قدرالسهم زمین چیست؟ | آموزش نحوه محاسبه قدرالسهم زمین آپارتمان
دسته بندی :
مقالات سرمایه گذاری
1398-12-19
اطلاع از اینکه قدرالسهم زمین آپارتمان چیست و یادگیری نحوه محاسبه قدرالسهم زمین یکی از مهم‌ترین موارد در سرمایه گذاری در بازار مسکن به حساب می‌آید. البته اهمیت این موضوع چنان زیاد است که به عنوان یکی از ارکان کار مشاورین املاک در کارشناسی ملک و کارشناسی قیمت نیز به حساب می‌آید.
در این مقاله ابتدا توضیح می‌دهیم که قدرالسهم زمین چیست؟ در ادامه توضیح می‌دهیم به عنوان خریدار ملک، در چه شرایطی باید به محاسبه قدرالسهم زمین توجه کنید. در انتها نیز نحوه محاسبه قدرالسهم زمین را شرح می‌دهیم.
قدرالسهم زمین چیست و چرا اهمیت دارد؟
برای اینکه متوجه شوید قدرالسهم زمین چیست، ابتدا باید مفهوم عرصه و اعیان را بدانید. به هر آن چیزی که به دست بشر، بر روی زمین یا داخل آن ساخته شود، اعیان گفته میشود. منظور از عرصه نیز زمین ملک است. قدرالسهم ملک، میزان سهم شما از عرصه یک ملک است.
فرض کنید یک زمین به مساحت ۱۵۰ متر مربع داریم و روی کل این زمین یک آپارتمان ۳ طبقه ساخته شده است. با فرض اینکه هر طبقه یک مالک داشته باشد، هر ۳ نفر از زمین ۱۵۰ متری که ملک آنها روی آن ساخته شده سهم میبرند.
به میزان سهمی که به هر یک از این ۳ نفر تعلق می‌گیرد، قدرالسهم زمین آپارتمان آنها گفته میشود. طبیعتاً میزان قدرالسهم متناسب با متراژ ملک محاسبه میشود. اگر فرض کنیم که متراژ ملک این ۳ نفر برابر است، قدرالسهم زمین هر یک در این حالت معادل ۵۰ متر مربع است.
در بخش‌های بعدی این مقاله، نحوه محسابه قدرالسهم را به طور دقیق با مثال توضیح می‌دهیم.
حالا به این می‌پردازیم که چرا قدرالسهم و آشنایی با نحوه محاسبه آن از اهمیت زیادی برخوردار است؟ می‌دانیم که اعیان ملک با گذشت زمان دچار استهلاک شده و به مرور ارزش خود را از دست می‌دهد. اما عرصه نه تنها مستهلک نمی‌شود، بلکه به مرور به ارزش آن نیز افزوده میشود.
بنابراین اطلاع از نحوه محاسبه قدرالسهم زمین در برخی شرایط بسیار ضروری است. در ادامه چند حالت که باید به سراغ محاسبه قدرالسهم بروید را توضیح می‌دهیم.
۱- وقتی قصد خرید یک واحد آپارتمان از یک ملک کلنگی دارید
بدیهی است وقتی که قصد خرید ملک کلنگی دارید، اعیان ملک ارزش خاصی نداشته و شما در واقع باید معادل ارزش عرصه (زمین ملک) پول پرداخت کنید. زمانی که ملک کلنگی مورد نظر چند طبقه است و مالکین مختلفی دارد، داستان محاسبه قدرالسهم زمین مطرح میشود.
در این شرایط طبیعتاً اعیان ملک ارزش معاملاتی ندارد. بنابراین برای کارشناسی قیمت ملک، از روش محاسبه قدرالسهم زمین استفاده میشود.
۲- خرید آپارتمان با هدف سرمایه گذاری
وقتی هدف شما از خرید آپارتمان، سرمایه گذاری است باید قدرالسهم زمین را محاسبه کنید. همانطور که قبل‌تر توضیح دادیم، اعیان ملک ارزش خود را به مرور زمان از دست می‌دهد. بنابراین، اگر قصد دارید با خرید آپارتمان در بازار مسکن سرمایه گذاری کنید، باید سراغ ملکی بروید که قدرالسهم بیشتری دارید.
قطعا سرمایه گذاری روی آپارتمانی که قدرالسهم بیشتری دارد، سرمایه گذاری مطمئن‌تر و عاقلانه‌تری است.
۳- اهمیت محاسبه قدرالسهم زمین در مقایسه دو آپارتمان
اگر بین خرید دو آپارتمان تردید دارید، جدا از اینکه هدف شما سرمایه گذاری است یا استفاده از آن ملک، یکی از مهم‌ترین فاکتورهایی که باید مورد بررسی قرار دهید، محاسبه قدرالسهم زمین آن آپارتمان است.
قطعا در انتخاب یک ملک برای خرید، خیلی فاکتورها مثل نقشه، نورگیر، محله، همسایه‌ها و… اثر گذار هستند. اما شکی در این نیست که یکی از مهم‌ترین عوامل که ارزش خرید یک آپارتمان را افزایش می‌دهد، قدرالسهم آن ملک است. در نتیجه این فاکتور می‌تواند شدیدا روی انتخاب شما اثر گذار باشد.
تصور کنید قصد دارید یک آپارتمان خریداری کنید. فرض کنید ۲ آپارتمان در یک محله با شرایط کاملا مشابه (نقشه، نورگیر و… کاملا یکسان) به شما نشان می‌دهند. متراژ هر دو ملک ۱۲۰ متر مربع است و هر دو در طبقه ۴ قرار دارند.
ساختمان اول در یک زمین ۲۰۰ متر مربعی با ۶۰ درصد ضریب سطح اشغال ساخته شده و ساختمان دوم در یک زمین ۱۴۰ متر مربعی با ضریب سطح اشغال ۸۵ درصد ساخته شده است. قدرالسهم شما در مورد اول معادل ۵۰ متر مربع است و در مورد دوم قدرالسهم زمین آپارتمان شما ۳۵ متر مربع میشود.
حالا فرض کنید اگر زمین در آن منطقه متر مربعی ۳۰ میلیون تومان باشد، ارزش قدرالسهم زمین آپارتمان اول معادل ۱ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان است و آپارتمان دوم معادل ۱ میلیارد و ۵۰ میلیون است. یعنی با انتخاب آپارتمان اول شما معادل ۴۵۰ میلیون تومان از بابت قدرالسهم زمین سود کرده‌اید.
۴- اهمیت محاسبه قدرالسهم زمین هنگام خرید ملک با سال ساخت بالا
ممکن است شما اقدام به خرید آپارتمانی کنید که کلنگی به حساب نمی‌آید، اما نوساز هم نباشد، به عبارت دیگر این ملک سال ساخت بالایی دارد. هر چند در این حالت مبنای کارشناسی قیمت ملک، قدرالسهم زمین نیست، اما ما به شما پیشنهاد میکنیم، در این حالت حتما قدرالسهم زمین را محاسبه کنید. چرا؟
شرط عقل حکم میکند وقتی که قصد خرید چنین ملکی را دارید، به زمان فروش آن هم فکر کنید. فرض کنید شما یک ملک ۱۵ سال ساخت که نوسازی شده است را خریداری میکنید؛ اگر ۷ – ۸ سال از این ملک استفاده کنید عمر بنا ۲۲ تا ۲۳ سال میشود، بنابراین قطعا زمان فروش مبنای محاسبه قدرالسهم آن خواهد بود.
پس با کمی دور اندیشی، در زمان خرید چنین ملکی، میتوانید یکی از فاکتورهای مهم در تصمیم‌گیری را محاسبه قدرالسهم زمین آن ملک در نظر بگیرید.
۵- فروش چندین واحد با چندین مالک، به یک خریدار
مثالی که می‌زنیم تجربه عملی یکی از معاملات پیشین خود ما بوده است. فرض کنید یک ملک ۶ واحدی با ۶ مالک داریم و همه‌ی مالکین سر فروش ملک به یک خریدار به توافق رسیده‌اند.
در این حالت میتوانیم یک بار ملک را بر مبنای قیمت نوساز منطقه قیمت گذاری کرده و یک بار با محاسبه قدرالسهم ارزش گذاری کنیم. اگر ارزش ملک با محاسبه قدرالسهم بیشتر بود، میتوان عددی که به خریدار اعلام میکنیم، عددی باشد که با این روش بدست آمده است.
متاسفانه نحوه محاسبه قدرالسهم جزو نکاتی است که اغلب مالکین از آن بی‌اطلاع بوده و به همین جهت نمی‌توانند در معاملات ملکی به سودی که حق آنها است برسند. در ادامه روش محاسبه قدرالسهم را دو حالت توضیح می‌دهیم. حالت اول وقتی متراژ تمام واحدها برابر است و حالت دوم وقتی متراژها متفاوت است.
