گاهی اوقات مالک برای کسب سود بیش‌تر به فکر تغییر کاربری ملک مسکونی می‌افتد. چرا که معمولا قیمت هر متر مربع ملک تجاری یا اداری بیش‌تر از قیمت ملک مسکونی است. اما از آن جایی که شهرداری و اصول شهرسازی، استانداردهایی را برای انواع کاربری ملک در نظر گرفته‌اند، نمی‌توانید به راحتی تغییر کاربری از مسکونی به اداری یا تجاری را انجام دهید.
برای تغییر کاربری ملک باید مراحل آن را طی کنید. همچنین باید شرایط لازم را داشته باشید تا بتوانید پس از ارائه مدارک و پرداخت هزینه تغییر کاربری ملک مسکونی به اداری یا تجاری، تغییر کاربری را با موفقیت انجام دهید.
ما در مجموعه املاک و سرمایه گذاری مهندس علیرضا عمویی برای اینکه شما را با فرایند تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری و اداری آشنا کنیم، مقاله حاضر را آماده کرده‌ایم. در این مقاله مطالب زیر را می‌خوانید:
- آیا تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری صرفه اقتصادی دارد؟
- انواع کاربری ملک چیست؟
- مراحل تغییر کاربری ملک مسکونی به ملک تجاری
- شرایط و مدارک مورد نیاز تغییر کاربری ملک
- هزینه تغییر کاربری ملک
پیش از هر صحبت دیگری، اجازه دهید به صرفه اقتصادی تغییر کاربری ملک بپردازیم. زیرا به احتمال زیاد، هدف اصلی بیش‌تر خوانندگان این نوشته، همین مسئله است.
آیا تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری صرفه اقتصادی دارد؟
در خصوص صرفه اقتصادی تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری ۲ حالت قابل تصور است:
- پس از تغییر کاربری قصد فروش دارید.
- قصد فروش ندارید ولی به رشد ارزش ملک توجه دارید.
در حالت اول می‌توان گفت قطعا تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری صرفه اقتصادی دارد. چرا که به هر حال قیمت هر متر مربع ملک تجاری بیش‌تر از ملک مسکونی است. اما در حالت دوم، در صورتی که ویژگی‌های ملک شما برای تجاری شدن مناسب باشد، می‌توانید نسبت به تغییر کاربری خوش‌بین باشید. اما در حالت دوم نمی‌توانید با قطعیت خوش‌بین باشید.
شاید در سال‌های دورتر و دهه‌های پیش‌تر، می‌توانستیم با قاطعیت بگوییم که رشد ملک تجاری بیش‌تر از ملک مسکونی است. اما در حال حاضر اینطور نیست. صرفا اگر ملک شما دارای ویژگی‌هایی باشد که پاخور آن را افزایش دهد، می‌توانید روی رشد بیش‌تر آن نسبت به ملک مسکونی حساب باز کنید.
بنابراین در تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری، باید به این موارد به خوبی دقت کنید. حال اگر قصد دارید تغییر کاربری ملک را پیگیری کنید، ادامه این متن را مطالعه کنید. اما اجازه دهید پیش از آنکه درباره مراحل، هزینه‌ها و شرایط تغییر کاربری ملک توضیح دهیم، شما را با انواع کاربری ملک آشنا کنیم.
انواع کاربری ملک چیست؟
کاربری ملک در نقشه تفصیلی هر شهر مشخص میشود.
کاربری ملک مسئله‌ای است که توسط شهرداری، در طرح تفصیلی شهر تعیین میشود. در واقع شهرداری مشخص می‌کند زمین‌های هر بخش از شهر، باید چه نوع کاربری داشته باشد. اما کار به همین جا ختم نمی‌شود. شما پیش از شروع ساخت‌وساز به پروانه ساخت و پس از اتمام کار ساخت، به مجوز پایان کار از شهرداری نیاز دارید. در این مجوزها نیز نوع کاربری بنای ساخته شده درج میشود.
