمه اقاله استفاده نشده. همین موضوع باعث می‌شد بسیاری از موجرین تصور کنند هر زمان که تمایل به فسخ قرارداد داشتند، می‌توانند با پرداخت ضرر و زیان اجاره نامه را فسخ کنند.

این تصور یک برداشت اشتباه است که به واسطه متن قدیمی اجاره نامه بوجود می‌آید. اما به علت آنکه ماهیت اجاره نامه یک عقد لازم است، به هر حال امکان فسخ یک طرفه وجود ندارد. مگر با استناد به یک خیار، یعنی محقق نشدن شرطی که در اجاره نامه ذکر شده.

بنابراین حتی اگر اجاره نامه شما از نوع قدیمی است، برای فسخ اجاره نامه یا باید به واسطه ایجاد حق فسخ اقدام به فسخ اجاره نامه کنید یا رضایت طرف مقابل را جلب کرده، ضرر و زیان طرح شده در قانون را پرداخت کنید، سپس اجاره نامه را فسخ نمایید.

نکته مهم: پرداخت ضرر و زیان به عهده کسی است که درخواست فسخ اجاره نامه را دارد. یعنی تفاوتی نمی‌کند که درخواست کننده موجر است یا مستاجر. به هر حال درخواست کننده باید ضرر و زیان تعیین شده را به طرف دیگر پرداخت کند.

نکته بعدی در مورد فسخ اجاره نامه به زمانی مربوط می‌شود که مستاجر از پرداخت اجاره بها خودداری می‌کند.

فسخ اجاره نامه در صورت عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر

مشکلی که بعضی از موجرین با آن مواجه هستند، عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر است. برای اینکه پیگیری قانونی این مسئله به ساده‌ترین راه ممکن انجام شود، بهترین راه این است که در اجاره نامه شرطی برای فسخ اجاره نامه در صورتی که مستاجر اجاره را برای چند ماه پرداخت نکرد ذکر شود.

البته باید تعداد ماه‌های مورد نظر (مثلا ۳ ماه) در متن اجاره نامه ذکر شود. در این صورت اگر مستاجر مثلا ۳ ماه اجاره بها را پرداخت نکند، موجر می‌تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف مراحل دریافت حکم تخلیه را به راحتی پیگیری کند.

اما در صورتی که چنین بندی در اجاره نامه نوشته نشده باشد، باید به ترتیب زیر عمل کرد:

  1. مراجعه به دادگاه جهت دریافت اجاره‌های پرداخت نشده (دریافت ضرر و زیان)
  2. دریافت ضرر و زیان مورد نظر
  3. دریافت حکم تخلیه ملک

در صورتی که اجاره نامه شما مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ شود، یعنی امضای دو نفر شاهد مرد که بالغ باشند، در آن موجود باشد، اقدام به تخلیه ملک توسط مراجع مربوطه فورا آغاز می‌شود. در غیر این صورت، اقدام به تخلیه ملک پس از صدور حکم تخلیه از مراجع قضایی آغاز می‌شود.

یکی از دلایلی که به موجر و مستاجر تاکید می‌شود حتما قرارداد اجاره را در یک آژانس املاک منعقد کنند، این است که مشاور املاک بر اساس دانش حقوقی و تجربه خود، مواردی که برای پیشگیری از مشکلات حقوقی ضروری هستند را در اجاره نامه قید می‌کند.

مطالعه کنید: مضرات نوشتن اجاره نامه دستی و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶

یکی از اهداف ما افزایش آگاهی عمومی در خصوص معاملات ملکی است. بنابراین اگر مشکلی مربوط به اجاره نامه یا فسخ اجاره نامه داشته‌اید، آن را در بخش نظرات این مقاله با ما به اشتراک بگذارید تا کمکی در راه افزایش آگاهی دیگران کرده باشید. با تشکر از شما.

