قانون مالیات بر خانه‌های خالی چه اثری بر بازار مسکن می‌گذارد؟

قانون مالیات بر خانه‌های خالی قانون جدیدی نیست. اما چند وقتی است که بحث آن پس از سال‌ها دوباره بر سر زبان‌ها افتاده است. در این مقاله تاثیری که این قانون بر حال مستاجرین، مالکان و سازنده‌ها دارد را بررسی می‌کنیم.

قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی سال ۱۳۶۶ وارد قوانین کشور شد و تا سال ۱۳۸۰ بدون اجرایی شدن در بین صفحات کتاب قانون جا خوش کرده بود. در ۱۳۸۰ به دلیل نبود زیرساخت‌های لازم جهت شناسایی خانه‌های خالی، این قانونی ناکارآمد تشخیص داده شد و از میان قوانین کشور، حذف شد.

حالا پس از گذشت ۱۹ سال، با فراهم آمدن زیر ساختی به نام «سامانه ملی املاک و اسکان»، دوباره نام این قانون سر زبان‌ها افتاده است.

مطالبی که در این مقاله می‌خوانید عبارتند از:

• اهداف و جزئیات قانون مالیات بر خانه‌های خالی
• نظرات موافقین این قانون
• مخالفین قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی چه دلایلی برای مخالفت دارند؟
• بررسی اثر قانون مالیات بر خانه‌های خالی روی بازار مسکن

اهداف و جزئیات قانون مالیات بر خانه‌های خالی

چرا خانه‌های خالی می‌مانند و چرا طرح اخذ مالیات از آن‌ها مطرح می‌شود؟ بازار مسکن مانند هر بازار دیگری، به طور مستقیم تحت تاثیر مسئله عرضه و تقاضاست. خالی نگه داشتن خانه در بازار مسکن، دقیقا معادل احتکار کردن در بازارهای دیگر است.

وقتی خانه‌ای ساخته شده و برای فروش یا اجاره، در بازار مسکن عرضه نمی‌شود، باعث افزایش قیمت‌ها می‌شود (دقیقا مثل احتکار که کالایی با هدف گران‌تر شدن به بازار عرضه نمی‌شود). بنابراین، به نظر می‌رسد در نظر گرفتن جریمه‌ای برای این احتکار (در قالب مالیات)، حرکتی منطقی است.

این قانون در بسیاری از کشورهای دنیا در حال اجراست. به عنوان مثال در آمریکا برای خانه‌ای که به این شیوه احتکار شده است، معادل ۱۰ درصد ارزش ملک، مالیات سالانه تعیین می‌شود. در ایران نیز بر اساس ماده ۵۴ مکرر اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم، از خانه‌های خالی مالیات اخذ خواهد شد.

قابل ذکر است که میزان استاندارد برای خانه‌های خالی در جهان، ۴ تا ۶ درصد است. این عدد برای تهران ۱۳ درصد و برای ایران ۱۱ درصد است. یعنی می‌توان گفت در ایران تقریبا بیش از ۲ برابر جهان، خانه خالی وجود دارد. قطعا این موضوع روی عرضه و تقاضا و در نهایت قیمت مسکن موثر است.

میزان مالیات بر خانه‌های خالی چقدر است و چگونه محاسبه می‌شود؟

بر اساس قانون، میزان مالیات بر خانه‌های خالی به این ترتیب محاسبه می‌شود:

• سال اول مالیاتی تعلق نمی‌گیرد
• سال دوم ۵۰ درصد مالیات بر اجاره
• سال سوم ۱۰۰ در مالیات بر اجاره
• سال چهارم و سال‌های بعد، به ازای هر سال ۱۵۰ درصد مالیات بر اجاره

در ادامه روش تعیین مالیات بر اجاره را توضیح می‌دهیم.

روش محاسبه مالیات بر اجاره خانه‌های خالی چگونه است؟

برای تعیین مالیات بر اجاره، باید اجاره کل یک سال را محاسبه کنید. برای محاسبه اجاره کل یک سال به این ترتیب عمل کنید:

• میزان اجاره ماهیانه را در ۱۲ ضرب کنید
• هر ۱۰ میلیون ریال از مبلغ رهن را معادل ۲۵۰ هزار ریال در نظر بگیرید. یعنی ۱۰۰ میلیون تومان رهن معادل ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان می‌شود.
• دو عدد بدست آمده را با هم جمع کنید
• عدد حاصل درآمد سالانه شما بابت اجاره دادن ملک است.

پس از محاسبه درآمد سالانه از اجاره، برای محاسبه مالیات بر اجاره به این ترتیب عمل کنید:

• ۲۵ درصد از درآمد سالانه، به علت استهلاک و… از مالیات معاف است
• بنابراین درآمد سالانه از اجاره را در ۰.۷۵ ضرب کنید.

