صلح نامه ملک چیست و چه شرایطی دارد؟

صلح نامه یکی از عقدهایی است که می‌توان از آن در معاملات ملکی استفاده کرد. صلح نامه ملک می‌تواند جایگزین برخی از قراردادها مثل مبایعه نامه و اجاره نامه شود. استفاده از صلح نامه (در صورتی که امکان‌پذیر باشد)، می‌تواند مزایایی برای طرفین معامله داشته باشد. گروه املاک و سرمایه گذاری مهندس علیرضا عمویی در این نوشته شما را با نکات مورد نیاز در خصوص عقد صلح در معاملات ملکی آشنا می‌کند.

آنچه در این نوشته می‌خوانید عبارت است از:

• صلح نامه ملک چیست؟
• انواع صلح نامه ملکی
• عقد صلح نامه ملک چه ارکانی دارد؟
• تفاوت صلح نامه ملک با مبایعه نامه چیست؟
• نکات مهم در نوشتن صلح نامه ملک
• نمونه قرارداد و صلح نامه آپارتمان و ملک

صلح نامه ملک چیست؟

می‌دانید که صلح در لغت به معنای آشتی و سازش است. اما برای نوشتن صلح نامه لزومی ندارد حتما اختلافی پیش آمده باشد. بلکه گاهی اوقات می‌توان برای وارد نشدن به اختلاف از صلح نامه استفاده کرد. برای درک بهتر درباره اینکه صلح نامه ملک چیست، بهتر است به ماهیت قراردادهای دیگر مثل مبایعه نامه و اجاره نامه دقت کنید.

در قراردادهایی مثل مبایعه نامه، هر یک از طرفین قرارداد تلاش دارند حداکثر منافع ممکن را بدست آورند. از همین قانون گذار قوانینی را جهت حفظ منافع طرفین و برقراری عدالت پیش‌بینی کرده است. اما با توجه به اینکه ماهیت صلح، دوری از اختلافات مختلف است، بسیاری از قوانینی که در قراردادهای دیگر وجود دارد، در صلح نامه نیست.

بنابراین می‌توان گفت به طور کلی ۲ نوع صلح نامه ملک داریم:

1. صلح نامه ملک جانشین سایر قراردادها: فرض کنید قصد دارید برای پدر یا مادر خود خانه‌ای بخرید. اما می‌خواهید در صورتی که ایشان فوت کردند، خانه وارد انحصار وراثت نشده و مالکیت آن به خود شما برسد. در این حالت می‌توانید به جای استفاده از قراردادهای دیگر، از صلح نامه استفاده کنید.
2. صلح نامه برای حل اختلافات: فرض کنید در خصوص معامله یک ملک بین خریدار و فروشنده اختلافی رخ داده است. اما پیش از اینکه کار به دادگاه برسد، به نحوی با هم به سازش رسیده‌اند. در این حالت برای اینکه سازش آن‌ها مکتوب شده و وجهه قانونی پیدا کند، می‌توانید از صلح نامه ملک استفاده کنید.

۲ مورد بالا حالات کلی برای استفاده از صلح نامه بود. اما در ادامه انواع صلح نامه ملکی را توضیح می‌دهیم تا بدانید دقیقا در چه جاهایی از صلح نامه می‌توانید استفاده کنید.

انواع صلح نامه ملکی

صلح نامه ملکی بر اساس حق انتفاع و مدت استفاده به انواع مختلفی تقسیم می‌شود.

در انواع قراردادهای ملکی از جمله صلح نامه ملکی، موضوع انتفاع مسئله بسیار مهمی است. منظور از انتفاع، استفاده از ملک است. بنابراین یکی از فاکتورهایی که موجب ایجاد انواع مختلفی از صلح نامه ملکی می‌شود، نحوه انتفاع از ملک است. فاکتور دیگری که انواع صلح نامه ملکی را تعیین می‌کند، زمان و مدت انتفاع است.

انواع صلح ملکی از دیدگاه حق انتفاع

با توجه به این توضیحات در خصوص ملک می‌توان گفت به طور کل ۲ نوع صلح داریم:

1. صلح سکنی
2. صلح غیر سکنی

البته توجه داشته باشید که صلح غیر سکنی یک اصطلاح حقوقی نیست. بلکه منظور این است که صلح در خصوص ملک یا سکنی است یا سکنی نیست. منظور از صلح سکنی این است که مالک، اجازه سکونت در ملک خود را به واسطه قرارداد صلح به شخص دیگری بدهد. یعنی در این حالت نحوه انتفاع از ملک، سکونت در آن تعریف می‌شود.

