بازار مسکن همانند هر بازار دیگری دوره‌های مختلفی را با ویژگی‌های خاص هر دوره پشت سر می‌گذارد. رکود تورمی بازار مسکن یکی از این دوره‌ها است که معمولا هر چند سال یکبار اتفاق می‌افتد. بررسی این دوره از بازار مسکن از آن جهت اهمیت دارد که شناخت آن می‌تواند در تصمیم‌سازی برای مصرف‌کنندگان و سرمایه‌گذاران بازار املاک حیاتی باشد.
از آن‌جایی که رکود تورمی هم بر اقتصاد به صورت کلان، هم بر موضوع سرمایه‌گذاری و هم بر مصرف‌کننده حقیقی مسکن اثرگذار است، در این مقاله به دلایل ایجاد آن، زمان و چگونگی پایان آن می‌پردازیم.
اینکه رکود تورمی مسکن تا چه زمانی ادامه دارد؛ به فاکتورهای متعددی بستگی دارد. اما در هر صورت این دوران می‌تواند برای هر کدام از بازیگران این بازار سیگنال‌های متفاوتی داشته باشد.
مصرف‌کنندگان شخصی مسکن، سازندگان، سرمایه‌گذاران و مشاوران املاک از جمله بازیگرانی هستند که باید با پیامدها و تبعات رکود تورمی مسکن آشنا باشند. پس اگر شما هم جزء یکی از این بازیگران هستید یا به هر نحوی سروکار شما با بازار ملک و املاک است، پیشنهاد می‌کنیم تا انتهای این مقاله با ما همراه باشید.
رکود تورمی مسکن چیست؟
همانطور که از اسم این واژه پیداست، رکود تورمی تکریب دو شرایط است. یکی شرایط رکودی و دیگری شرایط تورمی. بنابراین ابتدا به شکل جداگانه رکود و تورم را تعریف می‌کنیم.
رکود در بازار مسکن به معنای کم شدن تعداد معاملات مسکن است؛ درست برخلاف تصور برخی از افراد که به اشتباه آن را کاهش قیمت تفسیر می‌کنند! در ادامه توضیح می‌دهیم که چرا شرایط رکودی در ایران باعث کاهش قیمت مسکن نمی‌شود.
تورم نیز به معنای افزایش میانگین قیمت‌ها است. تورم در بازار مسکن دلایل مختلفی دارد. از جمله این دلایل می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- افزایش تقاضا
- افزایش قیمت مصالح
- کاهش ارزش پول ملی
- افزایش نرخ ارز
- و…
بدیهی است که افزایش تقاضا در دوران رونق بازار مسکن، موجب افزایش قیمت یا به عبارتی افزایش تورم میشود. به همین ترتیب مثلا افزایش نرخ دلار نیز (بدون اینکه شاهد افزایش تقاضا در بازار باشیم)، باعث افزایش قیمت مسکن میشود.
با این اوصاف؛ رکود تورمی شرایطی است که در آن از یک طرف تعداد معاملات در بازار مسکن کاهش یافته و همزمان قیمت‌ها به دلایل مختلف در حال افزایش است. یعنی علیرغم رکود در بازار مسکن، تورمی که در جامعه وجود دارد، به این بازار نیز منتقل شده است.
بیشتر بخوانید: نحوه تشخیص خریدار واقعی ملک
بازار مسکن چه زمانی دچار رکود تورمی میشود؟
برای خرید یا سرمایه‌گذاری باید زمان ورود به رکود تورمی را بشناسید
رکود تورمی در دو حالت اتفاق می‌افتد. قبل از آنکه به این دو حالت بپردازیم، به دوره‌های مختلف بازار مسکن اشاره می‌کنیم. دوره‌های بازار مسکن عبارتند از:
- دوره رکود
- دوره گذار از رکود به رونق
- دوره رونق
- دوره گذار از رونق به رکود
هر کدام از این دوره‌ها ویژگی‌های خاص خود را دارند. شما به عنوان بازیگر این بازار باید در هر دوره، رفتار خاصی از خود نشان دهید. در مقاله «راهنمای بهترین زمان خرید ملک» به این دوره‌ها و بهترین زمان خرید ملک براساس توجه به هر دوره، اشاره کرده‌ایم که پیشنهاد می‌کنیم حتما آن را مطالعه کنید. چرا که به فهم شما از رکود تورمی مسکن نیز کمک می‌کند.
به طور کلی در دو حالت شاهد شرایط رکود تورمی در بازار مسکن هستیم. این شرایط عبارتند از:
- انتهای دوره رونق
- پس از ورود به دوره رکود
حالت اول؛ انتهای دوره رونق
یکی از حالات رکود تورمی؛ انتهای دوره رونق بازار مسکن است. در این زمان جهش قیمت‌ها به گونه‌ای است که بازار دیگر کشش افزایش قیمت را ندارد. در این شرایط مردم دیگر قدرت خرید مسکن را ندارند، اما فروشنده‌ها متوجه این قضیه نیستند.