بیشتر بخوانید: راهنمای خرید آپارتمان در پردیس
آموزش نحوه محاسبه قدرالسهم زمین آپارتمان وقتی متراژ واحدها برابر است
هر آپارتمان دارای عرصه و مشاعاتی است که هر یک از مالکین از آن سهم دارند. نسبت سهمی که به هر یک از مالکین تعلق می‌گیرد، متناسب با سهمی است که آن مالک از کل اعیان ملک دارد. توضیح نحوه محاسبه قدرالسهم زمین را از ابتدا با یک مثال پیش میبریم تا درک آن ساده‌تر باشد.
فرض کنید زمینی داریم به متراژ ۲۰۰ متر مربع که میزان سطح اشغال آن ۱۵۰ متر مربع است. فرض کنید در این زمین ملکی ۴ طبقه ساخته‌ایم و در هر طبقه ۲ واحد داریم. به عبارتی در این ملک ۸ واحد داریم.
در قدم اول برای درک روش محاسبه، فرض میکنیم متراژ تمام واحدها مساوی است. یعنی فرض میکنیم متراژ هر یک از واحدها معادل ۷۵ متر مربع است.
در این حالت قدرالسهم زمین تمام واحدها مساوی است. پس برای محاسبه قدرالسهم میتوانیم عرصه کل که ۲۰۰ متر مربع بود را بر ۸ تقسیم کنیم. به این ترتیب قدرالسهم زمین هر یک از واحدها معادل ۲۵ متر مربع بدست می‌آید.
اما پیچیدگی محاسبه قدرالسهم زمانی است که متراژ تمام واحدها برابر نباشد. در این حالت باید دید هر از مالکین چه سهمی از کل اعیان دارند؟ وقتی سهم هر یک از مالکین از اعیان مشخص شد، میتوان قدرالسهم زمین هر یک را به همان نسبت مشخص کرد. این موضوع را در ادامه و البته با مثال عددی توضیح می‌دهیم.
آموزش نحوه محاسبه قدرالسهم زمین آپارتمان زمانی که متراژ واحدها یکسان نیست
همان مثال قبلا را در نظر بگیرید اما با متراژ متفاوت برای هر یک از واحدها. فرض کنید متراژ آپارتمان‌ها به این ترتیب است: ۷۰، ۸۰، ۷۵، ۷۵، ۸۵، ۶۵، ۱۰۰ و ۵۰ متر مربع (این اعداد صرفا جهت درک بهتر آورده شده‌اند). درصد سهم هر یک از آپارتمان‌ها از اعیان کل که ۶۰۰ متر مربع بود، به ترتیب زیر است:
(برای محاسبه درصد سهم هر یک از آپارتمان‌ها از اعیان، متراژ آپارتمان را بر متراژ کل اعیان تقسیم کرده در عدد صد ضرب میکنیم. مثلا: ۷۰ تقسیم بر ۶۰۰ ضربدر ۱۰۰ مساوی ۱۱.۶۷٪ میشود.)
آپارتمان ۷۰ متر مربعی: ۱۱.۶۷٪
آپارتمان ۸۰ متر مربعی: ۱۳.۳۳٪
هر یک از آپارتمان‌های ۷۵ متر مربعی: ۱۲.۵٪
آپارتمان ۸۵ متر مربعی: ۱۴.۱۷٪
آپارتمان ۶۵ متر مربعی: ۱۰.۸۳٪
آپارتمان ۱۰۰ متر مربعی: ۱۶.۶۷٪
آپارتمان ۵۰ متر مربعی: ۸.۳۳٪
حال جهت محاسبه قدرالسهم زمین هر یک از آپارتمان‌ها، باید ببینیم درصد بدست آمده معادل چقدر از عرصه کل (که ۲۰۰ متر مربع بود) میشود. به عنوان مثال برای محاسبه قدرالسهم زمین برای آپارتمان ۷۰ متر مربعی، باید ببینیم ۱۱.۶۷٪ از ۲۰۰ متر مربع چقدر میشود؟ با محاسبه برای هر یک از آپارتمان‌ها به اعداد زیر می‌رسیم:
قدرالسهم زمین برای آپارتمان ۷۰ متر مربعی: 23.34 متر مربع
قدرالسهم زمین برای آپارتمان ۸۰ متر مربعی: ۲۶.۶۶ متر مربع
قدرالسهم زمین برای هر یک از آپارتمان‌های ۷۵ متر مربعی: ۲۵ متر مربع
قدرالسهم زمین برای آپارتمان ۸۵ متر مربعی: ۲۸.۳۸ متر مربع
قدرالسهم زمین برای آپارتمان ۶۵ متر مربعی: ۲۱.۶۶ متر مربع
قدرالسهم زمین برای آپارتمان ۱۰۰ متر مربعی: ۳۳.۳۴ متر مربع
قدرالسهم زمین برای آپارتمان ۵۰ متر مربعی: ۱۶.۶۶ متر مربع
امیدواریم حالا که با مفهوم قدرالسهم زمین آشنا شده‌اید، در خرید ملک یا سرمایه گذاری در بازار مسکن، بیش از پیش دقیق و علمی اقدام کنید. اگر در خصوص نحوه محاسبه قدرالسهم سوالی دارید، در بخش نظرات همین پست مطرح کنید.
بیشتر بخوانید: قیمت اوراق بانک مسکن
سوالات متداول | حاسبه قدرالسهم زمین
نحوه محاسبه قدرالسهم زمین در آپارتمان چگونه است؟
هر آپارتمان دارای عرصه و مشاعاتی است که هر یک از مالکین از آن سهم دارند. نسبت سهمی که به هر یک از مالکین تعلق می‌گیرد، متناسب با سهمی است که آن مالک از کل اعیان ملک دارد. توضیح نحوه محاسبه قدرالسهم زمین را از ابتدا با یک مثال پیش میبریم تا درک آن ساده‌تر باشد.
https://alirezaamooei.com/?p=640
با عرض سلام برای محاسبه ی قدر السهم یک آپارتمان ۸ واحدی که واحدها متراژ یکسان به عنوان مثال ۷۰ متر دارند و متراژ کل عرصه ۲۰۰ متر است با فرمول زیر محاسبه کردم
۷۰ تقسیم بر ۲۰۰ ضربدر ۱۰۰ حاصل شد ۳۵
حالا اگر هر واحد ۳۵ متر قدر السهم داشته باشند
مجموع ۸ واحد میشه ۲۸۰ متر قدر السهم
یعنی ۸۰ متر از متراژ اصل زمین بیشتر میشه توضیح بدید من اشتباه محاسبه کردم یا درسته
سوال دوم اینکه میزان سطح اشغال شده از عرصه تاثیرش رو قدر السهم چیه؟
سوال سوم اینکه میزان قدر السهم چه تاثیری روی قیمت ملک داره مثلا مشتری میگه یه واحد بیست سال ساخت دارم که ۹۰ متره و قیمت عرف منطقه متری ۵ میلیونه که قیمت کل واحد میشه ۴۰۰ میلیون، حالا ارزش قدر السهم روی این قیمت میاد یا نه ؟
ممنون از وقتی که گذاشتید
سلام جناب مرادجعفری عزیز
در پاسخ به بخش اول سوال شما:
همانطور که در مقاله اشاره شده، برای محاسبه قدر السهم زمین هر واحد در شرایطی که متراژ واحدها یکسان است، باید متراز کل عرصه را بر تعداد واحدها تقسیم کنید. یعنی ۲۰۰ تقسیم بر ۸. بنابراین قدرالسهم زمین هر آپارتمان معادل ۲۵ متر مربع است.
در پاسخ به سوال دوم شما:
میزان سطح اشغال شده تاثیر بر قدرالسهم ندارد. میزان سطح اشغال یا درصد سطح اشغال در مقایسه دو آپارتمان با متراژ یکسان موثر است. به عنوان مثال اگر دو آپارتمان با زیربنای مفید ۱۰۰ متر مربع داشته باشیم، اما آپارتمان اول در زمین به متراژ ۱۵۰ متر مربع و دومی در زمین به متراژ ۱۰۰ مترمربع ساخته شده باشد، آپارتمان اول ارزشمندتر است. چرا که قدر السهم هر واحد از ۱۵۰ متر مربع محاسبه می‌شوند ولی در آپارتمان دوم قدرالسهم هر واحد از ۱۰۰ متر مربع محاسبه میشود.
