انواع خیارات و کاربرد آن در معاملات ملکی چیست؟

استخوان‌ خرد کرده‌های بازار بهتر می‌دانند که برای موفقیت در هر بازاری تسلط بر مباحث حقوقی و قانونی واجب و ضروری است. یکی از این مباحث مهم؛ انواع خیارات در معاملات است که در معاملات املاک نیز اهمیت زیادی دارند.

در معاملات ملکی یا هر معامله دیگری معمولا قراردادی کتبی نوشته می‌شود که براساس آن حق و حقوق دو طرف معامله مشخص می‌شود. اما به هر دلیلی ممکن است یکی از طرفین بخواهد معامله را فسخ کند که این امر ممکن نیست مگر با استفاده از خیارت.

موضوع خیارات در سایر معاملات دیگر نیز مطرح است، اما در معاملات ملکی به علت پیچیدگی‌هایی که دارند و همچنین رقم سنگین این معاملات، طرفین معامله و همچنین مشاوران املاک باید بیشتر با آن آشنا شوند. در غیر اینصورت یا حقی از آن‌ها ضایع می‌شود یا آنکه درگیر مباحث قضایی و حقوقی می‌شوند.

در این مقاله قصد داریم تا شما را با بحث خیارات و انواع خیارات از جمله خیار تدلیس، خیار شرط، خیار غبن فاحش، خیار مجلس و اسقاط کافه خیارات آشنا کرده و نکات مهم‌شان را در معاملات ملکی بیان کنیم.

منظور از خیارات چیست و چه کاربردی در معاملات دارد؟

در قوانین کشور انواع عقد یا قرارداد داریم که از نظر دوام و ماندگاری به دو عقد جایز و لازم تقسیم‌بندی می‌شوند. قانون مدنی ایران عقد جایز را عقدی می‌داند که «هر یک از طرفین هر زمان که بخواهند بتوانند آن را به هم بزنند» نمونه این عقد را می‌توان عقد وکالت دانست.

اما همین قانون عقد لازم را عقدی می‌داند که «هیچ از طرفین معامله حق فسخ آن را نداشته باشند، مگر در موارد معین شده.» نمونه این عقد را می‌توان قرارداد خرید و فروش یا اجاره املاک دانست. در اینجا قانون این حق را به طرفین معامله می‌دهد که با استناد به دلایل قانونی معامله را فسخ کنند که یکی از این دلایل همان بحث خیارات است.

نکته مهم در خصوص انواع خیارات آن است که خیار در معامله مربوط به جرم یکی از طرفین نیست. یعنی اینگونه نیست که یکی از دو طرف معامله جرمی را مرتکب شده باشد. بلکه حقی است که برای جبران ضرر به متعاملین داده شده تا با استناد به شواهد و مستندات قانونی از آن استفاده کنند.

برای نمونه فرض کنید که در جریان فروش یک ملک به علت پنهان کاری فروشنده در خصوص امکانات ملک، خریدار می‌تواند با مستندات قانونی خود ادعای فسخ معامله را داشته باشد.

انواع خیارات در معاملات ملکی و تجاری چیست؟

ماده 396 قانون مدنی انواع خیارات در معاملات را به 10 نوع تقسیم کرده که برخی از آن‌ها در معاملات ملکی بیشتر کاربرد دارند و ما در ادامه به تعریف هر کدام می‌پردازیم.

خیار شرط چیست و چه کاربردی در معاملات ملکی دارد؟

قانون مدنی خیار شرط را شرط مدت‌داری می‌داند که در متن قرارداد به آن پرداخته شده و بر طبق آن طرفین می‌توانند معامله را فسخ کنند. مدت زمان شرط در قرارداد حتما باید مشخص شده باشد در غیر اینصورت قرارداد باطل است.

این شرط در قرارداد برای جبران ضرر طرفین معامله است. یعنی چنانچه یکی از آن‌ها یا هر دو دچار ضرر شدند، حق فسخ معامله را خواهند داشت. برای مثال ممکن است خریدار ملک یا مستاجر شرط ‌کند که طرف معالمه تا یک تاریخ معین برای ترمیم بخشی از ملک مسکونی اقدام کند، در غیر اینصورت حق فسخ معامله را دارد.

مطالعه بیشتر: خیار شرط در معاملات ملکی چیست؟ 

خیار شرط برخلاف برخی خیارات دیگر شرط فوریت ندارد. یعنی طرفین براساس مدت زمان تعیین شده برای شرط می‌توانند نسبت به فسخ معامله اقدام کنند. فسخ قرارداد با اعلام صاحب حق بوده و نیازی به تایید رای مراجع قضایی نیست.

به عبارت دیگر، در مورد خیار شرط، دادگاه رای به فسخ یا عدم فسخ نمی‌دهد، بلکه صرفا حکم اجرای فسخ معامله را صادر می‌کند تا سایر مراحل فسخ معامله، مثل بازگرداندن ثمن معامله و… به جهت قانونی قابل پیگیری باشد.

