نحوه نوشتن مبایعه نامه

در حال حاضر تقریبا برای تمام معاملات خرید و فروش ملک، چه آپارتمان باشد چه زمین، نوشتن مبایعه نامه ضروری است. زیرا در حال حاضر کمتر معامله‌ای را سراغ داریم که خریدار بتواند (یا حتی بخواهد) ثمن معامله را یکجا و به صورت نقد پرداخت کند.

اگر در معامله‌ای خریدار کل ثمن معامله را یکجا به صورت نقد پرداخت کند، خریدار و فروشنده پس از توافق، می‌توانند به یک دفتر ثبت اسناد رسمی مراجعه کرده و مستقیما معامله را در آنجا نهایی کنند. اما تا زمانی که به هر دلیلی پرداخت‌ها مرحله به مرحله انجام می‌شود، باید برای انجام معامله و محفوظ ماندن حقوق هر دو طرف معامله، قراردادی نوشته شود. در اصطلاح حقوقی این قرارداد را مبایعه می‌نامند.

در این نوشته ابتدا توضیح می‌دهیم که مبایعه نامه زمین یا آپارتمان چیست؟ شما را با انواع مبایعه نامه آشنا کرده، نکات حقوقی مهم در نوشتن متن مبایعه نامه املاک را توضیح داده، نوشتن مبایعه نامه را به شما آموزش می‌دهیم و در نهایت یک نمونه مبایعه نامه ملک در اختیار شما قرار می‌دهیم.

مبایعه نامه چیست؟

مبایعه نامه قراردادی است مکتوب در خصوص خرید و فروش. در متن مبایعه نامه املاک تمامی جوانب یک معامله نوشته می‌شود تا هیچ یک از طرفین معامله نتوانند بعد ادعایی خارج از توافقات انجام شده مطرح کنند. به این ترتیب حق خریدار و فروشنده در این معامله محفوظ می‌ماند.

مواردی مهمی که در مبایعه نامه مکتوب می‌شوند عبارت است از:

• مشخصات هویتی خریدار و فروشنده. در هر معامله‌ای باید مشخص باشد، چه کسی فروشنده و چه کسی خریدار است. این اصل اساسی، مهم و رکن اول معامله است.
• مورد معامله. در هر معامله‌ای باید مشخص باشد دقیقا چه چیزی به فروش می‌رسد. ماهیت کالای مورد معامله (در اینجا ملک) باید کاملا مشخص باشد تا در آینده هیچ ادعایی درباره آن نتوان مطرح کرد.
• ثمن معامله. در هر معامله‌ای باید ثمن، قیمت یا همان ارزش معامله مشخص شود. در غیر این صورت زمینه بروز بسیاری از اختلاف در آینده شکل می‌گیرد.
• شرایط انجام معامله. در هر معامله ممکن است طرفین برای انجام معامله شرایط و خواسته‌های مشخصی داشته باشند. در صورتی که این خواسته به عنوان شرط برای انجام معامله تعیین شود، باید کلیه موارد مطرح شده با دقت در قرارداد مکتوب شود تا در صورت عدم تحقق، بتوان برای اقدام قانونی توسط مراجع ذی‌صلاح وارد عمل شد.

با توجه به توضیحات بالا می‌توان گفت، مبایعه نامه املاک قرارداد مکتوبی است که در آن مشخص می‌شود، چه کسی، چه چیزی را با چه قیمت و تحت چه شرایط و توافق‌هایی، به چه شخصی فروخته است. با توجه به این تعریف از مبایعه نامه، در ادامه شما را با نحوه نوشتن مبایعه نامه به صورت کاملا اصولی آشنا می‌کنیم. البته پیش از آن بهتر است با انواع مبایعه نامه آشنا شده و از میزان اعتبار هر یک مطلع شوید.

انواع مبایعه نامه و میزان اعتبار هر یک

شاید فکر کنید مبایعه نامه هم مانند اجاره نامه هم به صورت سند عادی (به صورت دستی یا در بنگاه املاک) قابل تنظیم است، هم به صورت رسمی (در دفترخانه). اما مبایعه نامه زمین یا آپارتمان این طور نیست. اصلی‌ترین دلیل نوشتن مبایعه نامه املاک این است که خریدار امکان پرداخت تمام ثمن معامله به صورت یکجا را ندارد.

در واقع اگر خریدار بخواهد یا بتواند کل ثمن معامله را یکجا پرداخت کند، می‌توان به جای نوشتن مبایعه نامه به دفاتر ثبت اسناد رسمی رفت و سند ملک را منتقل نمود. بنابراین یک نوع مبایعه نامه داریم و آن هم سند عادی به حساب می‌آید. از لحاظ اعتبار نیز تفاوت چندانی بین مبایعه نامه بنگاهی و دستی وجود ندارد. زیرا هر دو مورد سند عادی به حساب می‌آیند.

اما مبایعه نامه نوشته شده در دفتر املاک می‌تواند ۲ مزیت داشته باشد:

1. تجربه مشاور املاک در نوشتن متن مبایعه نامه املاک
2. گرفتن کد رهگیری

اگر برای نوشتن مبایعه نامه به یک آژانس املاک معتبر مراجعه کنید، به احتمال زیاد مبایعه نامه شما از نظر قانونی بهتر نوشته شده و ایرادهای کمتری داشته در نتیجه در دادگاه بیشتر به شما کمک می‌کند. علاوه بر این به دلیل گرفتن کد رهگیری برای مبایعه نامه در دفاتر املاک، این مبایعه نامه بیشتر قابل استناد است، چرا که مواردی مثل جعلی بودن یا دست بردن در مبایعه نامه کمتر قابل طرح است.

به طور کلی اگر خریدار و فروشنده و ۲ نفر شاهد عاقل و بالغ و مرد مبایعه نامه را امضا کنند، از نظر قانونی می‌توان آن را پیگیری کرد. اما اعتبار مبایعه نامه پیش از هر چیز به نحوه نوشتن آن و رعایت نکات حقوقی آن است. در ادامه به مهم‌ترین نکات حقوقی برای نوشتن مبایعه نامه اشاره می‌کنیم و در ادامه گام به گام نحوه نوشتن متن مبایعه نامه املاک را توضیح می‌دهیم.

نکات حقوقی در نوشتن مبایعه نامه

نوشتن متن مبایعه نامه املاک ریزه‌کاری‌های بسیار زیادی دارد. اما مهم‌ترین نکات حقوقی در نوشتن مبایعه نامه مربوط به ۴ موردی است که در قسمت‌های قبل به عنوان بخش‌های مهم مبایعه نامه به آن‌ها اشاره کردیم. این نکات مهم که عدم توجه به هر یک باعث به خطر افتادن سلامت معامله می‌شود عبارتند از:

• احراز هویت و احراز مالکیت
• استعلام در خصوص مورد معامله
• نحوه پرداخت ثمن معامله
• ثبت کلیه توافق‌ها و شرایط طرفین برای انجام یا فسخ معامله

علت اینکه این موارد را به عنوان نکات حقوقی مهم در نوشتن مبایعه نامه زمین یا آپارتمان معرفی می‌کنیم این است که رعایت این موارد مانع بروز اغلب مشکلات حقوقی و کلاهبرداری‌ها در معاملات ملکی می‌شود. شاید بعضی از این موارد از دید شما پیش پا افتاده باشند، اما بخش زیادی از دعاوی حقوقی در کشور، به علت رعایت نکردن همین نکات است.

