وقتی بحث سرمایه گذاری در بازار ملک مطرح میشود، یکی از سوالات مهم این است که کجا زمین بخریم؟ شاید بتوان گفت انتخاب زمین مناسب، یکی از مهمترین قدمها در سرمایه گذاری مناسب در این بازار است؛ چرا که مستقیما روی میزان رشد سرمایه و سودی که بدست میآورید اثر گذار است.
به طور کلی جهت سرمایه گذاری روی زمین، میتوانید اقدام به خرید زمینهای «درون شهری» یا زمینهای خارج از شهر بکنید. البته منظور ما از زمینهای خارج شهر، مواردی هستند که با نام «زمینهای ذخیره شهری» شناخته میشوند.
در ادامه نکات مربوط به هر یک را توضیح داده و توضیح میدهیم برای کسب سود از خرید زمینهای درون شهری و زمینهای ذخیره شهری باید چه رویکردی داشته باشید.
نکات مربوط به خرید زمینهای درون شهری
اگر میخواهید با خرید زمینهای درون شهری سود کنید، باید به ساخت و ساز رو آورید. یعنی سودی که به دنبال آن هستید، زمانی حاصل میشود که روی زمین خریداری شده ملک ساخته و در فروش آن سود کنید.
اینکه چه زمانی برای ساخت ساز مناسب است و سوالاتی از این دست، در موضوع این مقاله نمیگنجد. در ادامه به چند نکته دیگر را توضیح میدهیم تا متوجه شوید درون شهر کجا زمین بخریم؟
برای خرید زمین جهت ساخت و ساز شما دو گزینه پیش رو دارید:
- خرید زمینهای ساخته نشده در سطح شهر
- خرید ملک کلنگی
اما مهمترین نکته در این خصوص، کلنگی بودن یا نبودن ملک نیست. پس بر چه اساسی باید محل خرید زمین یا ملک کلنگی را انتخاب کنیم؟
درون شهر، کجا زمین یا خانه کلنگی بخریم؟
فاکتورهای مختلفی در انتخاب زمین درون شهری موثر است. فاکتورهایی مثل: منطقه و محله، طول بَر زمین، تراکم، و… میتوان گفت از بین فاکتورهای مختلف، قیمت نوساز منطقه مهمترین عامل است. چرا که به طور مستقیم روی ارزش ملکی ساخته شده در آن زمین اثر گذار است.
اگر شما یک ملک با بَر مناسب و تراکم بالا در منطقهای پیدا کنید که ارزش معاملاتی پایینی دارد، از ساخت ساز خود به سود مناسبی نمیرسید. بنابراین توصیه میکنیم که محل خرید زمین یا ملک کلنگی را بر اساس قیمت ملکهای نوساز آن منطقه انتخاب کنید. به این ترتیب میتوانید سود بیشتری داشته باشید.
حتما به این نکته توجه کنید که هزینه ساخت و ساز در مناطق شهری مختلف تفاوت چندانی ندارد. اما قیمت خرید و فروش ملک در مناطق مختلف شهری میتواند تفاوت چشمگیری داشته باشد.
بنابراین اگر زمین یا ملک کلنگی مورد نظر را در منطقهای خریداری کنید که قیمت املاک نوساز آن جا گرانتر است، میتوانید در فروش ملک خود سود بیشتری کسب کنید.
البته بدیهی است که هر چقدر قیمت ملک نوساز در یک منطقه بالاتر باشد، قیمت زمین هم در آن منطقه بالاتر است. بنابراین باید با در نظر داشتن نکتهای که به آن اشاره شد و میزان بودجهای که برای خرید زمین دارید و محاسبه هزینه ساخت و ساز، اقدام به خرید بهترین زمین ممکن کنید.
برای ورود به بازار سرمایه گذاری در املاک، دوره جامع تجارت املاک مهندس عمویی یکی از بهترین گزینهها برای یادگیری موارد لازم است. در این دوره مهارتهایی مانند کارشناسی ملک، کارشناسی قیمت، مصالحه، چانه زنی و بسیاری موارد دیگر را فرا خواهید گرفت.
نکات مربوط به خرید زمینهای ذخیره شهری
ابتدا در خصوص اینکه زمینهای ذخیره شهری چه هستند توضیح میدهیم. در ادامه نکات مربوط به این زمینها و رویکرد سرمایهگذاری روی آنها را بیان میکنیم.
مدیران شهری با هدف توسعه شهر و کنترل قیمت بازار املاک در سطح کلان، برخی از زمینهای اطراف شهرها را به عنوان زمینهای ذخیره شهری انتخاب میکنند تا در آینده به بخشی از شهر تبدیل شوند. شهرک راه آهن در منطقه ۲۲ تهران نمونهای از این مورد است.
معمولا شهرداریها پس از مدتی اقدام به قطعهبندی این زمینها کرده و آنها را از طریق مزایده به فروش میرسانند. پس از فروش این زمینها، به مرور امکانات شهری جهت توسعه شهر به محدوده این زمینها اضافه میشود.
