اجاره نامه دستی چیست و چقدر اعتبار دارد؟

برخی از افراد برای عدم پرداخت کمیسیون یا حق التحریر مشاور املاک، اجاره نامه را دستی نوشته و به اعتبار آن نیز فکر نمی‌کنند. این افراد از عواقب احتمالی و دردسرهایی که این کار می‌تواند به همراه داشته باشد آگاه نیستند. برخی تصور می‌کنند مراجعه به مشاور املاک در خصوص اجاره صرفا برای پرسیدن روش تبدیل رهن به اجاره به کار می‌آید.

در این مقاله توضیح می‌دهیم اجاره نامه دستی چیست و با میزان اعتبار و مشکلات قانونی نوشتن چنین قراردادی آشنا می‌شوید. علاوه براین متوجه می‌شوید چه زمانی برای نوشتن اجاره نامه باید کمیسیون پرداخت کنید و چه زمانی صرفا باید حق التحریر پرداخت نمایید.

مطالعه کنید: نکات مهم در مورد نوشتن اجاره نامه، تمدید و فسخ آن

در ابتدا توضیح می‌دهیم چه زمانی باید برای نوشتن قرارداد اجاره کمیسیون پرداخت شود و چه زمانی باید حق التحریر بپردازید. در ادامه توضیحات لازم در مورد اجاره نامه دستی و اعتبار آن بیان می‌کنیم.

کمیسیون یا حق التحریر؟

در صورتی که موجر و مستاجر با کمک مشاور املاک یکدیگر را پیدا کرده و به توافق برسند، برای نوشتن اجاره نامه باید هر یک کمیسیون قانونی تعیین شده از سوی اتحادیه املاک را بپردازند. مبلغ این کمیسیون بر اساس کل مبلغی که برای اجاره تعیین شده مشخص می‌شود. البته هزینه تمدید قرارداد اجاره مسکن با این رقم متفاوت است.

مبلغ کمیسیون عقد قرارداد اجاره، برای هر طرف معادل یک چهارم مبلغ کل اجاره یک ماه می‌باشد. برای محاسبه مبلغ کل اجاره یک ماه باید مبلغ رهن را به اجاره تبدیل کرده و آن را با میزان اجاره جمع کنید. برای تبدیل رهن به اجاره، باید هر ۱ میلیون تومان را معادل ۳۰ هزار تومان در نظر گرفت

در شرایطی که موجر و مستاجر بدون واسطه مشاور املاک با هم آشنا شده و به توافق برسند می‌توانند برای نوشتن اجاره نامه به مشاور املاک مراجعه کنند. در این حالت برای نوشتن اجاره نامه صرفا باید حق التحریر پرداخت شود.

اجاره نامه دستی چیست؟

همانطور که پیش‌تر هم گفتیم، گاهی اوقات موجر و مستاجر بدون واسطه مشاور املاک یکدیگر را پیدا کرده و در مورد اجاره ملک با هم به توافق می‌رسند. 

شاید در این حالت مراجعه به مشاور املاک برای نوشتن اجاره نامه بی‌مورد به نظر برسد. بنابراین برای اینکه مجبور به پرداخت حق التحریر نشوند، بدون مراجعه به مشاور املاک، اجاره نامه را می‌نویسند.

به این اجاره نامه که به صورت توافقی توسط موجر و مستاجر نوشته و امضا شده، اجاره نامه دستی گفته می‌شود. طبیعتا این قرارداد در فرم اجاره خانه که به صورت رسمی از طرف اتحادیه املاک بین مشاورین املاک توزیع می‌شود، نوشته نخواهد شد.

مزایا و معایب اجاره نامه دستی چیست؟

شاید بتوان گفت تنها مزیت اجاره نامه دستی این است که بابت نوشتن آن به مشاور املاک پول پرداخت نمی‌کنیم. اما این مورد صرفا تا زمانی مزیت محسوب می‌شود که موجر و مستاجر با یکدیگر دچار مشکل نشوند.

زمانی که بین موجر و مستاجر مشکلی بوجود بیاید، کمیسیون مشاور املاک یا حق التحریر در مقابل هزینه‌ها و زمانی که بابت طولانی‌تر شدن فرایند رسیدگی قانونی باید بپردازید، رقم چشمگیری نخواهد بود.

اگر صرفا یک اجاره نامه دستی به عنوان مدرک در دست داشته باشید، طولانی شدن زمان و مراحل دادرسی، هزینه‌ها را آنقدر سنگین‌تر می‌کند که از نداشتن اجاره نامه‌ای که توسط مشاور املاک نوشته شده است افسوس می‌خورید.