در ادامه بنا به عدد بدست آمده، درصد مالیات بر اجاره، بر اساس ماده ۱۳۱ قانون مالیات‌های مستقیم، متفاوت است. درصد مالیات شما به قرار زیر مشخص می‌شود:

• تا میزان ۳ میلیون تومان درآمد، مشمول مالیات سالانه معادل ۱۵ درصد است.
• تا میزان ۱۰ میلیون تومان در آمد، مشمول مالیات سالانه نسبت به مازاد ۳ میلیون تومان معادل ۲۰ درصد است.
• تا میزان ۲۵ میلیون تومان درآمد، مشمول مالیات سالانه نسبت به مازاد ۱۰ میلیون تومان معادل ۲۵ درصد است.
• تا میزان ۱۰۰ میلیون تومان درآمد، مشمول مالیات سالانه نسبت به مازاد ۲۵ میلیون تومان معادل ۳۰ درصد است.
• نسبت به مازاد ۱۰۰ میلیون تومان درآمد، مشمول مالیات سالانه معادل ۳۵ درصد است.

تمام این مراحل را با یک مثال واقعی توضیح می‌دهیم.

مثال واقعی برای محاسبه مالیات بر اجاره

فرض کنید ملکی را ۱۰۰ میلیون رهن و ۵ میلیون ماهیانه اجاره داده‌اید. بنابراین میزان کل اجاره ماهیانه معادل ۵ × ۱۲، یعنی ۶۰ میلیون تومان است.

فرض کنید سود بانکی در زمان عقد قرارداد ۱۵ درصد است. پس ۱۵ درصد ۱۰۰ میلیون تومان، می‌شود ۱۵ میلیون تومان. در نتیجه درآمد سالانه شما از اجاره ملک، معادل ۱۵ + ۶۰ = ۷۵ میلیون تومان است.

همانطور که گفتیم به ۲۵ درصد این عدد مالیات تعلق نمی‌گیرد. پس ۷۵ میلیون را در ۰.۷۵ ضرب می‌کنیم. این عدد معادل ۵۶ میلیون و ۲۵۰ هزار تومان است. بر اساس اعدادی که بالاتر به آن‌ها اشاره کردیم، مالیات بر اجاره به این ترتیب محاسبه می‌شود:

• تا ۳ میلیون تومان، ۱۵ درصد = ۴۵۰ هزار تومان.
• تا ۱۰ میلیون تومان، مازاد بر ۳ میلیون تومان، ۲۰ درصد (یعنی ۲۰ درصد از ۷ میلیون تومان)= ۱ میلیون ۴۰۰ هزار تومان.
• تا ۲۵ میلیون تومان، مازاد ۱۰ میلیون تومان، ۲۵ درصد (یعنی ۲۵ درصد ۱۵ میلیون تومان) = ۳ میلیون و ۷۵۰ هزار تومان.
• تا ۱۰۰ میلیون تومان، مازاد ۲۵ میلیون تومان، ۳۰ درصد، عدد ما ۵۶ میلیون و ۲۵۰ هزار تومان بود که مازاد آن از ۲۵ میلیون تومان، ۳۱ میلیون و ۲۵۰ هزار تومان است. ۳۰ درصد این عدد معادل ۹ میلیون ۳۷۵ هزار تومان است.

در نتیجه میزان مالیات بر اجاره ما برای یک سال معادل مجموع اعداد فوق است. این عدد مساوی ۱۴ میلیون و ۹۷۵ هزار تومان است.

در نتیجه مالیات بر اجاره خانه خالی در سال‌های مختلف به این ترتیب بدست می‌آید:

• سال اول = ۰
• سال دوم = ۷٬۴۸۷٬۵۰۰
• سال سوم = ۱۴٬۹۷۵٬۰۰۰
• سال چهارم و سال‌های بعدی = ۲۲٬۴۶۲٬۵۰۰

در ادامه نظرات موافق و مخالف در خصوص این روش برای مقابله با احتکار خانه را بررسی می‌کنیم.

موافقان این طرح چه نظراتی دارند؟

برخی از موافقان اخذ مالیات از خانه‌های خالی می‌گویند همانطور که احتکار اجناس با اهداف سودجویانه صورت می‌گیرد و باعث افزایش قیمت می‌شود، خالی نگه داشتن خانه با هدف بالا رفتن قیمت‌ها، عملی سودجویانه است که به اقتصاد و بازار مسکن صدمه می‌زند.

این افراد معتقد هستند اگر بتوان با اخذ مالیات به احتکار کنندگان ملک فشار آورد، آن‌ها دو راه پیش رو دارند. یا ملک را وارد بازار اجاره مسکن کنند، یا اینکه ملک را وارد بازار فروش مسکن نمایند. بدیهی است که حالت اول اوضاع اجاره‌نشین‌ها را بهبود می‌دهد.