احراز هویت و احراز مالکیت

چطور می‌توانید مطمئن شوید شخصی که برای فروش ملک مراجعه کرده مالک واقعی ملک است؟ آیا در لحظه نوشتن مشخصات مالک و خریدار، مطمئن هستید که این نام و مشخصات متعلق به همین افرادی است که به شما مراجعه کرده‌اند؟

کارهایی که باید برای حصول اطمینان از موارد بالا انجام دهید، در نوشتن مبایعه نامه به احراز هویت و احراز مالکیت معروف است. نگران نباشید. برای احراز هویت و احراز مالکیت نیاز نیست کارهای پیچیده‌ای انجام دهید.

جهت احراز هویت صرفا مدارک هویتی افراد را دریافت کرده و با چهره شخص مطابقت دهید. برای احراز مالکیت نیز اطلاعات نوشته شده در سند ملک را با اطلاعات موجود در مدارک هویتی مالک مطابقت دهید. به همین راحتی احراز هویت و احراز مالکیت را انجام داده‌اید.

توجه داشته باشید که انجام همین کارهای بسیار ساده، جلوی بخشی از کلاهبرداری‌های ملکی را می‌گیرد. پس به خاطر ساده بودن، این موارد را نادیده نگیرید.

مورد معامله و استعلام آن

هر ملکی مشخصاتی دارد که به واسطه آن قابل شناسایی است. بهترین راه برای دسترسی به مشخصات دقیق ملک، مراجعه به سند ملک است. پس هرگز هنگام نوشتن مبایعه نامه زمین یا آپارتمان مشخصات ملک را بر اساس گفته‌های مالک تکمیل نکنید. تنها مرجع شما برای ثبت مشخصات ملک، فقط و فقط سند ملک است.

اگر مشاور املاک هستید و سند خوانی را به صورت حرفه‌ای بلد نیستید، توصیه می‌کنیم دوره «آموزش مشاور املاک» و اگر مدیر املاک هستید و سند خوانی احساس ضعف می‌کنید، توصیه می‌کنیم دوره «آموزش مدیران املاک» را دریافت کنید. در صورتی که در کار املاک نیستید و برای خرید و فروش و افزایش سرمایه قصد دارید وارد بازار املاک شوید، توصیه می‌کنیم حتما دوره جامع «تجارت املاک برای سرمایه گذاری در بازار املاک» را تهیه کنید.

علاوه بر این، همانطور که پیش از خرید یک گوشی موبایل، برای کسب اطلاعات موثق به منابع مختلف مراجعه می‌کنید، درباره ملک هم باید چنین کاری را انجام دهید. به این کار در معاملات ملکی گرفتن استعلام می‌گویند. استعلامات مختلف را از منابع مختلفی مثل شهرداری (در خصوص بدهی‌های ملک) و اداره ثبت اسناد می‌گیرند.

توضیحات مربوط به استعلامات مختلف پیش از نوشتن مبایعه نامه را در آموزش‌هایی که در بالا به آن‌ها اشاره کرده‌ایم، توسط مهندس علیرضا عمویی به ساده‌ترین زبان ممکن ارائه شده است.

ثمن معامله و نحوه پرداخت

هم ثمن معامله و هم نحوه پرداخت توافقی هستند. اما در نوشتن متن مبایعه نامه املاک باید با دقت هر دوی آن‌ها را مکتوب کرد. برای پیشگیری از اشتباه در خصوص ثمن معامله بهتر است مبلغ آن را به عدد، به حروف، به ریال و به تومان نوشت.

در خصوص نحوه پرداخت هم باید به نکات زیر توجه کنید:

• هر مرحله از پرداخت چگونه انجام می‌شود؟ با چک یا نقدی؟
• تاریخ هر مرحله از پرداخت چه زمانی است؟
• هر مرحله از پرداخت بابت چه چیزی است؟ فی‌المجلس؟ تحویل ملک؟ تنظیم سند؟
• اگر بابت پرداخت چک داده می‌شود، شماره چک، تاریخ چک، شعبه آن باید نوشته شود.

۳ نکته تکمیلی در خصوص نوشتن مبایعه نامه

علاوه بر ۴ مورد بالا، باید به ۳ نکته زیر هم توجه داشته باشید.

• مطالعه کلیه نسخه‌ها
• امضای تمامی صفحات
• پشت نویسی مبایعه نامه (ظهر نویسی مبایعه نامه)

گاهی اوقات خریدار یا فروشنده صرفا نسخه مربوط به خود را مطالعه می‌کند و بدون مطالعه سایر نسخه‌ها، همه برگه‌ها را امضا می‌کند. ما توصیه می‌کنیم همیشه تمامی نسخه‌ها را مطالعه کنید. چرا که ممکن است با هدف کلاه‌برداری، نسخه متفاوتی برای امضا در اختیار شما قرار داده شده باشد.

همچنین فراموش نکنید که مهر و امضا مشاور املاک، امضا خریدار، فروشنده و ۲ شاهد، پای تمامی برگه‌ها الزامی است. مثلا اگر مبایعه نامه ۴ صفحه دارد و در ۳ نسخه نوشته شده است، امضا تمامی این افراد پای تمامی ۱۲ برگه الزامی است.

حال ممکن است این سوال برای شما پیش آید که اگر نیاز بود بندی را به قرارداد اضافه کنیم یا نکته به مبایعه نامه افزوده شود، باید چه کار کنیم؟ اینجاست که مسئله پشت نویسی که به ظهر نویسی مبایعه نامه هم مشهور است، مطرح می‌شود. در ادامه به این موضوع می‌پردازیم.

ظهر نویسی مبایعه نامه

ظهر در لغت به معنای پست است. بنابراین ظهر نویسی به معنای پشت نویسی است. هنگامی که لازم است در شرایطی، چیزی به مبایعه نامه زمین یا آپارتمان اضافه کنیم، به این کار پشت نویسی می‌گویند.

در این شرایط باید موارد زیر در ظهر نویسی حتما رعایت شود.

• امضای خریدار
• امضای فروشنده
• امضای ۲ نفر شاهد

در صورتی که مبایعه نامه را در مشاور املاک نوشتید، بهتر است مهر و امضای مشاور املاک هم در انتهای مطلب پشت نویسی شده موجود باشد.

فراموش نکنید، در مبایعه نامه، فقط و فقط مطالب نوشته شده بالای امضاها از نظر قانون اعتبار دارد. پس هر مطلبی که به مبایعه نامه اضافه می‌شود، باید توسط تمامی افراد امضا شود. به همین دلیل است که وجود امضای طرفین قرارداد و ۲ نفر شاهد در پشت نویسی ضروری است.

اشتباه نکنید! رعایت موارد فوق مته به خشخاش گذاشتن و وسواس بی‌مورد نیست. عدم رعایت هر یک از این موارد می‌تواند در آینده درد سر ساز شود. پس تمامی این نکات را جدی بگیرید.

توافق‌ها و شرایط طرفین

ظاهر خرید و فروش ملک این است که فروشنده ملکی را جهت فروش عرضه کرده و خریدار در ازای مبلغ مشخصی آن ملک را خریداری می‌کند. اما در حقیقت هر یک از طرفین معامله تلاش می‌کنند منافع بیشتری را نصیب خود کنند. همین مسئله باعث می‌شود خریدار و فروشنده شرایطی برای انجام معامله تعیین کنند.

مثلا ممکن است خریدار شرایطی برای پرداخت مد نظر داشته باشد. شاید توقعاتی در خصوص ملک مطرح کند. مثلا شرط کند پیش از تنظیم سند، حتما خانه با کاغذ دیواری نو تحویل شود. یا ممکن است مالک برای تخلیه ملک مهلت بخواهد.

