تمام چیزهایی که باید درباره تجمیع املاک و شرایط آن بدانید

تجمیع املاک موضوعی است که برای صاحبان املاک، به خصوص املاکی که در بافت‌های فرسوده هستند، سازنده‌ها و شرکت‌های ساختمانی و البته دولت، اهمیت و جذابیت دارد. بنابراین اگر جزو این افراد هستید یا به عنوان مشاور املاک در بازار مسکن فعالیت می‌کنید، مطالعه این مقاله از گروه املاک و سرمایه گذاری مهندس علیرضا عمویی را از دست ندهید.

در این مقاله سعی می‌کنیم معنی و مفهوم تجمیع املاک را توضیح داده، روش‌های آن را بیان کرده و همینطور مزایای تجمیع املاک برای مالک، سازنده و حتی دولت را شرح دهیم. همچین با مطالعه این مقاله، با شرایط، ضوابط و قوانین تجمیع املاک آشنا می‌شوید. در نهایت در خصوص طرح تفصیلی تجمیع املاک در تهران توضیحات مفیدی را ارائه می‌کنیم.

تجمیع املاک به چه معناست؟

منظور از تجمیع املاک این است که چند زمین یا واحد مسکونی با هم یکپارچه شوند تا زمینی با متراژ بزرگ‌تر جهت ساخت‌وساز داشته باشیم. قطعا این کار برای سازنده، مالک و حتی دولت دارای مزایایی است. این مزایا را در ادامه توضیح می‌دهیم.

اما پیش از توضیح مزایای تجمیع املاک، باید با قوانین، ضوابط و شرایط تجمیع املاک آشنا شوید. چرا که تحت هر شرایط و به هر روشی نمی‌توانید برای تجمیع حدود چند ملک اقدام کنید. در ادامه شرایط، قوانین و ضوابط تجمیع املاک را توضیح می‌دهیم.

شرایط و ضوابط تجمیع املاک چیست؟

شرایط و ضوابط تجمیع املاک به صورت مختصر به شرح زیر است.

• سهم مساوی از هر قطعه در صورت وجود بیش از یک مالک.
• املاک مورد تجمیع باید سند رسمی داشته باشند.
• کاربری املاک باید یکسان باشد.
• املاک مورد نظر برای تجمیع باید در مجاورت هم باشند. به گونه‌ای که پس از تجمیع به کوچه یا معبر تجاوز نشود.
• تجمیع املاک نباید منجر به تضییع حقوق دیگران شود.
• املاک مورد نظر نباید در رهن بانک، وثیقه و… باشند.
• مشخص بودن مساحت و ابعاد ملک و یکسان بودن ابعاد با اطلاعات سند
• اگر املاک مورد نظر مجاور کوه، اراضی ملی و… باشند، باید طبق نظر اداره کل ثبت استان عمل شود.

در ادامه هر یک از مواردی که در بالا به آن‌ها اشاره شده است را توضیح می‌دهیم.

سهم مساوی از هر قطعه در صورت وجود بیش از یک مالک

پیش از اقدام برای تجمیع حدود ۲ یا چند ملک، هر از مالکین باید سهم مساوی در هر یک از قطعات داشته باشند.

بر اساس قانون، اگر قصد داشته باشید چند قطعه را با یکدیگر تجمیع کنید و این قطعات بیش از یک مالک داشته باشند، کلیه مالکین باید از هر قطعه سهم مساوی داشته باشند. این مورد را با یک مثال توضیح می‌دهیم.

فرض کنید می‌خواهیم ۳ قطعه را تجمیع کنیم. همینطور فرض کنید مالک این قطعات ۳ نفر هستند. برای اینکه بتوانیم تجمیع املاک را در این حالت به جریان اندازیم، باید هر یک از مالکین، سهم مساوی در این ۳ قطعه داشته باشند. به عبارت دیگر هر یک از این ۳ مالک باید ۲ دانگ در هر کدام از این قطعات سهم داشته باشند.

در این حالت دو راه حل داریم. راه حل اول این است که پیش از اقدام به تجمیع املاک، هر کدام از مالکین مقدار سهمی که باید از ملک دیگری داشته باشد را خریداری کرده و سند رسمی آن در دفاتر ثبت اسناد رسمی به نام آن‌ها انتقال داده شود.

