نکات مهمِ خیار غبن فاحش در معاملات ملکی

خیار غبن فاحش یکی از خیاراتی است که به واسطه آن می‌توان مبایعه نامه یا اجاره نامه را فسخ کرد. همانطور که می‌دانید معاملات ملکی جزو عقود لازم هستند و نمی‌توان به راحتی و در هر شرایطی آن‌ها را فسخ کرد. بنابراین به چنین خیاراتی برای فسخ معامله نیاز داریم.

خیار غبن فاحش یکی از مواردی است که به موضوع فسخ معامله در صورت ضرر و زیان مالی یکی از طرفین می‌پردازد. بنابراین به نظر می‌رسد اطلاع کامل از معنی، کاربرد و شرایط تحقق آن در معاملات ملکی بسیار کاربردی است.

در این مقاله ابتدا با معنی و تلفظ این خیار آشنا شده، در ادامه در خصوص کاربرد آن بیش‌تر توضیح داده و شرایط تحقق آن را بیان می‌کنیم. با خواندن این مقاله کاملا متوجه می‌شوید که چگونه می‌توان از خیار غبن فاحش جهت فسخ مبایعه نامه یا اجاره نامه استفاده کرد.

خیار غبن فاحش یعنی چه؟

بسیاری از افراد کلمه غبن را اشتباه تلفظ می‌کنند. تلفظ صحیح این کلمه، به این صورت است: «غَبْنْ». یعنی باید «غ» را با فتحه و «ب» و «ن» را با سکون بخوانید.

غبن کلمه‌ای عربی است و معنی آن، ضرر و زیان است. فاحش نیز کلمه‌ای عربی است و معانی متفاوتی دارد. اما در این اصطلاح، معنای فاحش معادل، آشکار، واضح و زیاد است. بنابراین غبن فاحش به معنای ضرر و زیان واضح و زیاد است.

خیار غبن فاحش نیز به معنای اختیار فسخ معامله، در شرایطی است که یکی از طرفین معامله (خریدار یا فروشنده) دچار ضرر و زیان واضح و زیادی شده باشند. اما در چه شرایطی می‌توانیم از خیار غبن فاحش استفاده کنیم؟

شرایط تحقق خیار غبن فاحش

به طور کلی از لحاظ فقهی و قانونی زمانی می‌توانیم از خیار غبن فاحش استفاده کنیم که ۳ شرط زیر برقرار باشد:

1. معوض بودن قرارداد
2. عدم تعادل اقتصادی در معامله
3. جهل مغبون

درباره شرط اول توضیح زیادی نمی‌دهیم. چرا که انواع معاملات ملکی ذاتا دارای شرط معوض بودن قرارداد هستند. اما شروط ۲ و ۳ را در ادامه بررسی می‌کنیم.

شرایط تحقق خیار غبن فاحش: عدم تعادل اقتصادی در معامله

تعادل اقتصادی یعنی اینکه بین ارزش واقعی ملک و قیمتی که برای آن پرداخت می‌شود، تناسب منطقی وجود داشته باشد.

منظور از تعادل اقتصادی در معامله چیست؟ تعادل اقتصادی در معاملات ملکی یعنی اینکه یک نسبت منطقی بین ارزش ملک مورد معامله با مبلغی که بابت آن پرداخت می‌شود وجود داشته باشد.

اما نکته مهمی که باید به آن توجه کرد این است که هر یک از طرفین معامله تلاش می‌کنند سود خود را در معامله افزایش دهند. بنابراین میزانی از عدم تعادل اقتصادی در معامله طبیعی است. چرا که هدف انجام هر معامله‌ای کسب سود است. پس حدی از عدم تعادل اقتصادی جزو ذات معامله است.

در نتیجه در اثبات وقوع خیار غبن نمی‌توان صرفا به اینکه یکی از طرفین معامله دچار ضرر و زیان شده است استناد کرد. بلکه زمانی حق استفاده از خیار غبن فاحش ایجاد می‌شود که نابرابری بین ارزش ملک و ثمن معامله در حدی باشد که علاوه بر از بین رفتن تعادل اقتصادی قرارداد، عرف نیز چنین تفاوتی را نپذیرید.

در چنین شرایطی است که قانون نیز در مقابل این امر مقاومت کرده و امکان استفاده از خیار غبن فاحش را برای خریدار فراهم می‌کند.

