خیار شرط در معاملات ملکی چیست؟

خیار شرط یکی از خیاراتی است که در اکثر مواقع در قراردادهای ملکی استفاده می‌شود. تقریبا می‌توان گفت هیچ قرارداد ملکی نیست که در آن از این خیار استفاده نشود. بنابراین این خیار در معاملات ملکی دارای اهمیت قابل توجهی است.

در این مقاله سعی می‌کنیم تمام نکاتی که باید در خصوص خیار شرط بدانید تا با خیال راحت از آن در قراردادهای ملکی استفاده کنید را توضیح می‌دهیم. مواردی که در این مقاله می‌خوانید عبارتند از:

• توضیح خیار شرط
• نحوه نوشتن خیار شرط در قراردادهای ملکی
• نکات فسخ قرارداد ملکی با استفاده از تعیین شرط
• خیار شرط چگونه اسقاط می‌شود؟

خیار شرط چیست؟

قراردادهای ملکی از نظر قانونی جزو عقود لازم به حساب می‌آیند. بنابراین برای فسخ آن یا باید اختیاری برای فسخ قرارداد پیش‌بینی شده باشد، یا با رضایت طرفین اقاله (تفاسخ) شود. بخشی از اختیاراتی که به واسطه آن می‌توان قرارداد را فسخ کرد، تحت عنوان خیار شرط شناخته می‌شود.

اغلب خیاراتی که در قراردادهای ملکی استفاده می‌شوند، بر اساس قاعده لاضرر است. یعنی مبنای آن‌ها این است که اگر یکی از طرفین قرارداد (یا هر دو طرف قرارداد) دچار ضرر شدند، بتوانند با استفاده از آن قرارداد را فسخ کنند.

اما اساس این خیار متفاوت است. مبنای اصلی در خیار شرط، حاکمیت اراده است. یعنی طرفین قرارداد می‌توانند با اراده خود در خصوص شرایطی برای فسخ معامله توافق کنند. در واقع در این خیار علت فسخ قرارداد را قانون تعیین نکرده و بر اساس اراده طرفین قرارداد تعیین می‌شود.

نحوه نوشتن خیار شرط در قراردادهای ملکی

برای استفاده از این خیار در قراردادهای ملکی، نیاز نیست عبارت «خیار شرط» را بنویسید. بلکه اگر مشخص شود شرطی تعیین می‌شود که بر اساس آن می‌توان قرارداد را فسخ کرد، کفایت می‌کند.

نکته مهم در استفاده از این خیار در قراردادهای ملکی این است که باید مدت آن معین باشد. یعنی صاحب حق، نمی‌تواند این حق را تا ابد برای خود محفوظ بداند.

در صورتی که مدت این خیار تعیین نشود، بنابر ماده ۴۰۱ از قانون مدنی، نه تنها خیار باطل است، بلکه قرارداد نیز باطل می‌شود. در ادامه نکاتی در خصوص تعیین مدت مربوط به شرط عنوان می‌کنیم.

برای باطل نشدن این خیار در قراردادهای ملکی، نیازی نیست زمان شروع آن را مشخص کنید. چرا که به صورت خودکار، زمان شروع شرط از ابتدای عقد قرارداد در نظر گرفته می‌شود. بنابراین در قراردادهای ملکی، تعیین نکردن زمان شروع خیار موجب باطل شدن آن نمی‌شود.

اما زمان خاتمه شرط در قراردادهای ملکی باید مشخص شود. در خصوص اجاره، با توجه به اینکه قاعدتا باید زمان اجاره در اجاره نامه مشخص شود، باز هم به طور خودکار زمان پایان خیار شرط، انتهای قرارداد اجاره در نظر گرفته می‌شود.

در خصوص مبایعه نامه داستان متفاوت است. در صورتی که در مبایعه نامه زمان تنظیم سند مشخص شده باشد، باز هم زمان انتهای شرط مصادف با تاریخ تنظیم سند در نظر گرفته می‌شود. در غیر اینصورت، هم شرط تعیین شده باطل است هم بیع.

نکته آخر در این خصوص این است که حق استفاده از خیار شرط برای هر دو طرف معامله محفوظ است. در این مورد یک استثنا وجود دارد. آن هم اجاره نامه‌هایی است که تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ هستند.

مطالعه کنید: «خیار شرط در عقد اجاره چیست و چه اثری در قرارداد اجاره دارد؟»

نکات فسخ قرارداد ملکی با استفاده از شرط تعیین شده در قرارداد

اعمال فسخ از طریق این خیار با سایر خیارات مورد استفاده در معاملات ملکی تفاوت‌هایی دارد.