اما اگر حالت دوم اتفاق بی‌افتد، به علت افزایش عرضه ملک در بازار خرید و فروش مسکن، احتمالا شاهد توقف رشد بی‌رویه‌ی قیمت‌ها خواهیم بود.

همچنین موافقان این قانون می‌گویند، در سال ۸۵ حدود ۶۰۰ هزار واحد خالی در کشور وجود داشت (۴.۲ درصد)، این عدد در سال ۹۰ به ۱ میلیون ۶۰۰ هزار واحد (۸.۳ درصد) و در سال ۹۵ به ۲ میلیون و ۸۰۰ هزار واحد (۱۱.۳ درصد)  در کل کشور رسید. این یعنی رشد نامعقول که باید با اجرای این قانون، مانع آن شد.

توجه داشته باشید که آنچه گفته شد، نظر موافقین این طرح است. قطعا موارد ذکر شده در بالا قابل بررسی و نقد هستند. اما موافقین این طرح دلیل دیگری برای حمایت از این طرح دارند. اجرای این طرح، راه جدیدی برای درآمدزایی دولت خواهد بود.

طبیعتاً تمام دولت‌ها در تمام کشورها، در پی راهکارهایی برای افزایش درآمد مالیاتی هست. بدیهی است که اگر درآمد مالیاتی دولت را راه‌های منطقی افزایش یابد و این درآمد در راه‌های منطقی هزینه شود، می‌تواند مسیر رشد و توسعه اقتصاد آن کشور را هموارتر کند.

 در ادامه نظر مخالفان این طرح را بیان می‌کنیم.

 

مخالفان اخذ مالیات از خانه‌های خالی چه می‌گویند؟

برخی از مخالفان این طرح ادعا می‌کنند این قانون در واقع در تناقض با حقوق مالکیت شخصی است. اما حقیقت این است که اگر فردی با احتکار مال خود موجب بر هم خوردن بازار شود، طبق قانون باید جریمه پرداخت کند. احتکار ملک نیز مانند سایر موارد است.

عده‌ای دیگر از مخالفان این طرح می‌گویند اخذ مالیات از خانه‌های خالی، منافع سازنده‌ها، را به خطر می‌اندازد. در نتیجه این قانون می‌تواند باعث کاهش ساخت و ساز شود.

به عبارت دیگر سازندگان سرمایه خود را وارد ساخت و ساز می‌کنند تا در زمان رونق بازار مسکن، با فروش واحد‌های ساخته شده، سود مورد نظر را کسب کنند. اخذ مالیات از این واحد‌ها می‌تواند انگیزه ساخت و ساز در آن‌ها را کاهش دهد. در نتیجه این افراد سرمایه‌های خود را وارد بازارهای دیگر می‌کنند.

برخی دیگر از مخالفین، ادعا می‌کنند زیر ساخت‌های لازم جهت شناسایی خانه‌های خالی و کشف رقم حقیقی اجاره بهای آن‌ها در کشور با چالش مواجه است.

در نتیجه بعضی از کارشناسان از جمله فردین یزدانی، کارشناس ارشد شهری بر این باور است که این قانون بیش‌تر جهت کسب درآمد مالیاتی برای دولت به تصویب رسیده و به فکر راه حلی عاقلانه برای حل مشکل قیمت مسکن و افزایش اجاره بها نیست.

برخی دیگر از منتقدان این طرح ادعا می‌کنند بخش عمده‌ای از خانه‌های خالی، مخصوصا در تهران، خانه‌های لوکس هستند. در نتیجه حتی اخذ مالیات از آن‌ها باعث عرضه آن‌ها برای فروش یا اجاره نمی‌شود.

حتی اگر بر فرض محال این مالیات موجب عرضه این خانه‌ها در بازار شود، دردی از طبقه متوسط و زیر متوسط حل نمی‌کند. چرا که قشری از جامعه که بیش‌ترین صدمات از تورم در بازار مسکن را تحمل می‌کنند، توان خرید یا اجاره این خانه‌ها را ندارند.

پس از توجه به نظر مخالفین و موافقان، بررسی گروه تحقیقات بازار مسکن مهندس علیرضا عمویی را در ادامه مطالعه کنید.

قانون مالیات بر خانه‌های خالی چه اثری بر بازار مسکن دارد؟

بحث اخذ جریمه به عنوان اهرم فشار در معاملات ملکی، بحث جدیدی نیست. به عنوان مثال در بحث تعیین جریمه دیرکرد تخلیه خانه، با همین موضوع روبرو هستیم. در تعیین جریمه تخلیه، روال منطقی این است که جریمه به گونه‌ای تعیین شود که عامل فشار و محرک جهت تخلیه ملک باشد.

