نحوه نوشتن مبایعه نامه

بازار طلا و ملک از جمله بازارهایی هستند که همواره در طول تاریخ مورد توجه سرمایه‌گذاران مختلف بوده‌اند. آن‌ها با سرمایه‌گذاری در این بازارها، ضمن حفظ ارزش پول‌شان، به سود منطقی نیز دست پیدا می‌کردند.

اما همواره یک سوال مشخص ذهن سرمایه‌گذاران را به خود مشغول کرده و آن این است که سرمایه‌گذاری در طلا یا ملک؟ کدام یک می‌تواند بازدهی بیشتری داشته باشد؟

ابتدا بد نیست ذکر کنیم که عوامل مختلفی برای مقایسه دو یا چند سرمایه‌گذاری وجود دارد که بازدهی و رشد سرمایه یکی از آن‌ها است.

این در حالی است که عوامل دیگری نیز دخیل هستند که حتما باید به آن‌ها توجه کرد و نباید صرفا براساس فاکتور رشد سرمایه و بازدهی تصمیم‌گیری کرد. در این مقاله با ما همراه باشید تا ضمن اشاره به این عوامل، به طور مشخص به سوال سرمایه‌گذاری در طلا یا ملک پاسخ دهیم.

عوامل تاثیرگذار برای سرمایه‌گذاری در طلا یا ملک کدامند؟

اشاره کردیم که عوامل مختلفی وجود دارند که برای مقایسه سرمایه‌گذاری در طلا یا ملک باید به آن‌ها توجه کرد. ما در ادامه به هر کدام از این عوامل برای هر دو بازار اشاره کرده و توضیح می‌دهیم.

قدرت نقدشوندگی

منظور از قدرت نقدشوندگی مدت زمانی است که فرد نیاز دارد تا سرمایه خود را به پول نقد تبدیل کند. این فاکتور یکی از عوامل بسیار تاثیرگذار در انتخاب بازار مناسب برای سرمایه‌گذاری در هر نقطه از دنیا است که معمولا برخی از افراد به آن بی‌توجه هستند.

از جمله دلایل اهمیت این عامل نوسان بازارها است. خصوصا در شرایط پرنوسان اقتصاد ایران که احتمال بالا و پایین رفتن قیمت‌ها در آن بسیار زیاد است. بنابراین اگر قدرت نقدشوندگی یک سرمایه پایین باشد، ممکن است فرد نتواند در مدت زمانی کافی آن را نقد کند. بنابراین این امکان وجود دارد که فرد از خرید یک دارایی دیگر و سرمایه‌گذاری مجدد در سایر بازارهای پربازده، عقب بماند.

حال بررسی این عامل در بازار طلا و املاک به ما می‌گوید که ملک و املاک قدرت نقدشوندگی بسیار پایینی نسبت به طلا دارند. نقدشوندگی طلا نهایتا یک یا چند روز بیشتر نیاز به زمان ندارد. این در حالی است که قدرت نقدشوندگی ملک بسته به وضعیت بازارها ممکن است از چندین هفته تا حتی چندین ماه به طول انجامد. بنابراین از این جهت طلا جذابیت بیشتری نسبت به بازار املاک دارد.

ریسک سرمایه‌گذاری

برای پاسخ به پرسش سرمایه‌گذاری در ملک یا طلا، باید فاکتور مهم دیگری به نام ریسک سرمایه‌گذاری را نیز مورد توجه قرار داد. می‌توان از چندین جنبه ریسک سرمایه‌گذاری را بررسی کرد که در خصوص طلا و ملک از دو جنبه به آن اشاره می‌کنیم. اولین جنبه ریزش قیمت و کاهش ارزش سرمایه در بازار و دومین جنبه به امنیت سرمایه‌گذاری برمی‌گردد.

امنیت بیشتر ملک و املاک نسبت به طلا

از نظر امنیت باید گفت که ریسک سرقت و دزدی در خصوص ملک و املاک صدق نمی‌کند. برای نمونه شما اگر یک قطعه زمین را خریداری کنید، تحت هر شرایطی همچنان باقی می‌ماند و امکان سرقت آن وجود ندارد. حتی در صورت وقوع بلایای طبیعی نظیر زلزله باز هم زمین خریداری شده همچنان وجود دارد. اما طلا داستان دیگری دارد.

