در این مقاله مهم‌ترین نکات انتقال سند ملک در ۱۴۰۱ را بررسی می‌کنیم. هر چند انتقال سند آخرین مرحله از فرایند خرید ملک است، اما نکاتی دارد که باید در مراحل اولیه خرید ملک به آن‌ها توجه کنید. مثلا زمان مذاکره و انجام توافق با فروشنده، باید به این فکر کنید که آیا می‌خواهید درباره اینکه هزینه انتقال به عهده چه کسی باشد، مذاکره کنید؟ یا مثلا بهتر است از ابتدا در خصوص هزینه‌ها و مالیات انتقال سند ملک آگاهی داشته باشید.
از آنجایی که پیدا کردن ملک مناسب کار ساده‌ای نیست، بسیاری از افراد بخش زیادی از انرژی خود را در زمان پیدا کردن ملک از دست داده و زمان مذاکره و توافق با فروشنده، به آخرین مرحله از خرید ملک که همان انتقال سند است فکر نمی‌کنند.
به همین دلیل گروه املاک و سرمایه گذاری مهندس علیرضا عمویی در این مقاله نکات مهم انتقال سند ملک را توضیح می‌دهد. در این مقاله سعی می‌کنیم هزینه‌ها و مراحل انتقال سند در سال ۱۴۰۱ را شرح دهیم تا مطلبی که می‌خوانید برای شما کاربردی‌تر باشد. امیدواریم با مطالعه دقیق این موارد از اولین گام‌های خرید خانه، با آگاهی کامل حرکت کنید تا دچار ضرر و زیان نشوید.
مواردی که در این مقاله مطالعه می‌کنید عبارتند از:
- مراحل انتقال سند ملک در سال ۱۴۰۱
- هزینه انتقال سند ملک در سال ۱۴۰۱
- مالیات انتقال سند املاک در سال ۱۴۰۱ چقدر است؟
- هزینه انتقال سند ملک بر عهده چه کسی است؟
مراحل انتقال سند ملک در سال ۱۴۰۱
مراحل انتقال سند ملک در سال ۱۴۰۱ را می‌توان به دو بخش تقسیم کرد. بخش اول مراحلی است که پیش از انتقال سند ملک باید انجام شود، بخش دوم به طور مستقیم مراحل سند زدن است. در ادامه این مراحل را توضیح می‌دهیم.
مرحله ۱ – انجام توافقات بین خریدار و فروشنده
انجام توافقات مرحله بسیار مهمی است. شاید از خود بپرسید چرا انجام توافق بین خریدار و فروشنده به انتقال سند ملک ارتباط دارد؟ پیش از نوشتن مبایعه نامه، خریدار و فروشنده در خصوص مواردی به توافق می‌رسند که برخی از آن‌ها به انتقال سند ملک و هزینه صدور سند ملک ارتباط دارد. این موارد عبارتند از:
- زمان تنظیم سند. تخلف از این زمان و عدم حضور در زمان توافق شده می‌تواند عواقب حقوقی جدی در پی داشته باشد.
- شرایط پرداخت. در بسیاری از قراردادهای خرید و فروش ملک، بخشی از ثمن معامله به زمان تنظیم سند موکول می‌شود. حتی در مواردی، بر اساس توافق طرفین، آخرین پرداخت به پس از تنظیم سند موکول می‌شود.
- هزینه انتقال سند. در خصوص هزینه صدور سند ملک قانون مشخصی وجود ندارد. بنابراین روش‌های مختلفی برای تعیین اینکه هزینه انتقال سند به عهده چه کسی است وجود دارد. در ادامه این روش‌ها را توضیح می‌دهیم. اما به هر حال زمان مناسب برای تعیین تکلیف در این خصوص پیش از نوشتن مبایعه نامه و در زمان مذاکره بین خریدار و فروشنده است.
بیشتر بخوانید: خرید ملک قولنامه ای
مرحله ۲ – نوشتن مبایعه نامه
توافقاتی که در خصوص سهم خریدار و فروشنده در انتقال سند ملک انجام شده است را در مبایعه نامه بنویسید.
این نکته بسیار مهم را فراموش نکنید: به توافق‌هایی که به صورت شفاهی بین خریدار و فروشنده انجام شده، تکیه نکنید. چرا که اثبات این توافق‌ها در دادگاه کار بسیار سختی است. بنابراین کلیه توافق‌ها را باید به دقت در مبایعه نامه مکتوب کنید. به این ترتیب می‌توانید این توافق‌ها را از نظر قانونی پیگیری کنید.
توصیه می‌کنیم در مبایعه نامه حتما زمان تنظیم سند نوشته شده و جریمه‌ای جهت عدم حضور خریدار یا فروشنده در زمان تنظیم سند معین شود.