فروشنده به دلیل اینکه در هفته‌ها و ماه‌های قبل شاهد رشد قیمت بوده است، همچنان انتظار این رشد را دارد. بنابراین علیرغم اینکه خریدار دیگر قدرت خرید ندارد، همچنان شاهد رشد قیمت‌ها هستیم. همین وضیعت است که باعث ایجاد شرایط رکود تورمی میشود.
حالت دوم؛ پس از ورود به دوره رکود
اما حالت دیگر رکود تورمی زمانی است که بازار وارد دوره رکود میشود. بنابراین تعداد معاملات کاهش محسوسی را تجربه می‌کند. در این شرایط فروشنده تمایلی برای پایین آوردن قیمت ملک خود ندارد. این موضوع دلایل زیادی دارد. یکی از مهم‌ترین دلایل آن به بحث چسبندگی قیمت‌ها و ارزش بالای مسکن در سبد هزینه خانوار ایرانی برمی‌گردد.
مسکن در ایران نوعی اصلی‌ترین سرمایهٔ اکثر خانواده‌ها به حساب می‌آید. وقتی فروشنده می‌بیند مشتری نمی‌تواند با این قیمت ملک او را خریداری کند، به جای کاهش قیمت، از فروش ملک منصرف شده و تا افزایش توان خریدار صبر می‌کند.
همین امر باعث میشود علیرغم مشاهده رکود (کاهش تعداد معاملات) در بازار، شاهد کاهش قیمت نباشیم. به این پدیده اصطلاحا چسبندگی قیمت مسکن می‌گویند.
پس تا اینجا متوجه شدیم به دلایلی از جمله چسبندگی قیمت، فروشنده علیرغم وجود رکود، حاضر به کاهش قیمت ملک خود نیست. در این شرایط به مرور تورمی که به دلایل مختلف در جامعه وجود دارد، روی بازار مسکن نیز اثر می‌گذارد.
در این وضعیت هم شاهد رکود هستیم و هم شاهد منتقل شدن تورم کلی جامعه به بازار مسکن. به این ترتیب در دوران رکود نیز می‌توانیم شاهد شرایط رکود تورمی در بازار مسکن باشیم.
رکود تورمی مسکن تا چه زمانی ادامه دارد؟
اطلاع از پایان این دوره می‌تواند به سرمایه‌گذاری شما کمک کند
همانطور که اشاره کردیم، شرایط رکود تورمی تحت تاثیر دو عامل رکود و تورم ایجاد میشود. با توجه به شرایط اقتصادی ایران، نمی‌توان توقع حذف تورم را داشت. بنابراین رکود تا زمانی ادامه دارد که توان عموم مردم برای خرید مسکن افزایش یابد.
حال سوال این است که تحت چه شرایطی این اتفاق می‌افتد؟ تجربه چندین ساله و بررسی اقتصاد ایران و بازار مسکن در دهه‌های اخیر توسط گروه سرمایه‌گذاری مسکن مهندس علیرضا عمویی نشان داده است که این اتفاق معمولا به دلیل افزایش سقف تسهیلات مسکن رخ می‌دهد.
زمانی که سقف وام‌های مسکن افزایش می‌یابد، تقاضا برای املاک با متراژ پایین‌تر که ارزان‌تر هستند بالا می‌رود. معمولا افرادی سمت اینگونه واحدها می‌روند که یا مستاجر هستند یا در ابتدای تشکیل زندگی قرار دارند و صرفا به دنبال خرید یک ملک مسکونی هر چند با متراژ پایین هستند.
در مقابل مالکان واحدهای با متراژ پایین زمانی که ملک خود را به فروش می‌رسانند، به دنبال واحدهایی با متراژ بالاتر هستند. این موج به همین شکل ادامه پیدا می‌کند تا زمانی که منجر به شکل‌گیری یک دوره رونق جدید شود.
البته ممکن است دلایل دیگری نیز برای ورود به دوره رونق وجود داشته باشد، اما معمولا بحث افزایش سقف تسهیلات بانکی مهم‌ترین دلیل آن در دهه‌های پیش بوده است.
تاثیر رکود تورمی مسکن بر مصرف‌کننده واقعی چیست؟
ابتدا باید بر این نکته تاکید کنیم که دوران رکود بازار مسکن از برخی جهات به نفع اقتصاد کشور نیست. چرا که بازار مسکن یک بازار به اصطلاح پیش‌ران است. یعنی بسیاری از کسب‌وکارها به آن وابسته هستند. بنابراین ورود آن به رکود مساوی کم‌رونق شدن بسیار از کسب‌وکارها است.
