معامله املاک در رهن بانک چگونه است؟

آیا معامله املاک در رهن بانک از نظر قانونی امکان‌پذیر است؟ اگر بخواهیم ملکی که سند آن در رهن بانک است را بخریم، یا بفروشیم باید چه کار کرده و به چه نکاتی توجه کنیم؟ چه قوانینی در خصوص معامله ملکی که در رهن بانک قرار دارد وجود دارد؟

برای دریافت پاسخ سوالات بالا، این مقاله را تا انتها مطالعه کنید. در این نوشته به مطالب زیر می‌پردازیم:

• سند رهنی چیست؟
• روش‌های فروش املاک در رهن بانک
• مراحل معامله املاک در رهن بانک چیست؟
• قوانین خرید و فروش ملک در رهن بانک
• مجازات فروش ملک در رهن بانک

سند رهنی چیست؟

فرض کنید فردی می‌خواهد از بانک وام بگیرد. چه ضمانتی وجود دارد که مبلغ وام را در موعد مقرر به بانک پس دهد؟ اگر وام گیرنده مبلغ را در موعد مقرر پرداخت نکرد بانک باید چه کار کند؟ اصلا تا چه زمانی باید این مبلغ برگردانده شود؟ تمام این موارد در سند رهنی مشخص می‌شود.

بانک برای ضمانت عودت وام، ملکی که متعلق به وام گیرنده باشد را به عنوان وثیقه یا همان ضمانت عودت وام از فرد دریافت می‌کند. تمام جزییات مربوط به اینکه وام برای انجام چه کاری پرداخت شده، نحوه جبران خسارت در صورت دیرکرد یا عدم بازپرداخت وام چیست، میزان جریمه تاخیر روزانه چقدر است و… در یک قرارداد با نام سند رهنی نوشته می‌شود.

حالا سوالی که مطرح می‌شود این است که آیا می‌توان ملکی که در رهن بانک است را معامله کرد؟ گروه املاک و سرمایه گذاری مهندس علیرضا عمویی در ادامه به موضوع معامله املاک در رهن بانک می‌پردازد.

روش‌های فروش املاک در رهن بانک

آیا می‌توان ملکی که در رهن بانک است را به فروش رساند؟

از دید قانون نمی‌توان ملکی که در رهن بانک است را بفروشید. دلیل این مسئله کاملا بدیهی است. چرا که شما این ملک را به عنوان ضمانت بازپرداخت بدهی خود تعیین کرده‌اید. اگر بتوانید آن را بفروشید، دیگر هیچ تضمینی برای بازگرداندن بدهی وجود ندارد. بنابراین معامله املاک در رهن بانک غیرقانونی است.

حالا فرض کنید به هر دلیل مجبور شده‌اید که ملکی که در رهن بانک است را بفروشید. آیا راهی وجود ندارد که بتوانید این ملک را به صورت قانونی بفروشید؟ برای فروش چنین ملکی، باید یک سری کارها انجام دهید که یا از رهن بانک خارج شود یا بتوانید آن را بدون مشکل قانونی معامله کنید. در ادامه به روش‌های خارج کردن ملک از رهن بانک می‌پردازیم.

در اصطلاح حقوقی به خارج کردن ملک از رهن بانک، فک رهن می‌گویند. برای فک رهن ۳ راه وجود دارد:

1. تسویه حساب بانک
2. تعویض وثیقه
3. سپرده‌گذاری

البته راه دیگر هم برای معامله املاک در رهن بانک هم وجود دارد که به فک رهن نیازی ندارد. پس از توضیح ۳ روش بالا برای فک رهن، این راه را نیز توضیح می‌دهیم.

فک رهن با تسویه حساب بانک

در این روش اگر قبل از انجام معامله بدهی به بانک به صورت کامل پرداخت شود، می‌توانید ملک را فک رهن کرده و به راحتی آن را معامله کنید. اما ممکن است فروشنده پول لازم برای تسویه حساب با بانک را نداشته باشد. گروه املاک و سرمایه گذاری مهندس علیرضا عمویی در این حالت یک راهکار به شما پیشنهاد می‌کند.

فرض کنید فروشنده به شما اعلام کرده که قصد دارد تا تاریخ تنظیم سند (که باید در مبایعه نامه مشخصی شده باشد) ملک را فک رهن کند. در این شرایط شما باید ابتدا از بانک استعلام بگیرید تا متوجه شوید برای تسویه حساب با بانک به تاریخ روز چقدر باید پرداخت شود.