در پاسخ به سوال سوم:
قدرالسهم بیشتر به معنای سهم بیشتر واحد از زمین آن ملک است. از آنجایی که از یک سو زمین ملک دچار فرسایش نمی‌شود و از سوی دیگر قیمت زمین در کشور ما مدام در حال افزایش است، بنابراین سهم بیشتر از زمین باعث ارزشمندتر شدن واحد میشود. به این نکته هم توجه داشته باشید که ساختمان ملک یا به عبارتی اعیان ملک مدام در حال فرسایش است و از ارزش آن کم میشود. بنابراین قدرالسهم بیشتر برای یک واحد آپارتمانی به معنای ارزشمندتر بودن آن واحد است.
سلام
محاسبه:
مرحله اول: 8 واحد ضربدر 70 متر مساوی با: 560 متر متراژ کل
جواب: 560 متر
مرحله دوم:
70تقسیم بر 560 برابر است با: 0.125 یا یکصدوبیست و پنج هزارم (صفر ممیز 125)
جواب:
0.125 یا یکصدو بیست و پنج هزارم
مرحله سوم:
0/125 ضرب در 200 برابر است با 25 متر
جواب: 25 متر مربع قدرالسهم زمین برای یک واحد 70 متری
سلام مبنای قیمت گذاری برای آپارتمان با قدمت ۷۰ سال با قدر السهم ۳۰ منری از زمین ۳۰۰متری با موقعیت ۱۰۰ درصد تجاری بحر خیابان اصلی فردوسی چگونه محاسبه وقیمت گذاری میشود
با تشکر
سلام وقت بخیر
قیمت زمین تجاری براساس قدرالسهم محاسبه می شود.
برای ملک های ویلای که کل ملک یک مالک داره قیمت چطوری محاسبه میشه مثلا یک ملک ۵۰۰ متری که دارای استخر آلاچیق زیر زمین و یک بنای ۲ طبقه با زیر بنای ۳۰۰ متر داره
با سلام خدمت شما دوست عزیز
در درجه اول باید مشخص شود که ملک مورد نظر کلنگی است یا خیر. در صورت کلنگی بودن ملک و با توجه به اینکه ملک یک مالک دارد، قیمت زمین محاسبه میشود.
اگر ملک مورد نظر کلنگی نبود، باید قیمت زمین محاسبه شود و علاوه بر قیمت زمین، اعیان ملک نیز کارشناسی و قیمت گذاری شود و مجموعه این دو قیمت به عنوان قیمت نهایی اعلام شود.
پیشنهاد میکنیم برای بحث کارشناسی ملک این مقاله را مطالعه کنید:
آموزش نحوه کارشناسی قیمت ملک
ساختمانی چهار طبقه ۱۰۰ متری در ۲۲۰ متر زمین بدون آسانسور با پارکینک و انباری برای هر واحد بر خیابان اصلی هنگام با موقعیت تجاری اداری واحد همکف
آیا تمام واحد ها به یک میزان قیمت دارند در صورتیکه بخواهند یک جا بفروشند در ضمن من مالک طبقه همکف هستم قبلا از پاسخ شما متشکرم
سلام وقت بخیر
خیر همه ی واحدها با یکدیگر از نظر قیمتی یکسان نیستند، به دلیل اینکه ساختمان بدون آسانسور است طبقه سوم و چهارم قیمت کمتری دارند.
با سلام و تشکر از گروه خوب آموزش مهندس عمویی.
واقعا سایت خوبی دارید
سوالی داشتم :
ما در منطقه اسلامشهر استان تهران کار می کنیم.خب اینجا ساختمان هایی که معامله میشن اکثرا مجتمع های بالای ۱۵ سال ۶ واحدی به بالاست و سن بنا هم زیاده مثلا 18 سال.
ولی اینجا هیچ املاکی حرف از قدرالسهم و این چیزا نمیزنه. آیا همه آپارتمان ها قدرالسهم دارن؟ و اینکه به نظر شما چرا در مورد چنین موضوعی صحبت نمی کنند مشاورین املاک؟
سوال دوم اینه که همه آپارتمان ها به صورت پیش فرض از عرصه سهم می بره یا باید در قرارداد ذکر بشه حتما.
مثلا یک پیش فروش ۸ واحدی که زمین با ارزشی هم داره ولی در قرار داد پیش فروش حرفی از قدرالسهم نشده این تکلیفش چیه؟ آیا به صورت پیش فرض قدرالسهم داره؟
با تشکر
سلام جناب وحدانی عزیز
بله تمام آپارتمان‌ها به صورت پیش فرض قدرالسهم دارند. مگر اینکه آپارتمان اوقافی باشد. این موضوع را میتوان با مراجعه به سند ملک متوجه شد. بنابراین به شما توصیه میکنیم جهت اطمینان از اوقافی بودن یا نبودن ملک حتما به سند ملک مراجعه کنید. در این خصوص میتوانید این مقاله را مطالعه کنید: نحوه تشخیص ملک اوقافی
نیازی به ذکر قدرالسهم در مبایعه نامه نیست. چرا که در سند قید میشود «با قدرالسهم از مشاعات» که روش محاسبه مشاعات را در این مقاله توضیح دادیم.
اما اینکه مشاورین املاک آن منطقه از قدرالسهم صحبت نمی‌کنند می‌تواند دلایل مختلفی داشته باشد. از جمله اینکه شاید سن بناهای آن محدوده به حدی نرسیده که کسی برای خرید زمین آن اقدام کند. به هر حال در این خصوص نمی‌تواند نظر قطعی داد.
مجتمع آپارتمان موجود ٨ واحد در۴ طبقه دارای زیربنا ومشاعات برابرند اما فاقد آسانسور است باتوجه ارزش گذاری طبقات سهم هر طبقه از فروش چگونه محاسبه میشود؟
با سلام جناب آقای مرعشی
میزان قدرالسهم آپارتمان ارتباطی با طبقه ملک ندارد. بلکه وابسته به متراژ هر یک از واحدها است. بنابراین اگر متراژ تمامی واحدها یکسان است، قدرالسهم آنها نیز یکسان است.
باسلام و تشکر از شما
درمورد مجموعه تجاری و دفتر کار نحوه محاسبه قدرالسهم به چه شکل است.
شایان ذکر است متراژ واحدهای تجاری کمتر از دفاتر کاره ولی در عوض از لحاظ قیمتی بیشتر از دفاتر میباشد
ممنون از راهنمایی
سلام جناب سلطانی
موضوع قدرالسهم تجاری بحث مفصلی هست که به امید خدا در آينده مقاله‌ای در این خصوص ارائه میکنیم.
سلام خدمت اساتید سوالی داشتم در مورد اینکه توی یه آگهی نوشته متراژ ملک ۶۸ متر بعلاوه ۳۵ متر قدرالسهم با توجه به سن بالای بنا و احتمال اینکه بزودی برای بازسازی ساختمان اقدام میشه میخواستم بدونم متراژ این واحد با مشخصات بالا بعد از نوسازی چقدر میشه
پیشاپیش متشکرم
سلام جناب هرندی عزیز
پاسخ شما به عوامل مختلفی بستگی دارد. به عنوان مثال اینکه زمین شما چقدر عقب نشینی دارد؟ پس از بازسازی چه میزان پیشروی صورت می‌گیرید. زمین چند بر است و از چند جهت نیت پیشروی دارید و …
سلام و عرض خسته نباشید
قدرالسهم ملک تجاری چگونه محاسبه میشود؟
بعنوان مثال یک ساختمانی 2طبقه با4 واحد داریم که میخواهیم تخريب کنیم و 4 طبقه با 8 واحد بسازیم. ایا مالکان تجاری از واحدهای جدید سهم میبرند؟
و اینکه در این ساختمان قبل از تخریب 3 مغازه بوده حالا میخواهیم 1 مغازه اضافه کنیم. در این صورت کسانی از این مغازه جدید سهم میبرند؟
با تشکر
سلام دوست گرامی
توضیح محاسبه قدرالسهم تجاری در این مجال نمی‌گنجد. به زودی مقاله‌ای در این خصوص در سایت منتشر میکنیم.
با سلام ملکی مشترک داریم دوطبقه در ۱۳۲متر زمین طبقه اول شریک ما زندگی میکند و حیاط هم دست ایشون است به هیچ موردی هم رضایت نمیدهد چه ساخت چه خرید چه فروش!سند مشترک است اگر بخواهیم سهم خودمان را بفروشیم آیا ضرر نمیکنیم زیربنای خانه هم ۸۰متراست لطفا ما رو راهنمایی فرمایید.
سلام و عرض ادب
نکته اول: شما میتوانید سهم خود را بفروشید. البته به احتمال زیاد با مبلغی کمتر از ارزش قدرالسهم ملک‌تان.
نکته دوم: برای اینکه حق شفعه پیش نیاید، حتما یک اظهارنامه رسمی دال بر اینکه شما قصد فروش ملک خود را دارید تنظیم کرده و برای ایشان ارسال کنید. این اظهارنامه به این منظور است که اگر شریک‌تان تمایل دارد، سهم شما را خریداری کند، در غیر اینصورت شما میتوانید سهم خود را به غیر بفروشید.