بیشتر بخوانید: نکات مهم حقوقی املاک
رویکرد سرمایه گذاری در خرید زمینهای ذخیره شهری چیست؟
بر اساس توضیحاتی که دادیم، باید متوجه شده باشید که در قدم اول میتوانید این زمینها را در مزایده از شهرداری یا اداره راه و شهرسازی خریداری کنید. طبیعتا در این زمان، قیمت این زمینها پایین است. به مرور و با اضافه شدن امکانات مختلف به این زمینها، ارزش زمینهای ذخیره شهری افزایش مییاد.
در هر مرحلهای که این زمینها به آبادانی نزدیکتر میشوند، ارزش افزوده آنها بالاتر میرود. بنابراین بدیهی است که رویکرد سرمایه گذاری روی زمینهای ذخیره شهری، یک رویکرد بلند مدت است.
یعنی شما این زمینها را خریداری کرده و بدون ساخت و ساز رها میکنید تا در یک بازه زمانی ۵ یا شاید حتی ۱۰ ساله، ارزش آنها چندین برابر شوند.
شاید این سوال برای شما ایجاد شده باشد که از کجا بفهمیم زمینهای ذخیره شهری کجا هستند و چه زمانی به مزایده گذاشته میشوند؟ همانطور که اشاره کردیم، این موضوع به شهرداری یا اداره راه و شهرسازی ارتباط دارد. با مراجعه به آنها میتوانید اطلاعات مورد نیاز در این خصوص را کسب کنید.
بالاخره برای سرمایه گذاری، کجا زمین بخریم؟
برای اینکه در خصوص اینکه کجا زمین بخریم به جمع بندی برسیم، چند نکته را به صورت مختصر توضیح میدهیم.
بیشتر بخوانید: فرم ج مسکن ملی
۱- بازه بازگشت سرمایه
همانطور که اشاره کردیم، سرمایه گذاری روی زمینهای ذخیره شهری رویکردی بلند مدت و کسب سود از خرید و ساخت و ساز در زمینهای درون شهری، رویکردی کوتاه مدت است.
بازه برگشت سرمایه در خرید زمینهای درون شهری، ساخت و فروش آن چیزی حدود ۱ سال و نیم تا ۲ سال طول است؛ در حالی که این زمان برای زمینهای ذخیره شهری میتواند ۱۰ ساله باشد.
البته تصمیمگیری در این خصوص فقط به همین عامل مربوط نمیشود. بنابراین موارد بعدی را نیز به دقت مطالعه کنید.
۲- تخصص، پیچیدگی و دردسرها
اگر تمایل دارید در زمان کمتری به سود برسید، باید به دردسرها و پیچیدگی ساخت و ساز و همینطور فروش ملک توجه کنید.
هم ساخت و ساز و هم فروش ملک، مواردی هستند که به تخصص و تجربه نیاز دارند. اما برای کسب سود در خرید زمینهای ذخیره شهری، فقط باید زمان خرید و زمان مناسب برای فروش را متوجه شوید. بنابراین باید توجه کنید که ساخت و ساز و فروش کار چندان راحتی نیست.
۳- میزان سود دهی
میزان سود در هر کدام از انتخابهای موجود به عوامل مختلفی وابسته است و نمیتوان رقم دقیق و قطعی درباره آنها گفت. اما به طور کل میتوان سود خرید زمینهای ذخیره شهری در یک بازه زمانی ۱۰ ساله را چیزی در حدود ۱۵۰۰ درصد (۱۵ برابر) در نظر گرفت.
میزان سود در خرید و ساخت زمینهای درون شهری هم بسیار متغیر است. هر چند گاهی اوقات ممکنه است به خاطر اشتباه در خرید، حتی سودی کسب نکنید؛ اما سود معقول در این زمینه را میتوان در بدترین شرایط حدود ۳۰ درصد و در شرایط ایدهآل حدود ۲۰۰ درصد در نظر گرفت.
البته توجه داشته باشد که سود اصلی در ساخت و ساز زمانی حاصل میشود که فرایند خرید زمین، ساخت و فروش به طور مکرر تکرار شود، به این ترتیب شما از سرمایه گذاری خود، سود مرکب بدست میآورید.
در نهایت اینکه کجا زمین بخریم؟ سراغ زمینهای ذخیره شهری برویم یا با خرید ملک کلنگی و زمینها درون شهری به ساخت ساز روی آوریم، به خود شما، توقعی که از سرمایه گذاری در بازار ملک دارید، تواناییها و سرمایهای که در اختیار دارید بستگی دارد.
نظر شما چیست؟ خرید زمینهای درون شهری و ساخت و ساز برای شما جذابیت بیشتری دارید یا سرمایه گذاری در زمینهای ذخیره شهری؟ سوالات خود در این خصوص را در بخش نظرات این پست مطرح کنید، در اسرع وقت پاسخگو خواهیم بود.
کرمانشاه کجاش خوبه
سلام وقت بخیر
اطلاعی نداریم.