حال اگر مبلغ بدهی به بانک کمتر از ارزش کل ملک است (مثلا در حد یک سوم ارزش کل ملک)، می‌توانید مبلغ آخرین پرداختی از ثمن معامله را معادل بدهی ملک در نظر بگیرید. توجه داشته باشید که تاریخ پرداخت این مبلغ باید در روز تنظیم سند باشد.

به این ترتیب اگر فروشنده تا زمان تنظیم سند، بدهی به بانک را تسویه نکرده باشد، خریدار و فروشنده می‌توانند به توافق برسند که باقیمانده ثمن معامله، پیش از تنظیم سند جهت فک رهن پرداخت شود. سپس خریدار و فروشنده باید جهت فک رهن به بانک مراجعه کرده و فروشنده نیز باید در بانک به خریدار رسیدی مبنی بر اینکه باقیمانده ثمن معامله را دریافت کرده تحویل دهد.

فک رهن با تعویض وثیقه

وقتی می‌خواهید ملکی را با تعویض وثیقه فک رهن کنید، بدیهی است که نیازی به تسویه حساب با بانک ندارید. در حالت فک رهن با تعویض وثیقه، ۲ راه پیش پای شما قرار دارد.

1. سند ملک دیگری که متعلق به خود شما است را با سند ملک مورد نظر جایگزین کنید.
2. سند ملکی که متعلق به شخص دیگری است را جایگزین سند ملک مورد نظر کنید.

نکته مهم در خصوص حالت دوم این است که با جایگزین کردن سند شخصی دیگر، فک رهن به صورت موقتی انجام می‌شود. یعنی در این حالت باید ظرف مدت ۶ ماه تا ۱ سال، سند ملکی که خود شما مالک آن هستید را با سند ملک شخص دیگر جایگزین کنید.

این حالت بیش‌تر در شرایطی کاربرد دارد که فرد می‌خواهد ملک خود را تبدیل به احسن کند. مثلا می‌خواهد ملک فعلی (که در رهن بانک است) را فروخته و ملکی با متراژ بالاتر خریداری کند. راهکاری که گروه املاک و سرمایه گذاری مهندس علیرضا عمویی در این حالت به شما پیشنهاد می‌کند این است که از تعویض وثیقه همزمان استفاده کنید.

به این معنی که تاریخ تنظیم سند ملک اول (که در رهن بانک است) و ملک دوم را به یک روز موکول کنید. به این ترتیب می‌توانید در یک روز سند ملک دوم را جایگزین سند ملک اول کرده و به این ترتیب ملک اول را فک رهن کنید تا از نظر قانونی مشکلی برای معامله این ملک که در رهن بانک بوده است نداشته باشید.

البته باید توجه داشته باشید که ارزش سندی که به عنوان تعویض وثیقه ارائه می‌کنید، باید شرایطی داشته باشد. در ادامه به این موضوع می‌پردازیم.

ارزش سند ملکی که برای تعویض وثیقه ارائه می‌شود باید چقدر باشد؟

اینکه ارزش سند ملکی که برای تعویض وثیقه معرفی می‌شود باید چقدر باشد را با مثال عددی توضیح می‌دهیم. فرض کنید مدتی قبل شما برای خرید خانه‌ای به ارزش ۱ میلیارد تومان، وامی ۲۰۰ میلیون تومانی دریافت کرده‌اید. فرض کنید کل مبلغی که باید در دوره بازپرداخت وام به بانک برگردانید (اصل وام + کل سود آن) معادل ۴۰۰ میلیون تومان است.

حالا فرض کنید مدتی گذشته، شما چند قسط را پرداخته کرده‌اید و حالا برای تسویه به روز کل وام باید مبلغ ۱۷۰ میلیون پرداخت کنید. همچنین امروز قیمت خانه شما از ۱ میلیارد تومان به ۳ میلیارد تومان افزایش یافته است. با این شرایط فکر می‌کنید ارزش سندی که برای تعویض وثیقه ارائه می‌کنید باید چقدر باشد؟

در این شرایط بانک نه با ارزش فعلی خانه شما کاری دارد و نه با مبلغی که برای تسویه به روز کل وام باید پرداخت شود. بلکه بانک با مبلغ اصل وام + کل سود آن (۴۰۰ میلیون تومان در این مثال) کار دارد. در واقع مبلغ اصل وام + کلی سود آن باید معادل ۷۰ درصد ارزش خانه‌ای که شما به بانک معرفی می‌کنید باشد.

یعنی در مثال بالا، اگر خانه‌ای که حدود ۶۰۰ میلیون تومان ارزش دارد را به بانک معرفی کنید، پذیرفته می‌شود. چرا که ۷۰ درصد ۶۰۰ میلیون تومان، بیش‌تر از ۴۰۰ میلیون تومان (اصل وام + سودش) است.

