معمولا در قراردادهای حقوقی اصطلاحاتی وجود دارد که اکثر افراد معنای آن را متوجه نمی‌شوند. یکی از این اصطلاحات که اهمیت بسیار زیادی دارد، اسقاط کافه خیارات است.
در این مقاله علاوه بر توضیح معنای این اصطلاح، علت استفاده از آن را در قرارداد خرید و فروش ملک شرح می‌دهیم. با مطالعه این مطلب متوجه می‌شوید استفاده یا عدم استفاده از این عبارت، میتواند چه سودها یا ضررهایی برای شما داشته باشد.
اسقاط از ریشه سقط است. در زبان فارسی با کلمه سقوط که آن هم از ریشه سقط است آشنا هستیم. بنابراین می‌توانید به راحتی نتیجه بگیرید که اسقاط به معنای از بین بردن است.
کافه در زبان عربی به معنای «همگی» و «تمام» یک چیز است. خیارات از خیار، به معنای اختیار می‌آید. بنابراین، اسقاط کافه خیارات، به معنای از بین بردن تمامی اختیارات است.
در ادامه به کاربرد این اصطلاح حقوقی و اثرات استفاده از آن در قراردادهای ملکی می‌پردازیم.
این عبارت در تمامی قراردادهای ملکی شامل مبایعه نامه و اجاره نامه که از سوی اتحادیه املاک در اختیار مشاورین املاک قرار داده میشود، به صورت پیش فرض وجود دارد. در واقع مشاور املاک میتواند این عبارت را از قرارداد حذف کند.
حالا فکر می‌کنید چرا این عبارت به صورت پیش فرض در قراردادهای ملکی نوشته شده است؟
اگر به سایت ویکی‌پدیا مراجعه کنید، می‌بینید در خصوص اسقاط کافه خیارات نوشته شده است که این عبارت جهت قوام و ثبات قرارداد به کار می‌رود.
این توضیح کاملا درست است. برای اینکه متوجه شوید چرا از بین بردن تمامی اختیارات میتواند باعث ثبات قرارداد خرید و فروش یا اجاره ملک شود، باید کمی درباره ویژگی‌های قراردادهای ملکی اطلاعات بیش‌تری داشته باشید.
ادامه این نوشته را مطالعه کنید تا دلیل این موضوع را متوجه شوید.
فرض کنید به یک نفر وکالت داده‌اید. شما می‌توانید این وکالت را یک طرفه به هم بزنید یا اصطلاحا فسخ کنید. اما قراردادهای ملکی به این صورت نیست. فسخ قراردادهای ملکی امکان پذیر نیست؛ مگر در صورت در نظر گرفتن شرایطی در قرارداد. در اصطلاح حقوقی، این شرایط را خیارات می‌گویند.
شاید بپرسید: «اگر شرایطی برای فسخ در قرارداد ننویسیم، چه لزومی دارد که اسقاط کافه خیارات به صورت پیش فرض در قراردادهای ملکی وجود داشته باشد؟»
باید بدانید که برخی از خیارات به صورت ذاتی در قراردادهای ملکی وجود دارند. خیاراتی مثل: خیار غبن فاحش، خیار تدلیس، خیار شرط و خیار مجلس. وقتی این خیارات را اسقاط می‌کنیم، مانع استفاده نابجا از آنها می‌شویم.
با یک مثال این موضوع را توضیح می‌دهیم. فرض کنید در شرایط رونق بازار مسکن، مبایعه نامه یک ملک را می‌نویسید. چند روز بعد قیمت‌ها بالا می‌رود و احتمال دارد مالک با ادعای ضرر و زیان چشمگیر (غبن فاحش)، برای به هم زدن معامله تلاش کند.
جدا از اینکه ادعای ضرر و زیان در این شرایط میتواند درست باشد و به نتیجه برسد یا نه، سلب نکردن امکان به هم زدن معامله، قطعا در مثالی که زدیم، خریدار و مشاور املاک را با ضرر و زیان مواجه می‌کند.
در واقع در صورتی که کافه خیارات را اسقاط نکنیم، طرفین معامله می‌توانند به راحتی برای فسخ معامله اقدام کنند و این میتواند ثبات معامله را از بین ببرد.
البته ذکر یک نکته در این جا ضروری است. حتی با وجود عبارت اسقاط کافه خیارات در قرارداد، خیار تدلیس اسقاط نمی‌شود. خیار تدلیس مربوط به فسخ قرارداد به واسطه کلاهبرداری است و این خیار، تحت هیچ شرایطی قابل اسقاط نیست.
