بسیاری از مردم تصور می‌کنند سند خوانی مهارتی است که فقط در زمان تنظیم قرارداد و نوشتن مبایعه نامه یا اجاره نامه به کار می‌آید. اگر شما هم اینطور فکر می‌کند، باید بدانید کاملا در اشتباه هستید. این مطلب را تا انتها مطالعه کنید تا متوجه شوید آموزش نحوه خواندن سند، برای هر کسی که با خرید و فروش ملک سر و کار دارد کاملا ضروری است. در غیر این صورت بعید نیست با ضرر و زیان مواجه شده و کلاه سرتان برود.
در این نوشته از گروه املاک و سرمایه گذاری مهندس علیرضا عمویی، این مطالب را مطالعه می‌کنید:
- سند خوانی در معاملات املاک چه اهمیتی دارد؟
- انواع سند ملک
- در خواندن سند ملک به چه فاکتورهایی باید توجه شود؟
اگر مدیر املاک هستید، این مطلب را به دقت مطالعه کنید تا متوجه شوید آموزش نحوه خواندن سند ملک به مشاورین املاک از چه جهاتی اهمیت دارد. اگر مشاور املاک هستید، با مطالعه این مطلب متوجه می‌شوید که چرا باید سند خوانی را به خوبی آموخته و در هنگام مطالعه اسناد ملکی مختلف باید به چه نکاتی توجه کنید.
امیدواریم اگر قصد دارید ملکی را خریداری کنید، تصور نکنید نیازی به مهارت سند خوانی ندارید. اگر این مطلب را به دقت مطالعه کنید، نه تنها از اهمیت آموزش نحوه خواندن سند ملک مطلع می‌شوید، بلکه متوجه می‌شوید در خواندن انواع سند ملک باید به چه فاکتورهایی توجه کنید تا احیانا مورد کلاهبرداری قرار نگیرید و دچار ضرر و زیان نشوید.
سند خوانی در معاملات املاک چه اهمیتی دارد؟
آموزش نحوه خواندن سند ملک در کار املاک ضروری است. می‌پرسید چرا؟ در ادامه توضیح می‌دهیم. می‌توان گفت مهم‌ترین قسمت‌های کار املاک عبارتند از:
- بررسی مسائل حقوقی ملک
- کارشناسی ملک و قیمت گذاری
- به توافق رساندن طرفین معامله و هدایت به سمت جلسه فروش
- عقد قرارداد
- و در نهایت دریافت کمیسیون
تصور کنید ملک اوقافی است و این مطلب را از روی سند ملک متوجه نشده‌اید. قطعا نمی‌تواند هنگام کارشناسی ملک و قیمت گذاری به درستی عمل کنید. این اتفاق باز هم منجر به تلف شدن زمان و انرژی شما و از بین رفتن اعتبار شما می‌شود.
فرض کنید با مشکلات بالا مواجه نشده‌اید و خریدار و فروشنده به مرحله‌ای رسیده‌اند که باید تفاهم کنند. اگر در این مرحله مشخص شود متراژ اعلامی توسط مالک با آنچه در سند ملک وجود دارد متفاوت است چه می‌کنید؟ در این حالت احتمال اینکه توافق بین خریدار و فروشنده بهم بخورد بسیار زیاد است.
حال تصور کنید در مرحله عقد قرارداد مشخص شود در سند ملک مشکلی وجود دارد. در این حالت قطعا تمامی زحمات شما بر باد رفته و خریدار و فروشنده را از دست می‌دهید.
در نتیجه، کارشناسی ملک، قیمت گذاری، تمامی توافق‌های انجام شده و نوشتن قرارداد، بدون توجه به سند ملک، محکوم به شکست است.
بنابراین اگر به هر نحوی با معاملات ملکی سر و کار دارید (چه به عنوان مدیر املاک، چه خریدار و چه مشاور املاک)، ادامه این مطلب را مطالعه کنید تا با انواع سند ملک آشنا شده و نکات مهم در خواندن سند ملک را بیاموزید.
انواع سند ملک
۲ نوع سند ملک داریم که شناخت آن‌ها به شما در سند خوانی کمک می‌کند.