البته باید به این نکته هم توجه کنید که خانه‌ای که معرفی می‌کنید، توسط کارشناس بانک قیمت‌گذاری می‌شود. کارشناس بانک نیز برای تامین حاشیه امنیت برای بانک، خانه را حدود ۱۰ تا ۱۵ درصد زیر ارزش واقعی آن قیمت‌گذاری می‌کند.

بیشتر بخوانید: دریافت کد رهگیری املاک 

فک رهن با سپرده‌گذاری

یکی از راه‌های فک رهن ملک، سپرده گذاری بانکی است.

افرادی که از تسهیلات فروش اقساطی مسکن در بانک مسکن یا از تسهیلات جعاله بانک مسکن استفاده کرده‌اند، برای فک رهن ملک با سپرده‌گذاری می‌توانند از دو طرح «رها ۱» و «رها ۲» استفاده کنند.

هر دوی این طرح‌ها ۲ حالت سپرده‌گذاری کوتاه مدت و بلند مدت دارند. در ادامه می‌توانید شرایط طرح رها ۱ و رها ۲ رو مشاهده کنید:

شرایط فک رهن در طرح رها ۱ (سپرده‌گذاری کوتاه مدت):

• حداقل موجودی: ۱۱۰ درصد باقی مانده از بدهی در زمان فک رهن.
• سود علی‌الحساب: ‍۱۰ درصد.

شرایط فک رهن در طرح رها ۱ (سپرده‌گذاری بلند مدت):

• مدت سپرده‌گذاری: ۱ ساله.
• حداقل موجودی: ۱۱۰ درصد باقی مانده از بدهی در زمان فک رهن.
• سود علی‌الحساب: ۱۶ درصد.

شرایط فک رهن در طرح رها ۲ (سپرده‌گذاری کوتاه مدت):

• حداقل موجودی: ۱۳۰ درصد باقی مانده از بدهی در زمان فک رهن.
• سود علی‌الحساب: ۱۱ درصد.

شرایط فک رهن در طرح رها ۲ (سپرده‌گذاری بلند مدت):

• مدت سپرده‌گذاری: ۱ ساله.
• حداقل موجودی: ۱۳۰ درصد باقی مانده از بدهی در زمان فک رهن.
• سود علی‌الحساب: ۱۷ درصد.

باید ۳ نکته مهم در خصوص استفاده از این دو طرح را بدانید:

• مبلغی که سپرده‌گذاری می‌کنید، تا زمان آخرین قسط، مسدود می‌شود.
• سود این سپرده‌ها مطابق سایر سپرده‌های مدت‌دار، در زمان تمدید با نرخ آن زمان تمدید می‌شوند.
• در این روش تا تمامی اقساط پرداخت نشده باشد، مبلغ سپرده‌گذاری مسدود است.

از ۳ روش بالا می‌توانید برای فک رهن و معامله املاک در رهن بانک استفاده کنید. اما همانطور که قبل‌تر گفتیم، راه دیگری نیز وجود دارد که بدون فک رهن، معامله ملک در رهن بانک به صورت قانونی انجام شود. در این روش باید تسهیلات دریافت شده از بانک به نام خریدار منتقل شود.

کلیه نکات استفاده از سپرده گذاری رها را می‌توانید در ویدئو زیر مشاهده کنید.

معامله ملک در رهن بانک با انتقال تسهیلات به خریدار

همانطور که گفتیم، معامله ملک در رهن بانک قانونی نیست. اما منظور از معامله چیست؟ باید بدانید از نظر قانون، آخرین مرحله خرید و فروش ملک که همان انتقال سند است، به عنوان معامله ملک در رهن بانک شناخته شده و از نظر قانونی امکان‌پذیر نیست.

بنابراین شما می‌توانید برای معامله چنین ملکی در آژانس‌های املاک مبایعه نامه نوشته ولی پرداخت آخر و تسویه حساب با فروشنده را به زمان انتقال سند موکول کنید. اگر فروشنده نتواند با هیچ یک از روش‌هایی که پیش‌تر به آن‌ها اشاره شد، ملک را فک رهن کند، می‌تواند تسهیلات را به نام خریدار منتقل کند.

اما باید به یک نکته بسیار مهم نیز توجه داشته باشید. برای معامله ملک در رهن بانک با انتقال تسهیلات به خریدار، دو نفر ضامن باید توسط خریدار معرفی شوند. در واقع ضامن‌های خریدار باید با ضامن‌هایی که فروشنده معرفی کرده است جایگزین شوند.