تا اینجا به این نتیجه رسیدیم که وجود اسقاط کافه خیارات در قرارداد ضروری است. حال این سوال پیش می‌آید که آیا با حفظ این بند در قرارداد، امکان تعیین شرایطی برای فسخ وجود دارد؟ یعنی می‌توان تمامی خیارات ذاتی قرارداد را از بین برد و در عین حال شرایطی برای فسخ قرارداد تعیین کرد؟
پاسخ به این سوال مثبت است. برای این کار باید بعد از اسقاط کافه خیارات، خیارات مورد نظر را به صورت استثنا بیاورید. پیشنهاد ما این است که از متن زیر در قرارداد استفاده کنید:
«طبق توافق طرفین، کافه خیارات اسقاط گردید به استثنا خیار شرط و تدلیس»
به این ترتیب، با استفاده از خیار شرط، می‌توانید شرایط مورد نظر طرفین برای فسخ قرارداد را در ادامه ذکر کنید.
البته در برخی از قراردادها سلب اختیارات به این ترتیب نوشته میشود: «طبق توافق طرفین، کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش اسقاط گردید». اشاره به خیار غبن فاحش در این عبارت، بار حقوقی ندارد و صرفا جهت یادآوری و تاکید بر از بین رفتن این خیار است.
اگر همچنان ابهامی در این زمینه باقی مانده است، سوالات خود را در بخش نظرات همین مقاله مطرح کنید، در اسرع وقت به سوالات شما پاسخ می‌دهیم.
صلح نامه ملک چیست و چه شرایطی دارد؟
صلح نامه یکی از عقدهایی است که می‌توان از آن …
از معامله ملک موروثی می‌ترسید؟ چه جزو وراث باشید و …
مراحل دریافت حکم تخلیه ملک چیست و چقدر زمان میبرد؟
اگر مستاجر ملک را در موعد مقرر تخلیه نکرد چطور …
نحوه گرفتن کد رهگیری املاک و استعلام آن
چندین سال است که کد رهگیری با اهداف مختلفی وارد …
Copyright © 2020 تمامی حقوق این وبسایت برای مهندس علیرضا عمویی محفوظ است
سلام و خدا قوت
لطفاً بفرمایید که کدام جمله صحیح است ?
1.چنانچه طی مدت 24 ساعت بعد از موعد چک ، خریدار نتواند چک را پاس کند ،فروشنده میتواند معامله را فسخ کند و برای این موضوع نیاز به تایید هیچ مرجع ای نیست .
2.چنانچه طی مدت 24ساعت بعداز موعد چک خریدار نتواند چک را پاس کند ، این معامله منفسخ شده و برای این موضوع نیاز به تائید هیچ مرجع ای نیست.
سلام جناب آقای جعفری
هیچ کدام از جملات یاد شده صحیح نیست. مشکل جمله اول:
در خصوص چک، تایید مرجع قضایی ضروری است. بنابراین ذکر این جمله: «برای این موضوع نیاز به تایید هیچ مرجع‌ای نیست»، صحیح نیست.
مشکل جمله دوم:
نمی‌توان از کلمه منفسخ استفاده کرد. چرا که منفسخ به معنای فسخ خود به خودی است. در این خصوص فروشنده باید با مراجعه به دادگاه در خصوص چک، برای فسخ قرارداد اقدام کند.
جمله صحیح:
«چنانچه طی مدت ۲۴ ساعت بعد از موعد چک، خریدار نتواند چک را پاس کند، فروشنده میتواند معامله را فسخ کند.»
مجددا تاکید می‌کنیم، مراحل اجرایی این کار باید با مراجعه به مراجع قضایی پیگیری شود.
سلام ، مهندس در رابطه با اینکه فرمودین بنویسیم اسقاط کافه خیارات به استثنا خیار شرط و تدلیس ، این اگر در همون بند اسقاط خیارات نوشته باشه ، شروطی که قبلش ذکر شده هم را شامل میشه یا نه ؟ یا اینکه هر شرطی که بعد از این متن نوشته بشه مورد قبول هست؟
سلام وقت بخیر
اگر این مورد در قرارداد ذکر بشود تمامی شروط را شامل می شود.
در صورتیکه جمله (اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن هر چند فاحش یا افحش از طرفین به عمل آمد.) در قرارداد آورده شده باشد دیگر ضرر زیان قید شده در متن معامله را به علت خلف وعده خریدار نمی توان گرفت یا آوردن این شروط ضرر زیان، استثنا است و پابرجاست؟
سلام وقت بخیر
زمانی که این جمله در قرارداد ذکر می شود حتی اگر ضرر و زیان زیادی هم در قرارداد صورت بگیرد نمی توانید معامله را فسخ کنید و معامله پابرجاست.
بسیار خوب‌بود
سلام وقت‌بخیر
سپاس‌گزارم??