راه دوم این است که بدون رد و بدل شدن پول، فردی که سهم بیش‌تری دارد، از سهم خود به نام دیگران سند بزند. اما برای اینکه حق او در این فرایند ضایع نشود، پیش از انتقال رسمی سند، باید یک مبایعه نامه بین افراد نوشته شود تا بر اساس آن، سهمی که به صورت صوری منتقل شده، به صاحب اصلی آن باز گردد.

داشتن سند رسمی برای تجمیع املاک

یکی از شرایط مهم برای تجمیع املاک این است که ملک‌های مورد نظر باید دارای سند رسمی (سند ثبت شده در دفاتر ثبت اسناد رسمی) داشته باشند. یعنی املاکی که فاقد سند هستند و به صورت قولنامه‌ای معامله می‌شوند، قابل تجمیع نیستند.

یکسان بودن کاربری املاک مورد نظر

مورد بعدی این است که تمام املاک مورد نظر برای تجمیع، باید دارای کاربری یکسان باشند. بنابراین نمی‌توان یک ملک مسکونی را با یک ملک تجاری تجمیع کرد. چرا که پس از تجمیع ۲ یا چند ملک، در نهایت به یک ملک واحد می‌رسیم. اگر کاربری املاک متفاوت باشد، برای تعیین کاربری ملک نهایی دچار مشکل می‌شویم.

مجاورت و همسایگی املاک

تمام املاکی که قصد تجمیع آن‌ها را داریم باید در کنار هم باشند. بدیهی است که نمی‌توان دو ملک که با هم فاصله دارند را تجمیع کرد. باید توجه داشته باشید املاک مورد نظر باید به نحوی در کنار هم باشند که تجمیع، باعث تجاوز به کوچه یا معابر نشود. بدیهی است که عدم تضییع حق دیگران نیز یکی از شرایط تجمیع املاک است.

در رهن بودن املاک تجمیعی

املاکی که تجمیع می‌شوند نباید در رهن، بازداشت یا وثیقه باشند. البته در خصوص اسناد رهنی، با موافقت طلبکار می‌توان کار تجمیع را به انجام داد. البته پس از تجمیع کلیه پلاک‌های تجمیعی در رهن طلبکار قرار می‌گیرند.

مشخص بودن مساحت و ابعاد ملک و یکسان بودن ابعاد با اطلاعات سند

ابعاد ملک باید با آنچه در سند ملک نوشته شده تناسب داشته باشد.

هم مساحت و هم ابعاد کلیه املاک مورد نظر برای تجمیع، باید در سند این ملک‌ها مشخص باشد و ابعاد ملک مورد نظر باید با چیزی که در سند نوشته شده هماهنگی داشته باشد. در غیر اینصورت پیش از تجمیع باید ابتدا ابعاد و مساحت ملک اصلاح شود، سپس کار تجمیع را به جریان انداخت.

اشتباه بودن ابعاد یا مساحت ملک می‌تواند به دلایلی مثل اشتباه در اندازه‌گیری مساحت اولیه، طرح تعریض گذر یا وجود اضافه مساحت در پلاک یا عدم مطابقت ابعاد زمین با املاک مجاور یا هر علت دیگری بوجود آید.

عدم مجاورت با اراضی ملی، کوه و…

اگر مرزهای املاک مورد تجمیع به کوه، رودخانه، اراضی ملی و مانند این‌ها و حتی املاک وقفی منتهی شود، موضوع تجمیع از بند ۳۱۳ مجموعه بخش نامه‌های ثبتی خارج شده و در خصوص تجمیع این گونه املاک ابتدا باید به اداره کل ثبت استان گزارش شود. سپس باید بر اساس دستور این اداره عمل شود.

حال که با شرایط و قوانین تجمیع املاک آشنا شدیم، درباره روش‌های انجام این کار توضیح می‌دهیم.

روش‌های تجمیع املاک

به طور کلی ۲ روش برای تجمیع املاک وجود دارد:

• سازنده ملک را از مالک یا مالکین خریدار کرده و فرایند تجمیع املاک را آغاز کند.
• مالکین در پروژه شریک شده و سازنده صرفا اقدام به ساخت‌وساز نماید.

نکته بسیار مهم: معمولا به نفع مالک است که در پروژه شریک شود. چرا که می‌تواند از ارزش افزوده حاصل از ساخت‌وساز نیز بهره‌مند شود. در بسیاری از موارد شراکت مالکین به نفع سازنده هم هست؛ مخصوصا اگر در شرایط رکود بازار مسکن قرار داشته باشیم.