در حالت دیگر، صلح مربوط به سکونت نیست. مثلا شخصی می‌تواند در خصوص استفاده از پارکینگ با یکی از همسایه‌ها صلح کند. در این جا مورد انتفاع حق سکونت نیست. بلکه حق بهره‌مندی از پارکینگ شخصی فرد دیگری است. همانطور که گفتیم، فاکتور مدت استفاده می‌تواند انواع دیگری از صلح را بوجود آورد که در ادامه به آن‌ها اشاره می‌کنیم.

انواع صلح ملکی از دیدگاه مدت استفاده

یک مورد قابل توجه که اهمیت عقد صلح را افزایش می‌دهد، این است که شما می‌توانید مدت انتفاع را تعیین کنید. با توجه به این نکته، ۲ نوع صلح ملکی دیگر بوجود می‌آید که عبارتند از:

1. صلح عمری
2. صلح رقبی

در صلح عمری، شما حق انتفاع یا استفاده از ملک را به شخص دیگری منتقل می‌کنید، اما حق استفاده از آن ملک را تا زمان حیات خود، برای خویش محفوظ می‌دارید. به عبارت دیگر، شما تا پایان عمر خود از آن ملک استفاده می‌کنید و پس از آن مالکیت آن ملک، به شخص مورد نظر شما منتقل می‌شود.

با این توضیحات می‌توان گفت صلح عمری جایگزین مناسبی برای مبایعه نامه است. کاربرد ویژه صلح عمری در موضوع وراثت است. در واقع اگر فردی بخواهد اموال خود را پیش از فوت و متناسب با نظر شخصی خود و به هر نسبت دلخواه بین فرزندانش تقسیم کند، صلح عمری راهکار بسیار مناسبی است. چرا که مالک می‌تواند تا پایان عمر از اموال خود استفاده کند و پس از فوت اموال به فرزندانش منتقل شود.

در صلح رقبی، حق انتفاع یا امکان استفاده از ملک به مدت مشخصی محدود می‌شود. مثلا شما به عنوان مالک می‌توانید اجازه دهید شخص دیگری به مدت ۱ سال در ملک شما سکونت داشته باشد. در نتیجه صلح رقبی می‌تواند جایگزین مناسبی برای قرارداد اجاره باشد.

جمع‌بندی انواع صلح ملکی

صلح ملکی می‌تواند سکنی باشد یا نباشد. صلح چه سکنی باشد، چه نباشد، می‌تواند عمری یا رقبی باشد. به عنوان مثل، شما می‌توانید اجازه سکونت در ملک خود را به واسطه صلح سکنی به فردی منتقل کنید. این اجازه می‌تواند عمری باشد، یعنی شما تا پایان عمر خود از ملک استفاده کنید سپس مالکیت آن به شخص دیگری منتقل شود، یا می‌تواند رقبی باشد. یعنی اجازه سکونت برای مدت محدود و معینی باشد.

همچنین شما می‌توانید اجاره استفاده از پارکینگ خود را به واسطه صلحی که سکنی نیست، به فردی دیگری منتقل کنید. این انتقال می‌تواند به مدت محدودی باشد (رقبی) یا اینکه تا پایان عمر خود از آن استفاده کنید و پس از وفات شما، آن شخص اجازه استفاده از آن را بدست آورد.

حالا که با انواع صلح ملکی آشنا شدید، کمی روی صلح نامه دقیق‌تر می‌شویم تا با اصطلاحات یا همان ارکان صلح نامه ملک بیشتر آشنا شوید. اطلاع از این اصطلاحات به شما در درک بهتر یک قرارداد صلح کمک می‌کند.

عقد صلح نامه ملک چه ارکانی دارد؟

عقد صلح نامه ملک چه ارکانی دارد؟

هر عقد و قراردادی ارکانی دارد. مثلا خریدار، فروشنده و مورد معامله از ارکان قرارداد بیع یا همان قرارداد خرید و فروش هستند. عقد صلح نامه ملک نیز از ارکان زیر تشکیل شده است:

• مصالح: کسی که می‌خواهد ملک خود را با صلح به دیگری منتقل کند، مُصالح نامیده می‌شود.
• متصالح: کسی که قرار است ملکی یا حق انتفاع از ملکی به او منتقل شود، متصالح نامیده می‌شود.
• مورد صلح: ملک که به واسطه عقد صلح به دیگری منتقل می‌شود مورد صلح خوانده می‌شود.
• مال الصلح: پول یا مالی است که متصالح در ازای مورد صلح به مصالح پرداخت می‌کند.