نکته مهم این است که کلیه شرایط مطرح شده از سوی هر یک باید به طور کامل در نوشتن متن مبایعه نامه املاک لحاظ شود. این شرایط باید به نحوی نوشته شود که موارد زیر را به خوبی بازتاب دهد:

• اصل شرط کامل و دقیق مشخص باشد.
• تاریخ انجام شرط دقیق مشخص باشد.
• مشخص شود که در صورت عدم انجام شرط، چه اتفاقی می‌افتد؟ مثلا فسخ معامله، پرداخت جریمه و…

رعایت این نکات مهم است. فرض کنید شرط شما تحویل ملک با کاغذ دیواری باشد. آیا جنس کاغذ دیواری هیچ اهمیتی ندارد؟ تفاوت نمی‌کند بهترین جنس یا بدترین جنس کار شده باشد؟ بنابراین باید در نوشتن مبایعه نامه شرط به صورت کاملا واضح نوشته شود.

حالا فرض کنید اصلا در قرارداد ننوشته‌اید که اگر ملک با کاغذ دیواری تحویل داده نشد، چه باید بشود. در این صورت از اساس شرطی تعیین نکرده‌اید. اما اگر زمان انجام شرط را مشخص نکرده باشید، بر اساس ماده ۴۰۱ قانون مدنی هم شرط باطل است، هم مبایعه نامه. البته اگر تاریخ تنظیم سند در مبایعه نامه نوشته شده باشد، تاریخ انجام شرط همان در نظر گرفته می‌شود.

آموزش نوشتن مبایعه نامه

در قسمت قبل نکات مهم نوشتن مبایعه نامه زمین و آپارتمان را توضیح دادیم. در این قسمت قصد داریم آموزش تصویری مبایعه نامه به صورت قدم به قدم همراه با شرح نکات مهم آن را خدمت شما ارائه کنیم. پس تا انتها با گروه املاک و سرمایه گذاری مهندس علیرضا عمویی همراه باشید. در انتهای این نوشته یک نمونه مبایعه نامه ملک جهت دانلود برای شما قرارداده‌ایم. در صورت تمایل می‌توانید این فایل را دانلود کرده و از آن برای نوشتن مبایعه نامه استفاده کنید.

پیش از اینکه وارد بخش‌های مختلف متن مبایعه نامه املاک شویم، نکته‌ای در خصوص عنوان قرارداد می‌گوییم. اگر فایلی که برای شما قرارداده شده است را دانلود کنید، حتما می‌بینید که عنوان قرارداد، «پیش قرارداد مبایعه نامه» است. اگر قراردادی که در اختیار دارید، مشابه این قرارداد است، باید کلمه «پیش» را خط بزنید تا عنوان آن به «قرارداد مبایعه نامه» تغییر کند. در ادامه به مواد مبایعه نامه می‌پردازیم.

ماده ۱ – طرفین قرارداد

این بخش مربوط به همان نکته مهم احراز هویت و احراز مالکیت است. دوباره توصیه می‌کنیم پیش از پر کردن این بخش، مدارک هویتی را با چهره فرد و با مشخصات مالک که در سند ملک نوشته شده است مطابقت دهید. اما نکته دیگر این بخش مربوط به پایین بخش فروشنده و خریدار است. جایی که عبارت «به موجب:» را می‌بینیم.

کاربرد «به موجب:» چیست؟ در حالتی که فروشنده یا خریدار، شخصا برای امضای قرارداد مراجعه نکرده‌اند، این بخش باید پر شود. دقت داشته باشید که همیشه مشخصات خریدار اصلی و کسی که مشخصاتش در سند ملک آمده باید در بخش نام و نام خانوادگی نوشته شود. اما در شرایطی که این افراد شخصا برای معامله مراجعه نکرده باشند، بخش به موجب پر می‌شود. از جمله این شرایط عبارت است از:

• فردی به وکالت از دیگری برای معامله حاضر شده باشد.
• فردی به سبب اینکه صغیر است نتواند مبایعه نامه را امضا کند و قیم او حاضر شود.
• ورثه شخصی که فوت کرده اقدام به امضای مبایعه نامه کنند.

در هر یک از شرایط بالا، باید در بخش «به موجب:» عنوان مستندی که اجازه امضای مبایعه نامه را به فرد می‌دهد نوشته شود. مثلا: «به موجب: وکالتنامه» یا «به موجب قیم نامه» یا «به موجب: انحصار وراثت». سپس باید شماره مربوط به آن مستند نوشته شود تا در صورت لزوم در مراجع قضایی قابل استعلام باشد. در ادامه نیز نام و نام خانوادگی و سایر مشخصات فردی که به نمایندگی از خریدار یا فروشنده مبایعه نامه را امضا می‌کند، نوشته می‌شود.

نکته مهم: اگر شخصی به نمایندگی از دیگری (با وکالتنامه، قیم نامه، برگه انحصار وراثت) برای امضای مبایعه نامه املاک مراجعه کرد، حتما مدارک رو مطالبه کرده و در خصوص آن مدارک استعلام لازم را انجام دهید تا از صحت آن مطمئن شوید. برای آموزش نحوه استعلام وکالتنامه فروش ملک می‌توانید مقاله: «مراحل دریافت استعلام وکالتنامه فروش ملک» را مطالعه کنید.

ماده ۲ – موضوع قرارداد و مشخصات مورد معامله

در اینجا در جای خالی اول، میزان سهم یا دانگ فرد را می‌نویسید. توجه داشته باشید که سهم ۱۰۰ واحد بوده و دانگ ۶ واحد. مثلا کسی که ۳ دانگ از ملکی را دارد، در واقع ۵۰ سهم از آن را دارد. برای محکم‌کاری می‌توانید هم میزان سهم و هم میزان دانگ را در اینجا بنویسید.

در جای خالی بعدی باید نوع ملک را بنویسید. مثلا آپارتمان. به هیچ وجه اطلاعات قسمت‌های بعدی را با رجوع به حافظه خود یا با استناد به اظهارات مالک تکمیل نکنید. تمامی اطلاعات این بخش الزاما باید از روی سند ملک تکمیل شود.

شماره پلاک ثبتی اصلی و فرعی، بخش ثبتی، حوزه ثبتی، سمت و مساحت ملک را به دقت از روی سند ملک مشاهده کرده و در مبایعه نامه بنویسید. توجه داشته باشید که مساحتی که در اینجا باید بنویسید، مساحت مفید ملک است. نه مجموع مساحت مفید بعلاوه پارکینگ یا انباری. صرفا مساحت مفید ملک را در اینجا بنویسید.

در بخش مربوط به پارکینگ، اگر قطعه پارکینگ دارای شماره است آن را می‌نویسید. اگر پارکینگ دارد اما جای آن مشخص نیست و در واقع مشاعی است، باید بنویسید «پارکینگ مشاعی است». اگر هم ملک پارکینگ ندارد، باید این قسمت را خط زده و بنویسید پارکینگ ندارد. در خصوص انباری هم به همین ترتیب. اگر ملک انباری ندارد باید نوشته شود «انباری ندارد».

در خصوص ادامه موارد نکته خاصی نیست. فقط دقت داشته باشید که کد پستی وارد شده باید دقیقا کد پستی همان ملک باشد. حتی در صورتی که درباره صحت کد پستی شک دارید، بهتر است برای اطمینان از مالک بخواهید با مراجعه به اداره پست، تاییدیه کد پستی را دریافت کرده و به شما ارائه کند. صحت کد پستی برای دریافت کد رهگیری اهمیت زیادی دارد.

ماده ۳ – ثمن معامله

نکته اول در خصوص ماده ۳: در ابتدا این عبارت را می‌بینیم: «ثمن معامله به طور مقطوع». منظور از مقطوع این است که قیمت ملک به طور قطعی مشخص شده و طرفین قرارداد به دلایل مختلف مثل نوسانات بازار، نمی‌توانند ادعایی در خصوص تغییر قیمت مطرح کنند.