خیار غبن فاحش چیست و چه کاربردی در معاملات ملکی دارد؟

خیار غبن فاحش به اختیار فسخ معامله توسط یکی از طرفین اشاره دارد زمانی که دچار ضرر و زیان فاحش شده باشد. غبن در اینجا به معنای ضرر و زیان و فاحش به معنای آشکار و زیاد است.

گاهی اوقات یکی از طرفین معامله به علت ناآگاهی از ارزش دارایی، آن را با تفاوت بسیار زیادی نسبت به ارزش واقعی خود معامله می‌کند. خواه این فرد خریدار باشد یا فروشنده. در اینجا بنا به شرایطی، او می‌تواند با استناد به خیار غبن فاحش نسبت به فسخ معامله اقدام کند.

اما این خیار دارای شرایط خاص خود است و به راحتی قابل اثبات نیست. از جمله آنکه منظور از کلمه فاحش در قانون چندان مشخص نیست و تشخیص آن توسط مراجع قانونی نیز مقداری پیچیده است.

مطالعه بیشتر: نکات مهم خیار غبن فاحش در معاملات ملکی

از جمله شروط خیار غبن عدم وجود تعادل اقتصادی در معامله است. بدین معنی که تفاوت در قیمت پرداختی و ارزش واقعی دارایی به گونه‌ای باشد که کاملا واضح و فاحش باشد. شرط دیگر مربوط به عدم اطلاع فرد زیان دیده از ارزش واقعی دارایی مورد معامله است. این عدم آگاهی باید قبل از معامله باشد.

خیار غبن در معاملات ملکی اهمیت زیادی دارد. معمولا در قراردادهایی خرید و فروش و اجاره املاک به صورت پیش‌فرض این حق اسقاط شده است. اما در صورت رضایت طرفین، آن‌ها می‌توانند این خیار را به متن قرارداد اضافه کنند.

خیار مجلس چیست و چه کاربردی در معاملات ملکی دارد؟

خیار مجلس به اختیاری اطلاق می‌شود که با استفاده از آن هر یک از طرفین در زمانی که در مجلس عقد قرارداد و معامله حضور دارند، می‌توانند آن را فسخ کنند. این حق بعد از خروج از مجلس ساقط می‌شود.

مدت زمان این خیار شاید کوتاه باشد، اما از آنجا که جلسات معاملات ملکی از اهمیت ویژه‌ای برخوردار بوده و طرفین خواسته‌ها و وعده‌های خود را در آن جلسه بیان می‌کنند، از این رو امکان رخ دادن آن نیز بالا است.

تفاوت اصلی خیار مجلس با سایر خیارات این است که در این خیار متعاملین نیازی به دلایل و مستندات برای فسخ قرارداد نداشته و می‌توانند آن را فسخ کنند. البته برای این خیار شروطی وجود دارد.

مطالعه بیشتر: خیار مجلس چیست؟ (نکات مهم در خصوص خیار مجلس در معاملات ملکی) 

از جمله آنکه اگر هر دو طرف معامله یا یکی از آن‌ها مجلس معامله را ترک کند، این خیار ساقط می‌شود. البته نکته مهم در اینجا آن است که اگر دو طرف مجلس را ترک کرده اما همچنان به صحبت در مورد معامله بپردازند، باز هم حق استفاده از خیار مجلس را خواهند داشت.

همچنین اگر فروشنده بخواهد با استفاده از خیار مجلس معامله را فسخ کند و خریدار مبلغی را پرداخت کرده باشد، فروشنده برای استفاده از خیار شرط باید مبلغ دریافت شده را برگرداند. باز نگرداندن وجه پرداخت شده در این حالت، مانع استفاده از خیار مجلس است. چرا که از نظر قانون تمایل به فسخ معامله باید همراه با بازگرداندن وجه پرداخت شده باشد.

از آنجا که این خیار مربوط به جلسه معامله بوده، بنابراین نقش مشاوران املاک برای جوش خوردن معامله و عدم فسخ آن بسیار حیاتی است.

خیار تدلیس چیست و چه کاربردی در معاملات ملکی دارد؟

خیار تدلیس یکی دیگر از انواع خیارات در معاملات است که اتفاقا در معاملات ملکی نیز بسیار کاربرد دارد. منظور از تدلیس نیرنگ و فریب یکی از طرفین معامله بوده که اگر این فریب نبود، طرف دیگر حاضر به انجام معامله نمی‌شد.

مطالعه بیشتر:  خیار تدلیس چیست و چه نکاتی در معاملات ملکی دارد؟ 

در صورت وجود تدلیس در معامله، طرف دیگر اختیار فسخ آن را دارد. از آنجا که معاملات ملکی پیچیدگی‌های بیشتری نسبت به سایر معاملات دارد، بنابراین امکان تدلیس در آن بیشتر است.

فسخ معامله با استفاده از خیار تدلیس نیاز به شواهد و مستندات کافی دارد. برای پیشگیری از تدلیس توصیه می‌شود که کلیه وعده‌های طرفین و صحبت‌های آن‌ها در خصوص ملک به صورت مکتوب نوشته شود.

