خیار تدلیس در اجاره: نکات مهم برای موجر، مستاجر و مشاورین املاک
دسته بندی :
مقالات حقوقی املاک
1399-03-26
تدلیس واژه‌ای عربی و معنای اصلی آن تاریکی و ظلمت است. اما در اصطلاح حقوقی به معنای فریب دادن به کار برده می‌شود. خیار نیز به معنای اختیار است. در نتیجه خیار تدلیس در اجاره به معنای ایجاد حق فسخ قرارداد اجاره به واسطه فریب‌کاری یکی از طرفین قرارداد است.
در این مقاله در مورد خیار تدلیس در اجاره و نکات حقوقی مهمی که موجر، مستاجر و مشاورین املاک باید نسبت به آن‌ها آگاه باشند توضیحات دقیقی ارائه می‌کنیم. موضوعاتی که در این مقاله می‌خوانید عبارتند از:
- در چه مواردی خیار تدلیس برای موجر ایجاد می‌شود؟
- در چه مواردی خیار تدلیس برای مستاجر ایجاد می‌شود؟
- اثبات تدلیس و استفاده از خیار تدلیس برای فسخ قرارداد اجاره
- راهکار پیشگیری از تدلیس و فریب‌کاری در قراردادهای ملکی
در چه مواردی خیار تدلیس برای موجر ایجاد می‌شود؟
زمانی خیار تدلیس برای موجر ایجاد می‌شود که مستاجر با فریب دادن موجر، زمینه عقد قرارداد را فراهم کرده است. در نتیجه موجر می‌تواند با استناد به خیار تدلیس جهت فسخ قرارداد (به صورت یک طرفه) اقدام کند.
به عبارت دیگر اگر مستاجر ادعایی مطرح کرده باشد، اظهارتی را عنوان کرده باشد یا اعمالی انجام داده باشد که به واسطه آن مالک را جهت امضای اجاره نامه فریب داده باشد، خیار تدلیس برای موجر ایجاد می‌شود.
توجه داشته باشید که وقوع فریب‌کاری در این بین دارای اهمیت کلیدی است. به عنوان مثال اگر مستاجر گفته باشد که من خانه را برای سکونت ۲ نفر استفاده می‌کنم، اما بعد از مدتی یک نفر به آن‌ها اضافه شد، این نمی‌تواند معیاری برای وقوع تدلیس باشد.
اما اگر مستاجر ادعا کند خانه را برای ۲ نفر اجاره کرده، اما مشخص شود که مثلا ۶ نفر در خانه سکونت دارند، یا از ملکی که کاربری مسکونی دارد، به صورت اداری استفاده کند، این موضوع به صورت واضح تدلیس بوده و موجر در این حالت می‌تواند با استناد به خیار تدلیس جهت فسخ قرارداد اقدام نماید.
به طور کل اگر می‌خواهیم ادعای تدلیس را مطرح کرده و با استفاده از خیار تدلیس اقدام به فسخ اجاره نامه کنیم، باید موردی که به آن استناد می‌کنیم، واقعا جنبه تدلیس و فریب‌کاری داشته باشد.
در چه مواردی خیار تدلیس برای مستاجر ایجاد می‌شود؟
اگر موجر در خصوص ملک ادعایی کند که به واسطه آن ادعا، مستاجر نسبت به امضای اجاره نامه ترغیب شود، خیار تدلیس برای مستاجر ایجاد می‌شود. در نتیجه مستاجر می‌تواند قرارداد اجاره را یکطرفه فسخ کند.
در این حالت نیز مستاجر باید توجه داشته باشد که این فریب‌کاری و دروغ باید عامل ترغیب کننده جهت امضای قرارداد باشد. مثلا اگر موجر گفته باشد سیستم سرمایشی خانه سالم است، اما مشخص شود سیستم سرمایشی مشکل دارد، این موضوع مصداق تدلیس نیست.
اما اگر به عنوان مثال موجر ادعا کرده باشد که خانه پارکینگ دارد اما بعد از امضای قرارداد مشخص شود که اینطور نبوده و مستاجر باید ماشین خود را داخل کوچه پارک کند، در این حالت تدلیس اتفاق افتاده است.
تدلیس چگونه اثبات شده و چه زمانی میتوان از خیار تدلیس در اجاره برای فسخ قرارداد استفاده کرد؟
تدلیس و فریب‌کاری صرفا به واسطه ادعای موجر یا مستاجر قابل اثبات نیست. بلکه برای اثبات وقوع تدلیس یا باید مدارک مستدلی در اختیار داشته باشید، یا باید برای ادعای خود شاهد داشته باشید.