اگر مالک در پروژه شریک شود، در واقع سازنده صرفا سرمایه مورد نیاز برای ساخت‌وساز را آورده و دچار خواب سرمایه‌ای که بابت زمین باید بپردازد نمی‌شود.

پیشنهاد می‌کنیم برای آشنایی بیشتر با دوره رکود بازار مسکن و شرایط آن، مقاله «رکود تورمی چیست و تا کی ادامه دارد؟» که توسط گروه املاک و سرمایه گذاری مهندس علیرضا عمویی نوشته شده است را مطالعه کنید.

البته گاهی اوقات مالک از برای مشارکت در چنین پروژه‌ای نگرانی‌هایی دارد. بیش‌ترین نگرانی‌های مالک به ۲ دسته زیر تقسیم می‌شوند:

1. نگرانی از بابت مسائل حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت.
2. نگرانی از بابت اسکان موقت تا اتمام پروژه.

در صورتی که نکات حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت را به خوبی بدانید و این موارد به دقت در قرارداد نوشته شود، از این بابت نگرانی بوجود نمی‌آید. پیشنهاد می‌کنیم برای آشنایی با نکات حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت، ویدئو ضبط شده از لایو مهندس علیرضا عمویی درباره نکات حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت را مشاهده کنید.

در خصوص تامین محلی برای زندگی نیز جای نگرانی نیست. چرا که می‌توان این موضوع را به صورت قانونی در قرارداد مشارکت در ساخت ذکر کرد تا سازنده به عنوان بخشی از تعهدات پروژه آن را انجام دهد.

اما جدا از سود و منافع مالی که برای مالک و سازنده در چنین پروژه‌ای وجود دارد، منافع دیگری نیز در تجمیع املاک نهفته هست که در ادامه به آن‌ها اشاره می‌کنیم.

تجمیع املاک چه مزایایی دارد؟

تجمیع املاک برای دولت، مالک و سازنده مزایای قابل توجهی دارد.

همانطور که در ابتدای این نوشته اشاره کردیم، این کار مزایایی برای سازنده، مالک و حتی دولت دارد. بخشی از مزایایی که متوجه سازنده و مالک می‌شود، به صورت مستقیم از جانب دولت تعریف شده است. بنابراین ابتدا مزایای تجمیع املاک برای دولت را توضیح می‌دهیم.

مزایای تجمیع املاک برای دولت

موارد زیر از جمله دلایلی هستند که باعث می‌شود دولت نسبت به این کار تمایل داشته و برای تجمیع املاک به خصوص در بافت‌های فرسوده طرح‌های تشویقی تعریف کند:

• استاندارد و به‌روز شدن ساخت‌وساز مخصوصا در بافت‌های فرسوده
• مقاوم‌سازی در برابر زلزله
• اصلاح عرض گذر و تسهیل امدادرسانی در سوانح و حوادث
• افزایش میزان دریافت مالیات به واسطه افزایش تعداد واحدها
• افزایش زیبایی شهر
• کاهش هزینه‌های پیدا و پنهان دولت و شهرداری‌ها

تجمیع املاک مخصوصا در بافت‌های فرسوده باعث می‌شود بسیاری از نواقصی که ساخت‌وسازهای قدیمی دارند اصلاح شود. رفع برخی از این نواقص جزو مسئولیت‌های حاکمیت است (مثل اصلاح عرض گذر جهت تسهیل امدادرسانی یا زیباسازی شهر).

وجود برخی از این نواقص نیز به صورت مستقیم یا غیر مستقیم هزینه‌هایی را متوجه حاکمیت می‌کند (مثل تخریب واحدهای قدیمی و غیر استاندارد در اثر زلزله). بنابراین اگر افراد یا شرکت‌هایی قصد داشته باشند برای تجمیع املاک سرمایه گذاری کنند، دولت و شهرداری‌ها مزایایی را به آن‌ها اختصاص می‌دهند. چرا که فعالیت آن‌ها هزینه‌های پیدا و پنهای حاکمیت را کاهش می‌دهد.

در ادامه مزایای تجمیع املاک برای سازنده را توضیح می‌دهیم.