نکته مهمی که در اینجا وجود این است که ارزش مال الصلح می‌تواند اصلا تناسبی با مورد صلح نداشته باشد. مثلا مورد صلح می‌تواند ملکی به ارزش چندین میلیارد تومان باشد اما مال الصلح می‌تواند مثلا یک انگشتر ساده باشد. در ادامه، در بخش تفاوت صلح نامه با مبایعه نامه توضیح می‌دهیم که چرا این مسئله، نکته مهمی است.

تفاوت صلح نامه ملک با مبایعه نامه چیست؟

برای درک تفاوت صلح نامه ملک با مبایعه نامه، بهتر است به ماهیت بیع و صلح توجه کنیم. در بیع یا همان خرید و فروش، هر یک از طرفین معامله تمام تلاش خود را می‌کنند که حداکثر سود ممکن را بدست آورند. از یک سو فروشنده تلاش می‌کند ملک را با قیمت بالاتر بفروشد. از سوی دیگر خریدار سعی می‌کند بیشترین تخفیف ممکن را دریافت کند. از یک طرف مالک تمایل دارد تمام ثمن معامله را یکجا دریافت کند، از طرف دیگر خریدار سعی می‌کند بهترین شرایط پرداختی را برای خود فراهم کند.

اگر خوب به ماهیت بیع نگاه کنیم، متوجه می‌شویم که نه تنها صلحی در کار نیست، بلکه طرفین معامله برای کسب سود حداکثر به صورت کامل وارد جنگ می‌شوند. این جاست که تفاوت ماهیت بیع و صلح نمایان می‌شود. در واقع به خاطر ماهیت بیع، قوانین زیادی وجود دارد که از منافع طرفین معامله محافظت کند.

اما وقتی بحث صلح و صلح نامه ملک مطرح است، نیازی به این قوانین نیست. در نتیجه دست طرفین معامله بسیار بازتر است و درگیر بسیار از قوانین بیع نمی‌شوند. از جمله تفاوت‌های اساسی صلح نامه ملک با مبایعه نامه می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• در مبایعه نامه پرداخت و مراحل پرداخت بسیار مهم است. در حالی که در صلح نامه ملک ممکن است اصلا پرداختی انجام نشود.
• در مبایعه نامه تناسب پرداخت با ارزش ملک اهمیت دارد. به نحوی که قانون‌گذار در این مورد خیار غبن فاحش را جهت فسخ معامله پیش‌بینی کرده است (البته این خیار در اکثر قراردادهای ملکی با استفاده از اسقاط کافه خیارات از بین می‌رود). اما در صلح عدم تناسب مال الصلح و مورد صلح اهمیتی ندارد.
• در قرارداد بیع، تصرف ملک دارای اهمیت زیادی است. اما همانطور که توضیح دادیم، در صلح ممکن است ملک مورد نظر پس از فوت مالک به طرف مقابل واگذار شود.

همانطور که می‌بینید، هر چند شاید در ابتدا تفاوت صلح نامه ملک با مبایعه نامه چندان واضح نباشد. اما این دو تفاوت‌های اساسی دارند که از تفاوت ماهیت بیع و صلح سرچشمه می‌گیرد. در ادامه برای آشنایی بیشتر با صلح نامه ملک، یک نمونه قرارداد صلح نامه ملک به همراه امکان دانلود نسخه Word و PDF خدمت شما ارائه می‌کنیم.

نکات مهم در نوشتن صلح نامه ملک

هنگام نوشتن عقد صلح نامه ملک باید به چه نکاتی توجه کنیم؟

برای نوشتن صلح نامه ملک باید به یک سری شرایط توجه کنید تا صلح نامه شما از نظر حقوقی قابل استناد باشد. این شرایط عبارتند از:

• طرفین اهلیت داشته باشند. یعنی بالغ بوده و از نظر عقل در وضعیت سلامت باشند.
• صلح بر امر مشروع باشد. مثلا صلح برای تبدیل یک خانه به مرکز فساد، باطل است.
• صلح با هدف فرار از دین (مثلا فرار از پرداخت مهریه یا بدهی) نباشد.
• صلح درباره اموال خود شخص قابل اجرا است. مثلا زمینی که جزو منابع طبیعی است و فرد به هر ترتیب از آن استفاده می‌کند را نمی‌توان به عنوان مورد صلح در نظر گرفت
• صلح در خصوص اموالی که در حال حاضر در مالکیت فرد است می‌تواند انجام شود. مثلا اگر قرار است شخصی در آینده ملکی را خریداری کند، نمی‌تواند پیش از خرید ملک آن را به عنوان مورد صلح در نظر بگیرد.