سلام
يك آپارتمان موقعيت جنوبي با ٧ واحد مساوي و بدون آسانسور داريم اما واحد ها بصورت شكسته در پا گرد ها هستند. در خصوص فروش زمين واحد هاي طبقه اول كه روي پاركينگ هستند درخواست مبالغ خارج از عرف از طبقات بالاتر دارند طوري كه يكي از واحد ها پشت به آفتاب هست و نورگيري كمي از سمت كوچه دارد و واحد ديگر سمت آفتاب هست . اين موضوع دريافت درصد بيشتر موجب عدم رضايت مالكين شده. ميخواستم ببينم عرف دريافت درصد از طبقات بالاتر به چه صورت هست؟ و آيا نورگيري در اين درصد ها تاثير گذار نيست؟؟
سلام دوست عزیز
معمولا در آپارتمان‌های بدون آسانسور، برای طبقه اول، روی پارکینگ باید ۵ درصد بیشتر و برای واحد طبقه سوم و بالاتر باید ۵ درصد کمتر قیمت گذاری کنیم. برای واحدی که نورگیری کمتری دارد و طبقه اول است، باید ۴ درصد بیشتر قیمت‌گذاری کنیم.
سلام. ملک ما سی سال ساخت است و ۱۰۱۳ متر مربع است. دارای شانزده واحد که متراژها فرق دارند . من واقعا نمیدونم. عرصه چیه و اعیان چیه. ولی در سندم قدرالسهم هم دارم. میشه بفرمایید چطور حساب کنم. قدرالسهمم چند متر هستش
سلام و عرض ادب
مراحل محاسبه قدرالسهم به تفصیل در این مقاله توضیح داده شده است. در صورتی که برای محاسبه آن مشکل دارید، متراژ مفید تمام ۱۶ واحد را با مراجعه به سند آنها به دقت یادداشت کرده و برای ما ارسال فرمایید تا محاسبه مربوطه را برای شما انجام دهیم.
سلام میشه بفرمایید پارکینگ و انباری سندی داشتن و یا نداشتن واحدها در میزان قدر السهم از زمین تاثیر گذاره یا نه؟
سلام دوست گرامی
در میزان قدرالسهم تاثیر ندارد اما، اگر قرار است ملک خود را به سازنده بفروشید، واحدهایی که پارکینگ دارند می‌توانند مبلغ بیشتری نسبت به واحدهای بدون پارکینگ مطالبه کنند.
با سلام و احترام و با سپاس از مقاله خوبتان. جناب آقاي عمويي با عذرخواهي، اگر زيرزمين يك ملك هم مسكوني شده باشد و بعبارتي زيرزمين داراي سند مسكوني و مالك خود را داشته باشد قدرالسهم آن چگونه محاسبه مي شود
سلام وقت بخیر
قدرالسهمی که با توجه به متراژ زیر زمین به دست می‌اید باید تقسیم بر ۲ شود.
سلام.
با تشکر از شما و مطالب بسیار مفید شما،لطفا راهنمایی بفرمایید در خصوص اپارتمان ذیل قدرالسهم هرکدام از واحدها چقدر است؟
در یک زمین 90 متر 3 واحد ساخته اند. میزان سطح اشغال صد در صد است . طبقه زیرزمین یک واحد با سند مسکونی و 82 مترمربع -طبقه همکف کلامغازه با سند تجاری ،طبقه اول که بالای مغازه است یک واحد با سند مسکونی82 مترمربع و 4 متر مربع بالکن مسقف دارد و بالکن در سند نوشته اند.این بالکن درزمین ساختمان نیست و در خیابان پیشروی کرده است .
سلام وقت بخیر
قدرالسهم ۲ واحد به طور جداگانه:29.52متر
قدرالسهم واحدی که بالکن دارد:30.96
سلام خسته نباشید مجتمعی ۸واحده ۴طبقه بدون آسانسورداریم با ۲۲سال ساخت با ۱۲۰مترزیربنا ومتراژ کل زمین ۵۰۰متراست اگر با همدیگه بخواهیم بفروشیم وملک کلنگی باشه مبلغ یکسان است دوما ملاک کلنگی بودن یا نبودن چطور مشخص میشود تشکر
با عرض سلام جناب راخدایی
بعید به نظر می‌رسد که قیمت فروش آپارتمان و فروش زمین در این مورد یکسان باشد. با توجه به اینکه بابت هر سال از سن بنا، تقریبا ۲ درصد از قیمت نوساز ملک کم میشود، در حال حاضر قیمت ملک شما به نسبت یک ملک نوساز مشابه باید حدود ۴۴ درصد کمتر باشد. همانطور که عرض شد، بعید است که قیمت زمین شما بیشتر از این میزان نباشد. کلنگی بودن از یک منظر به وضعیت ملک و اینکه چقدر قابل سکونت است باز می‌گردد، از منظر دیگر در بسیاری از نقاط ایران، ملکی که سن آن بیش از ۲۰ یا ۲۵ سال باشد را عملا کلنگی فرض می‌کنند.
سلام
ساختمانی داریم 528متر و دارای 14 واحد
واحدهای طبقه اول دارا ی 18 متر تراس هستند که در سند قید نشده و فقط امتیاز است آیا جزو قدرالسهم در نظر گرفته می شود .و اینکه ایا در اداره ثبت اسناد و املاک قانون یا نامه ای برای نحوه تقسیم قدرالهسم موجود است ؟ با تشکر
سلام وقت‌بخیر
خیر به دلیل اینکه فقط یک امتیاز محسوب میشود و در سند قید نشده جزو متراژ مفید واحد محاسبه نمی‌شود.
بله با توجه به متراژ مفید واحد و کل اعیان و متراژ زمین میتوان میزان قدرالسهم را محاسبه نمود.
باسلام جهت تعيين قدرالسهم واحدهاي مختلف و غير هم متراژ با اين فرمول ساده هم ميتوان بدست آورد:
متراژ واحد ضرب در متراژ زمين تقسيم بر متراژ كل بنا
كه در مثال فوق كه براي 70 متر مطرح كرديد بصورت زير ميشود:
600/200*70 كه مساوي مي شود با 23.34 متر
يك ابهام در مورد واحدهايي كه پاركينگ دارند و يا انباري و يا هردوي آن را دارند ولي برخي ندراند قدرالسهم زمين چگونه محاسبه مي شود؟ اگر راهنمايي فرماييد ممنون مي شوم
سلام وقت‌بخیر
در بعضی شهرها متراژ انباری روی واحد محاسبه میشود البته در صورتی که در سند قید شده باشد در شهرهایی هم انباری مثل پارکینگ تنها یک امتیاز محسوب میشود که می‌تواند روی قیمت تاثیر بگذارد.
سلام میشه بفرمایید که موقعی که من میخوام یک واحد اپارتمان قدرالسهمی بخرم این وسط سود کسی که دارم ازش میخرم چیه و سود من این وسط چگونه میشود ممنون
سلام وقت‌بخیر
معمولا واحدهایی قدرالسهمشان محاسبه می‌شون که سال ساختشان بالا باشد و یا کلنگی باشند و یا تمام مالکین یک ساختمان قصد فروش به صورت یکجا داشته باشند که در اینصورت فروشنده برای فروش واحد سود خوبی میکند.
با سلام و احترام
براي فروش ملك كلنگي با 6 واحد آپارتمان كه همگي موافق فروش هستند آيا مرجع خاصي بايد قدرالسهم مشخص شده را تأييد نمايد؟ و يا بطور كل چه مرجعي مي تواند مورد تأييد تمامي ساكين براي پذيرش قدرالسهم مشخص شده باشد.
با تشكر
سلام وقت‌بخیر
مقاله‌ای که ارائه دادیم طبق اصول است و میتوانید برای محاسبه از این مقاله استفاده کنید. لازم به ذکر است که محاسبه قدرالسهم مبحثی فنی و محاسباتی است و نیاز به تایید از سوی مرجع خاصی ندارد
سلام
به تازگی یک واحد آپارتمان به مساحت ۶۷ متر در آپارتمان ۸ واحدی با متراژهای برابر خریداری کرده ام
۱- واحد من زیر زمین است
۲- انباری سندی به ماسحت ۱۰ متر دارم ولی بقیه ندارند
۳- پارکینگ سندی به مساحت ۲۰ متر فقط واحدمن و واحد ۸ دارند
۴- ماسحت کل زمین ۲۳۶ متر مربع است
آیا قدر سهم بنده با توجه به اینکه زیر زمین هستم نصف حساب میشود ؟
اگر نه چطور محاسبه کنم ؟
سلام جناب دالایی
بله به صورت نصف محاسبه میشود.