ذکر یک نکته در این جا خالی از فایده نیست. برخی از افراد تصور می‌کنند خیار غبن و خیار غبن فاحش دو موضوع متفاوت هستند. در حالی که اینطور نیست. در ماده ۴۱۶ قانون مدنی می‌خوانیم:

هریک از متعاملین که در معامله غبن فاحش داشته باشد بعد از علم به غبن می‌تواند معامله را فسخ
کند.

همانطور که می‌بینید، ملاک تشخیص غبن در قانون، فاحش بودن آن است. بنابراین خیار غبن و خیار غبن فاحش دو موضوع متفاوت نیستند.

اما فاحش بودن ضرر و زیان به چه معناست؟ چطور می‌توان ثابت کرد ضرر و زیان شما فاحش است؟ آیا حد مشخصی برای فاحش بودن ضرر و زیان وجود دارد؟ در ادامه به این سوالات پاسخ می‌دهیم.

ملاک فاحش بودن ضرر و زیان چیست؟

شاید بتوان گفت از خیلی جهات، تعیین حد فاحش بودن ضرر و زیان مهم‌ترین موضوع در خصوص خیار غبن در معاملات ملکی است. چرا که احتمالا هر فردی که احساس کند در معامله دچار ضرر و زیان شده است، تمایل دارد با استفاده از این خیار معامله را فسخ کند.

تا پیش از سال ۶۱ در ماده ۴۱۷ قانون مدنی چنین آمده بود: «اگر غبن به مقدار خمس قیمت یا بیش‌تر باشد فاحش است.» در پایان این ماده چنین ذکر شده بود: «در کمتر از مقدار مزبور در صورتی فاحش است که عرفا قابل مسامحه نباشد.»

بنابراین تا پیش از سال ۶۱، صرف نظر از ارزش معامله، اگر اختلاف قیمت پرداخت شده و قیمت واقعی ملک یک پنجم یا بیش‌تر بود، حق استفاده از خیار غبن برای فردی که ضرر کرده ایجاد می‌شود. اما ایجاد این حق برای اختلاف قیمتی کمتر از یک پنجم، به عهده عرف واگذار شده بود.

ماده ۴۱۷ قانون مدنی در سال ۶۱ به این نحو اصلاح شد: «غبن در صورتی فاحش است که عرفا قابل مسامحه نباشد.»

در واقع تا قبل از سال ۶۱ تا حدی تکلیف در خصوص خیار غبن روشن بود. اما پس از اصلاح این ماده از قانون مدنی، تکلیف حد و حدود فاحش بودن ضرر و زیان در هاله‌ای از ابهام فرو رفته است. بنابراین در حال حاضر، کار اثبات غبن هم برای شاکی و هم برای قاضی، تبدیل به امری پیچیده شده است.

شرط بعدی برای تحقق خیار غبن فاحش، جهل مغبون است که در ادامه به آن می‌پردازیم.

شرایط تحقق خیار غبن فاحش: جهل مغبون

اثبات جهل برای مغبون بسیار ساده است. اما اثبات غلط بودن ادعای جهل، برای طرف دیگر معامله دشوار است.

جهل مغبون یعنی فردی که دچار ضرر و زیان شده نسبت به قیمت واقعی ملک ناآگاه باشد. این ناآگاهی می‌تواند در ۲ حالت مختلف بروز کند:

1. ناآگاهی به علت غفلت و کوتاهی در خصوص بررسی قیمت‌ها
2. شک و تردید در خصوص ارزش واقعی ملک

از دید قانون‌گذار، هر دو حالت برای پذیرش جهل مغبون کفایت می‌کند. یعنی حتی اگر خریدار یا فروشنده بر اثر کوتاهی و غفلت از ارزش واقعی ملک بی‌اطلاع باشد، باز هم شرایط جهل مغبون برای ایجاد حق استفاده از خیار غبن شامل حال او می‌شود.

به عبارت دیگر از دید قانون‌گذار، علم فرد امکان استفاده از خیار غبن را از بین می‌برد، نه غفلت یا تردید او.  چرا که اگر فرد نسبت به ضرر و زیان خود آگاه باشد و کاری انجام دهد که متضرر شود، مسئولیت آن به عهده خود اوست. در غیر این صورت قانون امکان استفاده از خیار غبن را برای وی فراهم می‌کند.

در آموزش «کارشناسی ملک و کارشناسی قیمت» با انواع روش‌های برآورد ارزش واقعی ملک در تمام نقاط کشور آشنا می‌شوید.

