شرایط فسخ اجاره‌نامه توسط مستاجر چیست؟

موجر و مستاجر دارای حقوق و مسئولیت‌های خاصی نسبت به یکدیگر هستند که دو طرف باید از آن‌ها آگاهی داشته باشند. یکی از این موارد، فسخ اجاره‌نامه توسط مستاجر است. این فسخ یک‌طرفه بوده و براساس آن حقوقی برای مستاجر ایجاد می‌شود که می‌تواند به اجاره‌نامه خاتمه دهد.

فسخ کردن اجاره‌نامه توسط مستاجر معمولا در دو حالت کلی رخ می‌دهد که در این مقاله قصد داریم تا به این حالات اشاره کرده و نکات مهم مربوط به آن‌ها را ذکر کنیم. پس تا پایان با ما همراه باشید.

حالت اول؛ تدلیس در معامله

تدلیس به معنای نیرنگ و فریب در معامله است. در اصطلاح حقوقی معمولا در خصوص تدلیس اینطور می‌گویند که مورد معامله را واجد کمال ناموجود نشان داده باشند. برای نمونه فرض کنید موجر ادعا کرده باشد که ملک وی دارای پارکینگ مسقف است؛ در حالی که در واقعیت اینگونه نبوده و مستاجر در صورت آگاهی از این مسئله حاضر به عقد قرارداد نمی‌شد.

حالت دیگر تدلیس مربوط به مخفی کردن عیب و ایرادی از ملک است که در صورت آگاهی مستاجر از آن، حاضر به عقد قرارداد نمی‌شد. برای نمونه ممکن است که ملک دارای یک ایراد مهم باشد، اما موجر به روش‌های مختلف آن را مخفی کند. در این حالت نیز مستاجر اجازه فسخ یک‌طرفه قرارداد را با استفاده از خیار تدلیس دارد.

حتما بخوانید: خیار تدلیس چیست و چه نکاتی در معاملات ملکی دارد؟ 

البته نباید این نکته را نیز فراموش کرد که فسخ معامله توسط مستاجر با استفاده از خیار تدلیس نیاز به ادله و مستندات خاص خود دارد که باید از طرف وی در دادگاه ارائه شود. بهترین راه استفاده از خیار تدلیس، ذکر شروط همراه با جزئیات در متن قرارداد است. در غیر اینصورت مستاجر برای اثبات نیاز به شاهد دارد.

حالت دوم، شروط مکتوب بین موجر و مستاجر

حالت دیگر مربوط به شرط و شروطی است که با توافق طرفین در قرارداد ذکر می‌شود؛ اما بعدها امکان دارد که موجر از انجام آن سر باز بزند. برای نمونه ممکن است ملکی فاقد کولر باشد، در این حالت دو طرفه در قرارداد توافق می‌کنند که موجر باید قبل از تحویل ملک، کولر را نصب و راه‌اندازی کند، در غیر اینصورت مستاجر اجازه فسخ قرارداد را دارد.

مثال بارز دیگر استفاده از شرط و شروط مربوط به تحویل ملک است که به علت اهمیتی که دارد باید در قرارداد ذکر شود. برای نمونه موجر متعهد می‌شود تا فلان تاریخ ملک را به صورت تخلیه تحویل دهد یا تا آن تاریخ نقاشی کند.

این مسائل به خیار شرط در معاملات برمی‌گردد. یعنی دو طرف باید با توافق یکدیگر آن را در قرارداد بگنجانند تا بعدها بتوانند از حقوق خود دفاع کنند. گاهی اوقات مالکان وعده و وعیدهای مختلفی قبل از عقد قرارداد به مستاجر می‌دهند.

حتما بخوانید: خیار شرط در معاملات ملکی چیست؟ 

برای نمونه می‌توان به تعمیر بخشی از ساختمان، نقاشی، تعمیر تاسیسات، راه‌اندازی سیستم گرمایش و سرمایش، تعمیر آسانسور و مواردی از این قبیل اشاره کرد.

نکات مهم تعیین شرط در اجاره‌نامه

نکته مهم در این خصوص آن است که در صورت اجرایی نشدن وعده‌ها از جانب موجر، مستاجر تنها در حالتی اجازه فسخ قرارداد را دارد که پیش‌تر این موارد در قالب شرط یا شروطی به صورت مکتوب در قرارداد گنجانده شده باشد.

بحث دیگر مربوط به تعیین زمان اجرایی شدن شروط است. یعنی اگر موجر در زمینه‌های مختلف مربوط به ملک مانند آسانسور، کولر، تاسیسات یا سایر موارد وعده‌ای را مطرح کرد، باید به هنگام ذکر در قرارداد، مدت زمان اجرای آن نیز مشخص شود. با این کار در صورت خلف وعده از جانب وی، مستاجر می‌تواند برای فسخ معامله با استفاده از خیار شرط اقدام کند.

نکته بسیار مهم در این خصوص این است که، بر اساس ماده ۴۰۱ قانون مدنی: «اگر برای خیار شرط مدت تعیین نشده باشد هم شرط خیار و هم بیع باطل است.» یعنی تعیین نکرده مدت برای خیار شرط باعث می‌شود معامله نیز باطل شود. البته منظور از تعیین مدت، تعیین زمان اعتبار این خیار (پایان آن) است.

حتما بخوانید: اجاره‌نامه یا قولنامه اجاره چیست؟ نکات مهم درباره آن 

آخرین نکته آن است که باید در متن قرارداد و به هنگام بیان شروط ذکر شود که در صورت عملی نشدن آن، مستاجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند. در واقع باید به صورت کامل توضیح داده شود که چه موردی تا چه زمانی رخ دهد یا رخ ندهد که در آن صورت قرارداد توسط مستاجر فسخ می‌شود.

بنابراین توافقات لفظی هیچگونه حقی و مسئولیتی برای طرفین در پی ندارد و توافقات مکتوب نیز باید کامل و مطابق با آنچه که گفته شد در قرارداد ذکر شود.

جمع‌بندی

ما در این مقاله تلاش کردیم به مهم‌ترین نکات و شرایط در خصوص فسخ اجاره‌نامه توسط مستاجر اشاره کنیم. با این حال، هر ملک و هر قراردادی شرایط خاص خود را دارد. از این رو آگاهی از مسائل حقوقی املاک و کسب مهارت در این زمینه می‌تواند به شما کمک بزرگی کند.

در صورت وجود هر گونه سوال یا ابهام در خصوص شرایط فسخ اجاره‌نامه توسط مستاجر، می‌توانید سوال خود را در انتهای همین مقاله در بخش نظرات مطرح کنید تا در سریع‌ترین زمان به سوال شما پاسخ دهیم.