نحوه محاسبه کمیسیون املاک و بررسی کمیسیون قانونی و غیر قانونی

یکی از سوالات متداول خریداران و فروشندگان در معاملات ملکی، میزان و نحوه محاسبه کمیسیون املاک است. تلاش می‌کنیم در این مقاله به تمامی سوالات در خصوص قانون پرداخت کمیسیون املاک، تعرفه و عرف آن و همچنین نحوه، زمان و شرایط پرداخت این مبلغ، پاسخ دهیم.

موضوعاتی که در این مقاله به آن‌ها می‌پردازیم عبارتند از:

• محاسبه کمیسیون قانونی املاک چگونه است؟
• قانون درباره پرداخت کمیسیون املاک چه می‌گوید؟
• منظور از کمیسیون قانونی چیست؟ (کمیسیون قانونی املاک در مقابل کمیسیون غیر قانونی)
• نحوه، زمان و شرایط پرداخت کمیسیون املاک چگونه است؟

گروه تحقیقات بازار مهندس علیرضا عمویی در ادامه هر از این موارد را توضیح می‌دهد.

محاسبه کمیسیون قانونی املاک چگونه است؟

وقتی می‌گوییم کمیسیون قانونی املاک، یعنی مرجعی قانونی برای تعیین این مبلغ وجود دارد. این مرجع قانونی کجاست؟ متاسفانه بسیاری از افراد از روی ناآگاهی تصور می‌کنند اتحادیه املاک مرجع تعیین کمیسیون املاک است.

اما حقیقت این است که اتحادیه املاک صرفا نماینده مشاورین املاک است. بنابراین نمی‌تواند به تنهایی اقدام به تصویب کمیسیون قانونی برای املاک نماید.

در واقع اتحادیه املاک هر شهر زیر مجموعه اتاق اصناف آن شهر است. اتاق بازرگانی هم زیر مجموعه وزارت صمت (صنعت معدن و تجارت) است.

روال تصویب کمیسیون قانونی به این ترتیب است که فردی به نمایندگی از اتحادیه املاک، در جلسه‌ای که در اتاق بازرگانی تشکیل می‌شود حضور یافته و در این جلسه که نمایندگانی از سازمان‌های مختلف حضور دارند، میزان کمیسیون قانونی املاک تعیین می‌شود.

همانطور که دیدید، میزان کمیسیون قانونی املاک توسط اتحادیه املاک تعیین نمی‌شود و فرمول آن با رای جمعی از مسئولین و تحت نظارت اتاق اصناف تعیین شده و صرفا توسط اتحادیه املاک در قالب سندی به نام نرخنامه به مشاورین املاک ابلاغ می‌شود.

نکته دیگر این است که میزان کمیسیون املاک برای هر شهری متفاوت است. در حال حاضر (نیمه اول سال ۱۳۹۹) مبلغ کمیسیون املاک برای تهران به این ترتیب محاسبه می‌شود:

برای ثمن معامله تا ۵۰۰ میلیون تومان، نیم درصد از هر یک از طرفین معامله و برای مبالغ بالای ۵۰۰ میلیون تومان، برای مابه التفاوت بیست و پنج صدم درصد (۰.۲۵٪).

یعنی اگر قیمت ملک مورد نظر ۱میلیارد و ۳۰۰ میلیون تومان باشد، برای ۵۰۰ میلیون تومان آن نیم درصد و برای ۸۰۰ میلیون تومان آن ۰.۲۵ درصد کمیسیون دریافت می‌شود.

برای اطلاع از میزان کمیسیون می‌توانید با اتحادیه املاک شهر خود تماس گرفته و مبلغ کمیسیون قانونی را جویا شوید. از طریق این لینک می‌توانید آدرس و شماره تلفن اتحادیه شهر محل سکونت رو خود را بیابید.

قانون درباره پرداخت کمیسیون املاک چه می‌گوید؟

تصور اشتباهی در خصوص کمیسیون قانونی املاک وجود دارد. اغلب افراد تصور می‌کنند معنای کمیسیون قانونی املاک این است که مشاور املاک نباید مبلغی بیش‌تر از کمیسیون اعلام شده از طرف اتحادیه دریافت کند.

اما نکته مهم این است که اتحادیه املاک کف مبلغ کمیسیون را اعلام می‌کند. به عبارت دیگر، میزان کمیسیون قانونی به این معناست که خریدار و فروشنده باید این مبلغ را پرداخت کنند، نه اینکه مشاور املاک حق دریافت مبلغی بالاتر از آن را ندارد.

بر اساس قانون و فقه، هر عملی که ناقض قانون نباشد، قانونی است. بنابراین اگر مشاور املاک روی مبلغ یا درصد بالاتری با خریدار یا فروشنده توافق کند، از نظر قانونی مرتکب هیچ خلافی نشده است. چرا که خریدار یا فروشنده، با علم و رضایت خود حاضر به این توافق شده‌اند.