به طور مثال اگر در قرارداد اجاره (اجاره نامه دستی) ذکر نشده باشد که ملک به چند نفر اجاره داده می‌شود، موجر نمی‌تواند با استناد به صحبت‌های انجام شده توقع فسخ قرارداد به استناد خیار تدلیس را داشته باشد.
همینطور اگر در خصوص پارکینگ مطلبی در اجاره نامه قید نشده باشد، مستاجر نمی‌تواند نسبت به این موضوع اعتراضی کند. مگر اینکه در زمانی که این صحبت‌ها انجام شده، شاهدی حضور داشته باشد و بتوانید از اظهارات آن شاهد در دادگاه استفاده کنید.
در نتیجه موجر یا مستاجر زمانی می‌توانند از خیار تدلیس در عقد اجاره استفاده کنند که موضوع تدلیس با سند و مدرک یا حضور شاهد، قابل اثبات باشد.
یکی از دلایلی که توصیه می‌شود طرفین معامله تمام توافقات خود را در حضور مشاور املاک انجام دهند، همین موضوع است. چرا که مشاور املاک می‌تواند به عنوان شاهدی بر گفته‌های طرفین، در صورت نیاز شهادت دهد.
راهکارهای پیشگیری از تدلیس و فریب‌کاری در معاملات ملکی
همانطور که از توضیحات بالا مشخص است، تدلیس در قراردادهای اجاره در ۲ حالت زیر اتفاق می‌افتد:
- نسبت دادن ویژگی ناصحیح به ملک از جانب موجر با هدف فریب و زمینه‌سازی برای عقد قرارداد
- بیان صحبت‌ها، ادعاها یا دادن قول‌هایی با هدف فریب‌کاری از سوی موجر یا مستاجر
بهترین راهکار پیشگیری از فریب‌کاری و تدلیس در معاملات ملکی، سختگیری و دقت بسیار بالا در نوشتن قرارداد اجاره است. یکی از دلایلی که همیشه به موجر و مستاجر در خصوص نوشتن اجاره نامه دستی هشدار می‌دهیم، همین مورد است.
مطالعه کنید: چطور یک اجاره نامه دستی ساده بنویسیم؟
مشاورین املاک باید نسبت به سند خوانی اشراف کامل داشته باشند. مشاور املاک موقع نوشتن اجاره نامه باید به سند مراجعه کرده و اطلاعات و ویژگی‌های ملک را به درستی مطالعه کند. سپس می‌تواند با درج این اطلاعات در قرارداد، راه تدلیس به واسطه بیان ویژگی‌های نادرست در خصوص ملک را ببندد.
همینطور اگر مشاورین املاک در نوشتن اجاره نامه مهارت لازم را داشته باشند، به خوبی می‌دانند که چطور تمامی اظهارات، قول‌ها و توافقات طرفین را در اجاره نامه درج کنند. به این ترتیب راه تدلیس و فریب مسدود می‌شود.
حتی اگر یکی از طرفین با گفته‌های فریب‌کارانه دیگری را جهت عقد قرارداد متقاعد کند، با توجه به ثبت شدن این اظهارات در اجاره نامه، راه اقدام قانونی برای استفاده از خیار تدلیس جهت فسخ قرارداد برای طرف دیگر باز است. چرا که اجاره نامه سندی قابل ارائه در دادگاه است.
همیشه توصیه کرده‌ایم برای نوشتم قرارداد اجاره بهتر است به مشاورین املاکی که نسبت به مسائل حقوقی اشراف کامل دارند مراجعه کنید. اما در صورتی که به هر دلیل خواستید اجاره نامه دستی بنویسید، باید به سند مراجعه کرده و تمام نکات حقوقی را در نظر گرفته و کلیه توافقات را در اجاره نامه ثبت کنید.