به این ترتیب کلیه تعهدات فروشنده به خریدار منتقل می‌شود. در نتیجه می‌توانید به صورت قانونی سند ملک را به نام خریدار منتقل کنید. البته توجه داشته باشید که ملکی که با این روش خریداری می‌شود، پس از معامله همچنان در رهن بانک باقی می‌ماند تا تسویه حساب با بانک به صورت کامل انجام شود.

حال که با روش‌های فک رهن و معامله املاک در رهن بانک آشنا شده‌اید، در ادامه مراحل معامله املاک در رهن بانک را توضیح می‌دهیم.

مراحل معامله املاک در رهن بانک

اگر می‌خواهید معامله املاک در رهن بانک را بدون دغدغه و مشکل انجام دهید، باید مراحل زیر را طی کنید:

1. توجه به سند ملک برای اطمینان از اینکه ملک در رهن بانک است یا نه.
2. نوشتن مبایعه نامه در آژانس‌های املاک معتبر. موکول کردن پرداخت آخر در مبایعه نامه به روز تنظیم سند و تعیین ضرر و زیان.
3. انجام مراحل فک رهن پیش از روز تنظیم سند یا در همان روز. یا انتقال تسهیلات به خریدار در روز تنظیم سند.
4. مراجعه به دفتر اسناد رسمی در روز تنظیم سند، بررسی سند جهت اطمینان از فک رهن شدن و پرداخت آخرین بخش از ثمن معامله و انتقال سند ملک.

پیشنهاد می‌کنیم مقاله «هزینه انتقال سند ملک» را مطالعه کنید تا با نحوه محاسبه و میزان هزینه‌های انتقال سند ملک نیز آشنا شوید. در ادامه به چند نکته کاربردی در خصوص مراحل معامله املاک در رهن بانک اشاره می‌کنیم.

نکات مهم درباره معامله املاک در رهن بانک

اگر قصد دارید ملک در رهن بانک را معامله کنید، باید به یک سری نکات توجه داشته باشید.

برای اینکه هم با خیال راحت‌تر و هم آگاهانه‌تر نسبت به معامله املاک در رهن بانک اقدام کنید، به نکات زیر توجه کنید.

نحوه بررسی در رهن بودن سند ملک پیش از معامله املاک در رهن بانک

برای تشخیص اینکه ملک در رهن است یا سند آن آزاد است، مراجعه به سند ملک کافی است. اما برای اطمینان بیش‌تر می‌توانید به صفحه تصدیق اصالت اسناد در «درگاه یکپارچه خدمات الکترونیکی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور» مراجعه کرده و وضعیت سند ملک را بررسی کنید.

البته وقتی در روز تنظیم سند به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنید، در این دفاتر استعلام لازم برای بررسی در رهن بودن یا توقیفی بودن سند ملک انجام می‌شود. اگر ملک همچنان در رهن باشد، امکان انتقال سند وجود ندارد.

نحوه تعیین ضرر و زیان

در مبایعه نامه ضرر و زیانی برای عدم «فک رهن» یا عدم «انتقال تسهیلات به خریدار» تعیین نمی‌شود. بلکه ضرر و زیانی که در مبایعه نامه تعیین می‌شود مربوط به انتقال سند در روز تعیین شده است. بنابراین اگر فروشنده به هر دلیل در روز تعیین شده، سند ملک را به نام خریدار منتقل نکند، مجبور می‌شود ضرر و زیان تعیین شده را پرداخت کند.

اشتباه در پرداخت ثمن معامله

ممکن است به هر دلیل بخواهید تمام مبلغ معامله را پرداخت کرده و انتقال سند ملک را به زمان فک رهن موکول کنید. ما در گروه املاک و سرمایه‌گذاری مهندس علیرضا عمویی به هیچ وجه انجام این کار را توصیه نمی‌کنیم. حتی اگر حالت مسئله کلاهبرداری را منتفی بدانیم، احتمال بروز حوادث مختلف یا فوت فروشنده پیش از فک رهن و انتقال سند وجود دارد. بنابراین با انجام چنین کاری خود را دچار درد سر نکنید.

تا اینجا نکات لازم در خصوص معامله املاک در رهن بانک را توضیح دادیم. در ادامه به قوانین خرید و فروش ملک در رهن بانک می‌پردازیم.

قوانین خرید و فروش ملک در رهن بانک

همانطور که پیش‌تر اشاره کردیم، اولین قانون در خصوص خرید و فروش ملک در رهن بانک این است که معامله چنین ملکی مجاز نیست. بنابراین یا ملک باید فک رهن شود، یا تسهیلات دریافت شده باید به خریدار منتقل شود.