منظور از کمیسیون غیر قانونی چیست؟ (کمیسیون قانونی در مقابل کمیسیون غیر قانونی)

آیا با توجه به توضیحات بالا می‌توان گفت در هر صورت و تحت هر شرایطی مبلغ درخواستی از سوی مشاور املاک از نظر قانونی قابل قبول است؟ خیر!

همانطور که گفتیم، یا کمیسیون باید بر اساس آن چه در نرخنامه تعیین شده دریافت شود، یا با توافق. به عبارت دیگر، اگر توافق طرف دیگر در کار نباشد، مشاور املاک مرتکب تخلف شده است.

گاهی اوقات برخی از مشاورین املاک از نا آگاهی خریدار یا فروشنده استفاده کرده و طوری وانمود می‌کنند که عرف کمیسیون املاک چیزی است که آن‌ها ادعا می‌کنند. بنابراین عملا توافقی در کار نیست.

در نتیجه می‌توان گفت روال درست دریافت کمیسیون بالاتر از نرخنامه این است که مشاور املاک مبلغ کمیسیون قانونی را اعلام کرده و عدد پیشنهادی خود را نیز اعلام کند و با طرف مقابل روی این عدد به تفاهم برسد. این توافق می‌تواند به صورت درصد بیش‌تر، بالابود یا هر مدل دیگری باشد.

مسئله‌ای که بسیاری از مردم این شرایط مطرح می‌کنند این است که اگر عدد مشاور املاک را نپذیریم، کارمان لنگ می‌ماند. اما آیا واقعا این ادعا صحت دارد؟

همانطور که می‌دانیم در کشور تعداد مشاورین املاک بسیار زیادی داریم (حتی شاید بیش از نیاز بازار)، بنابراین قطعا رقابت شدید بین مشاورین املاک وجود دارد. بنابراین اگر یک مشاور مبلغ نامعقولی برای کمیسیون درخواست کند، در عمل مشتری خود را فراری داده و یک معامله را از دست می‌دهد.

نحوه، زمان و شرایط پرداخت کمیسیون املاک چگونه است؟

بسیاری از افراد تصور می‌کنند اگر معامله به هر دلیلی فسخ شود، مشاور املاک نباید کمیسیون دریافت کند. اما این موضوع برخلاف نص صریح قانون است.

در ماده ۳۵۲ قانون تجارت چنین آمده است:

« در صورتی که معامله به رضایت طرفین یا به واسطه‌ی یکی از خیارات قانونی فسخ بشود حق مطالبه دلالی از دلال سلب نمی‌شود مشروط بر این که فسخ معامله مستند به دلال نباشد.»

بنابراین تنها در شرایطی که خود مشاور املاک عامل فسخ معامله باشد، حق دریافت کمیسیون از اون سلب می‌شود. در غیر اینصورت، اگر امضای مبایعه نامه با هدایت و تلاش مشاور املاک اتفاق افتاده باشد، حتی در صورت فسخ، حق دریافت کمیسیون برای مشاور املاک محفوظ است.

با توجه به توضیحات فوق می‌توان نتیجه گرفت طرفین معامله باید حق کمیسیون را در زمان امضای قرارداد پرداخت کنند. چرا که در عمل مشاور املاک پس از امضای مبایعه نامه صاحب این حق می‌شود.

---

بیشتر بخوانید: استعلام فرم ج اینترنتی

---

جمع‌بندی موضوع محاسبه کمیسیون قانونی املاک

کمیسیون قانونی املاک فرمولی است که در جلسه‌ای نماینده اتحادیه املاک، نماینده اتاق اصناف و برخی از مسئولین دیگر در آن حضور دارند تعیین می‌شود.

کمیسیون قانونی، به معنای حداقل مبلغی است که طرفین قرارداد باید به مشاور املاک بپردازند. دریافت مبلغی بیش از این رقم، در صورتی از نظر قانون بلامانع است که با رضایت طرف یا طرفین قرارداد باشد.

زمانی حق دریافت کمیسیون برای مشاور املاک ایجاد می‌شود که مبایعه نامه با هدایت و تلاش او امضا شده باشد. بنابراین طرفین قرارداد موظف هستند مبلغ کمیسیون را در زمان امضای قرارداد پرداخت نمایند.

امیدواریم با مطالعه این مقاله ابهامات موجود در خصوص نحوه محاسبه کمیسیون قانونی املاک، عرف کمیسیون املاک، نظر قانون درباره پرداخت کمیسیون املاک و نحوه و شرایط پرداخت کمیسیون برطرف شده باشد.

در صورتی که همچنان در خصوص کمیسیون املاک سوالی دارید، سوال خود را در بخش نظرات در انتهای همین مقاله مطرح کنید. در اسرع وقت به سوال شما پاسخ می‌دهیم.