با در نظر گرفتن موارد بالا می‌توانید از نمونه قرارداد صلح ملک که در ادامه مشاهده می‌کنید، استفاده کنید.

نمونه قرارداد و صلح نامه آپارتمان و ملک

در ادامه فرض می‌کنیم فردی قصد دارد ۴ دانگ از ملک خود را از طریق صلح عمری به زوجه خود منتقل کند. همانطور که می‌دانید در صورتی که فرد پیش از فوت برای انتقال اموال اقدام قانونی نکند، طبق قانون یک هشتم دارایی او به همسر می‌رسد. همچنین فرد صرفا می‌تواند در خصوص یک سوم از دارایی خود وصیت کند.

بنابراین اگر بخواهد بیش از این مقدار را پس از فوت مثلا به زوجه منتقل کند، می‌تواند طبق نمونه قرارداد صلح نامه آپارتمان که در زیر آورده شده، عمل نماید.

ماده 1 – طرفین قرارداد

مصالح (صلح کننده): خانم/آقای ……………………. به شماره شناسنامه …………….. صادره از…………………. به کدملی ………………………….. به نشانی ……………………………………………………………………………….

متصالح (صلح گیرنده): خانم/آقای ……………………. به شماره شناسنامه …………….. صادره از…………………. به کدملی ………………………….. به نشانی ……………………………………………………………………………….

ماده 2 – مورد صلح

عبارت است از چهار دانگ ملکیت و منافع و کلیه حقوق مستقر در پلاک ثبتی …………. فرعی از …….. اصلی ……………. به نشانی …………………………………………………………………………………………………………… و نیز کلیه توابع و ملحقات و آنچه که در سند مالکیت آمده است اعم از پارکینگ و انباری و نیز انشعابات آب و برق و گاز و تلفن منصوب در آن که متعاقب تنظیم این صلح نامه نسبت به انتقال و واگذاری سند قطعی اقدام خواهد شد.

ماده ۳ – عدم ممنوع المعامله بودن

بنا به اظهار متصالح و متصالحین جزء اشخاص ممنوع المعامله نبوده و نمی‌باشند و هرگونه مسئولیت ناشی از اظهارات خود را شخصا بر عهده می‌گیرند.

ماده ۴ – منافع مورد مصالحه

بر اساس اظهار مصالح، منافع مورد مصالحه قبلا به شخصی واگذار نشده است. ولیکن ضمن همین سند، متصالحین مورد مصالحه را به مصالح با حق عمری برای انتفاع از منافع داده‌اند تا مادام العمر خود از منافع آن رایگان استفاده کند و مورد مصالحه کما فی‌السابق در تصرف مصالح باقی ماند. همچنین شرط شد مصالح حق واگذاری منافع متعلقه را در زمان حیات خود به ثالث و به غیر بدون اذن و اجازه را دارد و مصالح اقرار به قبض مورد صلح نمود.

ماده ۵ – مبلغ مورد معامله

عبارت است از ……………………… تومان معادل ……………………….. ریال که به طور قطعی متصالح به عنوان عوض صلح به صالح پرداخت می نماید.

نکته: همانطور که پیش‌تر گفتیم، برای صحت عقد صلح نیاز به پرداخت هیچ وجهی نیست. همچنین لزومی ندارد پرداخت انجام شده در ازای صلح، تناسبی با ارزش ملک داشته باشد. بنابراین اگر در قیمت بالا حتی ۱۰۰۰ تومان به عنوان مبلغ مورد معامله نوشته شود، مشکلی ایجاد نمی‌کند.

ماده ۶ – شرایط قرارداد صلح

1-

2-

3-

4-

5-

این قرارداد فی مابین مصالح و متصالح در کمال صحت عقل و سلامت و اراده و بدون اجبار و اکراه تنظیم گردید.
کلیه معاملات و قراردادهای مغایر با متن این صلح نامه بین مصالح با افراد دیگر باطل و بی اعتبار بوده و فاقد اثر است. مصالح تعهد نموده و اقرار می نماید که هیچ گونه معامله و عقد تملیکی مفاد این صلح نامه منعقد ننموده است. و در صورت وجود هر گونه عقد قبل یا بعد از این قرارداد عقد مذکور بی اعتبار است.