خرید محصول آموزش اجاره نامه نویسی و مبایعه نامه نویسی

دیدگاههای کاربران

  • ۶ آبان ۱۳۹۸

    سلام خسته نباشین یکماه پیش خانه ام رو اجاره دادم به میلغ ۱۰۰میلیون و ماهی ۱میلیون اجاره
    بعد از گذشت یکماه مستاجر با یافتن خانه ای ارزانتر میخواهد خانه را خالی کند و از بنده طلب پول رهن خانه رو میکند
    با توجه به اینکه خانه را در شهریور اجاره داده ام و الان در این فصل سال مستاجر گیرم نمیاید چه کنم

    • با عرض سلام خدمت شما

      اگر شما راضی به فسخ قرارداد نیستید، مستاجر حتی در صورت اسباب کشی از ملک شما، نمی‌تواند قرارداد را فسخ کند. یعنی باید تا پایان مدت قرارداد، اجاره ماهیانه را پرداخت کند (حتی در صورت عدم سکونت در ملک شما).
      اما اگر شما راضی به فسخ هستید، مستاجر باید مبلغ ۴ میلیون تومان بابت ضرر و زیان فسخ قراررداد پرداخت نماید. در نتیجه مطالبه مبلغ رهن از سوی مستاجر، در شرایط کنونی وجاهت قانونی ندارد.
      نکته: نحوه محاسبه ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره به این صورت است که مبلغ رهن، به اجاره تبدیل می‌شود (۱۰۰ میلیون رهن معادل ۳ میلیون تومان اجاره است) و با مبلغ اجاره ماهیانه جمع می‌شود

  • ۱۰ دی ۱۳۹۸

    با سلام و درود،
    مستاجر بنده بعد از اینکه ۳ ماه اجاره را پرداخت ننمود بنده درخواست فسخ اجاره نامه را مطرح کردم و ایشان موافقت نموده و قرارداد را فسخ و مبلغ ودیعه را از مشاور املاک به نمانیدگی از بنده دریافت نمود و متعهد گردید ظرف ۲ روز مورد اجاره را تحویل نماید لذا با گذشت ۲۵ روز حاضر به تخلیه نشده است.
    در این فرض آیا می توان فسخ حاضر را ” انقضاء مدت اجاره ” مورد بحث ماده ۳ ق . روابط موجر و مستاجر ۷۶ قرار داد و تقاضای دستور تخلیه کرد یا اینکه باید بدنبال گرفتن حکم تخلیه عادی بود؟

    با تشکر

    • سلام جناب رستملو

      در صورتی که فسخ‌نامه شما دارای دو شاهد هست، می‌توانید دستور تخلیه دریافت کنید. در غیر اینصورت، باید برای گرفتن حکم تخلیه اقدام کنید.

  • ۲۷ دی ۱۳۹۸

    با سلام، بنده ملکی با کدرهگیری اجاره کردم و در سال بعد و زمان تمدید با مالک صحبت کردم که ممکن هست بعلت مهاجرت بخوام ملک زودتر خالی کنم قرداد فسخ کنم. در پشت قرارداد مبلغ ودیعه جدید و اجاره ذکر شده و همچنین نوشته شده درصورتیکه مستاجر بخواد زودتر از موعد قصد اقاله داشته باشه باید همکاری کنه و در صورت اجاره رفتن شرایط اقاله رفتن مهیا میشه. حالا من چندماه زودتر خبر دادم که قصد دارم ملک تحویل بدم در یه تاریخی ولی مالک هر روز یه حرفی میزنه و قصد داره ملک با قیمت دلخواه بده که ممکن اجاره نره. حالا تکلیف چیه من میتونم ملک تخلیه کنم و دیگه اجاره ندم؟ باید بصورت رسمی فسخ قرارداد ثبت کنم؟