مطالعه کنید: «چه سرنوشتی برای مسکن در دوران رکود رقم می‌خورد؟»
اما دوران رکود (که معمولا چندین سال ادامه دارد) برای افرادی که به دنبال استفاده شخصی از مسکن هستند (یعنی قصد سرمایه‌گذاری ندارند) یک فرصت مناسب به حساب می‌آید. اما این فرصت خرید چگونه ایجاد میشود؟
برای پاسخ به این سوال ابتدا باید به دو مفهوم قیمت واقعی و قیمت اسمی مسکن اشاره کنیم.
- قیمت اسمی مسکن: میزان تغییر قیمت مسکن در یک بازه زمانی مشخص
- قیمت واقعی مسکن: میزان تغییر قیمت مسکن به نسبت نرخ تورم در یک بازه زمانی مشخص
این دو مفهوم را در ادامه با یک مثال توضیح می‌دهیم.
قیمت اسمی و قیمت واقعی مسکن یعنی چه؟
فرض کنید قیمت متوسط هر مترمربع مسکن در ابتدای سال ۳۰ میلیون تومان است. در انتهای سال این قیمت به ۳۳ میلیون تومان می‌رسد. این قیمت اسمی مسکن است. یعنی قیمت اسمی مسکن رشد ۱۰ درصدی را تجربه کرده است.
حالا فرض کنید در همین بازه زمانی، تورم متوسط جامعه ۳۰ درصد بوده است. در این حالت قیمت واقعی مسکن به نسبت تورم کل جامعه و افزایش دستمزدها (که متناسب با نرخ تورم است) محاسبه میشود. بنابراین می‌بینید که قیمت واقعی مسکن، ۲۰ درصد کمتر از تورم کلی جامعه رشد کرده است. پس در عمل هر چند قیمت اسمی مسکن افزایش یافته، اما قیمت واقعی آن کاهش یافته است.
بنابراین بخشی از مردم می‌توانند از این فرصت برای خرید ملک استفاده کنند. چرا که افزایش دسمتزدی بالاتر از رشد قیمت مسکن را تجربه می‌کنند. پس می‌توانند با پس‌انداز و سرمایه‌گذاری اصطلاحا به قیمت مسکن رسیده و به فکر خرید مسکن باشند. در غیر این صورت دوباره با فرا رسیدن دوران رونق، شاهد رشد سرسام‌آور قیمت‌ها خواهیم بود.
بنابراین اگر مصرف کننده شخصی هستید، رکود تورمی در بازار مسکن را به چشم یک فرصت مناسب ببینید. در این دوره تمام توان خود را برای پس‌انداز و سرمایه‌گذاری جمع کنید تا بتوانید پیش از فرارسیدن دوران رونق، صاحب‌خانه شوید.
اما اگر قصد دارید در بازار مسکن سرمایه‌گذاری کنید، توجه شما را به ادامه این مطلب جلب می‌کنیم.
بیشتر بخوانید: درآمد مشاور املاک
تاثیر رکود تورمی مسکن بر سرمایه‌گذاری در این بازار چیست؟
اگر ریزه‌کاری‌های بازار مسکن را بدانید، حتی در بدترین شرایط می‌توانید سود کنید
اگر قسمت‌های قبلی این مطلب را به خوبی مطالعه کرده باشید، حتما متوجه شده‌اید که در دوره رکود تورمی، مشتری در بازار کم است اما قیمت‌ها در حال افزایش است. بدیهی است که این شرایط چندان برای سرمایه‌گذاری مناسب نیست.
چرا که وقتی تقاضا در بازار پایین باشد، شما در فروش ملکی که روی آن سرمایه‌گذاری کرده‌اید، با مشکل روبرو می‌شوید. در عمل فرقی نمی‌کند با خرید و فروش ملک قصد سرمایه‌گذاری دارید یا با ساخت‌وساز؛ به هر حال نبود مشتری در بازار جذابیت سرمایه‌گذاری را برای شما کاهش می‌دهد.
چرا که در این مواقع اصطلاحا خواب سرمایه بالا می‌رود. در دوران رکود تورمی این موضوع بسیار به سرمایه‌گذاری لطمه می‌زند. از طرفی در این زمان به اندازه دوران رونق شاهد رشد قیمت نیستیم. با این حال، در این دوران همچنان ۳ راه وجود دارد که می‌توانید از طریق آنها کسب سود کنید.
- ساخت‌وساز واحدهایی با تقاضای بالا
- یافتن موارد اصطلاحا اوکازیون
- مشارکت در ساخت
در ادامه هر یک از این حالات را به طور مختصر توضیح می‌دهیم.