در واقع کاربری عرصه ملک (زمین)، ابتدا در طرح تفصیلی تعیین میشود. سپس پیش از ساخت، باید کاربری اعیان (بنای ساخته شده) از طریق پروانه ساخت اعلام شود. در نهایت هنگام گرفتن سند تفکیکی برای واحدهای ساخته شده، کاربری ملک با مجوز پایان کار شهرداری تایید میشود. سپس بر اساس مجوز پایان کار، کاربری در سند ملک مشخص و ثبت میشود.
به یاد داشته باشید که وقتی صحبت از کاربری ملک مطرح میشود، بحث کاملا حقوقی است. بنابراین وقتی کاربری ملک را بررسی می‌کنیم، عملا به آنچه در سند ملک به عنوان کاربری ملک نوشته شده است می‌پردازیم. در واقع فارغ از اینکه ملک دارای موقعیت تجاری یا اداری است، صرفا کاربری نوشته شده در سند را ملاک قرار می‌دهیم.
در تقسیم‌بندی انواع کاربری ملک از دید مدیریت شهری، بیش از ۱۰ نوع کاربری ملک تعریف شده است. کاربری‌هایی مثل: کاربری ورزشی، آموزشی، خدمات جهانگردی و پذیرایی، فضای سبز و… . اما ۵ نوع از این کاربری‌ها نسبت به سایر موارد پرتکرار هستند. این موارد عبارتند از:
- کاربری مسکونی
- کاربری اداری
- کاربری تجاری
- کاربری صنعتی
- کاربری کشاورزی
از آن جایی که تغییر کاربری از ملک مسکونی به صنعتی و کشاورزی، دور از ذهن است، در این نوشته درباره کاربری مسکونی، تجاری و اداری صحبت می‌کنیم.
کاربری مسکونی
مهمترین ویژگی کاربری مسکونی این است که ساختمان مورد نظر باید برای زندگی ساخته شود. در نتیجه باید امکانات مورد نیاز برای این منظور را داشته باشد. پس می‌توان نتیجه گرفت در ملکی با کاربری مسکونی، باید فضاهایی به عنوان اتاق، آشپزخانه، سرویس بهداشتی و… در نظر گرفته شود.
کاربری اداری و تجاری
برای یک ملک اداری، وجود فضایی برای حضور و احیانا انتظار ارباب رجوع ضروری است. اما نکته مهم در خصوص ملک با کاربری اداری این است که این کاربری برای ساختمان‌های مربوط به ادارات و سازمان‌های دولتی صادر میشود. اهمیت این نکته در آن است که باید بدانید خیلی اوقات وقتی صحبت از کاربری اداری مطرح است، منظور موقعیت اداری است، نه کاربری نوشته شده در سند ملک.
در واقع بسیاری از شرکت‌ها و دفاتر غیر دولتی که نیاز به حضور مشتری ندارند، اما از نظر قانونی دفتر ملک آن‌ها باید کاربری تجاری داشته باشد، واحدهایی با کاربری تجاری اما موقعیت اداری را خریداری یا اجاره می‌کنند. دلیل این مسئله این است که ملک تجاری با موقعیت اداری، قیمت کمتری نسبت به ملک تجاری با موقعیت تجاری دارد.
منظور از موقعیت تجاری یا اداری، مجموعه فاکتورهایی است که مناسب بودن یک ملک برای کسب‌وکار (داشتن پاخور بالا) را تعیین می‌کند. این فاکتورها عواملی مثل موقعیت جغرافیایی، مشاعات، امکانات ملک و… هستند. در واقع موقعیت ملک، یک مسئله عرفی است، نه موضوعی حقوقی. پیشنهاد می‌کنیم برای اطلاع دقیق‌تر در این خصوص، مقاله: «آموزش کارشناسی قیمت ملک تجاری» را مطالعه کنید.
