اجاره نامه یا قولنامه اجاره چیست؟ (نکات مهم درباره آن)

بر اساس آمارهای ارائه شده، حداقل ۳۵٪ خانواده‌های ایرانی اجاره نشین هستند. بنابراین درصد بالایی از مردم کشور هر سال مجبور به نوشتن اجاره نامه (یا همان قولنامه) هستند. در نتیجه اطلاع از نکات مهم در نوشتن اجاره نامه ضروری به نظر می‌رسد.

در این نوشته ابتدا به یک اصطلاح رایج و البته غلط در خصوص قولنامه و اجاره نامه می‌پردازیم و عواقب احتمالی آن را توضیح می‌دهیم. در ادامه به تفاوت اجاره نامه دستی و رسمی پرداخته و نکاتی را در این زمینه توضیح می‌دهیم. در نهایت به موضوع تمدید و مسئله فسخ اجاره نامه می‌پردازیم.

قولنامه اجاره؛ یک غلط مصطلح

دقت کنید که در قانون چیزی به نام قولنامه تعریف نشده است. یعنی هر متنی که در معاملات ملکی به عنوان قرارداد تنظیم می‌شود، از نظر قانونی مشمول قوانین حاکم بر مبایعه نامه یا اجاره نامه می‌شود.

خرید و فروش مشمول قوانین مبایعه نامه و رهن و اجاره مشمول قوانین اجاره نامه است. البته همانطور که اشاره شد، گاهی اوقات به اشتباه از قرارداد اجاره با نام قولنامه یا قولنامه اجاره نام برده می‌شود.

قولنامه و تصور اشتباه در مورد آن چیست؟

در قدیم زمانی که خریدار و فروشنده به توافق می‌رسیدند ولی به هر دلیل، مثلا آماده نبودن پول، معامله انجام نمی‌شد تعهدات طرفین را مکتوب می‌کردند و به آن قولنامه می‌گفتند.

اما همانطور که گفتیم در حال حاضر چیزی به نام قولنامه در قانون تعریف نشده است. در صورتی که امکان پرداخت ثمن معامله وجود نداشته باشد، باز هم مبایعه نامه یا اجاره نامه نوشته می‌شود.

در چنین شرایطی برای حفظ منافع خریدار و فروشنده باید بندهایی در قرارداد قید شود که توضیح این موارد خارج از موضوع این نوشته است.

تصور اشتباهی که در مورد قولنامه وجود دارد این است که تعهد و الزام قانونی برای امضا کنندگان بوجود نمی‌آورد. اما با توجه به اینکه، چیزی که امروز مردم به آن قولنامه می‌گویند همان مبایعه نامه است، بنابراین تمام مسائل قانونی مبایعه نامه را شامل می‌شود.

در نتیجه با تصور اینکه قولنامه برای شما بار حقوقی ندارد، هیچ برگه‌‌ای را به نام اینکه قولنامه است، به راحتی امضا نکنید؛ چرا که تعهدات قید شده در آن از نظر قانونی به عهده شما قرار می‌گیرد و در صورت عدم انجام آن‌ها با ضرر و زیان مواجه می‌شوید.

در ادامه با انواع اجاره نامه آشنا می‌شوید. یک نکته مهم و مشترک در انواع اجاره نامه‌ها، ضرورت وجود امضای دو مرد به عنوان شاهد در آن است.

اجاره نامه دستی، رسمی و بنگاهی چه تفاوت‌هایی دارند؟

اجاره نامه دستی قراردادی است که موجر و مستاجر با توافق یکدیگر نوشته و آن را امضا می‌کنند. در صورت بروز مشکل بین موجر و مستاجر، این نوع قرارداد از نظر قانونی قابل پیگیری است. اما مراحل پیگیری آن و رسیدن به حق و حقوق مورد نظر دشوار و طولانی‌ست.

مطالعه کنید: نکات حقوقی مهم درباره اجاره نامه دستی

اجاره نامه بنگاهی قراردادی است که در آژانس املاک تنظیم شده و مهر و امضا مشاور املاک زیر آن وجود دارد. این قرارداد از نظر قانونی ارزشمندتر از اجاره نامه دستی است. علاوه بر این، قانون موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ شامل حال اجاره نامه‌های دستی که فاقد امضای شاهد هستند نشده اما اجاره نامه‌های بنگاهی را به دلیل اینکه امضای شاهد در آن وجود دارد، پوشش می‌دهد.

در صورتی که اجاره نامه شما تحت پوشش این قانون باشد، دریافت حق و حقوق (هم برای موجر و هم برای مستاجر) بسیار راحت‌تر می‌شود.

اجاره نامه رسمی سندی‌ست که در دفاتر اسناد رسمی به ثبت می‌رسد. اجاره نامه دستی و بنگاهی جزو اسناد رسمی نیستند (سند عادی هستند) ولی اجاره نامه رسمی یک سند رسمی به حساب می‌آید. ارزش این اسناد از نظر قانونی از اسناد عادی بیش‌تر است.