در شرایطی مثل پیش خرید ملک که متراژ هر یک از واحدها دقیقا مشخص نیست، نحوه نوشتن قیمت مقطوع ملک بر اساس قیمت هر متر مربع است. البته در این حالت باید توضیحاتی را به این قیمت اضافه کرد. نکات نوشتن مبایعه نامه پیش خرید برای مدیران املاک در «دوره جامع آموزش مدیران املاک» و برای افرادی که تمایل به سرمایه گذاری در بازار املاک دارند در «دوره جامع تجارت املاک» به صورت کامل آموزش داده شده است.

قیمت ملک باید به ریال، تومان و عددی و حروفی نوشته شود. سپس به قسمت شرایط پرداخت می‌رسیم. در این بخش باید نحوه هر پرداخت (چکی یا نقدی) و تاریخ هر پرداخت نوشته شود. همچنین باید مشخص شود هر پرداخت بابت چه چیزی انجام می‌شود. معمولا دلایل پرداخت عبارتند از:

• پرداخت فی‌المجلس: مبلغی که در زمان عقد قرارداد پرداخت می‌شود.
• پرداخت بابت تحویل ملک: مبلغی که پرداخت آن منوط به تحویل ملک از طرف مالک است.
• پرداخت بابت تنظیم سند: مبلغی که در روز تنظیم سند پرداخت می‌شود.
• پرداخت بابت بخشی از ثمن معامله: اگر پرداخت در هر یک از بخش‌های بالا ۲ مرحله‌ای شد، مرحله دوم را به عنوان «بخشی از ثمن معامله» می‌نویسیم.

فرض کنید فروشنده مبلغ ۱ میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان را به عنوان فی‌المجلس مطالبه کرده است. اگر خریدار بگوید ۷۰۰ میلیون را الان و ۵۰۰ میلیون را هفته آینده می‌دهم، در صورت توافق فروشنده باید بنویسید ۷۰۰ میلیون فی‌المجلس. برای پرداخت ۵۰۰ میلیون باقی مانده از فی‌المجلس باید بنویسید، ۵۰۰ میلیون بابت بخشی از ثمن معامله.

نکات مهم درباره پرداخت با چک

در پرداخت با چک، کلیه اطلاعات چک را در مبایعه نامه زمین یا آپارتمان بنویسید. این اطلاعات عبارتند از:

• مبلغ چک
• دلیل صدور چک (چک بابت چه چیزی است؟ تحویل ملک؟ تنظیم سند؟ و…)
• شماره چک
• تاریخ چک
• نام بانک
• نام شعبه بانک

در ادامه باید کارهای زیر را انجام دهید:

• مشاور املاک باید یک کپی از چک بگیرد.
• فروشنده باید رسیدی مبنی بر دریافت چک به مشاور املاک تحویل دهد.
• مشاور املاک باید رسید فروشنده را به خریدار تحویل داده و چک خریدار را به فروشنده تحویل دهد.

نکات مهم درباره آخرین پرداخت

برای آخرین پرداخت ۳ راه پیش پای شما قرار دارد:

1. آخرین پرداخت به صورت چکی انجام شود و چک به فروشنده تحویل داده شود. (توصیه می‌کنیم این کار را انجام ندهید.)
2. آخرین پرداخت به صورت چکی انجام شود اما چک به صورت امانی به مشاور املاک تحویل داده شود.
3. پرداخت به صورت نقدی انجام شود.

نکته اول: ‌روش نوشتن نحوه آخرین پرداخت

این است که باید کاملا در مبایعه نامه مشخص شود کدامیک از ۳ راه‌کار بالا را که برای آخرین پرداخت انتخاب کردید. بنابراین اگر راه اول را انتخاب می‌کنید، حتما با این توضیح باشد که چک به فروشنده تحویل داده شد.

اگر راه دوم را انتخاب می‌کنید، حتما بنویسید که چک به صورت امانی نزد املاک است و در صورت انتقال سند رسمی به نام خریدار و پرداخت وجه از سمت خریدار به فروشنده املاک اجازه دارد این چک را به فروشنده تحویل دهد. اگر راه سوم را انتخاب می‌کنید باز هم بنویسید که خریدار در روز تنظیم سند وجه نقد به فروشنده پرداخت می‌کند.

نکته دوم: به دریافت چک، دلخوش نباشید!

بسیاری از افراد تصور می‌کنند اگر به جای وجه نقد، چک دریافت کنند بهتر است. چرا که می‌توانند روی چک از نظر قانونی اقدام کنند. البته این تصور کاملا اشتباه است. چرا که این چک جنبه حقوقی دارد. در نتیجه دریافت پول نقد در روز تنظیم سند برای مالک بهتر است.

اما اگر چک خریدار بابت تنظیم سند پاس نشد، می‌تواند در روز تنظیم سند، پس از حضور در دفترخانه، به دلیل فراهم نبودن شرایط تنظیم سند (با استناد به پاس نشدن چک)، گواهی عدم حضور دریافت کنید.

البته پرداخت نقدی برای خریدار هم بهتر است. چرا که فروشنده می‌تواند پیش از حضور در دفترخانه چک را نقد کرده و برای تنظیم سند حاضر نشود. در این حالت خریدار تنها می‌تواند گواهی عدم حضور دریافت کرده و مراحل قانونی را برای دریافت حق خود طی کند.

همانطور که می‌بینید، هم برای خریدار و هم برای فروشنده بهتر است که مبلغ مربوط به تنظیم سند را به صورت نقدی مبادله کنند تا هیچ کدام دچار مشکل نشوند. به همین دلیل بود که پیش‌تر گفتیم که به هیچ وجه توصیه نمی‌کنیم آخرین پرداختی که مربوط به روز تنظیم سند است به صورت چکی باشد که به فروشنده تحویل داده می‌شود.

نکته سوم: راه‌کار حفاظت از حق خریدار و فروشنده در آخرین پرداخت به صورت چکی

همانطور که گفتیم خریدار برای حفاظت از حق خود بهتر است پیشنهاد پرداخت چکی را مطرح نکند. اما در صورتی که قرار شد پرداخت چکی باشد، فروشنده برای جلوگیری از مشکلاتی که به آن اشاره شده باید بند زیر را در قرارداد اضافه کند.

«خریدار متعهد گردید تمامی پرداخت‌های نقدی و چک‌های تحویل شده به فروشنده را در تاریخ‌های قید شده در مبایعه نامه به فروشنده پرداخت نماید. در غیر این صورت فروشنده …… روز به ایشان مهلت داده تا مبلغ را پرداخت نماید. در غیر این صورت فروشنده اجازه فسخ یکطرفه قرارداد را دارد و خریدار باید مبلغ ۱۰ درصد از ثمن معامله را به عنوان ضرر و زیان به فروشنده پرداخت نماید.»

با اضافه کردن این بند در قرارداد، اگر چک خریدار در روز تنظیم سند پاس نشود، فروشنده می‌تواند قرارداد را به صورت یکطرفه فسخ کرده و درگیر دریافت گواهی عدم حضور و سایر مراحل قانونی نشود.

نکته چهارم: مهلت برای پرداخت

فروشنده حتما چند روز فرصت برای پرداخت به خریدار بدهد. پیشنهاد می‌کنیم حداقل ۵ تا ۱۰ روز مهلت برای پرداخت در نظر بگیرید. زیرا در بسیاری از معاملات، خریدار پول نقد را در بانک نگه نداشته و مبلغ مورد نظر را مثلا به صورت طلا و… نگهداری می‌کند. بنابراین گاهی اوقات تبدیل آن به وجه نقد و تحویل به فروشنده چند روز زمان می‌گیرد. پس اگر می‌خواهید معامله حفظ شود، حتما این مهلت را در نظر بگیرید.