با سلام و خسته نباشید خدمت شما بزرگوار
من در سال 96یک قطعه زمین را فروختم البته نمیدونستم که کلاه بردارن
بعد از دوماه که سند رابه نام خود کرده بودند به من گفتند که فعلا پول نداریم بعد من رفتم پیش اون کسی که زمین را خریده بود اونم گفت که من این آقا را به شما تحویل میدم و پولو ازش می گیریم فقط باید برایم بنویسی که مشکلی بابت فروش زمین نداری اون کار را کردم و بعد از مدتی فرار کردند الان نزدیک 5 بار زمین دست به دست شده آیا می توانم از خیار شرط وتدلیس استفاده بکنم و از آنها به عنوان کلاه برداری شکایت کنم.
با تشکر
سلام وقت‌بخیر
سوالی که پیش می‌آید این است چرا در صورت عدم پرداخت ثمن معامله به صورت کامل، انتقال سند به نام آنها صورت گرفته است؟
آیا در قرارداد در صورت عدم پرداخت ثمن معامله شرطی مبنی بر فسخ قرارداد ذکر نکرده اید؟
شما باید در قرارداد از خیار شرط استفاده می‌کردید.
بهتر است از یک وکیل دادگستری کمک بگیرید و احقاق حق کنید.
سپاس عالی بود
سلام وقت‌خیر
سلامت باشید.
سلام وقت بخیر در قرارداد فروش اپارتمانی بصورت دسنوشت درقسمت ثمن معامله چنین نگارش شده «با توافق طرفین چنانچه هریک از چکهای مندرج در سررسید پاس نشود وبرگشت بخورد معامله خوبخود منفسخ میگردد این تاریخ تا یکهفته تمدید میگردد چنانچه نقد نشد فروشنده اختیار فسخ را دارد»
در قسمت اواخر مبایعه نامه کافه خیارت ازطرفین سلب واسقاط گردید
ایا باتوجه به اخرین اراده متعاملین درقراردادکه همان اسقاط کافه خیارت میباشد خیار شرط بالا را شامل میشود ؟
ممنون از پاسگویی شما
سلام وقت بخیر
در کنار جمله کافه خیارات از طرفین سلب و ساقط گردید بنویسید به جز شروط ذکرشده در قرارداد.
سال ۹۴،ملکی را طبق پایان کار واگذار کرده ایم و در سند ۳ متر کمتر از پایان کار بوده است، حال آن شخص به نفر دوم واگذار کرده و سند به نام زده، نفر دوم بابت سه متر کسری شکایت کرده و کارشناس گرفته،درمتن قرار داد هم بیع شرط نبسته ایم کافه خیارات به جز خیار غبن و تدلیس از طرفین سلب شده است.
من طبق چه ماده ای میتونم قرار داد رو فسخ کنم و یا از خودم دفاع کنم؟
با سلام و احترام جناب کریمی
با توجه به توضیحاتی که داده‌اید، نمی‌توانید این معامله را فسخ کنید. تنها کاری که می‌توانید انجام دهید این است که مبلغ ۳ متر را به قیمت کارشناسی روز به شاکی پرداخت کنید.
باسلام و عرض ادب و احترام، جناب ببخشید بنده یک قرارداد عادی پیش فروش با فروشنده بستم. در ماده ۷ قرارداد که بصورت تایپ شده می باشد این جمله نوشته شده است ، ” کلیه خیارات به طرازی طرفین در این قرارداد اسقاط گردید” بعد در ظهر قرارداد یا همون پشت قرارداد به صورت دست نویس جمله ایی رو بنگاه دار نوشت ، جمله این هست؛
در صورتی که یکی از طرفین در صدد فسخ معامله برآید فسخ کننده متعهد و ملتزم گردیده یک سوم قیمت روز ملک رو به دیگری بپردازد ،
سوال بنده این است ، آیا این جمله شرط است، اگه شرط هست پس ما که کلیه خیارات رو اسقاط کردیم. آیا می توان گفت خیار شرط در این جمله پا برجاست. یا ن. بدلیل اینکه خیار شرط در ماده ۷. قرارداد اسقاط گردید. دیگر. جمله مذکور شرط نیست. فقط در جهت تحکیم قرارداد می باشد. .
ممنون میشم راهنمایی بفرمائید با تشکر
با سلام و احترام جناب ستوده
همانطور که خود شما در متن سوال اشاره کردید، جمله مذکور نوعی شرط است. به طور کل هر جمله‌ای که ماهیت «اگر …. آنگاه …» داشته باشد، نوعی شرط است. در این جمله نیز شرط شده که اگر یکی از طرفین قصد فسخ داشت، آنگاه باید یک سوم از قیمت روز ملک را به دیگری بپردازد. بنابراین اسقاط کافه خیارات که به گفته شما در ماده ۷ قرارداد آماده، ملغی کننده این شرط نیست و این شرط همچنان پابرجاست.