در خصوص فسخ قرارداد با استفاده از خیار شرط، موارد زیر قابل توضیح است:

• نحوه فسخ و اعلام آن
• مسئله فوریت در خیار شرط

نحوه فسخ قرارداد با استفاده از خیار شرط و اعلام آن

اگر شرطی که در قرارداد برای فسخ عنوان شده است واقع شود، صاحب حق می‌تواند قرارداد را به صورت یکطرفه فسخ نماید. برای این منظور، صرفا اعلام صاحب حق کفایت می‌کند و حتی نیاز به ابلاغ این موضوع به طرف دیگر قرارداد نیست.

منظور از اعلام کردن این است که فرد صاحب حق، یا به صورت لفظی اعلام کند که قرارداد را فسخ کرده، یا اینکه عملی انجام دهد که نشان دهنده فسخ کردن قرارداد باشد.

نکته بسیار مهم این است که برای اعمال فسخ با استفاده از خیار شرط، نیازی به رای دادگاه نیست. بلکه فسخ صرفا با اعلام صاحب حق اعمال می‌شود.

در صورتی که اختلافی در این خصوص بوجود آید، با مراجعه به دادگاه، تقاضای تایید فسخ مطرح می‌گردد، نه درخواست فسخ. چرا که اساسا دادگاه در خصوص خیار شرط، صلاحیت فسخ قرارداد را ندارد. بنابراین دادگاه در این مورد فقط وجود حق خیار و نحو درست اجرا آن را تایید می‌کند.

علت این مسئله این است که مبنای این خیار اصل حاکمیت اراده است. در سایر خیارات، مثل خیار غبن، مبنا عدم ضرر طرفین است. بنابراین در سایر خیارات برای احراز آن و فسخ معامله نیاز به رای دادگاه است. اما در خصوص این خیار، مبنای تعیین حق فسخ اراده طرفین است، نه قانون.

مسئله فوریت در این خیار

موضوع دیگر در خصوص این خیار، مسئله فوریت است. برخی از خیارات مثل خیار غبن، فوری هستند. یعنی صاحب حق فسخ، زمانی که متوجه ضرر و زیان فاحش شده، باید برای فسخ قرارداد اقدام کند. در خیارات فوری، به تعویق انداختن اقدام برای فسخ، حق فسخ را از بین می‌برد.

برای اطلاع از نکات حقوقی استفاده از خیار غبن در قراردادهای ملکی، مقاله‌ی «نکات مهمِ خیار غبن فاحش در معاملات ملکی» را مطالعه فرمایید.

اما در خصوص بعضی از خیارات از جمله خیار شرط، قانون درباره فوری بودن آن سکوت کرده است. بنابراین به تعویق انداختن اقدام برای فسخ معامله با استفاده از خیار شرط، برای صاحب حق مشکلی ایجاد نکرده و حق او جهت فسخ معامله را از بین نمی‌برد.

اسقاط خیار شرط

این خیار با اسقاط کافه خیارات از بین نمی‌رود.

اولین موضوع در خصوص اسقاط این خیار، همزمانی آن با استفاده از عبارت «اسقاط کافه خیارات» است. می‌دانیم وقتی از عبارت اسقاط کافه خیارات استفاده کنیم، حق استفاده از کلیه خیارات را از خود سلب کرده‌ایم. حالا سوال این است که آیا استفاده از این عبارت، حق استفاده از خیار شرط را اسقاط می‌کند؟

می‌توان گفت عبارت اسقاط کافه خیارات در خصوص خیار شرط نافذ نیست. به عبارت دیگر، با استفاده از این عبارت، حق استفاده از کلیه خیاراتی که قانون برای ما پیش‌بینی کرده است (به غیر از خیار تدلیس) را از خود سلب می‌کنیم.

اما همانطور که پیش‌تر اشاره کردیم، مبنای این خیار حاکمیت اراده است. در نتیجه در صورت استفاده از اسقاط کافه خیارات، همچنان حق استفاده از این خیار در قراردادهای ملکی برای ما محفوظ است و مانند سایر خیارات اسقاط نمی‌شود.

به عبارتی می‌توان گفت تنها راه اسقاط حق فسخ قرارداد به واسطه شرطی که تعیین شده، این است که صاحب حق، از حق خود برای فسخ قرارداد منصرف شود. در کل از نظر قانون، حقی که ایجاد می‌شود از بین نمی‌رود. مگر در ۲ حالت:

1. طبق نص قانون. مثل موضوع فوریت در برخی از خیارات.
2. بر اساس اراده صاحب حق.

در این مقاله تلاش کردیم شما را با نکاتی حقوقی استفاده از خیار شرط در قراردادهای ملکی، ماهیت آن، نحوه نوشتن، فسخ و اسقاط آن آشنا کنیم. در صورتی که همچنان در خصوص استفاده از این خیار در قراردادهای ملکی سوالی دارید، سوال خود را در بخش نظرات در انتهای همین مقاله مطرح کنید. در اسرع وقت پاسخگو هستیم.