حداکثر می‌توانید مبلغی جزئی را به عنوان ضرر و زیان تاخیر روزانه برای این مدت مثلا ۱۰ روزه در نظر گرفته و آن را در مبایعه نامه بنویسید. توجه داشته باشید که این مبلغ نباید رقم سنگینی باشد. مثلا اگر ارزش کل معامله ۲ میلیارد تومان است، می‌توانیم مبلغ ۵۰۰ هزار تومان تا ۱ میلیون تومان به عنوان جریمه دیرکرد روزانه در نظر بگیرید.

ماده ۴ – شرایط مربوط به تنظیم سند

در این بخش از مبایعه نامه باید هم تاریخ حضور برای تنظیم سند را مشخص کنید، هم تعیین کنید که خریدار و فروشنده باید به کدام دفترخانه مراجعه کنند. این بخش از ۲ جهت اهمیت دارد. یکی اینکه به هر حال در زمان عقد قرارداد، خریدار و فروشنده باید بدانند برای تنظیم سند در چه روزی باید به کجا مراجعه کنند.

اهمیت دیگر تعیین تاریخ تنظیم سند این است که برای کلیه شرط‌های طرفین، باید تاریخ تعیین شود. اگر تاریخی مشخصی ضمن نوشتن شرط معین نشود، از دید قانون تاریخ آن مصادف با روز تنظیم سند است. توجه داشته باشید که عدم تعیین تاریخ برای شرط باعث باطل شدن مبایعه نامه می‌شود. پس حتما زمان تنظیم سند را در مبایعه نامه مشخص کنید.

نکته مهم: اگر یکی از طرفین قرارداد در روز تنظیم سند در دفترخانه مشخص شده حاضر نشد چه کار کنیم؟ در این حالت باید تا پایان ساعت اداری در دفترخانه منتظر بمانید، اگر طرف دیگر به دفترخانه مراجعه نکرد، حتما گواهی عدم حضور دریافت کنید.

دریافت گواهی عدم حضور باعث می‌شود طرف دیگر قرارداد نتواند در دادگاه به دروغ ادعا کند که در روز تنظیم در دفترخانه حاضر شده است. بنابراین دریافت گواهی عدم حضور در این شرایط بسیار مهم است.

نکته بسیار مهم درباره گرفتن گواهی عدم حضور

فرض کنید قرار است با یک دوست صمیمی یا حتی یک فامیل بسیار نزدیک معامله کنید. اگر این شخص با بیان دلیلی منطقی از شما درخواست کند که مثلا یک هفته دیرتر برای تنظیم سند اقدام کنید، به احتمال زیاد شما قبول می‌کنید.

اما فراموش نکنید، در این حالت، حتی اگر طرف مقابل خواهر یا برادر شما بود، باز هم در روز تنظیم سند در دفترخانه حاضر شده و گواهی عدم حضور را دریافت کنید. البته بدیهی است که نیازی نیست در این خصوص چیزی به طرف مقابل بگویید.

اگر انجام این کار را بیهوده می‌دانید، بهتر است بدانید که ما در گروه املاک و سرمایه گذاری مهندس علیرضا عمویی بارها شاهد کلاهبرداری با همین روش بوده‌ایم. قطعا اعتماد در معامله خوب و حتی ضروری است. اما هر جایی که قانون راهی برای دفاع از حق برای شما فراهم کرده، از آن استفاده کنید. قطعا با این روش متضرر نمی‌شوید.

ماده ۵ – شرایط تسلیم مورد معامله

این ماده از مبایعه نامه دارای ۲ بخش است. هر کدام از این بخش‌ها دارای نکاتی است که رعایت آن‌ها در نوشتن مبایعه نامه مهم است. بنابراین به صورت جداگانه به آن‌ها می‌پردازیم.

بخش اول از ماده ۵ مبایعه نامه

در بخش اول از این ماده ابتدا باید تاریخ تحویل ملک را بنویسیم. اما یک نکته مهم دقیقا در همین جمله اول وجود دارد. جمله اول می‌گوید که فروشنده باید در تاریخی مشخص، مورد معامله را با تمامی توابع و منضمات آن تسلیم خریدار کند. اما منظور از این عبارت چیست و چه نکته‌ای در آن وجود دارد؟

این جمله به خریدار یادآوری می‌کند که باید تمامی جزئیات ملکی که خریداری می‌کند را در قرارداد نوشته تا طبق همان جزییات ملک را تحویل بگیرد. اما منظور از جزئیات چیست؟ تقریبا هر چیزی! از جنس یراق آلات گرفته تا مدل پکیج و… حتی اگر فروشنده مثلا قول داده که دیوارها را رنگ کرده و سپس ملک را تحویل دهد، این مورد هم باید در نوشتن مبایعه نامه لحاظ شود.

متاسفانه در برخی موارد مشاهده شده که فروشنده کولر نو را به خریدار نشان داده اما زمان تحویل ملک، آن را با یک کولر کهنه تعویض کرده است. همین امر موجب بروز اختلاف شده است. بنابراین بهتر است تمام جزییات ملک را در مبایعه نامه بنویسید.

بخش دوم از ماده ۵ مبایعه نامه

در بخش دوم از ماده ۵ مبایعه نامه زمین یا آپارتمان مشخص شده که باید تحت شرایطی معامله فسخ، مبلغ ثمن معامله توسط فروشنده به خریدار برگردانده شده و علاوه بر آن مبلغ مشخصی به عنوان خسارت به خریدار پرداخت شود.

نکته اول در خصوص این بخش از ماده ۵ این است که میزان می‌توانید میزان خسارت را معادل ۱۰ تا ۱۵ درصد ثمن معامله بنویسید. این رقم منطقی و متناسب با عرف است. اما نکته بعدی این است که چه شرایطی باعث این اتفاقات می‌شود؟ در ادامه به آن‌ها اشاره می‌کنیم.

می‌توان گفت مجموعه عواملی که باعث شود خریدار نتواند از ملک مورد نظر، با قصدی که داشته استفاده کند. این عوامل را می‌توان به ۲ دسته زیر تقسیم کرد.

• ملک دارای شرایطی باشد که امکان واگذاری آن به شخص دیگری وجود ندارد. مثلا ملک در رهن بانک باشد و نتوان تا روز تنظیم سند آن را فک رهن کرد. ملک مصادره شده یا غصبی باشد.
• حالتی که خریدار از کاربری ملک مطلع نباشد. مثلا ملک مسکونی بوده اما کاربری آن آموزشی باشد.

اگر حالت دوم در خصوص ملک مورد معامله صدق می‌کند، توصیه می‌کنیم حتما در مبایعه نامه بنویسید که مثلا کاربری ملک چه چیزی است و خریدار از این موضوع آگاه است. انجام این کار مانع بروز اختلافات آتی می‌شود.

پیشنهاد می‌کنیم مقاله: «معامله املاک در رهن بانک چگونه است؟» را مطالعه کنید.

یک توصیه درباره تحویل ملک از طرف گروه املاک و سرمایه گذاری مهندس علیرضا عمویی برای شما داریم. توصیه می‌کنیم حتما در زمان تحویل ملک، یک نفر از طرف املاک حتما حضور داشته باشد. این فرد باید با هدف تهیه صورتجلسه از تحویل ملک حضور داشته باشد.

متن صورتجلسه تحویل ملک

پیرو مبایعه نامه به شماره …………… یک ……………. به آدرس ………………………………………………………… دارای پلاک ثبتی به شماره ………. فرعی از پلاک ثبتی به شماره ……… اصلی در تاریخ ……/……/…… تحویل خریدار گردید. کلیه توابع و منضمات ملک به استثنا موارد زیر صحیح و سالم تحویل خریدار گردید.