هر چند اسناد رسمی ارزش بیش‌تری دارند اما توسط عموم جامعه مورد استقبال قرار نگرفته‌اند. چرا که دفاتر اسناد رسمی مانند مشاورین املاک معامله را به ثمر نمی‌رسانند. در واقع دفاتر اسناد رسمی صرفا مواردی که موجر و مستاجر به تواقع رسیده‌اند را ثبت می‌کنند.

علاوه براین برای مراجعه به دفاتر اسناد رسمی باید کل مبلغ معامله به صورت نقد پرداخت شود. اما مشاورین املاک مسائل قانونی مربوط به پرداخت شرایطی را در قراردادها لحاظ می‌کنند.

به طور کل می‌توان گفت مراجعه به مشاورین املاک برای تنظیم سند اجاره، هم کار موجر و مستاجر را به بهترین نحو راه می‌اندازد و هم از نظر قانونی و حقوقی، قابلیت اطمینان بیش‌تری دارد.

موضوع مهم بعدی، تمدید اجاره نامه است. در ادامه به نکات مهم درباره این موضوع اشاره می‌کنیم. با ما همراه باشید.

نکات مهم در تمدید اجاره نامه

یک نکته مهم در تمدید اجاره نامه این است که نیازی به نوشتن یک قرارداد جدید نیست. بلکه می‌توانید اصطلاحا قرارداد قبلی را پشت نویسی کنید.

برای پشت نویسی کافی‌ست مواردی که نسبت به اجاره نامه قبلی تغییر کرده‌اند را یادداشت کنید. علاوه بر این باید تاریخ اتمام اجاره را هم در پشت نویسی ذکر کنید. پس از ذکر کلیه تغییرات بوجود آمده نسبت به اجاره نامه پیشین، باید این جمله را ذکر کنید: «کلیه مفاد اجاره نامه قبلی به غیر از تغییرات ذکر شده پابرجاست»

برای تمدید اجاره نامه به مشاور املاک مراجعه کنیم یا نه؟

از نظر قانونی تمدید اجاره تفاوتی با نوشتن اجاره ندارد. همان مواردی که در مورد اجاره ملک گفته شد، در مورد تمدید اجاره هم صدق می‌کند. بنابراین برای تمدید اجاره هم بهتر است به مشاور املاک مراجعه کنیم.

اما باید بدانید برای تمدید اجاره، نیازی به پرداخت کمیسیون قانونی اتحادیه به مشاور املاک نیست. در تمدید اجاره صرفا پرداخت حق التحریر کفایت می‌کند.

همانطور که اگر موجر و مستاجر بدون وساطت مشاور املاک یکدیگر را یافته و به توافق برسند، صرفا باید حق التحریر پرداخت کنند، در این مورد هم پرداخت حق التحریر کفایت می‌کند.

فراموش نکنید در تمدید اجاره نامه، امضای دو شاهد ضروری است و از نظر قانونی به پیگیری موارد حقوقی کمک قابل توجهی می‌کند. نکته مهم بعدی مربوط به فسخ اجاره نامه است.

فسخ اجاره نامه چگونه انجام می‌شود و شرایط آن چیست؟

نکته مهم در مورد فسخ اجاره نامه این است که این قرارداد یک عقد لازم است. عقد لازم قراردادی است که قابل فسخ نیست مگر با در نظر گرفتن شرایطی در قرارداد یا با رضایت طرفین.

علاوه بر این در بند ۱۴ از ماده ۶ اجاره نامه‌ی مورد تایید اتحادیه املاک که در آژانس‌های املاک موجود است، شرایط و جریمه‌ای برای فسخ قرارداد پیش از اتمام زمان قرارداد در نظر گرفته شده است.

طبق این بند در صورتی که هر یک از طرفین بخواهند قرار داد را پیش از موعد فسخ کنند، باید ۱ ماه جلوتر این موضوع را به طرف مقابل اطلاع دهند. علاوه براین باید معادل ۱ ماه اجاره کامل را به طرف مقابل پرداخت کنند.

البته این بند از اجاره نامه نیاز به تفسیر و توضیح بیش‌تری دارد. توضیح این موضوع در مقاله‌ی دیگری ارائه می‌شود.

علاوه بر این در صورتی که مستاجر اجاره بها را پرداخت نکند، موجر می‌تواند با مراجعه به دادگاه درخواست دریافت اجاره‌های پرداخت نشده را مطرح کرده، سپس تقاضای صدور حکم تخلیه داشته باشد. توضیحات بیش‌تر در این خصوص را می‌توانید در مقاله‌ی مربوط به فسخ اجاره نامه مطالعه کنید.