هر چند اجاره نامه‌ای که به صورت توافقی و حتی بودن امضای دو نفر شاهد باشد قابلیت پیگیری حقوقی را دارد، اما شامل قانون موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ نمی‌شود. همین امر باعث می‌شود گرفتن حکم تخلیه برای ملک مورد اجاره وارد فرایند پیچیده‌ای شود. بنابراین نوشتن اجاره نامه دستی به ضرر موجر است.

شاید فکر کنید نوشتن توافقی قرارداد اجاره به نفع مستاجر است. اما اینطور نیست. در صورتی که اجاره نامه به صورت دستی نوشته شود، فرایند پس گرفتن ودیعه قرض الحسنه (مبلغ رهن)، برای مستاجر تبدیل به کاری سخت و طولانی می‌شود.

در کل می‌توان گفت با نوشتن اجاره نامه دستی در هزینه حق التحریر یا کمیسیون مشاور املاک صرفه جویی می‌کنید اما در مقابل ریسک دردسرهایی حقوقی و هزینه‌های دادرسی را برای خود می‌خرید. بنابراین به موجر و مستاجر اکیدا توصیه می‌شود از نوشتن اجاره نامه به صورت توافقی و دستی پرهیز کنند.

شاید این سوال برای شما ایجاد شده باشد که آیا اجاره نامه‌ای که دستی و با توافق موجر و مستاجر نوشته شود اعتبار دارد؟ یا اینکه در کل اعتبار این نوع اجاره نامه در چه حد است؟ در ادامه به سوال پاسخ می‌دهیم.

آیا اجاره نامه دستی اعتبار دارد؟

بر اساس شرع اسلام هر نوشته‌ای که دو نفر آن را امضا کنند قرارداد به حساب می‌آید. از آن جایی که قوانین کشور بر اساس شرع تدوین شده‌اند، بنابراین هر نوشته‌ای که دو نفر آن را امضا کرده باشند، یک قرار داد بوده و هر قراردادی از نظر قانونی قابل پیگیری است.

بنابراین حتی اجاره نامه دستی هم به عنوان یک قرارداد اعتبار دارد و با استناد به آن می‌توان دعاوی حقوقی را در مراجع قضایی پیگیری کرد.

اینکه می‌گوییم اجاره نامه دستی از نظر قانونی اعتبار دارد به معنای آن نیست که قطعا مشکل شما را حل می‌کند. این اعتبار صرفا به معنای آن است که در مراجع قانونی قابل پیگیری است. اینکه داشتن قرار داد اجاره‌ای که توافقی نوشته شده باشد، تا چه حد به حل شدن مشکل شما کمک به این ارتباط دارد که تا چه حد مسائل قانونی در نوشتن آن اجاره نامه رعایت شده است.

اعتبار اجاره نامه و قانون موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶

به طور کل اعتبار اجاره نامه وابسته به ۳ مورد است:

1. درست نوشتن موارد حقوقی در این قرارداد
2. مد نظر قرار دادن شرایط طرفین قرارداد و قید کردن نکات حقوقی مربوطه
3. وجود امضای دو نفر شاهد مرد که بالغ باشند

در صورتی که در اجاره نامه دستی امضای دو نفر شاهد موجود باشد، امکان بهره‌مندی از قانون روابط موجر و مستاجر که در سال ۱۳۷۶ به تصویب رسیده، برای طرفین قرارداد فراهم می‌شود. اما موارد اول و دوم، نیازمند دانش و تجربه حقوقی است.

در صورتی که موارد حقوقی لازم به درستی ذکر نشود یا شرایط طرفین به طور کامل در قرارداد منعکس نشود، نمی‌توان با در صورت بروز مشکل، در مراجع قضایی به آن اتکا نمود.

هر چند اجاره نامه‌ای که موجر و مستاجر بدون مراجعه به مشاور املاک و به صورت دستی می‌نویسند از نظر قانونی اعتبار دارد، اما حتی با وجود امضای دو نفر شاهد باز هم ممکن است نتواند به طور مطلوب حافظ منافع شما باشد.

به طور کل می‌توان گفت: «اعتمادی به اعتبار اجاره نامه دستی نیست». در نتیجه با توجه به توضیحاتی که ارائه شد می‌توان گفت بهترین گزینه برای تنظیم اجاره نامه، مراجعه به مشاور املاک است.

هزینه‌ای که بابت نوشتن اجاره نامه به مشاور املاک می‌پردازید، هزینه‌ی پیشگیری از دردسرها و گرفتاری‌های حقوقی آتی است.