فهرست ایرادات ملک:

1. …………………..
2. …………………..
3. …………………..

در صورت وجود ایراد در توابع و منضمات ملک، فروشنده تعهد می‌کند کلیه موارد را تا تاریخ …. / …. رفع نماید. در صورتی که فروشنده تا تاریخ مشخص شده نسبت به تعمیر موارد بالا اقدامات لازم را انجام ندهد، خریدار می‌تواند هزینه لازم جهت انجام تعمیرات را از باقی مانده ثمن معامله کسر نموده و فاکتور آن را به فروشنده تحویل دهد.

امضای خریدار                                   امضای فروشنده                               امضای شاهد

در صورت تمایل می‌توانید از اینجا: متن صورتجلسه تحویل ملک را دانلود کنید.

در صورتی که ایرادی در ملک وجود دارد، حتما آن را به صورت دقیق در صورتجلسه بنویسید. مثلا اگر کولر مشکل دارد، مشخص کنید مشکل کولر چیست؟ مثلا کولر روشن نمی‌شود؟ موتور کولر سوخته است؟ کولر روشن می‌شود اما ضعیف کار می‌کند؟

در صورتی که این صورتجلسه به درستی تنظیم شود، مانع بروز اختلافات و اعتراض‌های آتی می‌شود. پس بهتر است تنظیم این صورتجلسه را جدی بگیرید.

ماده ۶ – آثار قرارداد

ماده ۶ مبایعه نامه دارای ۷ بند است که بعضی از آن‌ها نیاز به توضیح چندانی نداشته اما برخی دیگر در نوشتن مبایعه نامه بسیار مهم و نیازمند توضیح هستند. بنابراین در ادامه به هر یک از بندها به صورت جداگانه می‌پردازیم.

بند ۱ از ماده ۶ مبایعه نامه

در خصوص بند ۱ از ماده ۶ مبایعه نامه، فروشنده باید کلیه استعلامات مربوط به ملک را گرفته و کلیه بدهی‌های ملک را تصفیه نماید. انجام این کار هزینه‌هایی دارد. بدیهی است که هزینه‌های مربوطه بر عهده فروشنده است. مگر اینکه خریدار و فروشنده توافقی غیر از این انجام داده باشند. در این صورت نیز باید این توافق در مبایعه نامه نوشته شود.

بند ۲ از ماده ۶ مبایعه نامه

در بند ۲ از این ماده گفته شده است که هزینه‌های حق‌الثبت و حق‌التحریر به عهده خریدار است. لطفا توجه فرمایید که هیچ اجبار قانونی در این خصوص نیست. اتفاقا در بیشتر مواقع کلمه «خریدار» را خط زده و بالای آن می‌نویسیم «خریدار و فروشنده». به هر حال این که هزینه حق‌الثبت و حق‌التحریر به عهده چه کسی باشد کاملا به توافق طرفین معامله بستگی دارد.

می‌توانید برای اطلاع از شرایط مختلف پرداخت هزینه حق‌الثبت و حق‌التحریر و همچنین آگاهی از انواع هزینه‌های انتقال سند و روش محاسبه آن‌ها مقاله «هزینه انتقال سند ملک» را مطالعه کنید.

بند ۳ از ماده ۶ مبایعه نامه

بند ۳ می‌گوید مثلا اگر ۱ ماه بعد از نوشتن مبایعه نامه موعد تنظیم سند باشد و در این مدت قیمت ملک مثلا حتی ۳۰ درصد و یا بیشتر افزایش یافته باشد، نمی‌توان ادعایی در خصوص فروش ملک با قیمت بالاتر مطرح شود. در واقع این بند راه‌کاری برای جلوگیری از دبه کردن و بر هم زدن معامله است.

بند ۴ از ماده ۶ مبایعه نامه

بند ۴ از ماده ۶ بسیار مهم است. این بند به «اسقاط کافه خیارات» هم مشهور است. قانون‌گذار شرایط خاصی را جهت فسخ قرارداد برای خریدار و فروشنده پیش‌بینی کرده است که به آن‌ها خیارات فسخ قرارداد می‌گویند. بنابراین اگر این شرایط اتفاق افتد، امکان فسخ قرارداد به استناد آن خیار فراهم است.

بند ۴ از ماده ۶، حق استفاده از این خیارات را برای خریدار و فروشنده از بین می‌برد. البته شما می‌توانید این بند را در مبایعه نامه خط بزنید. اما این کار توصیه نمی‌شود. چرا که وجود این بند باعث ثبات قرارداد می‌شود. توصیه ما در گروه املاک و سرمایه گذاری مهندس علیرضا عمویی این است که به جای خط زدن این بند، حتما کلیه شرایطی که برای فسخ قرارداد مد نظر دارید را در قرارداد بنویسید.

به شدت توصیه می‌کنیم مقاله «اسقاط کافه خیارات در قراردادهای ملکی» را در این خصوص مطالعه کنید.

بند ۵ از ماده ۶ مبایعه نامه

نکته مهم درباره بند ۵ این است که میزان جریمه تاخیر روزانه را چقدر و چگونه تعیین کنیم؟ نکته اول در تعیین جریمه تاخیر روزانه این است که این مبلغ باید در تناسب با ثمن معامله باشد. بنابراین نمی‌توان یک رقم مشخص برای همه قراردادها اعلام کرد.

نکته بعدی این است که این جریمه باید اصطلاحا محرک باشد. پیشنهاد ما این است که مبلغ جریمه را بر اساس سود بازار (۳ درصد) تعیین کنید. در واقع برای محرک بودن جریمه می‌توانید آن را ضریبی از سود بازار تعیین کنید. پیشنهاد ما ۱ و نیم برابر سود بازار است.

در این خصوص در مقاله «راهنمای محاسبه جریمه دیرکرد اجاره، تخلیه خانه و پرداخت ودیعه» توضیحات کاملی ارائه شده است.

بند ۶ از ماده ۶ مبایعه نامه

در بند ۶ از ماده ۶ مبایعه نامه نوشته شده که برگه مبایعه نامه بدون مهر و امضای مشاور املاک فاقد اعتبار است. توجه داشته باشید که فرم خام مبایعه نامه‌ای عکس آن را در این مقاله مشاهده می‌کنید، فرم پیش‌فرض اتحادیه املاک است. این بند به همین دلیل در این مبایعه نامه گنجانده شده است. وگرنه هر فردی می‌تواند یک مبایعه نامه بنویسید و در صورت امضا توسط خریدار، فروشنده و ۲ نفر شاهد، کاملا معتبر است.

بند ۷ از ماده ۶ مبایعه نامه

نکته موجود در این بند هم به مشاورین املاک ارتباط دارد و هم به طرفین معامله. بند ۷ از ماده ۶ بر این نکته تاکید می‌کند که علاوه بر مشاور املاک، خریدار و فروشنده باید کلیه مدارک از سند ملک گرفته تا اوراق هویتی طرفین را بررسی کنند.

طرفین قرارداد نباید صرفا با اعتماد به مشاور املاک و بدون مشاهده و بررسی کلیه مدارک مبایعه نامه را امضا کنید. صد البته منظور بی‌اعتمادی به مشاور املاک نیست. بلکه به خود مشاور املاک نیز توصیه می‌کنیم که این فرصت را در اختیار طرفین معامله بگذارند که تمامی مدارک را مشاهده و بررسی کنند.