نکته بسیار مهم در خصوص خیار تدلیس آن است که مابقی خیارات در معاملات ملکی قابل اسقاط هستند، اما خیار تدلیس همچنان پابرجا است و نمی‌توان آن را اسقاط کرد. چرا که این خیار مربوط به نیرنگ و فریب یکی از طرفین است.

منظور از اسقاط کافه خیارات در معاملات ملکی چیست؟

منظور از اسقاط کافه خیارات آن است که حق فسخ معامله توسط هر یک از طرفین با استناد به خیارات مختلف گرفته می‌شود. بنابراین در بسیاری از معاملات عبارتی تحت عنوان «طبق توافق طرفین، کلیه خیارات اسقاط گردید» به کار می‌رود.

این عبارت نشان از سلب اختیارات طرفین برای فسخ معامله با استفاده از خیارات مختلف دارد. هر چند که خیار تدلیس در هر صورت باقی می‌ماند.

مطالعه بیشتر: اسقاط کافه خیارات در معاملات ملکی چیست و چه کاربردی دارد؟ 

همچنین می‌توان از اسقاط کافه خیارات استفاده کرد اما در ادامه قرارداد، با آوردن شروطی جهت فسخ معامله، از خیار شرط نیز بهره‌مند شد. یعنی اسقاط کافه خیارات مانع استفاده از خیار شرط نیست.

برخی می‌گویند که فسخ معامله با استناد به خیارات، حق افراد بوده و نباید آن را ساقط کنند. اما برخی دیگر استدلال متفاوتی دارند.

چرا از انواع خیارات در معاملات ملکی استفاده می‌شود؟

معمولا در مبایعه‌نامه و قراردادهایی که از طرف اتحادیه مشاوران املاک در اختیار مشاوران قرار می‌گیرد، عبارت اسقاط کافه خیارات به صورت پیش‌فرض وجود دارد. بنابراین امکان فسخ معامله با استناد به خیارات وجود ندارد. با این وجود آن‌ها می‌توانند این عبارت را حذف و همچنان از حق انواع خیارات استفاده کنند.

بحث استفاده از انواع خیارات در معاملات ملکی طرفداران و مخالفان خاص خود را دارد. برخی اینگونه استدلال می‌کنند که فسخ معامله با استناد به خیارات مختلف، حق افراد بوده و نباید آن را ساقط کنند. اما در عوض برخی دیگر استدلال متفاوتی در این خصوص دارند.

آن‌ها استدلال می‌کنند وجود خیارات در معامله باعث از بین رفتن دوام و ماندگاری آن می‌شود. چرا که هر زمان یکی از طرفین بخواهد با استناد به یکی از آن‌ها می‌تواند معامله را به هم بزند. خصوصا آنکه برخی از افراد در تصمیم‌گیری معمولا متزلزل بوده و هر آن امکان فسخ معامله توسط آن‌ها وجود دارد.

با این اوصاف، از آنجا که معاملات ملکی از اهمیت بالایی برخوردار بوده، بنابراین همواره طرفین نگران هستند که حقی از آن‌ها ضایع شود. از این رو معمولا کارشناسان توصیه می‌کنند که دو طرف با توافق یکدیگر شروط مورد نظر خود را در قرارداد بگنجانند تا در صورت عدم اجراء، امکان فسخ معامله را داشته باشند.

خیار تدلیس در هر حالت در معاملات و قراردادهای ملکی باقی می‌ماند و نمی‌توان آن را حذف کرد. استفاده از این خیار فریب و نیرنگ در معاملات ملکی را کاهش داده و در صورت وجود نیرنگ و اثبات آن می‌توان با استناد به آن معامله را فسخ کرد.

خیار شرط یکی دیگر از انواع خیار پرکاربرد در معاملات ملکی است. برای نمونه ممکن است مستاجر با موجر به صورت توافقی به این شرط برسند که موجر تا یک تاریخ معین باید سیستم لوله‌کشی واحد مسکونی را تعمیر کند.

معمولا بسیاری از طرفین معامله تلاش می‌کنند تا از خیار شرط در متن قرارداد به نحوی استفاده کنند. این مساله ناشی از پیچیدگی معاملات ملکی و انتظاراتی است که طرفین از یکدیگر دارند.

بحث انواع خیارات در معاملات ملکی پیچیدگی‌های خاص خود را دارد. با این حال، توصیه اکثر کارشناسان آن است که نباید از تمامی خیارات در معاملات استفاده کرد. این کار دوام معامله را متزلزل می‌کند. در عوض طرفین با توافق خود می‌توانند برخی شرط و شروط مهم را به صورت‌های مختلف در متن قرارداد بگنجانند.

در صورتی که سوالی در خصوص انواع خیارات دارید، می‌توانید سوال خود را در بخش نظرات در انتهای همین مقاله مطرح کنید. در اسرع وقت به سوال شما پاسخ می‌دهیم.

بیشتر بخوانید: حق کسب و پیشه چیست؟