پیشنهاد می‌کنیم پیش از اقدام برای خرید و فروش ملک، حتما مقاله‌ای که گروه املاک و سرمایه گذاری مهندس علیرضا عمویی در خصوص نکات حقوقی املاک در زمان خرید و فروش ملک نوشته است را مطالعه فرمایید.
مرحله ۳ – دریافت کد رهگیری املاک
پس از امضای مبایعه نامه باید اطلاعات ملک و معامله در سامانه ثبت معاملات و املاک کشور ثبت شود. پس از این کار می‌توانید کد رهگیری املاک را از سامانه دریافت کنید. این سامانه با اهداف مختلفی ایجاد شده است. یکی از اهداف این بود که با ثبت ملک در سامانه مانع از فروش یک ملک به دو یا چند نفر شود.
اما ما بر اساس تجربه خود در گروه املاک و سرمایه گذاری مهندس علیرضا عمویی به شما توصیه می‌کنیم که هرگز تنها به این سامانه اعتماد نکنید. بلکه باید کلیه استعلامات مورد نیاز از احراز هویت و احراز مالکیت گرفته تا استعلامات مورد نیاز از دفاتر ثبت اسناد رسمی را تهیه کنید تا بتوانید از بروز هرگونه مشکل حقوقی پیشگیری کنید.
اگر برای معامله ملک کد رهگیری دریافت کردید ولی بعدا آن را فراموش کردید جای نگرانی نیست. می‌توانید با مراجعه مجدد به آژانس املاکی که قرارداد را تنظیم کرده است، دوباره کد رهگیری خود را دریافت کنید.
این ۳ مرحله، مراحلی بودند که پیش از اقدام به انتقال سند ملک باید انجام شوند. مراحل بعدی کارهایی هستند که باید برای قطعی کردن انتقال سند ملک انجام شوند.
مرحله ۴ – مراجعه به دفاتر ثبت اسناد رسمی
برای بررسی برخی از موارد جهت قطعی کردن انتقال سند باید در این مرحله به دفاتر ثبت اسناد رسمی مراجعه کنید. پس از بررسی این موارد، دفتر ثبت اسناد رسمی برگه‌های استعلام را پیگیری مراحل بعدی به شما تحویل می‌دهد. مواردی که در این مرحله توسط دفتر ثبت اسناد رسمی بررسی می‌شود عبارتند از:
- بدهی ملک به شهرداری (یا بخشداری اگر ملک خارج از محدوده شهری باشد)
- بدهی ملک به دارایی
- شرایط بیمه ملک (اگر ملک تجاری باشد)
- در گرو بودن سند ملک
- قرار داشتن ملک در طرح‌های ساخت‌وساز شهرداری
در نتیجه دفترخانه فرایند انجام استعلامات مربوط به خود را شروع کرده و شما باید با نامه‌ای که از دفترخانه دریافت می‌کنید، به شهرداری و دارایی مراجعه کنید. بخش عمده‌ای از کارها و هزینه‌های انتقال سند ملک در سال ۱۴۰۱، مربوط به شهرداری و دارایی است. این موارد را در بخش‌های بعدی توضیح می‌دهیم.
مرحله ۵ – مراجعه به شهرداری
بخشی از هزینه صدور سند ملک را باید در شهرداری پرداخت کنید.
در این مرحله باید به شهرداری منطقه ملک مورد نظر مراجعه کنید. در این مرحله شهرداری بررسی می‌کند که آیا ساخت‌وساز انجام شده، مطابق با پروانه ساخت آن ملک بوده یا خیر. در صورتی که ساخت‌وساز مطابق با پروانه ساخت نباشد، باید جریمه مربوطه را بپردازید. از این جریمه با نام جریمه کمیسیون ماده ۱۰۰ نیز یاد می‌شود.
در همین مرحله، شهرداری هزینه‌های دیگری را هم از شما دریافت می‌کند. این هزینه‌ها عبارتند از:
- عوارض نوسازی
- هزینه مدیریت پسماند
- هزینه کمک به آموزش‌وپرورش
پس از پرداخت کلیه این هزینه‌ها، می‌توانید مفاصا حساب شهرداری را هم دریافت کنید. همانطور که می‌بینید باید بخشی از هزینه انتقال سند ملک را در شهرداری بپردازید. البته در خصوص اینکه محاسبه هزینه انتقال سند ملک در سال ۱۴۰۱ چگونه است و این هزینه چقدر است، در ادامه به صورت دقیق‌تر توضیح می‌دهیم.