سلام ممنون از توضیحات بسیار خوب شما، ممکن است عنایت بفرمایید در رابطه با قدرالسهم آپارتمانهایی که شرایط برابر ندارند توضیح بفرمایید. مثلا یک آپارتمان در زیرزمین کنار انباری و موتورخانه است و یک آپارتمان در طبقه اول (بالای همکف) و طبقه یا دوم. آیا قدرالسهم این دو ملک یکسان محاسبه میشود؟ ضمنا واحدی که در کنار موتورخانه ساخته شده به نقل از همسایگانی که در زمان ساخت ساکن بوده اند با پرداخت رشوه ساخته شده است.
سلام سپاس از همراهی شما
آیا ملکی که اشاره کردید سند جدا گانه دارد در این صورت بیشتر از یک دوم و کمتر از یک است و در غیر اینصورت یک دوم محاسبه میشود.
جناب آقای مهندس عمویی
با درود و خدا قوت
توضیحات سرکار عالی در مورد قدرالسهم روشنگرانه تربن توضیحی بود که در چند سایت مورد بازدید
مطالعه کردم
پیروز باشید و پروردگار مهربان نگهدارتا
سلام جناب آقا احمدی
خوشحالیم که این مطلب برای شما مفید بوده است.
سلام استاد.ملکی دو طبقه موجود هست که طبقه دومش میخواد بفروشه. ملک حدودا 15 سال ساخت هست که نوساز تو منطقه متری 12 هست و قیمت زمین هم حدودا 13 هست.متراژ زمین 210 متر هست و متراژ بنا 125 متر هست.برای کارشناسی قیمت واحد راهنماییم می کنید؟
سلام وقت‌بخیر
کارشناسی ملک به عوامل بسیار زیادی وابسته است. این عوامل را میتوان به ۳ بخش تقسیم کرد:
عواملی موجود در محله ملک
نکات مربوط به مشاعات
نکات مروبط به داخل واحد
با اطلاعاتی که شما فرمودید نمی‌توان نظر خاصی در خصوص کارشناسی ملک داد.
سلام.ممنون از سایت خوبتون
یک ساختمان به متراژ 200متر وسه طبقه ک فقط طبقه اول دو واحدی هست و برای فروش گذاشته شده به متراژ 80و 65متری ک هر متر 6800000گفته شده .قدرالسهم کدوم واحد بیشتر است ؟برای سرمایه گذاری کدام واحد مناسب تر است؟
سلام وقت‌بخیر
با توجه به این که قدرالسهم بر اساس متراژ محاسبه میشود واحدی که ۸۰ متر است قدرالسهم بیشتری داشته و برای سرمایه‌گذاری مناسب تر است. البته عوامل دیگری در داخل ملک باید بررسی شوند. اما اگر بخواهیم صرفا بر اساس قدرالسهم نظر بدهیم، ملکی که ۸۰ متر از گزینه مناسب‌تری برای سرمایه‌گذاری به حساب می‌آید.
با سلام و احترام در یک شرکت تعاونی مسکن کار ساخت داخل واحدها بر عهده اعضا گذاشته شده و مشاعات بر عهده شرکت تعاونی است با توجه به اینکه کلیه واحد ها از مشاعات بصورت مشترک و یکسان استفاده می نمایند هز ینه ساخت مشاعات بر چه مبنایی محاسبه می شود آیا بر اساس زیر بنای واحدها و یا بطور مساوی از اعضا دریافت می گردد
سلام وقت‌بخیر جناب ناصح
قاعدتا در زمان راه‌اندازی پروژه تمامی مخارج ساخت و ساز محاسبه می‌گردد که هزینه مشاعات هم بخشی از این مخارج است.
سلام خیلی مفید هست مطالب شما
یک زمین ۲۰۰ متری وجود دارد که مربع هست. بهترین حالت برای اینکه بتونم بهترین سود رو بردارم به چه صورت هست؟ برای مثال مثلا ۶ طبقه ۱۵۰ متری در هر طبقه یک واحد مناسب هست؟ تراس ها رو داخل این ۱۵۰ متر قرار بدم یا خارج از بنا؟ دو تا از همسایه ها ۶ طبقه ساختن منطقه تازه وارد نقشه شهر شده و در حال ساخت و ساز هست.ملک در شهرستان هست و واحد های کوچک زیر ۸۰ متر در این منطقه خیلی متعارف نیست. ملک هم عقب نشینی ندارد ممنون و سپاسگذارم
سلام وقت‌بخیر جناب مصطفی
با توجه به اینکه فرموده‌اید: «واحدهای کوچک زیر ۸۰ متر در این منطقه خیلی متعارف نیست»، بهترین حالت ساخت تک واحدی است.
جناب آقای عمویی با سلام و آرزوی سلامتی و تشکر از سایت خوب تان خواهش می کنم یکبار خودتان سعی کنید یک دیدگاه ارسال کنید تا ببینید چقدر سخت است در یک نوار یک ساتنی متری تایپ کردن دیدگاه.
خدا نگهدار
سلام وقت بخیر جناب محمدی.
ممنون از لطف شما، امیدواریم تغییرات اعمال شده در سایت مورد توجه و تایید شما قرار بگیرد.
سلام مایکخانه کلنگی داریم و3برادرهستیم پدرم این خانه رابامایعنی3برادرفروخت650میلیون من چون پول کم داشتم 60میلیون دادم برادرهام نفری 295 میلیون دادند.کل زمین خانه 200مترهست گفتم ببینم اگرسندبنویسیم سهم یک دانگه یاکمتر چقددرمیاد .ممنون راهنمایی کنید
سلام وقت‌بخیر
سهم هریک از برادرها مطابق مبلغی است که پرداخت کردند و سهم شما یک‌سوم از یک دانگ است.
سلام خسته نباشین قدر و سهم حتما باید تو سند ذکر بشه؟
مثلا من زیرزمینم خونم کوچیک تر از واحدای دیگس قدر سهمم چقدر میشه؟
سلام وقتتون بخیر خانم معزی‌پور
قدرالسهم در سند ذکر نمی‌شود، در صورتی که متراژ تمام واحدها برابر باشد و زیرزمین واحد مورد نظر از زیرزمین دیگر واحدها کوچک‌تر باشد قدرالسهم کمتر میشود.
سلام
ما سه تا برادریم که از یک منزل ویلایی ارث میبریم
یکی از برادران میخاد طبقه بالا رو برای خودش بسازه و ما هم مشکلی با این موضوع نداریم فقط میخام بدونم که اگه بعدا بخایم بفروشیم کل خونه رو چطور بین هممون تقسیم میشه ؟طبقه بالا رو با هزینه خودش میخاد بسازه
سلام وقت‌بخیر
لطفا بفرمایید ملک شما دو طبقه یا یک طبقه است؟ و اینکه قرار است به طبقات اضافه شود یا یک طبقه بازسازی شود؟
درود بر شما
ملکی هست طبقه هم کف کلن چهار واحد داره که واحد ط همکف حیاط اختصاصی داره آیا متراژ حیاط اختصاصی در محاسبه قدرالسهم واحد موثر هست؟
چگونه ؟
سلام وقت‌بخیر خانم روایی
در محاسبه قدرالسهم فقط متراژ زمین و متراژ واحدها موثر است.
با عرض سلام خدمت شما و همه همکارانتون
من تو یه آپاتمانی زندگی میکنم در ۳واحد با زمینی به متراژ ۲۰۰متر طبقه همکف ۱۲۰متر، طبقه اول ۱۲۵متر، وطبقه دوم که من زندگی میکنم ۸۶متر میخواستم اگه زحماتی نیست بدونم قدرالسهم من چند متر میباشد با تشکر از زحمات شما ?
سلام وقت بخیر
52 متر.
دوستان عزیز جقیرقبلا این موضوع را مطرح کرده ام ولی پاسخی دریان نکردم برای همین مجددا درخواست مینمایم
ضمن تتشکر به استحضار میرساند اینجانب دریک ساختمان قدیمی سه طبق که زمین ان 292 مترمربع میباشد دارای یک واحداپارتمان درطبقه همکف به مساحت 158.9 مترمربع بوده و حق استفاده ازحیاط طبق سندمتعلق به من بوده و طبق سند دارای 39.9 مترمربع زیر زمین میباشم واز طرف جیاط قابل دسترس بوده . نحوه اعمال زیزمین درقدرالسهم به چه مقدارمیباشد یعنی چندمتر زیززمین معادل یک متر واحد مسکونی میباشد ضمنا قبلا نیز پرسیده بودم ولی جوابی ذریافت نکرده ام ممنون
سلام جناب سوداگری عزیز
قدرالسهم زیر زمین در صورت داشتن سند بیشتر از یک‌دوم و کمتر از یک است در صورت نداشتن سند یک‌دوم است.