اگر در خصوص تدلیس در قرارداد اجاره یا فسخ اجاره نامه با استفاده از خیار تدلیس سوالی دارید، سوال خود را در قسمت نظرات در انتهای این مقاله مطرح کنید. در اسرع وقت به سوالات شما پاسخ می‌دهیم.
https://alirezaamooei.com/?p=866
درود . ملکی که در مشارکت با سازنده ساخته شده و سازنده قبل از صدور ستد تفکیکی قصد دارد یکی از واحدهای سهم خود را بفروشد و یا اجاره دهد ،
آیا ارائه مشارکت نامه از سوی سازنده برای احراز مالکیت و عقد قرارداد کافی هست ؟؟؟
اگر خیر ،
املاکی که با همین مدرک ملک را بفروشد و یا اجاره دهد حکمش چیست ؟
راه کار چی هست و چه مدارک دیگری باید از سوی ایشان به املاک ارائه گردد ؟؟؟
سلام دوست گرامی
اگر در قرارداد مشارکت در ساخت این اجاره به سازنده داده شده باشد، ارائه مشارکت نامه کفایت می‌کند. اما اگر این اجاره داده نشده باشد، خیر. در هر حال بهتر است مالک، پای قرارداد را امضا کند.
درود . آپارتمانی با سند مسکونی جهت اجاره میباشد و موجر و مستاجر هردو میدادند که قرار هست در ان ملک کاربری اداری باشد .
آیا املاک بایستی مستقیما در قرارداد به این موضوع اشاره کند و تمامی توافقات طرفین رو مبنی بر استفاده اداری در ملک مسکونی را درج کند؟؟؟
موجر اصرار دارد که در قرارداد حتما قید گردد که کلیه تسویه حسابهای مالیات شغلی و … بر عهده مستاجر میباشد…
آیا این تناقض نیست ؟
آیا با درخواست طرفین املاک بایستی در قرارداد این توافقات رو قید کند ؟ ( با اطلاع و توافق طرفین)
ویا اینکه صرفا قرارداد بایستی برای کاربری مسکونی تنظیم گردد؟؟؟
سلام دوست عزیز
مشاور املاک باید کلیه توافقات بین طرفین را در قرارداد قید نمایید. با توجه به اینکه موجر و مستاجر، هر دو نسبت به اینکه ملک با کاربری اداری مورد استفاده قرار گیرد توافق دارند، این قرارداد مشکلی قانونی ندارد. صرفا اگر همسایه به این موضوع اعتراض کنند، اعتراض آن‌ها قابل پیگیری است. البته باید توجه داشته باشید که حتی در این حالت، قرارداد غیر قانونی نبوده و مشاور املاک تخلفی مرتکب نشده است.
با سلام
6 ماه پیش اپارتمانی را اجاره کردم. و مستاجر می باشم. هنگام بازدید از آپارتمان مذکور، بعلت سکونت مستاجر قبلی، ایرادات خانه مشاهده نشد.(از جمله پوشاندن کف خانه و جاسازی مبل روی آن).
قولنامه امضا شد و موعد تحویل فرا رسید. هنگام تحویل مشاهده شد که سنگ های کف خانه نشست کرده است. موجر در حضور برادرم قول تعمیر داد.(ایرادات دیگری نیز پیدا شد.). حال با گذشت 6 ماه موجر اقدامی نکرده است.
دوم اینکه در قولنامه ذکر شده “انبار دارد” ولی موجر نه کلید انبار داد و نه انباری تحویل داد.
حال به دو دلیل بالا می توانم قرارداد را فسخ کنم(از جمله خیار تدلیس). 6 ماه از سکونت بنده می گذرد. نشست کف خانه تعمیر نشده است و انباری تحویل نشده است.
سلام وقت‌بخیر
بهتر بود تمام تعهدات را به صورت کتبی تعیین می‌کردید چون در غیر این‌صورت دستتان به جایی بند نیست.
حتما باید به شرایط از جمله سنگ سالم کف خانه در قرارداد اشاره شده باشد که در صورت عدم تطابق مستاجر بتواند به استناد خیار تدلیس قرارداد را فسخ کند مثل انباری که عرض کردید در قرارداد آمده اما صاحبخانه اجازه استفاده نمی‌دهد.
می‌توانید از طریق شورای حل اختلاف پیگیری کنید.
سلام و وقت بخیر.
ممنون میشم لطف کنید به س. الاتم پاسخ بدین.
1. اگر موجر ادعا کنه آگارتمانش حدود 75 متر هست.