برای اینکه نحوه خواندن سند ملک را به درستی بیاموزید، باید با انواع سند ملک آشنا باشید. سند ملک به طور کلی دو نوع است:
- سند دفترچه‌ای یا همان سند منگوله‌دار
- سند تک برگ
البته باید بدانید که سندهایی که در حال حاضر صادر می‌شوند، سند تک برگ هستند. اما اینکه سند دفترچه‌ای چیست، چرا به آن سند منگوله‌دار می‌گویند، چه تفاوتی با سند تک برگ دارد و چرا سند دفترچه‌ای به سند تک برگ تغییر کرده، مسائلی است که در ادامه به آن‌ها می‌پردازیم.
سند دفترچه‌ای، اسنادی بودند که چندین برگ داشتند. برای مهر و موم این اسناد از قطعه‌ای سرب استفاده می‌شود که مهر برجسته اداره ثبت اسناد روی آن حک می‌شد. از آنجایی که این قطعه سرب بی‌شباهت به منگوله نبود به این اسناد، سند منگوله‌دار هم می‌گفتند.
در صفحات اول سند دفترچه‌ای مشخصات ملک نوشته شده است. مشخصاتی مثل متراژ ملک، محدوده زمین از شمال، جنوب، شرق و غرب و اطلاعاتی مثل پلاک ثبتی اصلی و فرعی. در صفحات آخر سند دفترچه‌ای نیز اطلاعات مربوط به نقل و انتقالات ملک ثبت شده است.
در سند دفترچه‌ای نیز تقریبا همان اطلاعاتی که در سند تک برگ وجود دارد درج شده است. اما عمده تفاوت سند تک برگ و سند دفترچه‌ای در این است که در سند تک برگ، به نقشه کاداستر ملک دسترسی داریم. حال شاید این سوال برای شما بوجود آید که چرا سند دفترچه‌ای جای خود را به سند تک برگ داده است؟
بیشتر بخوانید: دریافت کد رهگیری املاک
چرا سند دفترچه‌ای جای خود را به سند تک برگ داده است؟
یکی از دلایلی که باعث شده سند تک برگ جایگزین سند دفترچه‌ای شود، داشتن نقشه کاداستر است. در واقع داشتن نقشه کاداستر به این معنی است که ابعاد و محدوده زمین به دقت و با ابزار دقیق اندازه‌گیری شده است. نکته‌ای که سند دفترچه‌ای از آن بی‌بهره بود. در واقع ابعاد و محدوده زمین در سند دفترچه‌ای به اندازه سند تک برگ دقیق تعیین نمی‌شد.
نکته دیگر این است که کلیه اطلاعات در اسناد دفترچه‌ای به صورت دستی نوشته می‌شد. متاسفانه اغلب این نوشته‌ها بد خط بودند. به نحوی که خواندن آن‌ها در بسیاری از موارد تقریبا غیر قابل ممکن بود. یعنی حتی اگر نحوه خواندن سند ملک را به درستی بدانید، نمی‌توانید این اسناد را بخوانید. اما کلیه اطلاعات در اسناد تک برگ تایپی هستند و از این بابت در این اسناد با مشکلی مواجه نیستیم.
نکته دیگر درباره سندهای تک برگ این است که این سندها هولوگرام دارند. رعایت نکات امنیتی در سندهای تک برگ باعث شده جعل این اسناد سخت‌تر باشد. علاوه بر موارد گفته شده، نگهداری و حفاظت از سندهای تک برگ راحت‌تر از اسناد دفترچه‌ای. در واقع احتمال خراب شدن اسناد تک برگ در گذر زمان کمتر از اسناد دفترچه‌ای است.
حالا که با ویژگی‌ها و تفاوت سند تک برگ و سند دفترچه‌ای آشنا شدیم، به فاکتورهای مهمی که هنگام خواندن سند باید مورد توجه قرار گیرند می‌پردازیم.
در خواندن سند ملک به چه فاکتورهایی باید توجه شود؟
دقت به یک سری نکات در خواندن سند ملک اهمیت کلیدی دارد.
پیش از اینکه بگوییم هنگام خواندن سند ملک به چه فاکتورهایی توجه کنید، باید یک نکته را به شما گوشزد کنیم. احتمالا تمام نکاتی که از سند ملک قابل استخراج هستند، مواردی هستند که پیش از مشاهده سند ملک از زبان مالک می‌شنوید. ما در گروه املاک و سرمایه گذاری مهندس علیرضا عمویی همیشه توصیه می‌کنیم که در معاملات ملکی هرگز به شنیده‌ها کفایت نکنید.