سلام
ممنون میشم بفرمایید آیا زیرزمین مسکونی به اندازه واحدهای دیگه قدرالسهم میگیره؟ با توجه به اینکه موقع فروش قیمت پایین تری نسبت به سایر واحدها داره؟
سلام وقت‌بخیر
اگر روی سند واحدها باشد یک‌دوم و اگر سند جداگانه داشته باشد بیشتر از یک‌دوم و کمتر از یک است.
با سلام و عرض ادب
لطفا در مورد ۵ درصد مربوط به پارکینگ و نورگیر طبقه اول که باید از واحدهای دیگه کم بشه و به واحد اول اضافه شه میشه دقیق توضیح بفرمایید ۵ درصد از کل یا تک تک واحدهای ۳ به بالا باید ۵ درصد از قدراسهم و بدن؟
سلام وقت‌بخیر خانم بنی‌مهد
لطفا سوالتان را واضح‌تر مطرح کنید.
ممنون از توضیحات. سوال اینکه آیا متراژ مشاعات رو نباید دربنای کل ساختمون محاسبه کرد؟ باتشکر
سلام وقت‌بخیر
اگر منظورتان در مرحله فروش ساختمان باشد:
اگر قرار به فروش کل ساختمان باشد بله مشاعات را باید با متراژ مفید ساختمان جمع کرد
و در صورتی واحد به طور جداگانه از متراژ مشاعات بهره‌مند میشود که سن ساختمان بیشتر از ۱۸ یا ۱۹ سال باشد.
ملکی ۳ طبقه ۷۲ متری هست که دارای ۸۰ متر زیرزمین که به صورت پارکینگ مجزا میباشد و در سند طبقه اول امده است ولی طبقات دوم و سوم بدون پارکینگ می باشند و هیچ چیزی در مورد پارکینگ در سنداشان نیامده قدرالسهم هر واحد به چه صورت میشود
سلام وقت بخیر
پارکینگ در متراژ مفید محاسبه نمی شود تنها یک امتیاز محسوبمی‌شود و می‌تواند چند درصد روی قیمت ملک تاثیرگذار باشد.
با عرض ادب و احترام
در یک قطعه زمین به مساحت ۲۰۰ متر مربع چهار واحد مسکونی ساخته شده است که تقریبا کلنگی شده است . شامل:
۱. یک طبقه زیر همکف که کاربری پارکینگ داشته اما مالکان قبلی کاربری انرا مسکونی کرده و سند رسمی گرفتن،
۲. دو واحد ۶۰ متری در طبقه اول
۳. یک واحد ۶۰ متری در طبقه دوم که حدود ۵۰ متر فضای تراس مقابل آن است.
مالک آپارتمان واقع در طبقه دوم اقدام کرده تا ۵۰ متر تراس مقابل آپارتمانش را مسکونی کند و همچنین سند رسمی بگیرد.
با توجه به موضوع مهم قدرالسهم ایا وی اجازه چنین کاری رو بدون اجازه مالکان دیگر دارد؟ و در صورت انجام اینکار بدون اجازه مالکان دیگر میتوان از وی شکایت کرد یا خیر؟
پیشاپیش سپاس از پاسخ
سلام وقت بخیر
بله با توجه به اینکه اینکار مشاعات و نمای ساختمان را تحت تاثیر قرار می دهد حتما باید رضایت اهالی ساختمان و مجوز شهرداری را اخذ کنند در غیر این صورت می توانند حکم تخریب بگیرند.
عالی بود
سلام وقت بخیر
سپاسگزارم?
سلام
مجتمع مسکونی شامل ۱۶ واحد تقریبا مساوی در زمینی به مساحت ۸۱۵ مترمربع بیش از ۴۰ سال قدمت دارد
برای مشارکت در ساخت دو واحد موافق نیستند و قصد فروش قدرالسهم به قیمت روز دارند
سازنده و مشاور املاک با ۸۰٪ قیمت روز موافق هستند
زیرا نحوه محاسبه قیمت آپارتمان کلنگی ۸۰٪ قیمت روز زمین قدرالسهم می دانند
آیا منطقی است ؟
با سپاس
سلام وقت بخیر
ببینید محاسبه قیمت زمین و خانه گلنگی فرمول و محاسبات خاص خود را دارد که ۸۰درصد قیمت روز دخلی در این محاسبات ندارد.
سلام
چنانچه واحدها خلافی ذاشته باشند فلذا متراژ آنها بصورت کاذب بالاتر نشان دهند مبنای تعیین قدرالسهم چست
سلام وقت‌بخیر
به هر حال قدرالسهم بسته به متراژ مفیدیست که در سند قید شده است.
سلام خسته نباشید ببخشید که مزاحم حضرتعالی شدم فرشته فیض اله پور هستم سوالی که از شما بزرگوارداشتم ،میشه لطف کنید و به سوال من جواب بدید اگردر یک ملک عرضه تماما به نام یک نفر باشه و اعیان آن مشاع و متعلق به شش نفر باشه که یکی از شش نفر همان مالک عرضه باشه و ملک دو طبقه بوده و طبقه اول که همان هم کف است سه باب مغازه تجاری باشه و قیمت هر متر مربع پنجاه میلیون تومان ساختمان بتون آرمه و قدمت آن ۳۵ ساله باشه در این ساختمان قدر السهم این شش نفر از عرضه چقدر خواهد بود میشه به این سوال بنده جواب بدید چون خیلی مهمه قبلا از بزرگواری شما سپاسگزارم
سلام وقت‌بخیر
با توجه به اینکه مالکیت عرصه فقط برای یک نفر از شش نفر است ۵ نفر دیگر از زمین قدرالسهمی نخواهند داشت البته این موضوع بستگی به این دارد قرار است چه اتفاقی بیفتد
اگر بعدا ساخت صورت بگیرد به نسبت آورده‌شان سهم میبرند.
سلام استاد . میشه لطف کنید قدرالسهم اعیان یک واحد مجتمع آپارتمان خودم را محاسبه بفرمایید .
زمین ۱۰۰۰ متر . مشارکت سازنده ۶۰ درصد و مالکین ۴۰ درصد که ۱۲ نفرند و هر کدام نیم دانگ دارند . تعداد طبقه ۶ و تعداد واحد ۲۴ . هرطبقه دو واحد حدود ۱۱۰ متری و دو واحد ۱۳۵ متری دارد به اضافه مشایعات پله و آسانسور که حدود ۴۰ متر است . سوال متراژ سهم مالکین از واحد آپارتمان چقدر است .
ضمنا . سازنده ادعا می کند که بابت انباری که چهار متر مربع است هزینه کامل را ماکین بپردازند . ضمنا انباریها به پشت بام منتقل شده است. حال آیا مالکین باید ۴ متر را پرداخت کنند یا نصف آن را . با تشکر از راهنمایی های خوبتون .
سلام وقت‌بخیر
۱.سهم سازنده:
۱۷۶۴متر
سهم مالکین:
۱۱۷۶متر
۲. در قیمت گذاری و قرارداد فرقی ندارد انباری طبقه‌ی بالا باشد یا در طبقه‌ی پایین فقط متراژ مهم است که در قرارداد ثبت شده باشد.
خیر باید به طور کامل پرداخت شود.
سلام استاد
وقت بخیر
محبت میکنید به سوالم جواب بدید .
در آپارتمانی ۷ طبقه ای بدون اسانسور زندگی میکنیم که ساکن طبقه دوم‌هستم
قدمت ساختمان بالای ۲۰ یال هست
در حال حاضر مشتری برای طبقه اول و دوم زیاد هست اما طبقات بالاتر مشتری ندارد و قیمتش هم کمتر است …
آیا در صورت فروش زمین تمام واحد ها در هر طبقه به یک میزان قدرالسهم دارند ؟
تفاوت قیمت حال حاضر واحد ها چگونه بر قدرالسهم تاثیر دارد ؟
با تشکر
سلام وقت‌بخیر
اگرمتراژ واحدها باهم برابر باشند بله به یک اندازه قدرالسهم دارند.
هر واحد با توجه به متراژش قدرالسهم می‌برد حال با توجه به نبود آسانسور چند درصد از قیمت واحد های بالایی کم میشود.
سلام وقتتون بخیر
من یک آپارتمان ۱۳۶متری دارم که دریک ساختمان دوطبقه واقع شده و کلا دوطبقه و دو واحد هستیم کل زمین ۲۷۵متر هست ضمنا طبقه اولی زیر زمین هم دارد
من به محضر و اداره ثبت مراجعه کردم قدرالسهم منو ۷۱٫۸۰محاسبه کردن
حالا میخوام بدونم آیا این محاسبه درسته؟
و اینکه این ۷۱/۸۰متر مربع قیمت آپارتمان منو بیشتر میکنه؟
سلام وقت‌بخیر
لطفا اطلاعات دقیق تر در مورد متراژ واحد دیگر بدهید.