مرحله ۶ – مراجعه به دارایی
در اداره دارایی هم کاری جز پرداخت هزینه‌های مربوط به انتقال سند ملک ندارید. در این اداره باید مالیات مستقیم انتقال سند را بر اساس ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم پرداخت کنید. در ادامه توضیح می‌دهیم این مالیات که بخشی از هزینه انتقال سند در سال ۱۴۰۱ است چگونه محاسبه می‌شود.
اما پیش از ادامه مطلب باید بدانید که پرداخت مالیات انتقال سند ملک در اداره دارایی، احتمالا ۳ روز طول می‌کشد.
- روز اول: ارائه اسناد و مدارک مربوطه.
- روز دوم: تعیین مالیات توسط اداره دارایی و پرداخت آن توسط شما از طریق دستگاه‌های پرداخت الکترونیک موجود در اداره دارایی یا از طریق مراجعه به بانک ملی.
- روز سوم: صدور مفاصا حساب دارایی.
مرحله ۷ – انتقال قطعی سند ملک
این مرحله آخرین گام در انتقال سند ملک است. در این مرحله باید با در دست داشتن مدارک زیر به اداره ثبت اسناد رسمی مراجعه کنید:
- مدارک شناسایی خریدار و فروشنده
- سند مالکیت
- کپی مبایعه نامه
- گواهی پایان کار
- استعلام ثبت و کد پستی
- مفاصا حساب و جواب استعلامات شهرداری
- مفاصا حساب دارایی
اگر تمام مراحلی که در بالا توضیح دادیم را به درستی طی کرده باشید، مشکلی برای انتقال سند ملک وجود ندارد. تنها مشکلی که در این زمان می‌توان رخ دهد این است که خریدار یا فروشنده در زمان تنظیم سند (که در مبایعه نامه نوشته شده است) در محضرخانه حاضر نشوند.
اگر هر یک از خریدار یا فروشنده در زمان تنظیم سند در دفترخانه حاضر نشدند، طرف دیگر معامله باید کارهای زیر را انجام دهد:
- انتظار در دفترخانه تا پایان ساعت اداری.
- دریافت گواهی عدم حضور از دفترخانه در پایان ساعت اداری همان روز.
توجه داشته باشید که کارکرد اصلی گواهی عدم حضور، گرفتن رای الزام به تنظیم سند در دادگاه است. علاوه بر این داشتن گواهی عدم حضور می‌تواند برای دریافت ضرر و زیان هم به شما کمک کند. البته به یاد داشته باشید که صرفا با داشتن این گواهی نمی‌توانید از طرف دیگر معامله ضرر و زیان دریافت کنید.
برای دریافت ضرر و زیان، باید مفاد لازم که از آن با نام «حق پشیمانی» و «جریمه دیرکرد روزانه» یاد می‌شود را در مبایعه نامه نوشته باشید. پیشنهاد می‌کنیم در این خصوص حتما مقاله «حق پشیمانی در قراردادهای ملکی» که توسط گروه املاک و سرمایه گذاری مهندس علیرضا عمویی نوشته است را مطالعه کنید.
حال که با مراحل انتقال سند ملک در سال ۱۴۰۱ آشنا شدید، توضیحاتی را در خصوص محاسبه هزینه انتقال سند ملک در سال ۱۴۰۱ بیان می‌کنیم.
بیشتر بخوانید: سرقفلی چیست؟
هزینه انتقال سند ملک در ۱۴۰۱
محاسبه هزینه انتقال سند ملک در سال ۱۴۰۱
در بخش‌های قبل به صورت پراکنده به برخی از هزینه‌های انتقال سند در سال ۱۴۰۱ اشاره کردیم. در این قسمت هزینه انتقال سند در سال ۱۴۰۱ را به صورت مفید و مختصر توضیح می‌دهیم. هزینه انتقال سند در سال ۱۴۰۱ شامل موارد زیر است:
- هزینه خلافی (شهرداری)
- عوارض نوسازی (شهرداری)
- هزینه مدیریت پسماند شهری (شهرداری)
- هزینه کمک به آموزش‌وپرورش (شهرداری)
- مالیات مستقیم انتقال سند ملک (دارایی)
- حق‌التحریر (دفتر اسناد رسمی)
- حق‌الثبت (دفتر اسناد رسمی)
- هزینه صدور سند الکترونیک (دفتر اسناد رسمی)
- مالیات بر ارزش افزوده (دفتر اسناد رسمی)
اگر می‌خواهید اطلاعات دقیق‌تری درباره هزینه انتقال سند در سال ۱۴۰۱ داشته باشید، باید بدانید که این هزینه‌ها به طور کلی بر ۲ نوع زیر هستند:
- هزینه‌هایی که بر مبنای «ارزش معاملاتی ملک» هستند.
- هزینه‌هایی که میزان مشخصی دارند، مثل هزینه صدور سند الکترونیک.
