خرید خانه بهتر است یا مغازه؟ (با هدف سرمایه‌گذاری)

بسیاری از افرادی که قصد دارند در بازار املاک سرمایه‌گذاری کنند، این سوال را مطرح می‌کنند که آیا خرید خانه بهتر است یا مغازه؟ اگر شما هم به پاسخ این سوال نیاز دارید، این مقاله را تا انتها مطالعه کنید تا متوجه شوید در شرایط کلی و شرایط خاص، کدام انتخاب بهتر است.

در گذشته اغلب افراد اعتقاد داشتند که خرید مغازه بهتر از خانه است. اما می‌توان گفت امروز داستان برعکس است. یعنی خرید خانه بهتر از مغازه است. البته توجه داشته باشید که این موضوع استثناهایی هم دارد.

در این مقاله به این سوال که آیا خرید خانه بهتر است یا مغازه؟ با توجه به ۳ فاکتور مهم در سرمایه‌گذاری پاسخ می‌دهیم. همینطور دلیل چرخش بازار و اینکه چرا و از چه زمانی خرید خانه بهتر از مغازه شده است را نیز توضیح می‌دهیم.

می‌دانیم ۳ فاکتور مهم برای سرمایه‌گذاری موارد زیر هستند:

1. ریسک سرمایه‌گذاری
2. قدرت نقدشوندگی
3. میزان رشد سرمایه یا همان سودآوری

در ادامه هر یک از فاکتورها را بررسی می‌کنیم.

خرید خانه بهتر است یا مغازه؟ (با توجه به میزان ریسک سرمایه‌گذاری)

ریسک در سرمایه‌گذاری می‌تواند مفاهیم مختلفی را پوشش دهد. مثلا عدم کسب سود، نرسیدن به سود مورد انتظار یا حتی ضرر کردن. اگر راه و رسم سرمایه‌گذاری در بازار املاک ایران را بدانید، حتما قبول دارید که عدم کسب سود و ضرر کردن در این بازار تقریبا بی‌معنا است.

می‌توان گفت به همین دلیل است که بازار مسکن را یکی از بازارهای کم ریسک و مطمئن برای سرمایه‌گذاری می‌دانیم. در واقع قیمت ملک نه تنها با رشد تورم افزایش می‌یابد، بلکه در دوره رونق نیز چندین برابر می‌شود.

علاوه بر این حتی قیمت مسکن در دوره رکود ریزش چندانی ندارد. یعنی حتی اگر با آگاهی کمی وارد این بازار شده و در دوره رکود اقدام به خرید کنید، برای جلوگیری از ضرر صرفا مدت سرمایه‌گذاری شما طولانی‌تر می‌شود.

بنابراین همانطور که می‌بینید، به طور کلی ریسک در بازار املاک پایین است. به عبارت دیگر ریسک خرید خانه و خرید مغازه چندان تفاوتی ندارد. در نتیجه با توجه به این فاکتور نمی‌توان گفت خرید خانه بهتر است یا مغازه.

پس برای رسیدن به جواب سوال خود باید ۲ فاکتور دیگر را بررسی کنیم.

با توجه به قدرت نقدشوندگی، خرید خانه بهتر است یا مغازه؟

این موضوع را با یک مثال خارج از بازار املاک شفاف می‌کنیم. فرض کنید فردی قصد تولید واکسن برای یک بیماری را دارد. فکر می‌کنید در ایران واکسن مالاریا زودتر نقد می‌شود یا واکسن کرونا؟ قطعا هر فردی بدون هیچ دانشی در خصوص بازار و اقتصاد، پاسخ می‌دهد: واکسن کرونا.

فکر می‌کنید چرا؟ چون برای هر فردی بدیهی است که در حال حاضر، تقاضا برای واکسن کرونا بسیار بالاست. در حالی که تقاضا برای واکسن مالاریا، آن هم در ایران، قطعا پایین است.

قدرت نقدشوندگی خانه و آپارتمان در مقایسه با ملک تجاری و مغازه تقریبا به همین ترتیب است. یعنی قطعا تقاضا برای معامله مغازه بسیار پایین‌تر از تقاضا برای معامله خانه و آپارتمان است.

بنابراین بدیهی است که قدرت نقدشوندگی خانه بالاتر از مغازه است. بنابراین با توجه به این فاکتور، خرید خانه بهتر از مغازه است.

علاوه بر این در خصوص نقدشوندگی خانه در مقایسه با مغازه، می‌توان تاثیر دوره‌های بازار مسکن بر این عامل را نیز مورد بررسی قرار داد.

می‌دانیم بازار مسکن به شدت تحت تاثیر دورهای رونق و رکود قرار می‌گیرد. این در حالی است که دوره رونق و رکود تقریبا برای املاک تجاری و مغازه چندان معنایی ندارد.

