سرقفلی چیست؟ یک توضیح ساده برای همه

اگر مشاور املاک یا صاحب ملک تجاری و مغازه باشید یا اگر تا به حال برای اجاره مغازه اقدام کرده باشید، حتما اصطلاح سرقفلی برای شما آشنا است. اما شاید به دقت ندانید سرقفلی چیست و از نکات حقوقی مربوط به آن را به درستی آگاهی نداشته باشید.

در این مقاله توضیح می‌دهیم سرقفلی چیست، چه تفاوتی با مالکیت دارد و نکات حقوقی مربوط به آن را شرح می‌دهیم. پس تا انتهای این مطلب با گروه املاک و سرمایه گذاری مهندس علیرضا عمویی همراه باشید.

سرقفلی چیست و چه تفاوتی با مالکیت ملک تجاری دارد؟

قبل از هر چیزی باید اشاره کنیم که سرقفلی صرفا مربوط به املاک تجاری است و شامل املاک مسکونی نمی‌شود. چرا که قانون‌گذار با این کار به دنبال راهی برای حمایت از صاحبان کسب‌وکار بوده است. پس املاک مسکونی از این قضیه مستثنی هستند. اما سرقفلی چیست؟

ابتدا به متن قانون مراجعه می‌کنیم. در فصل پنجم قانون «روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356» به بحثی تحت عنوان حق کسب یا پیشه یا تجارت اشاره شده بود.

اما در سال 1376 قانون روابط موجر و مستاجر دستخوش تغییر شد و براساس آن اصطلاح سرقفلی جایگزین حق کسب و پیشه شد. بنابراین مبنای قراردادهایی که قبل از سال 1376 بسته شده‌اند، همان قانون سال 1356 است که مربوط به حق کسب و پیشه یا تجارت است.

اما فصل دوم – ماده 6 از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 در این مورد می‌گوید:

«هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید. همچنین ‌مستاجر می‌تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد ‌اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.»

با این اوصاف موجر از طریق عقد قرارداد با مستاجر به توافق می‌رسد که اجاره یا حق کسب‌وکار در آن ملک تجاری به مستاجر انتقال داده شود. یعنی همچنان مالکیت ملک در اختیار موجر است، اما امتیاز و اجازهٔ داشتن کسب‌وکار به مستاجر منتقل می‌شود.

سرقفلی چه مزیتی برای مستاجر ملک تجاری ایجاد می‌کند؟

کسب حق راه‌اندازی کسب‌وکار، برای مستاجر مزایایی ره همراه دارد.

با توجه به آنچه در بالا توضیح دادیم، باید بین مالکِ ملک و مالکِ کسب‌وکار (مستاجر) تفاوت قائل شویم. حالا سوالی که مطرح می‌شود این است که تفاوت قائل شدن بین مالکِ ملک و مالک کسب‌وکار چه سودی برای صاحب کسب‌وکار یا همان مستاجر دارد؟

نتیجه ایجاد این تفاوت آن است که موجر نمی‌تواند در مدت قرارداد اقدام به ایجاد کسب‌وکار در آن ملک کند. چرا که حق ایجاد کسب‌وکار به مستاجر منتقل شده است. در واقع با این قانون برای مستاجر که صاحب کسب‌وکار است، تا حدی امنیت شغلی ایجاد شده است.

حق تعیین کسب‌وکار در زمان انتقال سرقفلی

معمولا در قرارداد بین موجر و مستاجر باید در مورد نوع کسب‌وکار نیز توافق شود. در اغلب مواقع نام دو یا چند کسب‌وکار مشابه به این منظور در قرارداد قید می‌شود. بنابراین از این جهت باید رضایت مالک اصلی ملک گرفته شود. شاید بپرسید چرا باید کسب‌وکارهایی که مستاجر می‌تواند در آن ملک راه‌اندازی کند محدود می‌شود؟

طبیعی است که هر مالکی به فکر روشن ماندن چراغ ملک خود باشد. همچنین به خوبی می‌دانیم که هر کسب‌وکاری در هر ملکی نمی‌تواند موفق باشد. بنابراین مالک برای حفظ ارزش ملک خود (حفظ پاخور و روشن ماندن چراغ مغازه)، حق دارد اجازه راه‌اندازی کسب‌وکارهای مشخصی را به مستاجر بدهد.

مطالعه کنید: «نمونه متن فسخ اجاره نامه»

در نهایت باید این نکته را بدانید که پس از پایان مدت قراداد، مالک می‌تواند ملک خود را از مستاجر پس بگیرد. مستاجر در پایان قرارداد باید ملک را تخلیه کرده و حقی در خصوص دریافت مبلغ مشخص برای تخلیه ملک ندارد.

انتقال امتیاز سرقفلی و مزیت آن برای مالک

یکی دیگر از نکات مهم، حق انتقال امتیاز سرقفلی و فروش آن بدون اجازه مالک است. براساس ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ مستاجر می‌تواند ملک را به فرد دیگری انتقال داده و و مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر جدید دریافت کند. اما چنانچه در قرارداد این حق سلب شده باشد، نمی‌‌تواند دست به چنین کاری بزند.