سلام،أقای عمویی فرمودین ،برای اطلاع از زمین های ذخیره شهری بریم شهرداری و سوال بپرسیم? من شنیده یودم معمولا خود کارکنان شهرداری به عنوان یه نوع رانت اطلاعاتی از این نوع زمین ها استفاده میکنن، و مردم عادی نمیتونن دسترسی به این اطلاعات داشته باشن و زمانی میفهمن که کار از کار گذشته ،لطف بیشتر راجب به این مطلب توضیح بدید،باتشکر
سلام وقتبخیر
خیر اینطور نیست اگر به شهرداری مراجعه کنید اطلاعات خواسته شده را اخذ میکنید.
سلام
ممنونم از راهنمایی های ارزشمندتون
من علاقه به خرید زمین درون شهری دارم اما سرمایه ام کم بود رفتم سراع اراضی ذخیره شهری.
دو تا زمین مناسب با بودجه ام پیدا کردم. یکی فاز یک بود و نزدیک شهر اما هنوز هیچ ساخت و سازی اطرافش نیس. موقعیت خود زمین خوبه. دور میدون هست. میدانی که فقط نقشه اش تو سند موجوده اما فعلا کاری صورت نگرفته
زمین دیگه فاز دو و نزدیک بلوار هست و اطرافش ساخته شده. خودم تمایل به این زمین دارم اما خانواده تمایل به زمین اولی دارن. اعتقاد دارند گرچه فعلا برق نداره اما به مسکونی نزدیکتره و دور میدون هست
سلام وقتوقتبخیر
هر دو شرایط خوبی دارند
اما باید نگاهتان بلند مدت باشد.
من هم با زمین فاز یک موافقم جای پیشرفت دارد.
با ۳ میلیارد الان کجا زمین بخرم که سود خوبی داشته باشم تهران هستم
سلام وقت بخیر
پیشنهاد ما این است که در شمال کشور سرمایه گذاری بفرمایید.
سلام وقت بخیر جناب
جناب من میخام تو بوستان چهارباغ کرج یه زمین بخرم یه شهرکی هست که فعلا ساخته نشده فقط زمین بوستان 5 هستش میخاستم بدونم جاعه خوبی برای سرمایه گذاری هست ؟
سلام وقت بخیر
بله می تواند گزینه مناسبی باشد.
سلام من تنها سرمایه ام کجا ملک یا زمین بخرم که سود کنه و از دست نره از ۵۰۰ تا ۸۰۰
سلام وقت بخیر
سرمایه گذاری در شمال کشور می تواند مناسب باشد.
سلام یه قسمت شاهین شهر اصفهان زمین سند دار
هست 200 مترین اما هنوز زیرساخت ندارن قیمتاشون
از130شروع میشه تا250میلیون به نظرتون براسرمایه گذاری خوبن
سلام وقت بخیر
با عرض پوزش این منطقه توسط تیم ما بررسی نشده است.
سلام. آیا خرید زمین در کرج بهتر است یا هشتگرد جدید؟
سلام وقت بخیر
موارد بسیاری در این مورد تاثیرگذار است اما به طور کلی در سال های گذشته شهرک های اقماری همچون هشتگرد،پرند،پردیس و … سودآوری بیشتری نسبت به مرکز شهرها داشته است.
سلام وقت بخیر من یه زمینی دارم250متر تو روستا متری سه تومنه در حال حاضر بعد میخواستم یه زمین با متراژ کمتر نزدیکای شهر بخرم ک پتاسنیل رشد بیشتری دارن به نظرتون اینکار سود خوبی میده؟ زمین خودمو نگه دارم بهتره یا نه؟ میخوام برم توی خریدو فروش زمین ممنون میشم راهنمایی کنید
با سلام و احترام جناب شعبانپور
با این اطلاعات نمیتوان نظر قطعی داد. ابتدا باید زمین، موقعیت، دسترسیها، امکانات، وضعیت طرح تفصیلی و… بررسی شود، سپس از کوتاه مدت یا بلند مدت بودن هدف شما اطلاع داشته باشیم. اما به طور کل، زمینهایی که امکانات کمتری دارند، اما قابلیت جذب امکانات دارند، از زمینهایی که امکانات را جذب کردهاند، پتانسیل رشد بیشتری دارند. مثلا در مورد زمین شما، اینکه کاربری آن چیست، اگر غیر مسکونی است، آیا امکان تغییر کاربری دارد یا خیر اهمیت دارد. همچنین زمین نزدیک به شهری که مد نظر دارید نیز باید از این جهات مورد بررسی قرار گیرد.
توصیه میکنیم اگر مشتاق ورود به خرید و فروش زمین هستید، حتما در دوره آموزش سرمایه گذاری در املاک و زمین شرکت کنید.
سلام ببخشید خرید زمین در گرمابسرد دماوند سوددهی دارد باخیر
زمینه برای پسانداز هستند؟
با سلام و احترام
زمین باید به طور کامل ارزیابی شود. صرفا با اطلاع از محل ملک نمیتوان هیچگونه نظری درباره آن داد.