ساخت و ساز واحدهایی با تقاضای بالا
یک راه این است که اگر به عنوان سازنده فعالیت دارید، به سمت ساخت واحدهایی بروید که برای آن همچنان تقاضا در بازار وجود دارد. برای نمونه بررسی‌ها نشان می‌دهد که واحدهایی با متراژ پایین در تهران در زمان رکود نیز همچنان تقاضا دارند. بنابراین ساخت‌وساز در مناطقی که تقاضا برای این واحدها در آن وجود دارند، می‌تواند به‌صرفه باشد.
توجه داشته باشید که واحدهای پرمتقاضی در تمام نقاط ایران یکسان نیستند. مثلا بررسی‌ها نشان می‌دهد که در شهری مثل یزد، به طور کلی تقاضا برای متراژهای زیر ۱۰۰ مترمربع کم است. بنابراین اگر قصد ساخت‌وساز دارید، پیش از ورود به بازار حتما بررسی‌های لازم را انجام دهید.
سرمایه‌گذاری روی واحدهای اوکازیون
حالت بعدی خرید واحدهای اوکازیون است. در این دوران ممکن است که افرادی باشند که به علت نیاز فوری به پول، واحدهای خود را با قیمت پایین‌تر نسبت به بازار به فروش برسانند. پیدا کردن چنین املاکی می‌تواند سود خوبی عاید شما کند.
دقت داشته باشید هر ملکی که زیر قیمت باشد لزوما اوکازیون نیست. بلکه شرایط کلی ملک باید به گونه‌ای باشد که برای مشتریان اندکی که در دوره رکود تورمی در بازار وجود دارند جذاب باشد.
مشارکت در ساخت
راه دیگر کسب سود در دوره رکود تورمی، مشارکت در ساخت است. توجه کنید که بخش قابل‌توجهی از هزینه سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز مربوط به زمین است. هنگامی که شما مشارکت در ساخت انجام دهید، مبلغی بابت زمین پرداخت نمی‌کنید. چرا که زمین از جانب فرد دیگری است.
بنابراین بخشی از پول شما که بدون مشارکت باید برای خرید زمین پرداخت می‌شد، با مشارکت در ساخت وارد خواب سرمایه نمی‌شود. شما می‌سازید و در نهایت سود خود را به دست می‌آورید.
برای حرفه‌ای شدن در کلیهٔ مباحث در ساخت می‌توانید از محصول «آموزش مشارکت در ساخت» استفاده کنید.
جمع‌بندی
سال 1400 را می‌توان سال رکود تورمی برای بازار مسکن دانست. این شرایط ممکن است حتی تا چند سال آینده نیز ادامه داشته باشد. اگر قصد دارید صاحب‌خانه شوید، سال‌های پیشِ رو را فرصت مناسبی برای خرید خانه بدانید. اگر هم از فعالین بازار مسکن هستید، با توجه به نکات گفته شده، می‌توانید همچنان از این بازار کسب سود کنید.
ما در این مطلب به روش‌های مختلف برای کسب سود از این بازار در شرایط رکود تورمی اشاره کردیم. با این حال، در «آموزش سرمایه گذاری در املاک» به طور کامل روش‌های مختلف کسب سود از بازار مسکن در شرایط رکود را شرح داده‌ایم که پیشنهاد می‌کنیم حتما از آن استفاده کنید.
در صورت وجود هر گونه سوال یا ابهام در خصوص سرمایه‌گذاری و خرید مسکن در دوران رکود تورمی، می‌توانید سوال خود را در انتهای همین مقاله در بخش نظرات مطرح کنید تا در سریع‌ترین زمان به سوال شما پاسخ دهیم.
https://alirezaamooei.com/?p=4405
سلام و عرض ادب خدمت شما ،تشکر میکنم به خاطر مطالب مفید و جامعی که در اختیار ما قرار میدهید
سوالی داشتم از شما در رابطه با مشارکت در ساخت
در خصوص اینکه وقتی قیمت مصالح و دستمزد بالا میره و بازار مسکن رشدی نداره و توی رکود به سر میبره باید چی کاری انجام داد ؟؟
سلام وقت بخیر
اگر سازنده هستید بهتر هست که برای ساخت و ساز دست نگه دارید.
سلام و عرض ادب
اول ممنون بابت جمع آوری و نگارش مطالب کارشناسانه و مفیدتون
دوم اینکه به نظر شما در حال حاضر قیمت واقعی مسکن بیشتر از تورم کلی جامعه است یا کمتر؟؟
(به دلیل اینکه هم قیمت مسکن به شکل سرسام آور بالا رفته و هم تورم ظاهرا ثانیه ای داره بالا میره)
سلام وقت بخیر
سپاس از نظر لطف شما
کمی بیشتر از تورم کلی جامعه است.
سلام قصد خرید خانه را داریم آیا اقدام نماییم
درود و عرض ادب
بله