ملک تجاری با پاخور بالا، اصطلاحا موقعیت تجاری دارد
اما در خصوص ملک تجاری، ملاک این است که بر اساس تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری‌ها، با هدف استفاده در کسب‌وکار و تجارت ساخته شده باشند. مثلا مغازه نمونه‌ای از ملک تجاری است. البته برای اینکه به یک ملک تجاری مغازه بگویم باید ۲ شرط زیر را داشته باشد:
- به بیرون دسترسی مستقل داشته باشد
- داخل آن به طور کامل دیده شود
حال اگر فکر می‌کنید به راحتی می‌توانید از ملک مسکونی با کاربری تجاری استفاده کنید، بهتر است شما را با اصل عدم تغییر کاربری ملک آشنا کنیم.
اصل عدم تغییر کاربری ملک
در قانون شهرداری‌ها، تبصره‌ای وجود دارد که به قانون یا اصل عدم تغییر کاربری ملک معروف شده است. در ماده ۵۵ قانون شهرداری، وظایف شهرداری تعریف شده است. در بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری‌ها عنوان شده که صدور پروانه برای کلیه ساختمان‌هایی که در شهر ساخته میشود، وظیفه شهرداری است. کاربری ملک در همین پروانه ساخت مشخص میشود.
در تبصره بند ۲۴ از ماده ۵۵ قانون شهرداری‌ها، وظایف شهرداری‌ها برای تعیین کاربری و نحوه برخورد با تخلف در این زمینه با جزییات بیش‌تری عنوان شده است. همین باعث شده این تبصره به قانون عدم تغییر کاربری ملک معرف شود. در این تبصره، موارد زیر مشخص شده‌اند:
- شهرداری‌ها موظف هستند طبق ضوابط تعیین شده در نقشه جامع شهر، نوع کاربری ساختمان را در پروانه ساخت مشخص کنند.
- اگر در مناطق غیر تجاری بر خلاف کاربری تعیین شده در پروانه ساخت، محل کسب‌وکار یا تجارت راه‌اندازی شود، شهرداری باید آن را در کمیسیون تعیین شده در تبصره ۱ ماده ۱۰۰ شهرداری مطرح کند.
- اگر تخلف مالک یا مستاجر در این کمیسیون تایید شود، کمیسیون حداکثر ۱ ماه فرصت دارد برای تعطیلی آن ملک تصمیم‌گیری کند.
- حداکثر فرصتی که به مالک یا مستاجر برای تعطیلی داده میشود ۲ ماه است.
- وظیفه تعطیلی ملک مورد نظر، بر عهده مامورین شهرداری است.
- اگر کسی با اطلاع از تصمیم شهرداری، پس از تعطیلی از آن ملک همچنان برای کسب‌وکار یا تجارت استفاده کند، به ۶ ماه تا ۲ سال حبس جنحه‌ای و جزای نقدی به عنوان جریمه استفاده تجاری از ملک مسکونی محکوم شده و آن ملک مجدد تعطیل میشود.
بنابراین بهتر است بدون سپری کردن مراحل قانونی این کار، از ملک مسکونی برای مقاصد تجاری استفاده نکنید. در ادامه مراحل تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری را بررسی می‌کنیم.
مراحل تغییر کاربری ملک مسکونی به ملک تجاری
اگر می‌خواهید برای تغییر کاربری ملک مسکونی به ملک تجاری اقدام کنید، مراحل زیر باید طی شود:
- پرداخت عوارض شهرداری
- مراجعه به دفاتر خدمات نوسازی
- بررسی ملک توسط کارشناسان دفاتر نوسازی
- صدور دستور نقشه
- تهیه نقشه توسط مالک
- صدور کاربری برای پروانه جدید
- نوسازی ملک با کاربری جدید
در ادامه هر یک از مراحل را توضیح می‌دهیم.