- هزینه‌هایی که فرمول مشخص دارند. مثل هزینه مدیریت پسماند شهری.
هزینه‌هایی که میزان مشخصی دارند، ارقام متفاوتی را شامل می‌شوند اما معمولا مبالغ بالایی ندارند. مثلا هزینه صدور سند الکترونیک در سال ۱۴۰۱ معادل ۱۵ هزار تومان است.
در خصوص هزینه‌هایی که فرمول مشخصی دارند هم داستان تقریبا به همین ترتیب است. البته به عنوان مثال اگر ساکن تهران هستید، می‌توانید هزینه مربوط به مدیریت پسماند شهری را از طریق برنامه «تهران من» مشاهده کرده و حتی پرداخت نمایید.
تقریبا سنگین‌ترین بخش هزینه انتقال سند در سال ۱۴۰۱ مربوط به هزینه‌هایی است که بر مبنای «ارزش معاملاتی» ملک محاسبه می‌شوند. این هزینه‌ها عبارتند از:
- هزینه خلافی یا همان جریمه کمیسیون ماده ۱۰۰
- هزینه نوسازی
- مالیات انتقال سند ملک (مالیات مستقیم)
- حق‌التحریر
- حق‌الثبت
- مالیات بر ارزش افزوده
در ادامه روش محاسبه ارزش معاملاتی ملک را توضیح می‌دهیم، سپس نحوه محاسبه مواردی که بر اساس ارزش معاملاتی ملک محاسبه می‌شوند را با ذکر مثال بیان می‌کنیم.
نحوه محاسبه ارزش معاملاتی ملک در سال ۱۴۰۱ چگونه است؟
همانطور که گفتیم، سنگین‌ترین بخش هزینه انتقال سند مربوط به مواردی است که بر اساس ارزش معاملاتی ملک محاسبه می‌شود. اما باید بدانید ارزش معاملاتی ملک ارتباطی با ثمن معامله یا مبلغ رد و بدل شده بین خریدار و فروشنده ندارد.
ارزش معاملاتی ملک بر اساس ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم، هر سال توسط کمیسیون تقویم املاک تعیین می‌شود. در تعیین این رقم، شاخص‌های مختلفی از جمله موقعیت جغرافیایی ملک، کاربری ملک، مصالح به کار رفته در ساخت ملک و… در نظر گرفته می‌شوند. البته ارزش معاملاتی اعیان (ساختمان ملک) و عرصه (زمین ملک) به صورت مجزا اعلام می‌شوند.
بنابراین برای محاسبه ارزش معاملاتی ملک خود، کافی است آخرین ارزش معاملات عرصه و اعیان را مشاهده کنید.
ارزش معاملاتی اعیانی ساختمان در سال ۱۴۰۱
بخش از ارزش معاملاتی ساختمان، ارزش معاملاتی اعیانی آن است.
برای تعیین ارزش معاملاتی اعیانی ساختمان در سال ۱۴۰۱ دو عامل نقش اساسی دارند: ۱- نوع کاربری اعیانی و ۲- نوع سازه ساختمان. ارزش معاملات اعیانی املاک در تهران برای سال ۱۴۰۱ بر اساس تصویر زیر اعلام شده است.
غیر از کاربری و نوع سازه بنا که نقش اساسی در تعیین ارزش معاملاتی اعیانی ساختمان دارند، موارد دیگری میتوانند روی این قیمت اثر گذار باشند. از جمله:
- سن بنا
- طبقه‌ای که واحد در آن واقع شده است
به ازای هر سال که از سن بنا بگذرد، ۲ درصد از ارزش معاملاتی آن کاسته می‌شود. البته حداکثر سن بنا که در این محاسبه در نظر گرفته می‌شود، ۲۰ سال است. یعنی به واسطه سن بنا، حداکثر ۴۰ درصد از ارزش معاملاتی ملک کم می‌شود.
برای ساختمان‌های اداری و مسکونی که بیش از ۵ طبقه هستند (بدون در نظر گرفتن زیر زمین و پیلوت)، به ازای هر طبقه بیشتر از طبقه ۵، یک و نیم درصد به ارزش معاملاتی هر متر مربع از اعیان ساختمان افزوده می‌شود.
تاثیر طبقات در ساختمان‌های تجاری متفاوت است. در املاک تجاری به ازای هر طبقه بالاتر یا پایین‌تر از همکف، ۱۰ درصد از ارزش معاملاتی اعیان کم می‌شود. البته حداکثر میزانی که از قیمت اعیان به این روش کاسته می‌شود ۳۰ درصد است.