    • با سلام خدمت شما
      اگر متن نوشته شده در اجاره نامه برای اقاله، به این دو موضوع اشاره دارد: ۱- خواست مستاجر جهت اقاله ۲- اجاره رفتن ملک، شما باید تا زمان پیدا شدن مستاجر صبر کنید؛ یا ملک را تخلیه کرده ولی تا پایان موعد قرارداد، اجاره بها را پرداخت کنید. اما در صورتی که بخش دوم (پیدا شدن مستاجر جدید) در اجاره نامه ذکر نشده است. باید طبق روال زیر عمل کنید:

      ۱- جهت نوشتن اقاله به بنگاه مراجعه کنید و بخواهید برای مراجعه مالک با او تماس بگیرند
      ۲- در صورتی که مالک همکاری نکرد، به دادگستری مراجعه کرده و در این خصوص اظهارنامه تنظیم کرده و از طریق همین اظهارنامه، عودت مبلغ رهن توسط موجر را پیگیری کنید.

      دقت کنید، ۲ مرحله بالا زمانی توصیه می‌شود که برای اقاله، شرط اجاره رفتن ملک، در قرارداد نوشته نشده باشد. لازم به ذکر است که اظهارنامه در حکم شکایت نیست. بلکه صرفا راهکاری قانونی است جهت جلب همکاری موجر.

  • ۳۰ دی ۱۳۹۸

    در. مورد اینکه موجر بخواد ملک رو از مستاجر بگیره و مستاجر راضی نباشد چه راهکار ی پیشنهاد میکنید

    • سلام جناب دریایی
      اگر موعد اجاره به سر رسیده باشد که مستاجر باید ملک را تخلیه کند. در صورت عدم همکاری از سوی مستاجر، موجر می‌تواند جهت تخلیه ملک به مراجع قضایی مراجعه کند.
      در صورتی که هنوز موعد تخلیه نرسیده باشد، موجر یا باید تا پایان این مدت صبر کند یا اینکه با جلب رضایت مستاجر برای اقاله اجاره نامه اقدام کنند. البته در این صورت باز هم باید به مستاجر خسارت پرداخت کند.
      البته اگر خیاراتی در این خصوص در قرارداد ذکر شده باشد، در صورتی که زمینه استفاده از این خیارات فراهم شده باشد می‌توان از این خیارات جهت فسخ اجاره نامه استفاده نمود.

  • ۲۵ بهمن ۱۳۹۸

    سلام و عرض ادب
    اینکه محبت به پاسخگویی میکنید ممنونم.
    مغازه ای اجاره کردم وپس از دوماه من و مالک راغب به فسخ هستیم . ایشون میگویند تخلیه کنیم و اردیبهشت یعنی سه ماه بعد ودیعه را میدهند بفرمایید و ما اجاره ای نمیدهیم بفرمایید چگونه این کار را انجام دهیم که حقی از ما تضییع نشود. و چگونه قرارداد رو بنویسیم.

    • سلام جناب شاطریان عزیز
      پاسخگویی به شما باعث خوشحالی ما هست.
      برای اینکه حقی از شما ضایع نشود مراحل زیر را طی کرده و به نکات گفته شده دقت کنید:
      ۱- پیش از تخلیه، به مشاور املاک مراجعه کرده و قرارداد اقاله را بنویسید.
      ۲- حتما در قرارداد اقاله ذکر کنید که: «از تاریخ اقاله به بعد هیچ گونه اجاره‌ای نباید پرداخت شود».
      ۳- معادل مبلغ ودیعه از مالک چک دریافت کنید.
      ۴- چک حامل باشد. از این جهت در صورت برگشت خوردن، جنبه کیفری داشته باشد نه حقوقی.
      موفق باشید.