حال در خصوص جریمه‌ای که در قالب قانون مالیات بر خانه‌های خالی تعیین شده، این سوال مطرح می‌شود که آیا این جریمه می‌تواند به عنوان اهرم فشار عمل کند؟ این موضوع را با استناد به مثالی که برای محاسبه این جریمه آوردیم، بررسی می‌کنیم.

آیا اخذ مالیات از خانه‌های خالی اهرم فشار مناسبی برای ورود این خانه‌های به بازار مسکن است؟

در این مثالی که زدیم، خانه‌ای را بررسی کردیم که رهن آن ۱۰۰ میلیون تومان و اجاره هر ماه ۵ میلیون تومان بود. مالیاتی که برای خالی ماندن این خانه اخذ می‌شود، به این ترتیب است:

• سال اول = ۰
• سال دوم = ۷٬۴۸۷٬۵۰۰
• سال سوم = ۱۴٬۹۷۵٬۰۰۰
• سال چهارم و سال‌های بعدی = ۲۲٬۴۶۲٬۵۰۰

حالا برای اینکه بررسی کنیم این مالیات می‌تواند اهرم فشار باشد یا خیر، باید ارزش کلی این ملک را بدانیم. خانه‌ای که با این مبلغ اجاره رود، احتمالا در نیمه اول سال ۹۹، تقریبا قیمتی در حدود ۱ میلیارد و ۷۰۰ میلیون تومان دارد.

در واقع جریمه خالی ماندن این ملک، از سال چهارم و بعد از آن، در هر سال معادل کمتر از ۱ و نیم درصد ارزش کل ملک است. فکر می‌کنید جریمه‌ای که معادل ۱ و نیم درصد ارزش ملک است، می‌تواند اهرم فشار باشد؟

علاوه بر این موضوع باید به رشد تورم نیز توجه کرد. در واقع تورم در کشور ما آنقدر بالا هست که میزان رشد تورم در هر سال، بیش‌تر از جریمه تعیین شده است. به عبارت دیگر، رشد ارزش ملک به علت تورم، بیش‌تر از جریمه‌ی تعیین شده است.

و در آخر باید به این موضوع توجه کرد که تقریبا هر ۵ سال، با رونق بازار مسکن روبرو هستیم. رشد قیمت مسکن در دوره رونق تقریبا ۳۰۰ تا ۴۰۰ درصد است.

بنابراین می‌توان نتیجه گرفت، منطقی نیست که برای رهایی از این مالیات، ملک را فروخته یا با سپردن ملک به دست مستاجر، باعث استهلاک و کاهش قیمت آن شد.

این میزان از مالیات، شاید صرفا بتواند بعضی از واحدهای مسکن مهر که خالی از سکنه مانده‌اند را وارد چرخه بازار مسکن کند. چرا که رقم مالیات این خانه‌های برای قشری که مالک آن هستند، به هر حال سنگین است.

چرا قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی گره‌گشا نیست؟

اقتصاد یک زنجیره‌ی به هم پیوسته از عوامل مختلف است. نمی‌تواند با اصلاح یکی از حلقه‌های این زنجیر، تصور کرد تحولی عظیم در کل یک سیستم اقتصادی مثل بازار مسکن به وقوع می‌پیوندد.

همانطور که پیش‌تر توضیح دادیم، قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی، در بسیاری از کشورهای جهان مثل آمریکا، کانادا، فرانسه و… نیز وجود دارد. اما آیا سایر شرایط اقتصادی کشور ما، قابل مقایسه با این کشورها هست؟

به عنوان مثال، نرخ تورم در آمریکا ۰.۳ درصد، در کانادا منفی ۰.۲ درصد، در فرانسه ۰.۳ درصد است. این در حالی است که نرخ تورم در ایران بر اساس خوشبینانه‌ترین آمارها، حدود ۲۰ درصد است. (منبع)

یا مثلا می‌دانیم حجم نقدینگی و سرمایه سرگردان در کشور ما، قابل مقایسه با کشورهایی که این قانون در آن‌ها با موفقیت همراه بوده، نیست.

بنابراین می‌توان نتیجه‌گیری کرد که هر چند قانون مالیات بر خانه‌های خالی بر پایه منطقی درست استوار است، اما با توجه به مجموعه شرایط و فاکتورهای اقتصادی کشور، به تنهایی نمی‌تواند راهگشا باشد.

نظر شما درباره این قانون چیست؟ فکر می‌کنید تا چه حد می‌توان عامل محرک عرضه واحد‌های خالی به بازار مسکن باشد؟ این قانون می‌تواند شما را به عنوان مالک وادار کند ملکی که دارید را در بازار مسکن عرضه کنید؟ دیدگاه خود را در بخش  نظرات در انتهای این مقاله، با ما در میان بگذارید.