ما در گروه تحقیقات مسکن مهندس علیرضا عمویی بارها در دوره رونق شاهد آن بوده‌ایم که خانه یا آپارتمانی حتی در مدت یک هفته به فروش رسیده است. چنین سرعتی برای برای انجام معامله مغازه کاملا دور از ذهن است.

به طور معمول در شرایطی که معاملات در بازار مسکن در جریان باشد، فروش یک خانه به طور تقریبی ۲ ماه زمان برده و فروش مغازه ۶ ماه یا حتی ۱ سال طول می‌کشد.

بنابراین بدون هیچ گونه شک و تردیدی، می‌توان گفت در اغلب مواقع قدرت نقدشوندگی خانه، آپارتمان و به طور کل ملک مسکونی، بیش‌تر از مغازه است.

 

میزان سودآوری در املاک مسکونی بیش‌تر است یا مغازه؟

در بازار املاک، به دو صورت می‌توان سود بدست آورد. یکی با افزایش ارزش ملک، دیگری با اجاره داری. بنابراین در بررسی میزان سود دهی در بازار املاک ۲ فاکتور اهمیت ویژه‌ای دارند:

1. میزان رشد قیمت ملک
2. وضعیت میزان اجاره بها

در ادامه هر یک از ۲ فاکتور را برای مغازه و خانه بررسی می‌کنیم.

مقایسه میزان رشد قیمت مغازه و آپارتمان

اصلی‌ترین فاکتوری که هم بر قیمت و هم بر میزان رشد قیمت در بازار املاک اثر گذار است، میزان عرضه و تقاضاست. وضعیت میزان عرضه و تقاضا را می‌توان به قبل از دهه ۸۰ و بعد از آن تقسیم کرد.

تا پیش از دهه ۸۰، تعداد مغازه بسیار کم‌تر بود. علاوه بر این حوزه‌های کاری مغازه‌ها نسبت به بعد از دهه ۸۰ بسیار محدود‌تر بود.

مثلا در سال‌های دورتر، مال‌ها و مجتمع‌های تجاری وجود نداشتند. بنابراین هم عرضه در بخش تجاری کم بود، هم تقاضا برای آن زیاد بود. نتیجه کم بودن عرضه و بالا بودن تقاضا، رشد قیمت است.

به همین دلیل تا پیش از دهه ۸۰ مغازه‌ها هم با ارزش بودند و هم رشد قیمت بیش‌تری داشتند. اما این روند پس از ۸۰ به مرور تغییر کرده و هم اکنون به طور کلی ورق در این حوزه برگشته است.

پس از دهه ۸۰ شاهد ۲ اتفاق در حوزه املاک تجاری بوده‌ایم. اتفاق اول این بود که سازنده‌ها به دلیل سود بالای این املاک، به سمت ساخت و ساز در این حوزه هجوم آوردند و همین امر باعث افزایش عرضه در بخش املاک تجاری شد.

از سوی دیگر، با در تنگنا قرار گرفتن اقتصاد کشور از جهات مختلف، به مرور کسب و کارها تحت فشار اقتصادی قرار گرفته و چراغ آن‌ها هر روز کم‌سوتر شد. این اتفاق باعث کاهش تقاضا در بخش املاک تجاری شد.

بنابراین افزایش عرضه از یک سو و کاهش تقاضا از سوی دیگر، سبب شد روز به روز سودآوری املاک تجاری در مقایسه با املاک مسکونی کاهش یابد.

اثر دوره رونق بر پیشی گرفتن املاک مسکونی از تجاری

طی دهه ۹۰ شاهد دو دوره رونق بودیم. دوره رونق اول مربوط به سال ۹۱ – ۹۲ و دوره رونق دوم مربوط به سال ۹۷ – ۹۸ بود. همانطور که پیش‌تر گفتیم، دوره رونق تاثیر چندانی بر بازار املاک تجاری ندارد. اما در هر کدام از این دوره‌ها، قیمت مسکن جهش چشمگیری داشته است.

این رشد قیمت در بخش املاک مسکونی باعث شد که املاک تجاری پیش از پیش عقب افتاده و سرمایه‌گذاری در آن‌ها جذابیت کمتری داشته باشد. موضوع دیگر در این زمینه، بحث سود حاصل از اجاره داری است.

البته توجه داشته باشید که اگر نیت سرمایه‌گذاری در بازار مسکن دارید، باید به فاکتورهای دیگر نیز توجه کنید. فاکتورهایی مثل اینکه نیت سرمایه‌گذاری کوتاه مدت دارید یا بلند مدت. همینطور انتخاب محل مناسب برای خرید ملک نیز به طور مستقیم روی سرمایه‌گذای شما موثر است.

---

پیشنهاد می‌کنیم مقاله: «کجا زمین بخریم؟ (با هدف سرمایه گذاری در بازار ملک)» را حتما مطالعه کنید.