مزایای تجمیع املاک برای سازنده

بخشی از مزایای تجمیع املاک برای سازنده به واسطه طرح‌های تشویقی دولت و شهرداری‌ها بوده و برخی به واسطه فعالیت اقتصادی (مشارکت در ساخت) است. این مزایا عبارتند از:

• تسهیلات بانکی برای سرمایه گذاران در بافت فرسوده.
• وام ودیعه اسکان موقت.
• عدم دریافت مبلغ پروانه و مجوز ساخت از سازنده.
• تراکم تشویقی.
• کسب سود از فعالیت اقتصادی انجام شده.

در ادامه مواردی که نیاز به توضیح دارند را شرح می‌دهیم.

تسهیلات بانکی برای سرمایه گذاران در بافت فرسوده

از آن‌جایی که تجمیع املاک باعث کاهش هزینه‌های حاکمیت می‌شود، تسهیلاتی برای ترغیب سرمایه گذاران و سازنده‌ها جهت اقدام به این کار در نظر گرفته شده است. وام بافت فرسوده از جمله این تسهیلات است.

آخرین میزان وام بافت فرسوده که تا لحظه نگارش این مقاله (بهار ۱۴۰۱) اعلام شده است، به شرح زیر است:

دو نوع تسهیلات ارزان قیمت و متناسب با نرخ رایج بانکی برای نوسازی در بافت فرسوده داده می‌شود.

برای کسب اطلاعات بیش‌تر در خصوص این وام یا اقدام جهت دریافت آن می‌توانید به بخش «سامانه تسهیلات بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری» در سایت «شرکت بازآفرینی شهری ایران» مراجعه فرمایید.

وام ودیعه اسکان موقت

همانطور که گفتیم، اگر مالک بخواهد، می‌توان تامین اسکان موقت را به عنوان یکی از وظایف سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت در نظر گرفت. یکی از تسهیلاتی که دولت برای تجمیع املاک به سازنده می‌دهد، پرداخت وام ودیعه اسکان موقت است.

مبلغ وام ودیعه اسکان در کلان‌شهرهایی مثل تهران، اصفهان، شیراز و… ۶۰ میلیون تومان و برای سایر شهرها ۴۵ میلیون تومان است. نرخ سود این وام ۴ درصد است. بازپرداخت این وام نیز ۳۶ ماهه است.

تراکم تشویقی

بر اساس طرح تفصیلی جدید که در ادامه بیش‌تر درباره آن توضیح می‌دهیم، به ازای تجمیع هر قطعه، ۲۰ درصد به تراکم مجاز اضافه می‌شود. البته این افزایش تراکم حداکثر به اندازه یک طبقه اضافه خواهد بود. بنابراین میزان افزایش تراکم مطابق جدول زیر است:

میزان تراکمی افزایشی به ازای هر قطعه تجمیعی

مزایای تجمیع املاک برای مالک

قطعا مالک نیز از مزایای تجمیع املاک بی‌بهره نمی‌ماند. موارد زیر از جمله مزایای این کار برای مالک است:

• تحویل گرفتن آپارتمان نو به جای آپارتمان فرسوده و کلنگی.
• افزایش ارزش مالی آپارتمان به خاطر نو شدن.
• کسب سود به خاطر ارزش افزوده حاصل از مشارکت در ساخت.
• بدست آوردن امکانات بهتر مانند پارکینگ.
• افزایش ایمنی ملک هم به خاطر نوسازی و هم به خاطر مقاوم‌سازی در برابر زلزله.

بسیاری از املاکی که برای تجمیع مناسب هستند، یا فرسوده بوده یا در بافت فرسوده قرار دارند. بنابراین تجمیع آن‌ها باعث می‌شود مالک (یا مالکین)، پس از تحویل واحدهای جدید، یک آپارتمان نوساز در اختیار داشته باشند. علاوه بر این مالکین به امکاناتی به‌روز و استاندارد مثل پارکینگ یا ساختمانی که در برابر زلزله مقاوم است هم دست می‌یابند.

در ادامه نکاتی از طرح تفصیلی جدید در خصوص تجمیع املاک در تهران بیان می‌کنیم.

طرح تفصیلی جدید تجمیع املاک در تهران

طرح تفصیلی جدید تهران شامل بندهای مختلفی است که به موضوعات متفاوتی پرداخته است. در ادامه مواردی که در طرح تفصیلی جدید تهران به تجمیع املاک مرتبط است را توضیح می‌دهیم.