حتی توصیه ما در گروه املاک و سرمایه گذاری مهندس علیرضا عمویی این است که مشاورین املاک پس از انجام احراز هویت و احراز مالکیت، از کلیه مدارک کپی گرفته و از خریدار و فروشنده بخواهد پس از مشاهده و بررسی مدارک، زیر آن‌ها را امضا کنند.

همچنین به خریدار توصیه می‌کنیم یک کپی از مدارک هویتی فروشنده و سند ملک دریافت کرده و نزد خود نگه دارد. توصیه اکید می‌کنیم در خصوص مسائل حقوقی همیشه سخت‌گیر باشید. این سخت‌گیری قطعا هیچ ضرری نداشته اما می‌تواند جلوی ضرر و زیان شما بگیرد. پس ساده از کنار آن عبور نکنید.

ماده ۷ – فایل متعاملین

در ماده ۷ از مبایعه نامه ۲ نکته وجود دارد. نکته اول مربوط به بند ۳ است. توجه داشته باشید که مالیات بر ارزش افزوده که در حال حاضر ۹ درصد است، از میزان کمیسیون قانونی محاسبه و دریافت می‌شود.

نکته بعدی مربوط به بند ۴ این ماده و تعیین داور و داور مرضی‌الطرفین است. علت تعیین داور چیست؟ علت اصلی این است که خریدار و فروشنده در صورت بروز مشکل، بتوانند پیش از مراجعه به مراجع قضایی، دعوای خود را به این وسیله حل کنند.

اما ما در گروه املاک و سرمایه گذاری مهندس علیرضا عمویی توصیه می‌کنیم این قسمت را خط بزنید. زیرا تجربه ثابت کرده است در بسیاری از موارد دواری کاری از پیش نمی‌برد. حتی در مواردی دیده‌ایم که داور جانب‌دارانه نظر داده و حتی اختلاف خریدار و فروشنده پیچیده‌تر می‌شود.

توصیه ما این است که تلاش کنید در نوشتن مبایعه نامه ریزبین بوده و تمام جزئیات را بنویسید. همچنین اگر دقت لازم را در نوشتن مبایعه نامه به خرج دهید و متن را طوری بنویسید که نتوان تفسیرهای مختلفی از آن برداشت کرد، در اغلب مواقع کار به اختلاف نمی‌رسد.

در نهایت اگر اختلافی بین خریدار و فروشنده اتفاق افتاد، به مشاورین املاک توصیه می‌کنیم تلاش کنند مشکل را کدخدامنشانه حل کرده تا کار به مراجع قضایی نرسد. هر چند اگر خود مشاور املاک منشا بروز مشکل بوجود آمده نباشد، انجام این کار وظیفه او نیست، اما کمک به حل اختلاف خریدار و فروشنده می‌تواند وفادارسازی مشتری و همچنین برندسازی املاک کمک کند.

در توضیحات مبایعه نامه چی بنویسیم؟

شاید برای شما سوال باشد که در توضیحات مبایعه نامه چی بنویسیم؟ در نوشتن مبایعه نامه بخش توضیحات بسیار مهم است. می‌توان گفت سخت‌ترین یا حساس‌ترین بخش در نوشتن مبایعه نامه همین بخش توضیحات است. چرا که نمی‌توان فرمول ثابت و خیلی دقیقی برای نوشتن آن مشخص کرد. در واقع تکمیل این بخش کاملا وابسته به معامله‌ای است که در حال نوشتن مبایعه نامه آن هستید.

اما به طور کل می‌توان گفت بخش توضیحات در نوشتن مبایعه نامه شامل ۳ بخش زیر است:

1. ثبت جزییات و شرایط ملک
2. مسئله چک ضمانت تنظیم سند
3. حق پشیمانی و ضرر زیان مربوطه
4. مسئله تضامنی بودن تعهدات خریداران یا فروشندگان
5. شروط فسخ قرارداد
6. هر گونه توافق دیگر

در ادامه در خصوص هر کدام از موارد بالا توضیحاتی ارائه می‌کنیم.

بخش اول توضیحات: جزییات و شرایط ملک

در بخش اول از توضیحات مبایعه نامه، تمامی جزئیات و شرایط ملک که می‌تواند شامل موارد زیر باشد را می‌نویسیم.

• سینک، شیرآلات و روشویی (اگر برند خاصی است نوشته شود).
• سرویس بهداشتی (ایرانی یا فرنگی).
• سیستم سرمایشی (کولر آبی، کولر گازی، چیلر، داکت اسپلیت).
• پکیج (توان مصرفی، برند، مدل).
• رادیاتور (تعداد، چند پره، در کدام اتاق‌ها).
• تزیینات مثل نور مخفی، گچ‌بری، کناف و…
• درب‌ها (درب ضد سرقت، در معمولی).
• کابینت (جنس: های‌گلس، ممبران، MDF، فلزی).
• امکانات آشپزخانه (هود، گاز رومیزی، فر توکار، آشپزخانه مخفی یا کثیف).
• جنس کف واحد (کاشی، سرامیک، پارکت و…).
• پوشش دیوار (کاغذ دیواری، رنگ و…).
• طبقه واحد.
• سمت واحد (شمالی، جنوبی و…).
• باکن (دارد یا ندارد).
• انباری (دارد یا ندارد و متراژ آن).
• پارکینگ (دارد یا ندارد و نوع آن. مثلا مشاعی، مسقف، مزاحم و…).
• کانال کشی کولر (دارد یا ندارد).
• دارای آب، برق، گاز (انشعابات اختصاصی یا اشتراکی).

از کلی گویی پرهیز کنید. هر کدام از موارد را با مشخصات کامل بنویسید تا به راحتی بتوانید به مبایعه نامه استناد کنید. اگر موارد دیگری در ملک وجود دارد، آن‌ها را نیز در بخش توضیحات بنویسید.

اگر قرار است ملک به صورت خام معامله شود، حتما این موضوع را در نوشتن مبایعه نامه لحاظ کنید. همچنین باز هم تمام مواردی که در ملک هست را در بخش توضیحات بنویسید.

اگر معامله زمین هم کلیه متعلقات آن مثل چاه آب، تانکر آب، موتور برق، تعداد درخت‌ها، آلونک، فنس یا دیوارکشی و… را بنویسید.

پس از نوشتن کلیه موارد، این جمله را در مبایعه نامه بنویسید: «فروشنده متعهد گردید کلیه موارد فوق را به صورت صحیح و سالم در زمان و تاریخ تحویل ملک، به خریدار تحویل دهد. در غیر اینصورت اگر بخش‌هایی از آن دچار نواقصی باشد باید تعمیر یا تعویض نموده و به صورت صحیح و سالم به خریدار تحویل دهد.»

بخش دوم توضیحات: چک ضمانت تنظیم سند

چک ضمانت تنظیم سند بیش از اینکه جنبه قانونی داشته باشد جنبه عرفی دارد. به عبارت دیگر هیچ لزومی به نوشتن این بخش نیست. زیرا این چک جنبه حقوقی دارد و صرفا برای ایجاد فشار روحی روی فروشنده است و هیچگونه اهرم قانونی برای تنظیم سند اعمال نمی‌کند.

در واقع برای مسئله تنظیم سند فقط می‌توانیم به مواردی که در متن قرارداد نوشته شده است استناد کنیم و این چک کارکرد خاصی ندارد. اما به هر حال در بسیاری از شهرها، گرفتن این چک عرف است. بنابراین اگر خریدار برای دریافت چک ضمانت تنظیم سند اصرار داشت، می‌تواند نکات مربوط به آن را در این بخش بنویسید.