  • ۵ اسفند ۱۳۹۸

    سلام. وقت بخیر.
    من یک خونه ی قولنامه ای رو اجاره کردم. موقع اجاره، صحبتی از مشکل دار بودن منزل نشد. بعد از چند ماه از مستقر شدن ما، مشخص شد که زمین این ساختمون، مدعی داشته و الان هم حکم تخریب و قلع و قمع براش گرفتن. صاحبخونه قبل از عقد قرارداد اجاره، میدونسته که زمین این خونه مدعی داره ولی اطلاعی به ما نداده. الان با توجه به مسائل حقوقی و شرعی که پیش اومده، ما میتونیم قرارداد رو یک طرفه فسخ کنیم؟
    اگر این حق رو داریم، مؤجر چه وظیفه ای در قبال ما داره و ما چه وظیفه ای؟ ممنون میشم سریع راهنماییم کنید. مرسی

    • سلام و عرض ادب
      در ابتدا توجه شما را به این نکته جلب می‌کنیم که: قرارداد اجاره تا زمانی پا برجا است که مال الاجرا (در این مورد، ملک موضوع بحث) وجود داشته باشد. در صورت از بین رفتن مال الاجاره، قرارداد به خودی خود فسخ می‌شود که به آن انفساخ می‌گویند.
      بنابراین در صورت اجرای حکم تخریب، قرارداد شما انفساخ شده و موجر باید مبلغ ودیعه (رهن) را به شما برگرداند. اما توصیه ما به شما این است که به صورت توافقی برای فسخ قرارداد ( که به آن اقاله می‌گویند) اقدام کنید. در این صورت نیز موجر باید مبلغ ودیعه یا همان رهن را به شما بازگرداند.
      به هر حال اگر شما تمایل به فسخ توافقی قرارداد ندارید و در پی ضرر و زیان هستید، باید از موجر شکایت کنید. البته ما توصیه نمی‌کنیم این کار را انجام دهید، چرا که خود را اسیر راهروهای دادگاه می‌کنید. توصیه ما به شما این است که با موجر صحبت کرده و قرارداد اجاره را اقاله کنید.
      موفق باشید.

  • ۱۶ فروردین ۱۳۹۹

    سلام
    یک مغازه اجاره کردم بعلت شیوع کرونا و شغل دیگر قادر به ادامه کار نیستم درخواست فسخ قرار داد به مالک دادم اما ایشان میگن ۳ ماه اجاره میگیرم بعد از یک ماه پول رهن میدم اما شما مغازه رو ۲ روزه تخلیه کنین اما این مبلغ ۳ ماه اجاره برای من سنگین است الان شما چه روشی پیشنهاد میدین تا کمترین ضرر وجود داشته باشد اگر از مراجع قانونی اقدام کنیم چه نتیجه ای میده؟

    • سلام دوست عزیز
      پاسخ دقیق به سوال شما وابسته به مطالعه قرارداد اجاره ملک است. اما به طور کلی طبق قانون شما باید ۱ ماه ضرر و زیان پرداخت کنید نه ۳ ماه. مگر اینکه این موضوع در قرارداد قید شده باشد. نکته بعدی این است که پس از نوشتن اقاله و پرداخت جریمه از سوی شما، موجر باید مبلغ رهن را به مستاجر بازگرداند.
      پیشنهاد ما به شما این است که مسئله را سمت اقدام قانونی نبرید. بهترین کاری که می‌توانید انجام دهید این است که یک مستاجر برای ملک پیدا کرده و جایگزین خود کنید. به این نکته هم توجه داشته باشید که در صورت مخالفت موجر در خصوص اقاله، شما نمی‌توانید قرارداد را یک طرفه فسخ کنید. بنابراین پرداخت اجاره بها تا پایان مدت قرارداد، وظیفه قانونی شما خواهد بود.

  • ۲۲ فروردین ۱۳۹۹

    سلام
    من یه تالار عروسی اجاره کردم چند روز قبل از اینکه بخوام تالارو تحویل بگیرم کرونا باعث شد تالارها تعطیل بشن الان اگه بخوام اجاره نامه رو فسخ کنم داستانش چجوریه؟
    مالک میگه باید یه ماه کرایه بدی ۲ ماهم به خاطر کنسل کردن کرایه بدی
    در صورتی که من اصلا تالارو در حال کار تحویل نگرفتم
    باید شکایت کنم؟