در واقع بهتر است بگوییم هرگز برای آن چیزی که می‌شونید اعتباری قائل نشوید. بلکه مرجع اصلی شما برای کسب اطلاعات در مورد ملک، باید سند ملک باشد. به هیمن دلیل است که بلد بودن نحوه خواندن سند ملک اهمیت زیادی دارد. بنابراین هنگام خواندن سند ملک قدیمی یا در زمان خواندن سند ملک جدید، کلیه حرف‌هایی را که شنیده‌اید رها کرده و به دنبال اطلاعات قابل استناد در سند ملک باشید.
اما چه اطلاعاتی از سند ملک قابل استخراج است؟ اطلاعات زیر موارد مهمی هستند که هنگام خواندن سند ملک باید به آن‌ها توجه کنید:
- بازداشتی بودن سند ملک
- در رهن بودن سند ملک
- متراژ واحد
- متراژ بالکن
- متراژ انباری
- متراژ پارکینگ
- دارا بودن بالکن
- کاربری ملک
- اطلاعات هویتی مالک
- اوقافی بودن یا نبودن ملک
توصیه می‌کنیم وقتی سند ملک را برای مطالعه تحویل می‌گیرید، اصلا عجله نکنید. تصور نکنید باید هر چه زودتر سند را برگردانید. با حوصله برای خواندن سند ملک وقت بگذارید. چرا که اگر به هر کدام از اطلاعات بالا توجه نکنید، ممکن است با درد سر مواجه شوید. می‌پرسید چه درد سری؟ توضیح می‌دهیم.
اگر نحوه خواندن سند ملک را بلد نباشیم دچار چه مشکلاتی می‌شویم؟
فرض کنید ملک بازداشتی است و کسی این را به شما نگفته و خود شما هم نحوه مطالعه سند ملک را به درستی بلد نبوده‌اید. چه اتفاقی برای شما می‌افتد؟ شما این موضوع را در زمان انتقال سند ملک متوجه می‌شوید. چرا که در زمان انتقال سند ملک در دفترخانه، با استعلامی که توسط دفترخانه گرفته می‌شود، بازداشتی بودن یا در رهن بودن سند ملک مشخص می‌شود.
توجه داشته باشید که شما تا زمان انتقال سند ملک، بخش عمده‌ای از ثمن معامله را پرداخت کرده‌اید. بنابراین پس از اینکه مشخص می‌شود سند ملک بازداشتی است، باید برای پس گرفتن پول خود اقدامات قانونی لازم را پیگیری کنید.
پیشنهاد می‌کنیم مقاله «هزینه انتقال سند ملک» را مطالعه کنید تا علاوه بر هزینه انتقال سند، با مراحل آن نیز آشنا شوید.
حال فرض کنید ثمن معامله را بر اساس متراژی که به شما اعلام شده است محاسبه و پرداخت کرده‌اید؛ اما بعد مشخص می‌شود متراژ ملک در سند، کمتر از چیزی است که به شما اعلام شده. چطور می‌خواهید مابه‌التفاوت پول پرداخت شده را پس بگیرید؟
یا مثلا اگر به دقت به اطلاعات هویتی مالک در سند ملک (شامل نام و نام خانوادگی و کد ملی) توجه نکنید، ممکن است با فردی معامله کنید که مالک اصلی نیست. یعنی مورد کلاهبرداری واقع شوید. همانطور که می‌بینید، نحوه خواندن سند ملک کار پیچیده و دشواری نیست، اما می‌تواند از مشکلات پیچیده و جدی جلوگیری کند.
در صورتی که قصد دارید وارد خرید و فروش ملک شوید، به شما توصیه می‌کنیم پیش از انجام معامله، حتما در دوره آموزش سرمایه گذاری در املاک (دوره جامع تجارت املاک) شرکت کنید، تا با دانش حقوقی کامل و کاربردی پای معاملات ملکی بنشینید.
اگر سوالی در خصوص نحوه خواندن سند ملک یا تفاوت سند تک برگ و سند دفترچه‌ای دارید، سوالات خود را در ادامه همین مقاله، در بخش نظرات مطرح کنید. به سوالات شما در اسرع وقت پاسخ می‌دهیم.
https://alirezaamooei.com/?p=8655
نظرات کاربران
contact-us