این قرارداد در مورخ ……………………. در حضور …………………………….. به عنوان شاهد در ……. نسخه در ید هر یک از طرفین موجود بوده و هر قرارداد دارای اعتبار واحد است و بین طرفین امضا و مبادله گردید.

امضا مصالح (صلح کننده)                     امضا متصالح (صلح گیرنده)                                          امضا شاهد

در نمونه قرارداد بالا، با توجه به فرضی که گفتیم (انتقال دارایی به زوجه) برخی از ماده‌ها حذف شده است. مثلا می‌توانید ماده‌هایی مربوط به تعمیرات اساسی و هزینه‌های نگهداری را به این صلح نامه ملک اضافه کنید. البته این موارد در فایل قابل دانلودی که برای شما آماده شده، لحاظ گردیده است. علاوه بر این موارد، در صورت تمایل می‌توانید ماده‌ای جهت تعیین شرایط فسخ نیز به این قرارداد اضافه کنید.

دانلود یک نمونه صلح نامه ملک نسخه Word.

دانلود یک نمونه صلح نامه ملک نسخه PDF.

سوالات متداول | صلح نامه ملک

در ادامه برخی از سوالات مهم و متداول در خصوص صلح نامه ملک را جهت دسترسی راحت‌تر برای شما گرد آورده‌ایم.

هزینه تنظیم صلح نامه ملک توسط وکیل چقدر است؟

هزینه تنظیم صلح نامه ملک توسط وکیل به موارد مختلفی بستگی دارد. برای تعیین این هزینه، باید خواسته‌هایی که از قرارداد دارید را با وکیل مطرح کرده و مدارک را جهت بررسی برای وکیل ارسال کنید. بعد از انجام این موارد، پیچیدگی تنظیم سند برای وکیل مشخص شده و هزینه را به شما اعلام می‌کند.

آیا صلح نامه محضری با دست‌نویس تفاوت دارد؟

بر اساس قوانین فقهی ایران، هر قراردادی که به امضای طرفین برسد، قابل پیگیری است. در واقع صلح نامه دست‌نویس یک سند عادی به حساب آمده که در مراجع قضایی دارای اعتبار است. اما میزان اعتبار و قابل پیگیری بودن آن تا حد زیادی به دقت در تنظیم بندهای مختلف آن دارد.

همچنین اگر صلح نامه شما محضری نباشد، ممکن است اتهام جعلی بودن آن مطرح شود. اما صلح نامه محضری هیچ کدام از این مشکلات را به همراه ندارد.

آیا صلح عمری باعث می‌شود مالیات بر ارث از بین برود؟

بله! اگر اموال پیش از فوت به واسطه صلح عمری به ورثه منتقل شده باشد، هزینه مالیات بر ارث از بین می‌رود. اما باید توجه داشته باشید که در زمان تنظیم صلح عمری، باید مالیات مربوط به انتقال ملک را بپردازید.

آیا صلح نامه قابل فسخ است؟

صلح یک عقد لازم است. بنابراین صلح نامه مثل وکالتنامه نیست که یکی از طرفین بتواند به راحتی آن را فسخ کند. بهترین راه برای فسخ صلح نامه این است که هنگام تنظیم صلح نامه ملک، شرایط فسخ را در آن بنویسید.

در چه مواردی از صلح به جای سایر قراردادها استفاده کنیم؟

یکی از موارد بسیار پر کاربرد صلح نامه، موضوع تعیین سهم وراث است. زیرا به واسطه عقد صلح، فرد می‌تواند اموال خود را به هر نسبت دلخواهی بین وراث تقسیم کند. علاوه بر این تا پیش از فوت مالکیت اموال در اختیار وی باقی می‌ماند.

از صلح نامه می‌تواند به عنوان جایگزین مبایعه نامه و اجاره نامه نیز می‌توان استفاده کرد. اما نکته مهم این است که پیش از تنظیم صلح نامه باید به ماهیت آن و تفاوتی که ماهیت آن با مبایعه نامه دارد توجه کنید.

در این نوشته سعی کردیم شما را با صلح نامه ملک، کاربرد آن، نکات مهم در نوشتن صلح نامه ملک آشنا کنیم. همچنین تفاوت صلح نامه ملک با مبایعه نامه را توضیح دادیم و یک نمونه قرارداد صلح نامه ملک جهت دانلود در اختیار شما قرار دادیم. در صورتی که همچنان سوال یا ابهامی در این خصوص دارید، سوالات خود را در بخش نظرات در انتهای همین مقاله ثبت کنید. در اسرع وقت پاسخگو هستیم.