بخش سوم توضیحات: حق پشیمانی و ضرر زیان مربوطه

در گذشته تصور می‌کردند که خریدار و فروشنده تا مثلا ۲۴ ساعت بعد از نوشتن قرارداد می‌توانند آن را فسخ کنند. حتی در بعضی مناطق این مدت به جای ۲۴ ساعت، ۴۸ و ۷۲ ساعت هم عنوان می‌شود. اما این تصور کاملا اشتباه است. یعنی قانون چنین امکانی را به صورت پیش‌فرض در نظر نگرفته است.

البته خریدار و فروشنده برای پشیمانی، می‌توانند توافق کنند. اما این توافق باید در قرارداد نوشته شود تا از نظر قانونی بتوان به آن استناد کرد. در ضمن تعیین یا عدم تعیین ضرر و زیان برای آن، وابسته به توافق طرفین است. بنابراین چیزی به نام ۲۴، ۴۸ یا ۷۲ ساعت حق پشیمانی وجود ندارد، مگر با توافق طرفین و نوشتن آن در مبایعه نامه.

بخش چهارم توضیحات: تضامنی بودن تعهدات

این بخش در همه مبایعه نامه‌ها وجود ندارد. بلکه مربوط به حالتی است که خریداران یا فروشندگان ۲ نفر یا بیشتر باشند. در صورتی که تعداد هر یک از طرفین معامله ۲ نفر یا بیشتر باشد، باید تعهدات طرفین را تضامنی نوشت.

تضامنی نوشتن تعهدات طرفین در مبایعه نامه باعث می‌شود هر یک از خریداران (یا فروشندگان) نسبت به تعهدات خریداران (یا فروشندگان) دیگر مسئول باشند. بنابراین مثلا اگر یکی از خریداران پیش از پرداخت سهم خود از ثمن معامله فوت کند، سایر خریداران موظف به پرداخت تمامی ثمن معامله هستند.

بخش پنجم توضیحات: شروط فسخ قرارداد

این بخش بسیار مهم است و باید با دقت نوشته شود. در این بخش کلیه شرایط مطرح شده توسط طرفین قرارداد برای فسخ را می‌نویسیم.

در این بخش می‌توانید تمام حالتی که مربوط به عدم انجام تعهدات مالی خریدار است را به عنوان شروط فسخ قرارداد بنویسید. در این بخش می‌توانید برای عدم انجام تعهدات، فقط فسخ یا فسخ بعلاوه تعیین ضرر و زیان را در مبایعه نامه بنویسید.

بخش ششم توضیحات: نوشتن کلیه توافقات

شروط فسخ قرارداد که در بخش قبل به آن‌ها اشاره کردیم، نوعی توافق هستند. اما از این جهت که منجر به فسخ معامله می‌شوند، از اهمیت ویژه‌ای برخوردار هستند. اما تمام توافقات طرفین نباید لزوما منجر به فسخ قرارداد شود. می‌توان جهت ضمانت اجرایی برای انجام برخی از توافقات، به نحوی ضرر و زیان تعیین کرد.

مثلا ممکن است خریدار بخواهد مالک تا تاریخ تحویل ملک، خانه را با کاغذ دیواری تحویل دهد. جهت ضمانت اجرای این شرط، می‌توان اینطور تعیین کرده که اگر خانه با کاغذ دیواری توافق شده تحویل داده نشود، خریدار می‌تواند مبلغ مربوط به آن را از ثمن معامله کسر کند.

البته نوشتن هر یک از بخش‌های مختلف در قسمت توضیحات مبایعه نامه، ریزه‌کاری‌های خاص خود را دارد. مهندس علیرضا عمویی در آموزش‌های خود تمامی این ریزه‌کاری‌ها را با در نظر گرفتن شرایط خاص در معاملات مختلف توضیح داده‌اند.

اگر مدیر املاک هستید می‌توانید این آموزش‌ها را در «دوره آموزش مدیران املاک» دریافت کنید. در صورتی که از فعالین بازار املاک هستید یا به سرمایه گذاری در این بازار علاقه دارید، با تهیه «آموزش سرمایه گذاری در بازار املاک و مسکن (دوره جامع تجارت املاک)» می‌توانید به این آموزش‌های ارزشمند دسترسی داشته باشید.

البته در این آموزش‌ها، نکات مربوط به انواع معاملات ملکی از جمله نوشتن مبایعه نامه پیش خرید ملک یا نوشتن مبایعه نامه برای معاوضه نیز آموزش داده شده است.

نمونه مبایعه نامه ملک

همانطور که پیش‌تر اشاره کردیم، می‌توانید مبایعه نامه را به صورت دستی نوشته یا برای نوشتن آن به یک بنگاه املاک معتبر و با تجربه مراجعه کنید. البته توصیه ما این است که اگر خود شما تجربه کافی در این خصوص ندارید، حتما از کمک مشاورین املاک با تجربه استفاده کنید. اما اگر تمایل دارید خودتان مبایعه نامه را به صورت دستی بنویسید، می‌توانید از نمونه مبایعه نامه ملک که در ادامه جهت دانلود قرار داده شده استفاده کنید.

دانلود نمونه مبایعه نامه ملک word

دانلود نمونه مبایعه نامه PDF

فرم مبایعه نامه اتحادیه مشاورین املاک

آموزش تصویری نوشتن مبایعه نامه املاک

در ادامه می‌توانید آموزش تصویری نوشتن مبایعه نامه که توسط مهندس علیرضا عمویی ارائه شده است را مشاهده کنید. در این ویدئو، نکات حقوقی در نوشتن مبایعه نامه با زبانی بسیار ساده توضیح داده شده است.

سوالات متداول

• • نوشتن قولنامه زمین بدون سند چگونه است؟
    • کلیات نحوه نوشتن قولنامه زمین بدون سند مشابه نوشتن مبایعه نامه است. اما در وقتی زمین فاقد سند است، باید وضعیت تسلسل ایادی آن مشخص باشد. بنابراین باید پیش از نوشتن قولنامه زمین بدون سند، مالکین قبلی را از روی قولنامه‌های قبلی یا سند بنچاق آن بررسی کنید، سپس بر اساس آن مبایعه نامه یا قولنامه زمین را بنویسید.
  • نحوه نوشتن متن مبایعه نامه دستی چگونه است؟
    • برای نوشتن متن مبایعه نامه دستی می‌توانید از نمونه‌هایی که در این مقاله برای شما قرار داده استفاده کنید. فقط توجه داشته باشید که حتی عنوان قرارداد باید مطابق با آن چیزی باشد که در فایل‌های نمونه در اختیارتان قرار گرفته است.
  • طرز نوشتن قولنامه خانه چگونه است؟
    • برای نوشتن قولنامه خانه می‌توانید از توضیحات این مقاله استفاده کنید. فقط دقت داشته باشید که جزییات مورد معامله را به دقت در قولنامه خانه بنویسید.
  • نحوه نوشتن قرارداد فروش ملک چگونه است؟
    • برای نوشتن قرارداد فروش ملک می‌توانید از فایل‌هایی که برای دانلود در اختیار شما قرار گرفته استفاده کنید. مطابق این فایل‌های باید با مشخصات طرفین قرارداد شروع کرده، آدرس و ویژگی‌های ملک را مکتوب کنید، در ادامه نیز باید شرایط طرفین معامله، شرایط پرداخت و شرایط فسخ به دقت در قرارداد فروش ملک نوشته شود.

• نحوه نوشتن قولنامه دستی خانه چگونه است؟

• • برای نوشتن قولنامه دستی خانه، می‌توانید به طور کامل از توضیحات این مقاله استفاده کنید. اگر امضای مشاور املاک پای قولنامه دستی خانه نباشد، مشکلی برای شما ایجاد نمی‌شود. فقط فراموش نکنید، غیر از خریدار و فروشنده، حتما ۲ نفر شاهد قولنامه دستی خانه را امضا کنند.