معمولا عرف است که مالک بین ۱۵ تا ۲۵ درصد از مبلغ جابجایی سرقفلی را دریافت می‌کند. فرض کنید شما مالک یک مغازهٔ دارای سرقفلی هستید. مستاجر شما قصد دارد سرقفلی آن را به ارزش ۵ میلیارد تومان به فرد دیگری واگذار کند. در اینجا معمولا باید حدود ۲۰ درصد مبلغ جابجایی را به شما پرداخت کند. این مبلغ در مثالی که زدیم معادل یک میلیارد تومان می‌شود.

صاحب جدید نیز می‌تواند سرقفلی را به فرد دیگری واگذار کند. توجه داشته باشید که همان روال قبل در این مورد نیز تکرار می‌شود. یعنی این مالک است که امتیاز سرقفلی را انتقال می‌دهد.

نحوه اجاره دادن توسط صاحب سرقفلی (مستاجر)

آیا مستاجر می‌تواند ملک تجاری را اجاره دهد؟

در برخی مواقع نیز امکان دارد که مستاجر سرقفلی را به فرد دیگری اجاره دهد. در این حالت نیز باز هم نیاز به اجازه مالک وجود دارد. در این حالت، مالک مبلغی معادل یک تا دو ماه اجاره را از مستاجر دریافت می‌کند.

همچنین چنانچه مشخص شود که سرقفلی بدون اجازه مالک اجاره داده شده، مالک می‌تواند نصف مبلغ سرقفلی را به مستاجر پرداخت و آن را پس بگیرد. در این شرایط مبلغ سرقفلی توسط کارشناسان قوه قضاییه محاسبه و تعیین می‌شود.

گاهی اوقات مستاجری که می‌خواهد سرقفلی را به فرد دیگری اجاره دهد، برای اینکه مبلغ کمتری را به مالک بپردازد، اقدام به نوشتن یک قرارداد سوری با مبلغی پایین‌تر می‌کند. به این ترتیب مبلغی که به مالکِ ملک می‌پردازد، از رقم حقیقی کمتر می‌شود.

گاهی نیز حتی به جای نوشتن قرارداد سوری، مستاجر (صاحب حق سرقفلی)، قراردادی را به صورت مخفیانه با مستاجر جدید امضا کرده و به مالک اعلام می‌کند که مستاجر جدید شاگرد او است. در هر یک از این شرایط، در صورت بر ملا شدن حقیقت مالکِ ملک می‌تواند همانطور که گفته شد، با پرداخت نصف مبلغ سرقفلی به صاحب سرقفلی (مستاجر)، حق سرقفلی را پس بگیرد.

تغییر در نمای داخلی و خارجی

ساختمان و نمای داخلی و خارجی سرقفلی در اختیار مالک است. بنابراین مستاجر برای اعمال هرگونه تغییراتی در این زمینه، باید از مالک اجازه بگیرد. البته در برخی موارد دو طرف توافق می‌کنند که تغییر دکوراسیون بلامانع است. در صورت عدم کسب اجازه، مالک باز هم می‌تواند طبق شرایطی که اشاره شد، ملک را پس بگیرد.

نکات مربوط به اجاره نامه سرقفلی و مبلغ آن

معمولا هنگام عقد قرارداد  دو طرف توافق می‌کنند که براساس آن سرقفلی به صورت دائم به فرد اجاره داده می‌شود. به موجب این قرارداد، مبلغی بسیار ناچیزی به عنوان اجاره در نظر گرفته می‌شود که باید به صورت سالانه توسط (مستاجر به مالک پرداخت شود.

در گذشته اینگونه بود که مستاجران باید مبلغ اجاره را به خود مالک پرداخت می‌کردند. اما این کار مشکلاتی را به وجود می‌آورد. از جمله اینکه برخی از مالکان مثلا یکی دو ماه خود را از دسترس مستاجر خارج می‌کردند تا مستاجر نتواند مبلغ اجاره را به آنها پرداخت کند. سپس با این ادعا که مستاجر اجاره را پرداخت نکرده، می‌توانستند سرقفلی را پس بگیرند.

اما بعد از این داستان می‌توانید مبلغ اجاره را به صندوق دادگستری در شورای حل اختلاف واریز کرده یا به دفترخانه اسناد رسمی که قرارداد را در آنجا تنظیم کرده‌اید بپردازید و رسید دریافت نمایید .

تبصره 1 ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 به یک نکته بسیار مهم می‌پردازد. این تبصره اشاره می‌کند که اگر مالک از مستاجر سرقفلی نگرفته باشد ولی مستاجر با دریافت سرقفلی، ملک را به دیگری واگذار نماید، مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.

در این مطلب سعی کردیم مهم‌ترین نکات مربوط به سرقفلی را توضیح دهیم. در صورت وجود هر گونه سوال یا ابهام در این خصوص، می‌توانید سوال خود را در انتهای همین مقاله در بخش نظرات مطرح کنید تا در سریع‌ترین زمان به سوال شما پاسخ دهیم.