ارزش معاملاتی عرصه (زمین) ملک در سال ۱۴۰۱
ارزش معاملاتی عرصه (زمین) ملک در سال ۱۴۰۱ به عوامل مختلفی بستگی دارد. از جمله:
- محل قرارگیری ملک (لوکیشن ملک)
- نوع کاربری
- عرض گذر
- قدرالسهم زمین آپارتمان
یکی از فاکتورهای تعیین ارزش معاملاتی عرصه این است که ملک در کدام یک از بلوک‌های شهری که توسط شهرداری تعیین شده است قرار دارد. در واقع قیمت هر متر مربع از عرصه، بر مبنای اینکه ملک در کدام بلوک قرار دارد در جدولی مشخص شده است. همانطور که پیش‌تر گفتیم، این جدول را کمیسیون تقویم املاک مشخص می‌کند.
عرض گذر نیز در تعیین قیمت عرصه ملک موثر است. مبنای محاسبه برای عرض گذر، ۱۲ متر است. به ازای هر متر کمتر یا بیشتر، درصدی از ارزشی که در جدول قیمت عرصه بلوک‌های مختلف شهرداری آمده کم یا افزوده می‌شود.
نکته‌ی مهمی که باید به آن توجه کنید این است که اگر ملک مورد نظر شما آپارتمان است، برای تعیین ارزش معاملاتی آن، نباید متراژ کل زمین ملک را در نظر بگیرید. بلکه باید میزان قدرالسهم آپارتمان از زمین ملک را لحاظ کنید.
توصیه می‌کنیم برای آشنایی با مفهوم قدرالسهم و روش محاسبه آن، مقاله «قدرالسهم زمین چیست؟» که توسط گروه املاک و سرمایه گذاری مهندس علیرضا عمویی نوشته شده را مطالعه فرمایید.
برای آگاهی از ارزش معاملاتی املاک در شهرهای مختلف و همچنین کسب اطلاعات دقیق‌تر در خصوص روش محاسبه آن می‌توانید به صفحه استان‌ها در سایت سازمان امور مالیاتی کشور مراجعه کنید. در این صفحه با انتخاب استان مورد نظر خود به صفحه جدیدی وارد می‌شوید. در این صفحه جدید کمی پایین‌تر رفته تا بخشی که در عکس زیر می‌بینید برسید.
ارزش معاملاتی در استان‌های مختلف را می‌توانید از سایت سازمان امور مالیاتی کشور دریافت کنید.
حالا می‌توانید با کلیک روی دکمه «مشاهده ارزش معاملاتی و اجاری املاک» به فایل‌های مورد نیاز دسترسی پیدا کنید.
در ادامه موارد زیر را با مثال عددی بررسی می‌کنیم:
- هزینه خلافی (جریمه کمیسیون ماده ۱۰۰) و هزینه نوسازی
- مالیات انتقال سند ملک
- حق التحریر دفاتر ثبت اسناد رسمی
- حق‌الثبت دفاتر ثبت اسناد رسمی
- مالیات بر ارزش افزوده در دفاتر ثبت اسناد رسمی
مثال برای محاسبه ارزش معاملاتی یک ملک در تهران
محاسبه ارزش معاملاتی ملک را با فرضیات زیر انجام می‌دهیم:
- موقعیت مکانی ملک: بلوک ۷ از منطقه ۵
- عرض گذر: ۱۲ متر
- نوع کاربری: مسکونی
- تعداد طبقات: ۱ طبقه
- قدرالسهم زمین: ۱۰۰ متر مربع
- سن بنا: نوساز
- نوع سازه: تمام بتون
- زیربنای ساخته شده: ۶۰ متر مربع
با توجه به جدول منتشر شده توسط کمیسیون تقویم املاک ارزش معاملاتی هر متر مربع عرصه در بلوک ۷ از منطقه ۵ شهرداری تهران در سال ۱۴۰۱ معادل ۲ میلیون و ۸۰ هزار تومان است. بنابراین ارزش معاملات عرصه این ملک، ۲۰۸ میلیون تومان است.
ارزش معاملاتی اعیان این ملک با توجه به اطلاعات بالا معادل ۱۷ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان است. بنابراین ارزش معاملاتی این ملک معادل ۲۲۵ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان است. از این محاسبه در ادامه این مقاله برای محاسبه هزینه خلافی، هزینه نوسازی، مالیات انتقال سند ملک در سال ۱۴۰۱، هزینه حق‌التحریر، هزینه حق‌الثبت و مالیات بر ارزش افزوده مربوط به دفاتر ثبت اسناد رسمی استفاده می‌کنیم.
نحوه محاسبه هزینه خلافی و هزینه نوسازی در انتقال سند ملک در سال ۱۴۰۱
تعیین جریمه کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری به عوامل مختلفی بستگی دارد. از کاربری ملک مورد نظر گرفته تا اینکه تراکم اضافه‌ای که ساخته شده چگونه مورد استفاده قرار می‌گیرد. اما برای تعیین جریمه کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری حد و حدودی تعیین شده است.