---

با توجه به بحث اجاره داری، خرید خانه بهتر است یا مغازه؟

روش درست در بررسی وضعیت اجاره، مقایسه نسبت قیمت ملک، به مبلغ اجاره آن ملک است. در اقتصاد به این نسبت، نسبت P به R می‌گویند. حرف P مخفف کلمه Price به معنی قیمت و حرف R مخفف کلمه Rent به معنای اجاره است.

هر چه این نسبت کمتر باشد، اجاره داری وضعیت بهتری داشته و پر سودتر است. یعنی هر چه این نسبت کمتر باشد، شما با مبلغ کمتری می‌توانید صاحب ملک شده، اما اجاره بیش‌تری دریافت می‌کنید.

با توجه به اینکه رونق کسب و کارها پس از دهه ۸۰ به مرور کمتر و کمتر شده است، بنابراین رشد قیمت اجاره در این بخش از بازار چندان شیب صعودی نداشته است. در نتیجه امروز شاهد آن هستیم که نسبت P به R در بخش املاک تجاری و مغازه‌ها، از دید سرمایه‌گذاری وضعیت چندان جالبی ندارد.

این نسبت در خصوص املاک مسکونی (از دید سرمایه‌گذاری) وضعیت بهتری دارد. همانطور که طی سال‌ها ۹۲ – ۹۳ و همینطور سال‌های ۹۸ – ۹۹ شاهد بودیم، میزان اجاره بها، متناسب با میزان رشد قیمت خانه و آپارتمان، جهش ناگهانی داشت.

هر چند این امر فشار بسیار زیادی به قشر اجاره نشین وارد آورد، اما همین امر از دید سرمایه‌گذاری این پیام را دارد که میزان رشد اجاره بها در املاک مسکونی، متناسب با رشد قیمت ملک مسکونی است. و چون قیمت خانه و آپارتمان در دوره رونق رشد شدیدی را تجربه می‌کند، در نتیجه بازار جذاب‌تری برای سرمایه‌گذاری است.

اما همانطور که در ابتدای مقاله اشاره کردیم، این توضیحات استثنایی هم دارد.

در چه مواردی سرمایه‌گذاری در ملک تجاری بهتر از خرید آپارتمان است؟

در مقاله‌ای با عنوان تفاوت قیمت زمین تجاری با مسکونی به چه عواملی وابسته است؟ به عواملی که باعث ارزشمند شدن ملک تجاری می‌شود به طور مفصل پرداختیم. یکی از مهم‌ترین این عوامل، پاخور محل ملک تجاری بود.

در خصوص ملک تجاری مهم‌ترین موضوع اوضاع کاسبی در آن مغازه است. بنابراین اگر مغازه مورد نظر در جایی واقع شده باشد که پاخور مناسبی داشته و چراغ کسب و کار در آن جا روشن بماند و در آمد خوبی از مغازه حاصل شود، می‌توان گفت خرید آن ملک تجاری سرمایه‌گذاری خوبی است.

توجه داشته باشید که در حال حاضر نسبت به گذشته کمتر می‌توان چنین جاهایی را یافت. شاید به عنوان نمونه بتوان به بازار مبل ایران یا پاساژ علاءالدین در تهران اشاره کرد.

بنابراین آنچه در بالا توضیح دادیم، شرایط کلی و عمومی حاکم بر بازار املاک ایران بود. یعنی به طور کلی در پاسخ به این سوال که خرید خانه بهتر است یا مغازه؟ می‌توان گفت خرید خانه بهتر است، مگر اینکه مغازه یا ملک تجاری مورد نظر در جای خاصی، با پاخور مناسب باشد.

جمع‌بندی

خرید خانه بهتر است یا مغازه؟ دیدیم که از جنبه ریسک سرمایه‌گذاری، خرید خانه و مغازه تفاوت چندانی ندارند. اما خرید خانه از جهت قدرت نقدشوندگی بهتر از مغازه است. چرا که به طور کلی عرضه در بخش املاک تجاری افزایش و تقاضا کاهش یافته است.

هر چند از نظر ارزش و رشد سرمایه در گذشته مغازه‌ها وضعیت بهتری داشتند، اما امروزه با کم رونق شدن کسب و کارها و تحت تاثیر سایر عواملی که ذکر شد، رشد قیمت در املاک تجاری از املاک مسکونی عقب افتاده است.

به همین ترتیب، در حال حاضر شاهد آن هستیم که سرمایه‌گذاری در بخش مسکونی بهتر از بخش تجاری است. البته در حالت کلی. استثنای این موضوع زمانی است که ملک تجاری مورد نظر، شرایط خاص داشته باشد و در محل مناسبی واقع شده باشد.

در انتها اگر سوالی در خصوص سرمایه‌گذاری در بازار مسکن یا املاک تجاری دارید، سوال خود را بخش نظرات در انتهای همین مقاله مطرح کنید. در اسرع وقت به سوالات شما پاسخ می‌دهیم.