، املاکی هم هنگام عقد قرارداد همین رو در قولنامه درج کنه،
بعد مشخص شه آپارتمان 60 متر هست آیا این جزو تدلیس محسوب میشه؟ و اگر میشه، میتوان از ماده 7 قولنامه استفاده کرد برای فسخ قرارداد؟
2.مراحل فسخ به چه صورته؟ خود املاک موظف هست پیگیری کنه یا من باید به جای دیگه ای مراجعه کنم؟ اگر جای دیگه بفرمایین کجا؟
3.ما یک قولنامه مینویسیم و بعد یک اجاره نامه با کد رهگیری هم اضافه میشه. ولی در اون اشاره ای به خیار تدلیس یا خیار غبن نشده چون میگن اشاره داره به موضوع قرارداد قولنامه و در اون لحاظ شده. این حرف درسته؟ و دیگه در ملاحظات لازم نیست چیزی نوشته بشه؟
سلام وقت بخیر
بله این مورد جزو خیار تدلیس محسوب می شود و شما با مراجعه به املاک می توانید قرارداد را فسخ کنید و نکته ی دیگر اینکه خیار تدلیس اگر در قرارداد هم ذکر نشود قابلیت اجرا را دارد.
سلام ،آپارتمانی را به عنوان نو ساز (از سایت دیوار) از طریق بنگاه اجاره کردم که حالا فهمیدم این خانه ده سال ساخت است و تنها باز سازی شده ،با توجه به هزار و یک عیبی که این خانه و این محل دارد ایا میتوانم از عنوان تدلیس جهت فسق قرارداد پس از دو ماه استفاده کنم تا ضرر و زیانی پرداخت نکنم ،در قرارداد عنوان نوسان نوشته نشده با سپاس
سلام وقت‌بخیر
بله اگر در قرارداد به عیوب ملک اشاره نشده و سن بنا را خلاف واقعیت ذکر کرده باشند بله این امکان برای شما فراهم است.
سلام و عرض ادب ،
اگر ملکی اجاره شود و موجر در قرارداد اجاره مساحت مورد اجاره را بر فرض حدود ۴۰ متر عنوان کند اما بعد از گذشت مدتی از قرارداد ، مستاجر مورد اجاره را اندازه بگیرد و متوجه شود نهایتا حدود ۲۴ متر هست و موجر هم به اشتباهش اذعان داشته باشد ( توجیهات غیر منطقی و غیر قابل باور میاورد ، میگوید در سند ، متراژ قید نشده است ، حتی به فرض محال این صحبت ایشان هم اگر صحت داشت ، نافی مسئولیت موجر است ؟)
این موضوع مصداق بارز تدلیس است ؟
سلام وقت بخیر
بله این مورد تدلیس است.
باسلام ۱ ماه پیش خانه ای را اجاره کردم تا با خواهرم در آنجا زندگی کنیم ولی بعد از مدتی اجاره را فسخ کردم ودر اجاره زوجه قید کرده بودن یک هفته پیش خانه دیگری همان املاکی برایمان پیدا کرد و قولنامه کرد روز تحویل صاحب خانه با اطلاع از نسبیت ما درخواست فسخ قولنامه کرد و بنگاهی میگه طبق قولنامه قبلی شما زوجه نوشته شدید و کتمان کردید حق فسخ رو شما باید بپردازید آیا میتوانم از املاکی و صاحب ملک شکایت کنم
با سلام و احترام
حق فسخ باید توسط درخواست کننده پرداخت شود.
وقت بخیر . حدود یک ماه هست که موردی را اجاره کرده ام . روز بازدید به صاحبخانه و املاک عنوان کردم که از سروصدای زیادِ ملکِ قبلی شاکی هستم و دنبال جای دنج و آرامی میگردم . هر دو عنوان کردن که این ملک دقیقا ملک موردنظرِ شماست اما وقتی جابجا شدم فهمیدم در مجاورت ما مدرسه وجود داره و هر روز از ۷ صبح تا ۲ بعدازظهر من متحمل سروصدای بلندگو و بچه های مدرسه هستم . مورد دوم بوی شدید فاضلاب پخش شده در خانه س که شاید به خاطر خالی بودن چند ماهه ی خانه مشهود نبوده و الان بعد از جابجایی ما بروز کرده … این دو مورد حکمش چیه جناب ؟؟؟ ممنون میشم جواب بدین ????
با عرض سلام خانم مفرد
متاسفانه در خصوص مدرسه و سر و صدای زیاد نمی‌توانید کاری بکنید. صرفا در مواردی می‌توانید از نظر قانونی اقدام کنید که در قرارداد به صورت شفاف قید شده باشد و همچنین مشخص شده باشد در صورت وقوع شرط، مثلا مستاجر حق فسخ یکطرفه دارد. اما در خصوص مشکل فاضلاب، اگر مشکل اساسی و شدید است، شاید بتوانید با پیگیری از طریق مراجع قضایی، ادعای تدلیس را مطرح کنید. البته اثبات این موضوع به نظر بسیار سخت است.