مسئله حفظ و نگهداری یکی از اصلی‌ترین مسائل در خرید و سرمایه‌گذاری در طلا است. این ریسک از هنگام خرید تا فروش هر نوع طلا همواره وجود دارد. مگر آنکه آن را به روش‌های خاص خود از جمله نگهداری در صندوق امانات بانک یا گاوصندوق حفاظت کرد. اما نگهداری این دارایی در منزل ریسک بسیار بالایی دارد. با این اوصاف خرید و سرمایه‌گذاری در ملک ریسک کمتری نسبت به سرمایه‌گذاری در طلا دارد.

ریزش بیشتر طلا نسبت به املاک

جنبه دیگر ریسک سرمایه‌گذاری به ریزش بازار ارتباط دارد. در این خصوص باید گفت که بازار طلا یک بازار چندان پرنوسان نیست. با این حال، از ریزش‌ها نیز بی‌نصیب نیست و باید به آن توجه کرد. برای نمونه در سه ماهه ابتدایی سال 1400 قیمت هر گرم طلای 18 عیار از 1 میلیون و 100 هزار تومان به 850 هزار تومان سقوط کرد که ریزش قابل‌توجهی بود.

در مثال دیگری قیمت هر گرم طلای 18 عیار در نیمه دوم سال 99 به یک میلیون و 500 هزار تومان رسید که به فاصله چند ماه و در ابتدای سال 1400 قیمت 850 هزار تومان را نیز تجربه کرد که چیزی در حدود 40 درصد ریزش را نشان می‌هد. برای درک بهتر نوسانات این دو بازار، می‌توانید به رشد طلا و مسکن در ۱۰ سال اخیر توجه کنید. در این نمودار، رشد پوسته‌تر و نوسانات کمتر بازار مسکن به نسبت طلا کاملا قابل مشاهده است.

اما در بازار ملک و املاک این مساله چندان صدق نمی‌کند. در این بازار قیمت‌ها بعد از جهش یکباره، چندان تمایلی برای کاهش از خود نشان نمی‌دهند که بخشی از این مسئله به چسبندگی قیمت‌ها در این بازار برمی‌گردد.

چرا که ملک از قیمت بسیار بالایی نسبت به سایر دارایی‌ها برخوردار بوده و ممکن است بخش زیادی از سرمایه و پس‌انداز چند ساله یک فرد را تشکیل دهد. بنابراین به هنگام کاهش تقاضا، تمایل کمتری از جانب این افراد برای کاهش قیمت وجود دارد. مگر آنکه برای مدت کوتاهی افت 10 تا 15 درصدی را تجربه کند.

حتما بخوانید: خرید خانه بهتر است یا مغازه

این در حالی است که به هنگام کاهش تقاضا در سایر بازارها، قیمت نیز دچار افت محسوسی می‌شود. چرا که فروشندگان تمایل دارند با کاهش قیمت، معاملات رخ داده و دارایی خود را هر چه زودتر نقد کنند. بنابراین از این جهت نیز بازار املاک ریسک کمتری نسبت به بازار طلا دارد. البته بد نیست به این نکته نیز اشاره کنیم که ریسک بازار طلا نیز از این جهت نسبت به سایر بازارهای دیگر چندان بالا نیست.

فروش طلا برای خرید خانه

فروش طلا برای خرید هم می‌تواند منطقی باشد، هم می‌تواند تصمیمی اشتباه باشد. درست یا غلط بودن این تصمیم بستگی به شرایط و هدف شما دارد. اگر در حال حاضر مستاجر هستید و اجاره‌نشینی به هر دلیل برای شما سخت است، فروش طلا برای خرید خانه کار درستی است. اما اگر برای کسب سود بیشتر به فروش طلا برای خرید خانه فکر می‌کنید، در اشتباه هستید. در ادامه دلایل این موضوع را توضیح می‌دهیم.

ادامه اجاره‌نشینی زمانی می‌تواند درست باشد که با پول خرید خانه بتوانید درآمدی بیش از اجاره خانه‌ای که پرداخت می‌کنید بدست آورید. مثلا اگر کسب‌وکار موفقی دارید که چنین درآمدی را حاصل می‌کند، می‌توان گفت ادامه اجاره‌نشینی بهتر است. اما اگر به واسطه مستاجر بودن تحت فشار روحی و مالی هستید، بهتر است به فروش طلا برای خرید خانه فکر کنید. زیرا با فشار مالی و روحی کمتر، می‌توانید سرمایه گذاری‌های بهتری را در آینده انجام دهید.

طلا بفروشم زمین بخرم؟

داستان فروش طلا برای خرید زمین با فروش طلا برای خرید خانه تفاوت‌های زیادی دارد. زیرا خرید زمین فاقد جنبه مصرفی بوده و صرفا جنبه سرمایه گذاری دارد. نکات بسیار مهمی که باید در این خصوص به آن‌ها توجه کنید را می‌توانید در ادامه ببینید.