حداقل حد نصاب قطعه‌های حاصل از تجمیع

در طرح تفصیلی جدید تجمیع املاک در تهران آماده است که حداقل حد نصاب قطعه‌های حاصل از تجمیع برای املاک مسکونی از سال ۱۳۹۵ تا سال ۱۴۰۶ تغییر می‌کند. این تغییر به ترتیب زیر است:

• تا پایان سال 1395 معادل 200 مترمربع.
• تا پایان سال 1400 معادل 250 مترمربع.
• تا پایان سال 1405 معادل 300 مترمربع.
• از آغاز سال 1406 به بعد معادل 500 متر مربع.

در خصوص این بند از طرح تفصیلی جدید تجمیع املاک در تهران، یک تبصره وجود دارد. بر اساس این تبصره داستان بافت‌های فرسوده شهر تهران با سایر املاک تهران متفاوت است. به عبارت دیگر حد نصابی که در بالا به آن اشاره کردیم، شامل حال بافت‌های فرسوده شهر تهران نمی‌شود.

بر اساس طرح تفصیلی جدید تجمیع املاک در تهران، حداقل حد نصاب تجمیع املاک مسکونی در بافت‌های فرسوده، ۱۵۰ متر مربع است. سایر ضوابط و طرح‌های تشویقی در خصوص تجمیع املاک برای بافت‌های فرسوده در شهر تهران را می‌توانید در عکس زیر مشاهده کنید:

ضوابط و طرح‌های تشویقی برای تجمیع املاک برای بافت‌های فرسوده در شهر تهران

می‌توانید نسخه کامل بسته تشویقی نوسازی بافت فرسوده که از طریق سازمان نوسازی شهر تهران منتشر شده است را از اینجا دانلود کنید.

قطعات ۱۰۰۰ متر به بالا

شهرداری تهران برای تشویق سرمایه گذاران به ساخت‌وساز در قطعات ۱۰۰۰ متر به بالا طرح‌های تشویقی دارد. این طرح‌های تشویقی مربوط به پهنه‌های سکونت (R)، فعالیت (S) و مختلط (M) است. برای کسب اطلاعات بیش‌تر در خصوص انواع پهنه‌ها در طرح تفصیلی، می‌توانید به اینجا مراجعه کنید.

سیاست‌های تشویقی شهرداری تهران در این خصوص سالانه، دائمی و البته غیرتراکمی است. این سیاست‌ها ابتدا توسط شهرداری تهران پیشنهاد داده می‌شوند. سپس در مراجع ذی‌صلاح بررسی شده و تصویب می‌شوند. در نهایت پس از تصویب، ابلاغ می‌شوند.

تناسب حداقلی ابعاد زمین پس از تجمیع

ابعاد و بَر زمین (عرض ملک) در زیر پهنه‌های مختلف پس از تجمیع املاک، باید حدود حداقلی مشخصی داشته باشند. این حدود عبارت است از:

• بَر زمین در زیر پهنه‌های مسکونی (R): حداقل بَر قطعات حاصل از تجمیع نباید کمتر از ۱۰ متر باشد.
• نسبت طول به عرض در زیر پهنه‌های مسکونی (R): این نسبت نباید از ۵ به ۱ بیش‌تر باشد. یعنی مثلا اگر عرض ملک ۱۰ متر است، طول ملک نباید بیشتر از ۵۰ متر باشد.
• بَر زمین در زیر پهنه‌های فعالیت (S) و مختلط (M): حداقل بَر قطعات حاصل از تجمیع نباید کمتر از ۱۵ متر باشد.
• نسبت طول به عرض در زیر پهنه‌های فعالیت (S) و مختلط (M): این نسبت نباید از ۴ به ۱ بیش‌تر باشد. یعنی مثلا اگر عرض ملک ۱۵ متر است، طول ملک نباید بیشتر از ۶۰ متر باشد.

نکات بالا مهم‌ترین موارد درباره تجمیع املاک در طرح تفصیلی جدید بود. گروه املاک و سرمایه گذاری مهندس علیرضا عمویی در این مقاله مهم‌ترین نکات در خصوص تجمیع املاک را ارائه کرد. اگر سوالی در این زمینه دارید، سوال خود را در بخش نظرات در انتهای همین مطلب ارسال کنید. در اسرع وقت پاسخگو هستیم.