به طور کلی میزان این جریمه برای بنای اضافه ساخته شده در صورتی که کاربری آن مسکونی باشد، باید بیش از یک دوم تا حداکثر ۳ برابر ارزش معاملاتی هر متر مربع از اعیانی آن ساختمان باشد. در مورد املاک تجاری، صنعتی و اداری این میزان بین ۲ تا ۴ برابر ارزش معاملاتی هر متر مربع از اعیانی ساختمان است.
به عنوان نمونه اگر در ملکی که پیش‌تر مثال زدیم، ۱۰ متر مربع بنای مازاد بر پروانه ساخت احداث شده باشد، با توجه به جدول ارزش معاملاتی هر متر مربع بنای مسکونی با سازه تمام بتون، جریمه‌ای که باید پرداخت شود بین ۱ میلیون و ۴۵۰ هزار تومان تا ۸ میلیون ۷۰۰ هزار تومان است.
می‌توانید برای کسب اطلاعات بیشتر درباره کمیسیون ماده ۱۰۰، مقاله «هر آنچه باید در مورد کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری بدانید» که توسط گروه املاک و سرمایه گذاری مهندس علیرضا عمویی نوشته شده است را مطالعه کنید.
مالیات انتقال سند املاک در سال ۱۴۰۱ چقدر است؟
برای محاسبه مالیات انتقال سند املاک در سال ۱۴۰۱ درد سر چندانی نداریم. اگر ارزش معاملاتی ملک را طبق چیزی که پیش‌تر گفتیم حساب کرده باشید، به راحتی می‌توانید مالیات انتقال سند املاک در سال ۱۴۰۱ را محاسبه کنید.
بر اساس ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم، برای انتقال قطعی ملک ۵ درصد از ارزش معاملاتی ملک را باید به عنوان مالیات انتقال سند بپردازید.
در مورد خانه‌ای که پیش‌تر مثال زدیم. مالیات انتقال سند ملک در سال ۱۴۰۱ معادل ۱۱ میلیون و ۲۷۰ هزار تومان است.
حق‌التحریر دفاتر اسناد رسمی چقدر است و چگونه حساب می‌شود؟
طبق بخشنامه‌ای که در خصوص حق‌التحریر دفاتر اسناد رسمی در روزنامه رسمی کشور منتشر شده است، روش محاسبه آن به شرح زیر است:
حق‌التحریر بخشی از هزینه صدور سند ملک است.
اما منظور از جدول بالا چیست؟ مثلا «۲۰۰ در هزار» که در سطر سوم از ستون دوم نوشته شده است به چه معناست؟ ۲۰۰ در هزار یعنی به ازای هر هزار تومان ۲۰۰ تومان. اجازه دهید تا حق‌التحریر را برای ملکی که پیش‌تر ارزش معاملاتی آن را بدست آوردیم حساب کنیم تا نحوه محاسبه شفاف شود.
ارزش معاملاتی ملک مورد نظر ۲۲۵ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان بود. در نتیجه محاسبه حق‌التحریر این ملک طبق جدول زیر است:
روش محاسبه حق‌التحریر دفاتر اسناد رسمی برای ملکی با ارزش معاملاتی ۲۲۵٬۴۰۰٬۰۰۰ تومان در سال ۱۴۰۱
همانطور که می‌بینید، برای ملکی که در بلوک ۷ از منطقه ۵ تهران واقع شده، حق‌التحریر دفاتر ثبت اسناد رسمی در سال ۱۴۰۱ معادل ۲ میلیون و ۱۵۶ هزار و ۲۰۰ تومان است. البته در صورتی که تعداد خریداران یا فروشنده‌ها بیشتر باشد یا اینکه سند در بیش از یک برگ تنظیم شود، مبلغ اندکی به این رقم اضافه می‌شود. برای اطلاع از این جزییات می‌توانید فایل مربوط به این بخشنامه را از اینجا دانلود کنید.
روش محاسبه و میزان حق‌الثبت دفاتر ثبت اسناد رسمی در سال ۱۴۰۱
میزان حق‌الثبت کمتر از میزان حق‌التحریر است. بر اساس بند س از ماده یک قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین، حق‌الثبت دفاتر اسناد رسمی به این ترتیب است: ۱ ریال به ازای هر ۱۰ هزار ریال از ارزش معاملاتی ملک.
البته در ماده ۱۰ از قانون الحاق موادی به قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت که در خصوص اصلاح مواد ۱۲۳ و ۱۲۴ قانون ثبت است، مقرر شده که درصدی به تعرفه یاد شده اضافه شود. البته محاسبه حق‌الثبت دفاتر اسناد رسمی بسیار راحت‌تر از محاسبه حق‌التحریر است.