راه اثبات جهل مغبون (فردی که دچار ضرر و زیان شده)، تقریبا آسان است. چرا که صرفا ادعای مغبون نسبت به اینکه در خصوص ارزش واقعی ملک آگاهی نداشته کفایت می‌کند.

حتی اگر از ظاهر امر به نظر نرسد که مغبون از قیمت ملک اطلاع نداشته (مثلا فرد مغبون در کار ساخت و ساز باشد)، باز هم اعتراف به جهل به همراه قسم، در دادگاه مورد پذیرش واقع می‌شود.

بنابراین در خصوص جهل مغبون، شاکی کار دشواری پیش رو ندارد و این کار طرف دیگر معامله است که باید بتواند عدم جهل شاکی را اثبات کند.

نکته بسیار مهم این است که این خیار در مبایعه‌نامه‌های رسمی که از سوی اتحادیه‌های املاک در اختیار بنگاه‌های معاملات ملکی و آژانس‌های املاک قرار می‌گیرد، اسقاط شده است. یعنی در مبایعه‌نامه و اجاره نامه، متنی مبنی بر اسقاط کافه خیارات آماده است.

در ادامه در خصوص علت اسقاط خیار غبن فاحش توضیحاتی ارائه می‌کنیم.

چرا خیار غبن فاحش در قراردادهای ملکی اسقاط می‌شود؟

بسیاری از وکلا اعتقاد دارند خریدار و فروشنده نباید قراردادی که در آن از اسقاط کافه خیارات استفاده شده را امضا کرد. چرا که شما به راحتی حق خود برای فسخ قرارداد را از بین می‌برید.

هر چند از بسیاری جهات این حرف صحیح است. اما تجربه عملی نشان داده است که اسقاط خیاراتی چون خیار غبن فاحش به دوام و قوام قراردادهای ملکی کمک می‌کند. به هر حال انتخاب با شماست. می‌توانید درخواست کنید اسقاط کافه خیارات از قرارداد ملکی حذف شود، اما باید از عواقب آن نیز آگاه باشید.

بازار املاک در بازه‌های زمانی مختلف، مخصوصا در دوران رونق، دارای نوسانات بسیار زیادی است. به نحوی که قیمت ملک حتی در یک روز افزایش چشمگیری می‌یابد. در این حالت بعید نیست فروشنده طمع کرده و بخواهد قرارداد را فسخ کند.

یا فرض کنید پس از انجام معامله، ملکی با شرایط بهتر پیدا به خریدار معرفی شود و او بخواهد معامله را فسخ کند. جدا از اینکه در مثال‌های بالا امکان اثبات غبن فاحش وجود دارد یا خیر، به هر حال یک معامله که می‌توانست برای هر دو طرف منطقی باشد، دچار سرنوشتی نامشخص می‌شود.

همانطور که دیدید، استفاده از خیار غبن فاحش جهت فسخ قرارداد ملکی، برای هر دو طرف معامله دردسرهایی به همراه دارد. از یک سو شاکی با پیچیدگی اثبات فاحش بودن ضرر روبرو است. از سوی دیگر، متشاکی (طرف دیگر قرارداد)، باید بتواند عدم جهل شاکی نسبت به قیمت را اثبات نماید.

توصیه ما در خصوص این خیار و اسقاط آن

به هر حال توصیه ما این است که هر دو طرف قرارداد با چشمانی باز و کاملا آگاهانه وارد جلسه فروش شوند. به جرات می‌توان گفت خرید و فروش ملک بزرگترین معامله‌ای است که اغلب افراد در عمر خود انجام می‌دهند. بنابراین برای انجام چنین معامله‌ای هرگز عجولانه عمل نکنید.

برای انجام معاملات ملکی ابتدا آگاهی‌های لازم را کسب کرده و اطلاعات مورد نیاز را بدست آورید. به این ترتیب مجبور نمی‌شوید برای جبران ضرر و زیان احتمالی، چشم امید به استفاده از خیار غبن فاحش یا سایر خیارات بدوزید.

در صورتی که سوالی در خصوص خیار غبن فاحش، نحوه فسخ قرارداد ملکی با استفاده از آن و… دارید، سوالات خود را در انتهای همین مقاله در بخش نظرات مطرح کنید. در اسرع وقت به سوالات شما پاسخ می‌دهیم.