در صورتی که تسهیلات دریافت شده به خریدار منتقل شود، خریدار باید بداند که بر اساس ماده ۷۹۳ قانون مدنی، نمی‌تواند در ملک تصرفاتی داشته باشد که حق بانک را خدشه‌دار کند، مگر اینکه انجام چنین کارهایی با اجازه بانک باشد.

باید به این نکته توجه داشته باشید که ماده ۷۹۳ قانون مدنی، حق مالک در خصوص تصرف ملک را از بین نمی‌برد. یعنی همچنان ملک در تصرف مالک (یا خریدار) است. اما این تصرف نباید به صورتی باشد که منافی حقوق بانک باشد.

البته در اینکه چه نوع تصرفاتی منافی حقوق بانک است اختلاف نظرهای زیادی وجود دارد. در واقع می‌توان گفت این مسئله از نظر حقوقی تا حدی پیچیده است و نظر قضات مختلف درباره آن متفاوت است. اما به هر حال باید این نکته را در نظر داشته باشید که اگر ملکی که در رهن بانک است را خریداری کردید (تسهیلات به نام شما منتقل شد)، بهتر است تا پرداخت آخرین قسط، تغییرات خاصی در آن ایجاد نکنید.

بیشتر بخوانید: روش های فایل یابی املاک

مجازات فروش ملک در رهن بانک

برای اینکه دچار دردسر حقوقی نشوید، باید از قوانین معامله ملک در رهن بانک آگاه باشید.

همانطور که در بخش قبل گفتیم، قانون‌گذار در ماده ۷۹۳ قانون مدنی، هرگونه تصرفی که منافی حقوق بانک باشد را غیر مجاز اعلام کرده است. بدیهی است که فروش ملک یکی از انواع این تصرفات است. بنابراین می‌توان از این ماده قانونی به این برداشت رسید که فروش ملکی که در رهن بانک است، در حکم فروش مال غیر بوده و نوع کلاهبرداری به حساب می‌آید.

باید بدانید که در هیچ ماده قانونی به صورت شفاف به این نکته اشاره نشده است. اما می‌توان از متن قانون به چنین برداشتی رسید.

توجه داشته باشید که در هر صورت، چه در حالتی که فروشنده، خریدار را از رهنی بودن ملک آگاه نکند و خریدار نیز سند ملک را بررسی نکند، چه در حالتی که مسئله جعل سند مطرح باشد، به هر حال دفاتر اسناد رسمی با دریافت استعلام در مرحله آخر، متوجه رهنی بودن ملک شده و انتقال سند ملک انجام نخواهد شد.

راهنمای کامل معامله املاک در رهن بانک در دوره جامع تجارت املاک

مهندس علیرضا عمویی در دوره جامع تجارت املاک، معامله انواع ملک را آموزش می‌دهند. در این دوره کلیه نکات حقوقی لازم برای معامله املاک در رهن بانک به صورت کاملا کاربردی توضیح داده می‌شود. یکی از ویژگی‌های بسیار مهم در این آموزش‌ها، استفاده از زبان بسیار ساده و قابل فهم برای همه اقشار جامعه، با هر سطح و تجربه کاری است.

ما در گروه املاک و سرمایه گذاری مهندس علیرضا عمویی توصیه می‌کنیم پیش از انجام معاملات ملکی، نکات حقوقی این معاملات را بیاموزید. چرا که بدون آگاهی از نکات حقوقی معاملات ملکی، احتمال اینکه ضرر و زیان‌های چشم‌گیری متوجه شما شود دور از ذهن نیست.

در صورت تمایل می‌توانید با شرکت در آموزش سرمایه گذاری در املاک، کلیه نکات حقوقی، کارشناسی ملک و کارشناسی قیمت، شناخت بازار املاک (زمان مناسب برای خرید و فروش، ساخت‌وساز و…)، نکات سرمایه گذاری در بازار املاک، تکنیک‌های مذاکره و شخصیت‌شناسی در املاک (خصوصا در جلسه فروش برای گرفتن تخفیف یا چانه‌زنی) و همینطور نکات سرمایه گذار در املاک مناطق شمالی کشور را بیاموزید.

در این مقاله تلاش کردیم، شما را با شرایط معامله ملک در رهن بانک آشنا کنیم. اگر سوال یا ابهامی در این مورد دارید، سوال خود را در بخش نظرات در انتهای همین صفحه مطرح کنید. در اسرع وقت به سوال شما پاسخ می‌دهیم.