برای محاسبه حق‌الثبت دفاتر اسناد رسمی کافی است ارزش معاملاتی ملک را در عدد 0.0016 ضرب کنید. یعنی حق‌الثبت دفاتر اسناد رسمی برای ملکی که ارزش معاملاتی آن ۲۲۵ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان است، معادل ۳۶۰ هزار و ۶۴۰ تومان است.
مبلغ مالیات بر ارزش افزوده در دفاتر ثبت اسناد رسمی چقدر است؟
احتمالا می‌دانید که میزان مالیات بر ارزش افزوده ۹ درصد است. اما مبنای دریافت این ۹ درصد چیست؟ آیا ۹ درصد از ارزش معاملاتی ملکی به عنوان مالیات بر ارزش افزوده دریافت می‌شود؟ خیر. در واقع مالیات بر ارزش افزوده که در دفاتر ثبت اسناد رسمی دریافت می‌شود بر اساس مبلغ کل حق‌التحریر ملک است.
در نتیجه برای ملکی که ارزش معاملاتی آن ۲۲۵ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان است، حق‌التحریر بر اساس محاسبات انجام شده در قسمت‌های قبل ۲ میلیون و ۱۵۶ هزار و ۲۰۰ تومان است. بنابراین میزان مالیات بر ارزش افزوده برای این ملک معادل ۱۹۴٬۰۵۸ تومان (۱۹۴ هزار و ۵۸ تومان) است.
حالا که با انواع هزینه انتقال سند ملک در سال ۱۴۰۱ و روش محاسبه آن آشنا شدید، توضیح می‌دهیم که هزینه انتقال سند ملک به عهده چه کسی است؟
هزینه انتقال سند ملک بر عهده چه کسی است؟
در مورد اینکه هزینه انتقال سند ملک بر عهده چه کسی است و سهم خریدار و فروشنده در انتقال سند ملک چقدر است، قانون اظهار نظر خاصی نکرده است. بنابراین نمی‌توان با استناد به یک ماده قانونی گفت که هزینه انتقال سند ملک بر عهده کیست. اما برای اینکه کار شما حین مذاکره در خصوص هزینه انتقال سند ملک راحت‌تر شود، چند راه مختلف را پیش پای شما قرار می‌دهیم.
حالات مختلف برای پرداخت هزینه انتقال سند ملک عبارتند از:
- پرداخت کل هزینه انتقال سند ملک توسط فروشنده
- پرداخت هزینه انتقال سند ملک به صورت نصف – نصف
- پرداخت حق‌الثبت توسط فروشنده و حق‌التحریر توسط خریدار
- پرداخت هزینه انتقال سند به صورت توافقی
- پرداخت هزینه انتقال سند با توجه به عرف
در ادامه منطق هر یک از این حالات را توضیح می‌دهیم تا بتوانید متناسب با شرایط بهترین حالت ممکن را انتخاب کرده و در مذاکره برای رسیدن به آن تلاش کنید.
پرداخت کل هزینه انتقال سند ملک توسط فروشنده
قطعا فروشنده تمایل ندارد که کل هزینه‌های انتقال ملک را بپذیرد. اما برای اینکه کل هزینه انتقال سند ملک توسط فروشنده پرداخت شود چه منطقی وجود دارد؟ جالب است که بدانید حتی بسیاری از دفاتر ثبت اسناد رسمی بیشتر تمایل دارند که کل هزینه انتقال سند را از فروشنده دریافت کنند. اما چرا؟
دلیل این مسئله این است که در خرید و فروش ملک، پول از جیب خریدار به جیب فروشنده منتقل می‌شود. به عبارت دیگر طی فرایند خرید و فروش ملک، حساب خریدار خالی شده و حساب فروشنده پر می‌شود. بدیهی است که دریافت هزینه‌های مختلف مثل هزینه انتقال سند ملک از فروشنده راحت‌تر است.
اما چطور و در چه شرایطی می‌توان پرداخت کل هزینه انتقال سند ملک را بر عهده فروشنده قرار داد؟ معمولا اگر فروشنده در معامله امتیازات بیشتر و جذاب‌تری کسب کرده باشد، راحت‌تر می‌توانید پرداخت هزینه‌های انتقال سند را بر عهده او قرار دهید.
این امتیازات میتوانند موارد مختلفی باشند. مثلا پرداخت نقدی توسط خریدار، پذیرش شرایط پرداخت متناسب با خواسته فروشنده، معامله ملک با قیمتی بالاتر از عرف منطقه، کنار آمدن خریدار با شرایط مختلف فروشنده و موارد مشابه.