    • سلام و عرض ادب
      شرایطی در قانون پیش‌بینی شده به نام شرایط فورس ماژور یا اضطرار، حتی اگر این شرایط در قرارداد نوشته نشده باشد، از نظر قانونی قابل استناد است. شما می‌توانید با استناد به این قانون، کرایه ماه‌هایی که تالار عروسی غیر قابل استفاده بوده است را پرداخت نکنید. البته توجه داشته باشید که شرایط اضطرار باعث فسخ قرارداد نمی‌شود.
      اگر شما بخواهید قرارداد را فسخ کنید، با توجه به اینکه فسخ یکطرفه امکان پذیر نیست و برای فسخ باید با مالک به توافق برسید، یا باید شرایط تعیین شده از سوی مالک را بپذیرید، یا روی شرایط دیگری با مالک توافق کنید.

  • ۵ اردیبهشت ۱۳۹۹

    سلام
    من در دی ماه ۹۸ ملک خود را یکساله اجاره دادم ولی مستاجر بعد از حدود ۱۰۰ روز تقاضای تخلیه نموده است، با ایشان قرار گذاشتم که درصورت پیدا شدن مستاجر با مبلغ مشابه امکان جابجایی وجود دارد. بعد از حدود یک هفته ایشان عطف به بندی از قرارداد مبنی بر
    “ چنانچه موجر یا مستاجر قبل از انقضای قرارداد بخواهند نسبت به فسخ قرارداد اقدام نمایند، در صورت وجود حق فسخ برای هر یک از طرفین از طریق اظهار نامه رسمی به طرف مقابل با ذکر دلیل اعلام فسخ به عمل می‌آید. معذلک فسخ کدرهگیری منوط به تنفیذ فسخ از طریق مراجع قضایی خواهد بود. چنانچه طرفین بخواهند نسبت به اقاله قرارداد اقدام نمایند، با اطلاع طرف متقاضی به طرف دیگر یک ماه قبل از تنظیم صورتجلسه اقاله و پرداخت اجاره یک ماه از کل اجاره از سوی متقاضی به عنوان ضرر و زیان وارده، امکان اقاله قرارداد فراهم است. بدیهی است کد رهگیری از طریق اقرار نامه معاملین به انحلال قرارداد، اقاله خواهد شد.»”
    بنده را تهدید کرده که بعد از یک ماه از اعلام آمادگی تخلیه (بصورت ارسال پیام شده) نسبت به دریافت خسارت اقدام خواهد کرد. میخواستم بدانم از نظر قانونی حق با کیست؟ آیا بنده ملزم به پرداخت زودتر از موعد پول رهن هستم؟
    ممنون

    • با سلام خدمت شما دوست عزیز
      ۱- در متن ارسالی از طرف شما قید شده: «در صورت وجود حق فسخ». بنابراین اگر فسخ به صورت یک طرفه از جانب مستاجر تنها زمانی امکان پذیر است که شما در اجاره نامه به ایشان حق فسخ داده باشید یا شرایطی تعیین کرده باشید که با وقوع آن شرایط، مستاجر بتواند قرارداد را فسخ کند. در غیر این صورت امکان فسخ یک طرفه وجود ندارد.
      ۲-بعد از موضوع فسخ، مبحث اقاله در قرارداد ذکر شده. اقاله به معنای فسخ قرارداد با رضایت طرفین است. بنابراین در صورتی که شما رضایت نداشته باشید، موضوع اقاله به خودی خود منتفی است.
      در نتیجه اگر شما تمایل به فسخ قرارداد نداشته باشید و با فرض اینکه حق فسخ به مستاجر نداده باشید، از نظر قانونی ایشان باید تا پایان مدت اجاره، اجاره بها را پرداخت کرده و شما ملزم به بازگرداندن مبلغ ودیعه یا همان رهن تا پایان مدت اجاره نامه نیستید.