ایا تراس در طبقه اخر که مساحت ان۹۵ متر است وفقط در سند من که تک برگی شده ودسترسی آن هم فقط مال من است وهیچ کدام از همسایگان به آن دسترسی ندارند در هنگام ساختن ساختمان جزو متراژ بنای من محاسبه میشود یا خیر
سلام ما یک ملک کلنگی داریم که در ۳ طبقه که طبقه اول ودوم دو واحد وطبقه سوم که ما هستیم یک واحد به مساحت ۱۰۹.۵ و۹۵ متر تراس و۴ متر بالکن ملک جنوبی هست ایا اون ۹۵ تراس که فقط در سند من لحاظ شده وحق استفاده زده ودر سندهای دیگران قید نشده واصلا را رفت ندارد در ساختن خونه جزو متراژ من هست یا خیر یا چه مقدارش جزو بنا حساب میشه
سلام وقت بخیر
یک سوم متراژ تراس جزو بنای شما محسوب می شود یا به عبارت دیگر قیمت هر متر تراس برابر است با یک سوم قیمت هر متر داخل واحد
به دلیل اینکه ممکن است این موضوع شهر به شهر متفاوت باشد با چند مشاوراملاک در شهر خود مشورت کنید
سلام و ادب
اکر در یک زمین پنج واحد با متراژ برابر احداث شده و طبقه همکف تجاری و بقیه مسکونی باشد ، سهم العرصه واحد تجاری و مسکونی ها برابر است ؟
سلام وقت بخیر
خیر قدرالسهم واحد تجاری با مسکونی برابر نیست.اگر تصمیم بر مشارکت در ساخت دارید یا باید به همان متراژ واحد تجاری تحویل بگیرید و یا اینکه متراژ خود را به قیمت روز محاسبه کنید.
با سلام
ما ملکی ۶ واحدی در سه طبقه که در طبقه همکف یک واحد و طبقه اول و دوم هر کدام دو واحد و طبقه سوم یک واحد به طوریکه روبروی واحد طبقه همکف پارکینگ و روبروی واحد طبقه سوم پشت بام است.
را مشارکت در ساخت کردیم , با توجه به اینکه هر کدام از واحدها متراژ متفاوت دارد بعد از ساخت برای محاسبه قدرالسهم هر واحد وتسویه واحدها باهم
باتوجه به اینکه بعد از ساخت در هر طبقه مجموع متراژ دو واحد روبرو متفاوت است
, آیا باید برای تسویه حساب واحدها باهم قدرالسهم رو از زمین حساب کنیم و قبل و بعد ساخت تسویه کنیم یا هر دو واحد روبرو قبل ساخت باهم در متراژ جدید نوساز تسویه کنند .
با تشکر
سلام وقت بخیر
مالکان واحدها می توانند با توجه به متراژ قبل،در متراژ جدید با هم تسویه کنند.
مسئله قدرالسهم در ارتباط با مشاعات و پارکینگ و انبار چگونه محاسبه و حل میشود؟
سلام وقت بخیر
در رابطه با قدرالسهم با مشاعات کاری نداریم.شما متراژ تمام واحدها را باهم جمع می کنید و عدد به دست آمده را تقسیم بر متراژ کل زمین می کنید،حاصل را بر متراژ واحد خود ضرب می کنید تا میزان سهم شما از زمین به دست آید. اگر واحدی پارکینگ نداشته باشد و یا طبقه سوم بدون آسانسور باشد می توانید توافق کنید و عددی حدودا 5 درصد برای پارکینگ و 3-4 درصد برای طبقه سوم بدون آسانسور در نظر بگیرید که واحد مورد نظر باید به سایرین واحدها بپردازد.
با سلام و احترام،
ما 6 واحد 84 متری و یک واحد 57 متری بودیم، قرار شده سازنده 90 متر به واحد های 84 متری بدهد و بیشتر یا کمتر از 90 متر را پول دریافت یا پرداخت کند،
بفرمائید واحد 57 متری چقدر اضافه بنا باید دریافت کند.
ممنون از راهنمایی شما
لاکی زاده
سلام وقت بخیر
واحد 57 متری می تواند حدودا 4 متر اضافه بنا دریافت کند.
سلام ما یه زمین 300متر داریم در سه واحد طبقه اول 150 متر و طبقه دوم دو واحد یکی 90متر و یکی 69متر سهم هر کدام چقدر است متشکرم تبریزی
سلام جناب تبریزی
قدرالسهم واحد طبقه اول با ۱۵۰ متر زیربنا = حدود ۱۴۵.۵
قدرالسهم واحد طبقه دوم با ۹۰ متر زیر بنا = حدود ۸۷.۵
قدرالسهم واحد طبقه دوم با ۶۹ متر زیربنا = حدود ۶۷
با سلام و خسته نباشی ما یه ساختمان داریم که ۸واحده بدون آسانسور مشتری اومده برای خرید کلی ساختمان به مبلغ ۱۶میلیارد اما حالا طبقات اول و دوم میگن ما هر واحد مبلغ دو میلیارد و صد میلیون میخوایم و طبقات سوم و چهارم یک میلیارد ونهصد میخواستم ببینم مبلغی که اعلام میکنم برای طبقات اول و دوم درست هست یا نه ممنون از راهنمایی شما
سلام وقت بخیر
توضیحات سوال کامل نیست.تمام متراژها یکسان است؟
سلام سوال من اینه که موقع فروش آپارتمان مثلا ۴۲ متری ۲۷ سال ساخت در زمین ۱۲۰ متری که متراژ دو واحد دیگر هم بیشتر هست به جز پولی که برای فروش آپارتمان در بنگاه حساب می‌کنندقدالسهم هم جداگانه باید حساب شود چون ما فروش ملک داشتیم و حتی عنوان هم کردیم ولی بنگاه گفت تعلق نمیگیره و اون برای موقعی هست که کوبیده بشه و ساخته بشه .
سلام وقت بخیر
بله این مشاور املاک درست فرمودند به این جهت که اگر همه ی افراد قصد فروش زمین ملک را داشته باشند میتوانید تنها قدرالسهم را بفروشید و در غیر این صورت باید آپارتمان را بفروشید اما توجه داشته باشید مقدار قدرالسهم بر قیمت آپارتمان تاثیرگذار است.
درود .قدرالسهم کسی که در همکف هست با قدر السهم کسی که در طبقه دوم هست فرق دارد ؟ آیا این متراژ همکف درقدرالسهم محاسبه نمی شود ؟
سلام وقت بخیر
اگر متراژها یکسان باشد قدرالسهم یکسان است.
سلام و احترام آیا متراژ پارکینگ در تقسیم قدرالسهم به متراژ واحد آپارتمان اضافه میشود یا صرفا فقط یک امتیاز اعیان حساب میشود.باتشکر
سلام وقت بخیر
متراژ پارکینگ به آپارتمان اضافه نمی شود بلکه فقط یک امتیاز است.
باسلام و وقت بخیر ما ملکی کلنگی داریم به متراژ۳۰۰متر و دوکله هست و۳طبقه که شامل زیر زمین البته فقط۵ پله میخوره وهمکف وبالای همکف که متراژ متفاوتی دارن طبقه ها میخوایم زمینوبفروشیم قیمت طبقه زیرزمین با متراژ۱۴۷مترو۲۲مترانباری چطور محاسبع میشه و ایا نیم زیر زمین بودن درقیمت تفاوت داره؟
سلام وقت بخیر
قیمت زیر زمین تقریبا 30 درصد کمتر از قیمت همکف می باشد.
سلام
ممنون میشوم اگر به سئوال بنده پاسخ دهید.
آیا متراژ تراس در آپارتمان طبقه اول که مشرف به حیاط مشاع هست و البته در مساحت آپارتمان واحد طبقه اول قید نشده و فقط گفته شده که مثلا 150 متر آپارتمان به انضمام 20 متر تراس و …. متر انباری و .. پارکینگ را می توان در زمان محاسبه قدرالسهم در نظر گرفت؟
آیا مالک چنین آپارتمانی می تواند فقط به دلیل اینکه در زمان خرید خودش مقداری پول بابت 1/3 مساحت تراس داده ؛ ادعا نماید که باید آن 1/3 به متراژ آپاتمانش اضافه شود و در نتیجه در محاسبه قدرالسهم زمین هم لحاظ گردد و سهم بیشتری نسبت به سایرین دریافت نماید؟
سلام وقت بخیر
بله یک سوم متراژ تراس در متراژ آپارتمان محاسبه می گردد و قاعدتا در قدرالسهم نیز تاثیرگذار است.