البته همانطور که گفتیم این حالت در همه موارد مورد پذیرش فروشنده نیست. بنابراین شاید پرداخت نصف – نصف راه حل عملی‌تری باشد.
بیشتر بخوانید: سرمایه گذاری در طلا بهتر است یا ملک؟
پرداخت نصف – نصف هزینه انتقال سند توسط خریدار و فروشنده
سهم خریدار و فروشنده در انتقال سند ملک می‌تواند مساوی باشد.
زمانی که خریدار و فروشنده هر کدام در مذاکره امتیازاتی بدست آورده‌اند و کفه ترازو سمت هیچ کدام به صورت محسوس سنگین‌تر نیست، پرداخت نصف – نصف هزینه انتقال سند می‌تواند راهگشا باشد. در این شرایط نه خریدار و نه فروشنده دلیل خاصی برای اینکه هزینه انتقال سند را بر عهده دیگری قرار دهد ندارد.
از طرفی اگر هم مالک و هم خریدار تمایل داشته باشند که معامله به سر انجام رسد، پیشنهاد مساوی بودن سهم خریدار و فروشنده در انتقال سند ملک می‌تواند مورد موافقت طرفین واقع شود.
پرداخت حق‌الثبت توسط فروشنده و حق‌التحریر توسط خریدار
این مدل از پرداخت سهم خریدار و فروشنده در انتقال سند ملک بر این اساس تعیین می‌شود که کدام بخش از هزینه‌های انتقال و صدور سند ملک مربوط به خریدار و کدام بخش از هزینه‌ها مربوط به فروشنده است. بدیهی است که هزینه‌هایی مثل هزینه خلافی، مدیریت پسماند، و مالیات مستقیم انتقال سند ملک مربوط به فروشنده است.
چرا اگر اضافه بنایی ساخته شده، این کار توسط اولین فروشنده ملک انجام شده است. اگر هزینه‌ای بابت مدیریت پسماند باید به شهرداری پرداخت شود، فروشنده باید آن را پرداخت کند. چرا که این هزینه در زمان استفاده او از ملک ایجاد شده است. به همین ترتیب مالیات انتقال سند ملک، مالیاتی است که از فروشنده دریافت می‌شود.
با توجه به این توضیحات، بدیهی است که عمده هزینه‌های انتقال و صدور سند ملک مربوط به مالک است. بنابراین در مورد هزینه حق‌التحریر و حق‌الثبت که می‌توان گفت به هر دو مربوط است، هزینه کمتر که هزینه حق‌الثبت است توسط فروشنده و هزینه بیشتر که هزینه حق‌التحریر است را خریدار پرداخت می‌کند.
پرداخت هزینه‌های انتقال سند به صورت توافقی
حقیقت این است که تمام مدل‌هایی که در بالا گفتیم نوعی توافق هستند. چرا که وقتی قانون در موردی سکوت می‌کند، تنها راه رسیدن به نتیجه توافق است. در واقع خریدار و فروشنده میتوانند به هر نوعی توافق در خصوص پرداخت هزینه انتقال سند ملک دست یابند. نکته مهم در این خصوص این است که قاعدتا این توافق بر مبنای امتیازاتی که خریدار و فروشنده به هم داده یا از هم گرفته‌اند شکل می‌گیرد.
پرداخت هزینه انتقال سند با توجه به عرف
شاید بتوان گفت حالتی که کمترین درد سر را دارد، این است که پرداخت هزینه انتقال سند با توجه به عرف آن منطقه انجام شود. در اینجا عرف عملا همان توافقی است که اکثر جامعه آن را پذیرفته‌اند. بنابراین اگر عرفی برای پرداخت هزینه انتقال سند در منطقه شما وجود دارد، می‌توانید به آن استناد کنید. در این شرایط احتمال پذیریش خریدار و فروشنده هم بالا است.
در این مقاله تلاش کردیم شما را با موارد مختلف هزینه انتقال سند در سال ۱۴۰۱ آشنا کنیم. همینطور کوشیدیم تا روش محاسبه هر یک از موارد را خدمت شما توضیح دهیم تا بتوانید خودتان هزینه انتقال سند ملک را در سال ۱۴۰۱ محاسبه کنید. اگر در این خصوص سوال یا ابهامی دارید، سوال خود را در انتهای همین مقاله در بخش نظرات مطرح کنید. در اسرع وقت به شما پاسخ می‌دهیم. همچنین افرادی که تمایل دارند نکات مربوط به تجارت املاک را به طور کامل بیاموزند؛ میتوانند در دوره آموزش مشاور املاک شرکت نمایند.
https://alirezaamooei.com/?p=7999
خدا پدرتون رو بیامورزه
با سلام و سپاس از شما
خداوند رفتگان شما رو هم رحمت کنه