قدم اول برای تغییر کاربری ملک مسکونی: پرداخت عوارض شهرداری
پیش از شروع مراحل اصلی تغییر کاربری ملک، عوارض شهرداری را پرداخت کنید.
اگر عوارض شهرداری را پرداخت نکرده‌اید، پیش از هر کاری، مالک باید به شهرداری مراجعه کرده و عوارض را پرداخت کند. البته اگر عوارض شهرداری را همیشه به موقع پرداخت می‌کنید، باید کار را از مرحله بعدی شروع کنید.
قدم دوم تغییر کاربری ملک: مراجعه به دفاتر خدمات نوسازی
در این دفاتر باید فرمی را تکمیل کنید تا به واسطه آن درخواست تغییر کاربری را به طور رسمی اعلام کنید. در این فرم باید هم مشخصات مالک وارد شود، هم مشخصات ملک. پس از تحویل مدارک مورد نیاز تغییر کاربری ملک به این دفاتر، قدم‌های بعدی به صورت الکترونیک و بدون نیاز به حضور شما انجام میشود.
برای پیدا کردن دفاتر خدمات نوسازی در شهر تهران می‌توانید به صفحه مربوط به آدرس دفاتر خدمات نوسازی در سایت سازمان نوسازی شهر تهران مراجعه کنید.
قدم سوم: بررسی ملک توسط کارشناسان دفاتر نوسازی
در این مرحله بازرس برای بررسی اطلاعاتی که در فرم نوشته‌اید به ملک مراجعه می‌کند. علاوه بر این، اطلاعات لازم برای بررسی امکان تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری را بررسی می‌نماید. در این مرحله اگر تخلفی در ملک وجود داشته باشد، مشخص شده و برای ادامه کار باید تخلفات انجام شده پیگیری و رفع شوند.
قدم چهارم تغییر کاربری ملک مسکونی: صدور دستور نقشه
در این مرحله دستور نقشه اولیه متناسب با کاربری جدید توسط دفاتر نوسازی ارائه میشود. در این دستور نقشه، فضاهای کلی متناسب با شرایط ملک و کاربری جدید آن تعریف می‌شوند. در نتیجه ممکن است بنا به دلایلی با تغییراتی از جمله کاهش ارتفاع ملک و… روبرو شوید. اگر به تغییرات جدید در دستور نقشه اولیه اعتراض دارید، باید شکایت از تغییر کاربری ملک را در همین مرحله پیگیری کنید.
قدم پنجم: تهیه نقشه توسط مالک
مالک باید بر اساس دستور نقشه‌ای که در مرحله قبل صادر شده، جهت تهیه نقشه جدید ملک اقدام کند. بدیهی است که نقشه جدید باید نیازمندی‌های یک ملک تجاری را پوشش دهد. بنابراین احتمالا با تغییرات زیادی مواجه می‌شوید.
قدم ششم: صدور کاربری برای پروانه جدید
نقشه‌ای که در مرحله قبل آماده شده است باید به دفاتر خدمات نوسازی تحویل دهید. در صورتی که نقشه شما مغایرتی با دستور نقشه صادر شده نداشته باشد، مجوز نوسازی و تغییر کاربری صادر شده و به شما اطلاع‌رسانی میشود.
قدم آخر برای تغییر کاربری ملک مسکونی: نوسازی ملک با کاربری جدید
در این مرحله باید ساختمان تخریب و ملک جدید مطابق نقشه تایید شده ساخته شود. ممکن است این سوال برای شما مطرح شود که آیا تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری همیشه همراه با تخریب و بازسازی ملک همراه است؟
نمی‌توان به طور قطعی به این سوال پاسخ مثبت داد. گاهی اوقات صرفا با دریافت مجوزهای لازم می‌توانید تغییر کاربری ملک را انجام دهید. اما به هر حال ملک شما باید ویژگی‌های مورد نیاز یک ملک تجاری را داشته باشد. در غیر این صورت تخریب و بازسازی ملک اجتناب ناپذیر است.