  • ۸ اردیبهشت ۱۳۹۹

    سلام وقتتون بخیر و ممنون از پاسخگویی های واضح و روشن
    من یک ملک صنعتی را اجاره دادم و متاسفانه مستاجر از روز اول هیچ کدام از قبض های صادرشده رو پرداخت نکرده و الان دوماه هست که اجاره را پرداخت نمیکنه و به هیچ کدوم از تماسها پاسخ نمیده
    امروز اظهارنامه ای بابت نپرداختن اجاره بها برای ایشون ابلاغ شده ولی گویا جدی نگرفتن
    در قرارداد مابین ما امکان فسخ قرارداد به دلیل عدم پرداخت یک ماه اجاره بها ذکر شده
    سوال من از شما اینه که به چه صورت امکان تخلیه ملک وجود داره که ضرری برای من نداشته باشه و این حکم تخلیه فوری باشه و بدون فوت وقت

    • با سلام خدمت شما دوست عزیز
      اگر ۲ شاهد (عاقل، بالغ و مرد) پای اجاره نامه را امضا کرده باشند، می‌توانید با در دست داشتن اجاره نامه به شورای حل اختلاف مراجعه کرده و در اسرع وقت حکم تخلیه را دریافت کنید.

  • ۱۵ اردیبهشت ۱۳۹۹

    سلام خسته نباشید من خانه ای را جهت یک سال اجاره کردم که صاحب خانه درخواست فسخ قرار داد برای دو ماه زودتر از پایان قرار داد دادن ضرری که ایشان از فسخ قرارداد به من باید پرداخت کنن چطور هست؟

    • سلام و عرض ادب
      شما می‌توانید درخواست صاحب خانه جهت فسخ اجاره نامه را نپذیرید. اما در صورت پذیرش این درخواست، می‌توانید یک ماه اجاره را به عنوان ضرر و زیان دریافت کنید. البته توجه داشته باشید که منظور ۱ ماه اجاره کامل است. یعنی باید مبلغ رهن به اجاره تبدیل شود و با اجاره ماهیانه‌ای که می‌پردازید جمع شود.

  • ۸ خرداد ۱۳۹۹

    با سلام خدمت شما،بنده مغازه ای رو اجاره کردم که هنوز تکمیل نشده بود و نو ساز بود،بعد از پرداخت نصف مبلغ ودیعه مقرر شد که موجر نسبت به تکمیل ملک اقدام کند،اما گذشت ۲۰ روز از پرداخت پول هنوز اقدامی انجام نداده در حالی که از تاریخ شروع قرارداد ما ۱۰ روز میگذرد،چکار میتوانم انجام دهم؟

    • سلام و عرض ادب
      دو راه پیش پای شما قراردارد:
      ۱- در صورتی که در اجاره نامه زمان تحویل و جریمه تاخیر تعیین شده باشد، می‌توانید نسبت به دریافت جریمه اقدام کنید.
      ۲- می‌توانید با مالک توافق کنید که شروع پرداخت اجاره از زمان تحویل ملک باشد. در صورتی که این توافق حاصل شد، طی یک صورتجلسه آن را مکتوب کنید.

  • ۱۶ خرداد ۱۳۹۹

    عرض سلام و خسته نباشید…من ملکی دارم که یکماه قبل اجاره دادم و مستاجر از سی میلیون رهن پنج میلیون رو پرداخت نکرد(چک داد که پاس نشد و برگشت زدم) دیروز هم موعد اجاره بود که اونم پرداخت نشد.من بایدچکار کنم؟ برای دستور تخلیه اقدام کنم؟(چون ادم دروغگو(هنگام بستن قرارداد گفتن فوتبالیست هستن که الان فهمیدیم نییتن) و بد دهنی هم هستن و با بی ادبی میگن ندارم و نمیوتنم پرداخت کنم)ممنون از پاسخگوییتون

    • سلام دوست گرامی
      اگر اجاره نامه نوشته‌اید و ۲ شاهد پای اجاره نامه را امضا کرده‌اند، با در دست داشتن اجاره نامه، به شورای حل اختلاف مراجعه کنید.

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *