نکات مهم و شرایط فروش ملک مشاع چیست؟

برخی افراد از معامله ملک مشاعی فراری هستند. چرا؟ چون از دید آن‌ها معامله این نوع املاک دردسر دارد. اما باید بدانید اگر از نکات حقوقی و شرایط فروش ملک مشاع آگاه باشید، معامله این املاک را می‌توانید به راحتی انجام دهید. به همین دلیل در این مقاله نکات مهم و کاربردی در خرید و فروش ملک مشاع را توضیح می‌دهیم.

ملک مشاع ملکی است که به دو یا چند نفر به شکل اشتراکی تعلق داشته باشد. برای نمونه می‌توان به ملکی اشاره کرد که بعد از فوت پدر به فرزندان به ارث می‌رسد.

ملک مشاع به علت ذی‌نفعان متعدد، ویژگی‌های خاص خود را دارد که از سایر املاک متفاوت است. در برخی موارد ممکن است فروش ملک مشاع با چالش‌های خاص خود روبرو باشد. چنانچه شما هم به دنبال خرید یا فروش ملک مشاع هستید، توصیه می‌کنیم تا پایان این مقاله با ما همراه باشید.

روش‌های فروش ملک مشاع چگونه است؟

ملک مشاع ملکی است که تمام شرکاء در تمام نقاط آن شریک و سهیم هستند. یعنی هیچ یک از شرکا نمی‌تواند بخشی مشخصی از ملک را متعلق به خود بداند. بلکه همانطور که گفته شد، همه شرکا در تمامی نقاط ملک شریک هستند.

حتما بخوانید: انواع خیارات و کاربرد آن در معاملات ملکی چیست؟

همین تعریف مسئله فروش ملک مشاع را مشخص می‌کند. بر این اساس چنین ملکی را می‌توان در دو حالت به فروش رساند.

حالت اول فروش ملک مشاع

حالت اول آن است که تمام وراث با هم توافق کنند که ملک را با هم بفروشند و همگی با هم در جلسه فروش حضور داشته باشند. همچنین وکیلی که از طرف هر کدام از افراد حتما وکالت بلاعزل داشته باشد نیز می‌تواند به عنوان نماینده قانونی آنها حضور پیدا کند.

بنابراین در این حالت رضایت همگی، حضور همگی و در نهایت امضای آنها یا نماینده قانونی در قرارداد فروش لازم و ضروری است. در نهایت نیز پول فروش ملک مشاع به نسبت بین افراد تقسیم می‌شود. اما حالت دیگری نیز برای فروش ملک مشاع وجود دارد که همان افراز و تفکیک است.

حالت دوم فروش ملک مشاع

حالت دوم زمانی است که یک یا چند نفر از شرکاء قصد فروش ملک را نداشته یا آنکه می‌خواهند نسبت به تفکیک سهم خود اقدام کنند. در اینجا بحث افراز و تفکیک وجود دارد که به آن اشاره می‌کنیم.

اما قبل از آن بهتر است اشاره کنیم که حتی اگر یک نفر از شرکاء نیز حاضر به فروش ملک خود نباشد، باز هم با حالت دوم روبرو هستیم. بنابراین برای فروش ملک مشاع در حالت اول، رضایت تمامی شرکاء لازم است.

حتما بخوانید: اجاره ملک ورثه‌ای؛ نکات مهم برای موجر و مستاجر 

منظور از افراز اقدامی است که براساس آن سهم هر کدام از شرکاء از ملک مشاع مشخص و اصطلاحا مکان‌یابی می‌شود. تفکیک نیز به اقداماتی اشاره دارد که هر از شرکاء می‌توانند سند تفکیکی ملک خود را دریافت کنند. در واقع بعد از این کار ملک مشاع به چندین ملک (بسته به تعداد شرکاء) تقسیم و برای هر کدام سند جداگانه صادر می‌شود.

برای افراز و تفکیک ملک مشاع به کدام نهاد باید مراجعه کرد؟

براساس ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع برای افراز اینگونه املاک باید به سازمان ثبت محلی که ملک در آن واقعه شده مراجعه کرد.

این ماده قانونی تصریح می‌کند: «افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتی که مورد تقاضای یک یا ‌چند شریک باشد با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است. واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا‌ را افراز می‌نماید.»

همچنین براساس ماده 2 همین قانون چنانچه هر یک از شرکاء نسبت به رای و تصمیم واحد ثبتی اعتراض داشته باشند، می‌توانند به مدت 10 روز اعتراض خود را از طریق دادگاه شهرستان پیگیری کنند.