شرایط و مدارک مورد نیاز تغییر کاربری ملک
قانون به چه کسانی اجازه کسب‌وکار در ملک مسکونی را داده است؟
اگر قصد دارید برای راه‌اندازی کسب‌وکار مشخصی کاربری ملک را تغییر دهید، بهتر است بدانید اگر شرایط زیر را داشته باشید، بدون نیاز به هیچگونه اقدامی، می‌توانید کسب‌وکار مورد نظر را در ملک خود راه‌اندازی کنید.
- بر اساس تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری‌ها، دفتر روزنامه و مجله، دفتر وکالت، مطب پزشک یا دندان‌پزشک، دفاتر اسناد رسمی، دفتر ثبت ازدواج و طلاق و دفتر مهندسی می‌توانند در ملک مسکونی اقدام به فعالیت کنند.
- استفاده از ملک مسکونی برای مشاغل خانگی، بر اساس ماده ۲ قانون حمایت از مشاغل خانگی بلامانع است.
- بر اساس آیین‌نامه محل تاسیس دفاتر مطبوعات، راه‌اندازی دفاتر مطبوعات در منازل مسکونی از نظر قانونی امکان‌پذیر است.
اما اگر هدف شما از تغییر کاربری ملک مسکونی، کسب سود یا راه‌اندازی مشاغلی غیر از موارد بالا است، برای این کار باید مدارکی به همراه داشته باشید. مدارک مورد نیاز تغییر کاربری ملک عبارتند از:
- مدارک شناسایی مالک و یا نماینده قانونی او.
- اصل سند ملک.
- مشخصات ملک مثل کد پستی، کروکی ملک و سایر مشخصات لازم جهت بررسی شرایط تغییر کاربری ملک.
- برگه تسویه حساب عوارض شهرداری و مالیات.
- نقشه ملک جدید و مجوزهای لازم از سازمان‌ها و اداره‌های ذی‌ربط.
- مجوزها و استعلام‌های لازم درصورت نقص در پرونده که از طریق دفاتر خدمات نوسازی دنبال می‌شوند.
هزینه تغییر کاربری املاک چقدر است؟
هزینه‌های تغییر کاربری ملک مسکونی به طور کلی شامل موارد زیر است:
- هزینه عوارض و مالیات.
- هزینه تغییر کاربری که باید به شهرداری پرداخت شود.
- هزینه تهیه نقشه جدید ملک (در صورت نیاز به تخریب و بازسازی).
- هزینه تخریب و بازسازی ملک (اگر نیاز به تخریب باشد).
اگر قصد دارید از هزینه‌های دقیق تغییر کاربری ملک مسکونی مطلع شده یا نحوه محاسبه تغییر کاربری ملک را بیاموزید، باید بگوییم که نمی‌توانیم اطلاعات دقیقی برای این موضوع به شما ارائه کنیم. چرا که عوامل مختلفی در تعیین این هزینه‌ها تاثیر گذار هستند. به نحوی که حتی هزینه تغییر کاربری ۲ ملک که در همسایگی هم قرار دارند، می‌تواند کاملا متفاوت باشد. در نتیجه برای کسب اطلاع در این خصوص، بهتر است به شهرداری محل ملک مورد نظر مراجعه کنید.
ما در گروه املاک و سرمایه گذاری مهندس علیرضا عمویی امیدواریم توانسته باشیم با این نوشته، به سوالات شما در مورد تغییر کاربری ملک پاسخ دهیم. اما اگر همچنان سوالی دارید که در این مقاله پاسخ داده نشده است، لطفاً سوال خود را در بخش نظرات در انتهای همین مقاله مطرح کنید. در اسرع وقت به سوال شما پاسخ می‌دهیم.
https://alirezaamooei.com/?p=9099
نظرات کاربران
contact-us