• کجا قصد خرید زمین دارید؟
• مدت مورد انتظار شما برای دریافت سود چقدر است؟
• زمین مورد نظر چه قابلیت‌هایی برای رشد قیمتی دارد؟
• شما چه توانایی‌هایی برای ایجاد ارزش افزوده روی زمین دارید؟

به عنوان مثال اگر بخواهید طلا بفروشید و زمینی مسکونی داخل شهر خریداری کنید، هم باید در ساخت‌وساز توانمند باشید تا به سود برسید، هم باید به دقت شرایط بازار را بسنجید تا مطمئن شوید با توجه به شرایط بازار امکان این وجود دارد که بیش از سرمایه گذاری روی طلا سود کنید یا خیر.

اما اگر بخواهید از زمین‌های ذخیره شهری، یا زمین‌های روستایی که خارج از بافت هستند و به واسطه طرح هادی در آینده وارد بافت می‌شوند خرید کنید، احتمالا می‌توانید سودی بیش از رشد قیمت طلا بدست آورید. اما در این مورد باید بتوانید مسائل حقوقی زمین مورد نظر را به دقت بررسی کرده و قیمت آن را به درستی ارزیابی کنید.

حتی ممکن است با خرید زمین کشاورزی یا باغی هم بتوانید سودی بیش از سرمایه گذاری روی طلا بدست آورید، اما در این مورد باید توانایی کشاورزی و باغداری را داشته باشید تا به واسطه آباد کردن زمین، هم از رشد قیمت آن بهره‌مند شوید، هم با فروش محصولات به سود خوبی برسید.

ریسک سکه تقلبی در بازار طلا

نکته مهمی که در بازار طلا باید به آن توجه کرد بحث خرید سکه تقلبی و حباب سکه است. سکه در برخی مواقع خصوصا به هنگام نوسان بازارها دارای حباب است. بنابراین باید توانایی تشخیص میزان حباب را داشته باشید.

اما طلای آب شده معمولا حباب کمتری از سکه دارد. همچنین خرید سکه با ریسک سکه تقلبی مواجه است که بهتر است از یک طلافروشی مورد اعتماد خرید کرد. این ریسک برای طلای آب شده وجود ندارد.

ریسک اختلافات حقوقی در ملک و املاک

اما بازار املاک برخلاف بازار طلا فاقد اینگونه ریسک‌ها است. حتی اگر فرد ملکی را با قیمت بالاتر خریداری کند، فقط از میزان سود او کم می‌شود یا اگر ملکی را به علت اکازیون بودن خریداری کرده و فاقد این ویژگی باشد، باز هم از میزان سود او کم می‌شود.

تنها ریسک مهم بازار املاک، مربوط به مسائل حقوقی و امکان کلاهبرداری است. برای نمونه می‌توان به فروش مال غیر یا خرید ملک با سند جعلی اشاره کرد. هر چند تسلط به مباحث حقوقی، امکان این ریسک را بسیار کاهش می‌دهد.

قابلیت رشد سرمایه

از این منظر نیز آمارها حاکی از آن است که طلا در بازه‌های زمانی مختلف بازدهی بیشتری را نسبت به ملک عاید سرمایه‌گذاران کرده است. برای مشاهده روند رشد بازار طلا می‌توانید به نمودار قیمت طلا در 10 سال گذشته که در ادامه آمده است مشاهده کنید. برای مقایسه بازدهی سرمایه‌گذاری در طلا یا ملک، میزان بازدهی آن‌ها را در یک بازه زمانی 10 ساله بررسی می‌کنیم.

حتما بخوانید: شمال کجا زمین بخریم؟

براساس داده‌های بانک مرکزی، قیمت ملک طی سال‌های 88 تا 98 حدود 9 برابر شده است. این در حالی است که طلا در همین بازه زمانی رشد 15 برابری را تجربه کرده است. در واقع اگر فردی ملکی را به ارزش 1 میلیارد تومان در سال 88 خریداری می‌کرد، بعد از 10 سال ارزش آن به 9 میلیارد تومان می‌رسید که این رقم برای طلا 15 میلیارد تومان است.

البته باید برخی نکات را نیز در نظر بگیریم. از جمله آنکه معمولا هر سال 2.5 درصد از ارزش ملک کاسته می‌شود که بعد از 10 سال این عدد به 25 درصد می‌رسد. کسر این درصد از 9 میلیارد تومان عدد 6 میلیارد و 750 میلیون تومان را به عنوان سود خالص سرمایه‌گذاری در ملک به ما نشان می‌دهد.

اگرچه سرمایه‌گذاران می‌توانند هر ساله مبلغی را به عنوان اجاره ملک دریافت کنند، اما مبلغ اجاره نیز نهایتا چیزی در حدود 1 تا 2 میلیارد تومان طی 10 سال مذکور به میزان سود یک ملک میلیاردی اضافه می‌کرد که باز هم با رشد سرمایه طلا تفاوت محسوس دارد. نمودار زیر نشان‌دهنده رشد طلا طی این سال‌ها نشان می‌دهد.

نمودار قیمت طلا در 10 سال گذشته

نکته: ما میزان رشد سرمایه را در حالت کلی برای این دو بازار مورد بررسی قرار دادیم. این در حالی است که همواره حالات استثنایی در هر بازار خصوصا بازار املاک وجود دارد که می‌تواند سود بیشتری نسبت به سرمایه‌گذاری در طلا عاید افراد کند.

برای نمونه ورود به بازار املاک در ابتدای دوره رونق یا خرید برخی املاک خاص زیر قیمت یا سرمایه‌گذاری در برخی از نقاط خاص یک شهر که امکان توسعه دارند، معمولا می‌تواند سود بیشتری نسبت به طلا عاید سرمایه‌گذاران کند. پس نباید این نکته مهم را نیز فراموش کرد.

یکی از معیارهای مهم در هر نوع سرمایه‌گذاری؛ توجه به فاکتورهای شخصیتی افراد است.

سرمایه‌گذاری در طلا بهتر است یا مسکن

پاسخ به این سوال که سرمایه گذاری در طلا بهتر است یا مسکن، کاملا به این بستگی دارد که مسکن را در کجا خریداری کنید. زیرا رشد قیمت مسکن در همه جا یکسان نیست. اگر بخواهیم دقیق‌تر توضیح دهیم، باید بگوییم که سود سرمایه گذاری در مسکن به ۲ عامل زیر وابسته است.

• رشد قیمت منطقه ملک
• درآمد حاصل از اجاره‌داری

رهن کامل حاصل از اجاره‌داری تقریبا یک هشتم قیمت خانه‌ای است که خریداری کرده‌اید. این فرمول یک قانون نیست، اما تقریبا در اغلب مناطق کشور، همین قاعده حاکم است. اما رشد قیمت منطقه ملک، تحت تاثیر عوامل مختلفی است. رشد قیمت مسکن در مراکز شهرها، کمترین میزان را دارد. اما اگر به سمت شهرها یا شهرک‌های اقماری اطراف مراکز استان‌ها بروید، احتمالا رشد بیشتری را تجربه می‌کنید.

مثلا مناطقی مثل شهریار یا شهر قدس، به واسطه تقسیمات استانی جدید (تقسیم تهران به ۳ بخش مرکزی، شرقی و غربی)، پتانسیل رشد بیشتری از شهر تهران دارند. در نتیجه اگر مسکن را در جایی خریداری کنید که پتانسیل بالایی برای رشد دارد، سود بیشتری بدست آورده و احتمالا رشد آن از رشد طلا بیشتر خواهد بود.

ویژگی‌های شخصیتی فرد سرمایه‌گذار

تفاوت‌های شخصیتی افراد تاثیر بسزایی در نحوه سرمایه‌گذاری آن‌ها و به تبع تصمیم‌گیری برای سرمایه‌گذاری در طلا یا ملک دارد. از مهم‌ترین این ویژگی‌ها بحث ریسک‌پذیری است.

ورود به بازارهای طلا و ملک خصوصا بازار املاک ریسک‌های خاص خود را دارد و نیازمند کسب یک سری مهارت‌ها است که افراد باید با پیگیری و آموزش به دست آورند. طبیعی است که برخی افراد قدرت ریسک یا وقت کافی برای انجام این کار را ندارند.

حتما ببینید: نکات سرمایه‌گذاری کوتاه مدت روی طلا

اما بحث دیگر مربوط به توقعات افراد از سرمایه‌گذاری است. برخی از افراد تمایل دارند تا در مدت زمان کوتاهی به سود قابل‌توجهی برسند.

طبیعی است که به علت قدرت پایین نقدشوندگی در بازار ملک، امکان رسیدن به این هدف چندان فراهم نیست. مگر آنکه فرد در ابتدای دوره رونق بازار مسکن ورود پیدا کند یا آنکه بتواند ملکی را زیر قیمت بازار پیدا کند که مهارت‌های خاص خود را می‌طلبد.

اما رسیدن به سود منطقی در بازار طلا و در بازه زمانی کوتاه‌مدت؛ بیشتر امکان‌پذیر است. هر چند باز هم رسیدن به سودهای بالا در این بازار نیازمند صبر و حوصله بیشتری است. یکی دیگر از توقعات افراد به هنگام سرمایه‌گذاری کسب درآمد سالانه یا ماهانه از آن است. چه بهتر از این که ملکی را خریداری کرده و آن را اجاره دهند. ضمن آنکه قیمت ملک نیز به مرور زمان افزایش پیدا می‌کند.

با این اوصاف بهتر است افراد توقعات و نیازهای خود را ابتدا بررسی و براساس آن‌ها دست به سرمایه‌گذاری در یکی از بازارهای طلا یا املاک بزنند. چرا که هر کدام شرایط و کارکردهای خاص خود را دارند.

دوره جامع آموزش سرمایه گذاری در املاک و مستغلات که توسط مهندس علیرضا عمویی تهیه شده است، با پوشش دادن انواع موارد نیاز برای سرمایه گذاری مثل فنون مذاکره، ملک شناسی، تشخیص قیمت و… شما را در تبدیل شدن به یک تاجر املاک کمک می‌کند.

خونه بفروشم مغازه بخرم

به طور کلی شرایط رشد و درآمدزایی مغازه، ضعیف‌تر از مسکن است. در سال‌های اخیر، رشد کلی بازار مسکن، به طرز محسوسی بیشتر از مغازه و ملک تجاری بوده است. اما پاسخ دقیق و درست به این سوال به ۲ عامل زیر بستگی دارد.

• ویژگی‌ها و توانمندی‌های خود شما
• شرایط مغازه‌ای که می‌خواهید خریداری کنید

اگر مغازه مد نظر شما در منطقه یا خیابانی قرار دارد که بورس خرید و فروش کالای خاصی است یا به هر ترتیب، پاخور خوبی دارد، می‌تواند گزینه جذاب‌تری به نسب مسکن باشد. به طور کل، مناسب بودن یا نبودن مغازه تحت تاثیر میزان مشتری و پررونق بودن کسب‌وکاری است که در آن مغازه راه‌اندازی شده است. ولی همانطور که گفتیم، به طور کل رشد و درآمدزایی ملک مسکونی بهتر از ملک تجاری است.

طلا یا ملک (سرمایه گذاری در ملک بهتر است یا طلا)

طلا یا ملک؟ سرمایه گذاری در کدام بهتر است؟ پاسخ به این سوال بیش از هر چیزی به شما، اهداف و توقعات شما وابسته است. اگر به درآمد ماهانه از سرمایه گذاری نیازمند هستید، قطعا مسکن گزینه بهتری است. اما اگر در مقایسه بین طلا یا ملک، به دنبال رشد سرمایه بیشتری هستید، به طور کل رشد طلا بهتر از ملک است. مگر اینکه به سراغ خرید خانه در مناطقی که پتانسیل رشد بالا دارند بروید یا به زمین‌های ذخیره شهری یا زمین‌های روستایی خارج از بافت خریداری کنید.

در کل نباید فراموش کرد افرادی که به دنبال سرمایه‌گذاری در این بازارها هستند، ابتدا باید به ویژگی‌ها و شرایط حاکم بر این دو بازار و سایر بازارها تسلط کافی داشته باشند. ضمن آنکه بهتر است به جای یک بازار در بازارهای مختلف سرمایه‌گذاری کنند. این کار باعث می‌شود تا ریسک سرمایه‌گذاری به مقدار زیادی کاهش یافته و اصطلاحا تمام تخم‌مرغ‌ها را به یک سبد اختصاص ندهند.

نکته آخر آنکه چنانچه در ابتدای سرمایه‌گذاری بوده و به فکر یک سرمایه‌گذاری بلندمدت هستید، بهتر است به جای اینکه به این فکر کنید که «طلا بهتره یا ملک» با توجه به میزان سرمایه خود و در نظر گرفتن توقعات و ویژگی‌های فردی، سبدی از سرمایه‌گذاری‌های پرریسک و کم‌ریسک را انتخاب کنید.

در صورت وجود هر گونه سوال یا ابهام در خصوص سرمایه‌گذاری در طلا یا ملک، می‌توانید سوال خود را در انتهای همین مقاله در بخش نظرات مطرح کنید تا در سریع‌ترین زمان به سوال شما پاسخ دهیم.