سلام. خانه ما یک آپارتمان تکواحدی جنوبی کلنگی به مساحت زمین ۲۳۰ مترمربع است . من طبقه همکف هستم و در سندم قید شده به مساحت ۱۶۰ مترمربع که ۳۵ متر آن تراس است و برای هرکدام از ۲ طبقه بالا قید شده به مساحت ۱۳۵ متر مربع که ۱۰ متر آن تراس است . میخواستم قدرالسهم هر طبقه رو بدونم . ممنون از شما
سلام وقت بخیر
یک سوم از مساحت تراس جزو متراژ آپارتمان محاسبه می گردد.
با توجه به این موضوع و با استفاده از مقاله قدرالسهم ها را محاسبه بفرمایید.
باسلام
آیا پارکینگ وانباری نیز به متراژ مفید باید اضافه شود
چون ابعاد انباری ها و تعداد پارکینگ از لحاظ میزان قدر السهم چگونه است که مثالی زده نشده
سلام وقت بخیر
اگر در شهر شما پارکینگ و انباری جزو متراژ مفید محسوب می شود بنابراین به قدرالسهم نیز اضافه می شود.
سلام و وقت بخیر
یک واحد از یک خانه چهارواحده داریم که کلنگی است و از سال ساخت ان حدود ۲۰ سال میگذرد. ایا برای فروش میتوانیم قدرسهم ان را محسابه کنیم؟
سلام خانم حسنوند
بحث قدرالسهم زمانی مطرح میشود که بخواهید به جای بنا، زمین را بفروشید. در نتیجه با محاسبه قدرالسهم، میزان سهم هر یک از مالکین از زمین ملک، مشخص میشود. بنابراین با توجه به سن ملک، اگر تمامی مالکین ۴ واحد می‌خواهند ملک خود را بفروشند، بهتر است توافق کرده و به جای بنا، زمین را بفروشید.
با سلام زمینی هست ۲۰۰ متر که کلا ۸ واحد ساکن هستن و مشتری آمده کل ساختمان رو بخره و بسازه و قیمتی که پیشنهاد داده مبلغ ۲۲میلیارده همه ۸واحد متراژ یکسان دارن آسانسور هم ندارن میخواستم بپرسم شرایط تقسیم پول بین ۸ واحد چقدرمیشه با تشکر
سلام وقت بخیر
اگر ساختمان 4 طبقه باشد طبق عرف باید طبقات سوم و چهارم حدودا 3 الی 4 درصد از مبلغ سهم خود را به واحدهای طبقات اول و دوم پرداخت کنند.
بسیار ممنون از توضیح جامع و گویا در خصوص تاپیک
با سلام و وقت بخیر، سپاس از مطالب مفیدتون، آپارتمان ما در یک زمین 800 متری با سطح اشغال 40 درصد ساخته شده (یعنی 320 متر زیر بنا رفته)، طبقات این آپارتمان (جنوبی) به صورت نیم طبقه ساخته شده، طوری که در قسمت جلو دو طبقه (کلا 4 واحد روی 170 متر زمین) و در قسمت پشت سه طبقه (6 واحد روی 150 متر زمین) با مشاعات (راه پله) مشترک ساخته شده و متراژ واحدها هم متفاوت هست، آیا با توجه به این توضیحات 4 واحد جلویی قدرالسهم بیشتری دارند یا خیر؟ ممنون میشم راهنمایی بفرمایید.
با سلام و احترام
قدرالسهم صرفا بر اساس متراژ واحد آن هم بر فقط بر اساس سند ملک تعیین میشود. عوامل دیگر مثل جنوبی یا شمالی بودن، روی تعیین میزان قدرالسهم اثری ندارد.
سلام وقت بخیر
یه سوال داشتم از خدمتتون
ما یک واحد اپارتمان ۵۳ متری داریم از ۱۸ واحد در یک ساختمان چهار طبقه
یعنی ۴ طبقه ۴ واحدی و ۲ تا زیر همکف
همگی واحد ها دقیقا ۵۳ متر هستند و متراژ ۱۸ واحد یکی هست
این ملک شمالی هست و کل زیر بنای زمین ۶۴۰ متر هست که حدود ۲۲۰ مترش اعیان یا فضای اشغال شده هست و حدود ۴۲۰ متر حیاط داره مه مشاع است ماشین پارک میکنیم
حالا یه سوال دارم با این توضیحات شما ما قدرالسهممون میشه واحدی ۳۵/۵ متر
الان یه سازنده پیدا شده بسازه
باید ۵۳ متر خودمون به علاوه ۳۵ متر قدرالسهممون رو بده یعنی ۸۸ متری به هرکدوممون بده ؟
میشه بگین موقعی که بسازه باید واقعی و اصول و درست حسابی چند متر به ما تعلق بگیره
البته اینم بگم جواز ۶ طبقه مسکونی رو به ملک میدن ملک هم ۳۰ ساله هست
سلام جناب هاشمی
روال محاسبه به این نحو که شما برداشت کرده‌اید نیست. ابتدا باید نقش تعیین قدرالسهم را متوجه شوید. نقش تعیین قدرالسهم این است که مشخص میکند پس از ساخته شدن ملک جدید، هر یک از شرکا چه سهمی از کل بدست می‌آورند. مثلا اگر سهم همه شرکا برابر است و اگر در مشارکت قرار شده سهم مالکین و سازنده ۵۰ – ۵۰ باشد، به این ترتیب هر یک از شرکا (مالکین)، به مقدار مساوی از ۵۰ درصد ملک نوساز سهم میبرند.
در واقع روال به این ترتیب است که ابتدا جهت تعیین سهم مالکین از ملکی که ساخته خواهد شد، قدرالسهم تعیین میشود. سپس با بررسی ارزش زمین ملک، هزینه ساخت‌وساز، سود سازنده و… مشخص میشود که سازنده و مالکین چقدر از پروژه نهایی دریافت می‌کنند. پس از اتمام پروژه، سهم هر یک از مالکین «به نسبت میزان قدرالسهمی که دارند» محاسبه میشود. در مثالی که شما فرمودید، سهم مالکین از پروژه نهایی مساوی خواهد بود. حال اگر متراژ واحدهای ساخته شده نامساوی بود، افرادی که واحدهایی با متراژ بالاتر به آنها می‌رسد، باید مبلغی به افرادی که متراژهای پایین‌تر نصیب آنها میشود پرداخت کنند.
سلام در آپارتمانی زندگی میکنیم موتورخانه آن را جمع کردیم و جای آنرا به یکی از همسایه ها بعنوان پارکینگ بفروشیم واحد من ۲۰۰ متر است وبقیه ۱۰۰ متر اگر به فرض مثال موتور خانه راا به قیمت ۱۰۰ میلیون بفروشیم سهم من از فروش آن چقدر است کل آپارتمان ۱۰ واحد است با تشکر
با سلام جناب عظیمی
موتورخانه جزو مشاعات ساختمان است و فروش مشاعات امکان‌پذیر نیست. برای این موضوع ۲ راه حل وجود دارد:
۱- با مراجعه به اداره ثبت اسناد، کلیه مالکین رضایت خود مبنی برای این امر را اعلام کنند. در این صورت سند ملکی کلیه واحدها باید تغییر کرده و مشاعات آن باید اصلاح شده و سند جدید صادر شود. به این ترتیب میتوانید موتور خانه را بفروش برسانید.
۲- میتوانید این بخش از مشاعات را طی یک قرارداد اجاره به همسایه واگذار کنید. طبیعتا مدت اجاره باید محدود باشد. همچنین کلیه مالکین باید این اجاره نامه را امضا کنند.
سهم هر یک از مالکین از مبلغ حاصل از قرارداد، متناسب با قدرالسهم ایشان است.
با عرض سلام و احترام خدمت جناب مهندس عمویی و تشکر از سایت خوبتون
ملکی داریم در سعادت آباد در زمینی به مساحت ۱۲۶۴متر و ۱۲ واحد مسکونی در سه طبقه ؛ ۶ واحد جنوبی رو به آفتاب و حیاط مشجر و۶ واحد شمالی پشت واحدهای مذکور ؛آیا موقعیت و مکان قرار گرفتن آپارتمان تاثیری در قدراسهم دارد یا به عبارتی قدرالسهم واحدهای جنوبی(روبه حیاط مشجر و آفتاب) و واحدهای شمالی برابر است؟یا اگر قدرالسهم تفاوت دارد چند درصد است؟
با سلام خدمت شما
همانطور که در متن آمده، قدرالسهم عبارت است از سهم هر یک از واحدها از زمین آپارتمان که متناسب با متراژ هر واحد تعیین میشود. در نتیجه شمالی یا جنوبی بودن واحد، اثر در میزان قدرالسهم آن ندارد.