اما برای ملکی که جریان ثبتی آن به اتمام نرسیده و فاقد سند مالکیت باشد، شرکاء برای افراز باید به دادگاه عمومی همان شهرستان مراجعه کنند. هر چند که معمولا در این حالت نیز بهتر است ابتدا به اداره ثبت مراجعه کرده و در خصوص به اتمام نرسیدن جریان ثبتی اطمینان حاصل کنند.

کدام املاک قابل افراز و تفکیک نیستند؟

برخی املاک وجود دارند که قابلیت افراز و تفکیک برای آنها وجود ندارد. برای نمونه ممکن است برخی واحدهای آپارتمانی یا خانه ویلایی این شرایط را داشته باشند.

چنانچه براساس تشخیص اداره ثبت محل؛ ملکی قابلیت افراز را نداشته باشد؛ شرکاء می‌توانند با در دست داشتن مدارک لازم به دادگاه مراجعه کنند و درخواست فروش ملک خود را مطرح کنند. دادگاه نیز پس از طی تشریفات قانونی اقدام به مزایده و فروش ملک می‌کند. اما کدام دسته از املاک قابل افراز نیستند؟

تبصره ماده یک قانون افراز و و فروش املاک مشاع اینطور بیان می‌کند: «نسبت به ملک مشاع که برای آن سند مالکیت معارض صادر گردیده، تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.»

حتما بخوانید: خرید ملک اوقافی یا سرمایه‌گذاری در آن خوب است یا بد؟ 

سند مالکیت معارض به حالتی اشاره دارد که برای یک ملک دو سند وجود داشته باشد که یکی از اصلی‌ترین دلایل آن می‌تواند تخلف کارکنان اداره ثبت باشد. در این حالت به سند دوم سند مالکیت معارض می‌گویند که باید از طریق مراجع قانونی تعیین تکلیف شود.

همچنین براساس قانون چنانچه مالی به علت متحمل شدن ضرر به طرفین، قابل تقسیم کردن نباشد؛ به فروش می‌رسد و سپس بین تمام شرکاء به نسبت سهم آنها تقسیم می‌شود. این موضوع در ماده 591 قانون مدنی مورد تاکید قرار گرفته است.

ماده 317 قانون امور حسبی نیز با بیان دیگری به این موضوع اشاره می‌کند. براساس این ماده قانونی چنانچه مالی اعم از منقول و غیرمنقول قابل تقسیم و تعدیل نباشد، ممکن است به فروش برسد و بین شرکاء تقسیم شود.

فروش ملک افراز شده قبل از دریافت سند

سوال دیگری که بسیاری از مالکان و خریداران ملک مشاع در ذهن دارند این است که آیا می‌توانند ملکی که افراز شده؛ اما هنوز سند تفکیک آن صادر نشده را بفروشند یا خیر.

در این زمینه ماده 114 آیین‌نامه قانون ثبت اسناد و املاک اینطور بیان می‌کند: «هرگاه ملک مشاع از طرف چند نفر درخواست ثبت شده و قبل از ثبت ملک به یک نفر منتقل شود با تذکر باسامی متقاضیانی که ملک به نام آنها آگهی شده و انتقال داده‌اند به نام منتقل‌الیه در یکجا ثبت شده و سند مالکیت تمام ملک صادر می‌گردد.»

در این خصوص باید گفت که امکان فروش ملک مشاع قبل و بعد از ثبت وجود دارد. ماده قانونی فوق به حالت قبل از ثبت اشاره دارد و براساس آن ملک به نام فردی که آن را می‌خرید، ثبت می‌شود.

نکات مربوط به افراز زمین، آپارتمان و خانه ویلایی

افراز زمین چندان نکته و مسئله‌ی خاصی ندارد. در نهایت ممکن است یکی از طرفین ادعا کند که برای نمونه سهم طرف مقابل ارزش و مرغوبیت بیشتری دارد. در این حالت معمولا فردی که قسمت بهتر زمین را مالک می‌شود؛ طبق توافق مبلغی را به طرف مقابل پرداخت می‌کند. با این کار نسبت شراکت و تعادل در آن رعایت می‌شود.

اما در افراز آپارتمان بحث مقداری پیچیده‌تر است. در این حالت نیز معمولا ارزش طبقات بالاتر یک آپارتمان بهتر از طبقات پایین‌تر است. از طرفی ممکن است متراژ برخی واحدهای آپارتمان متفاوت باشد. در اینجا نیز افرادی که واحدهای بهتری را در اختیار می‌گیرند، معمولا طبق توافقی که با هم دارند مابالتفاوت آن را به سایر شرکا پرداخت می‌کنند.

اینگونه مسائل و حالات خاص معمولا شرایط ویژه خود را دارند و براساس قانون از طریق کارشناسی ملک تعیین تکلیف می‌شوند. برای اطلاع از نحوه کارشناسی ملک می‌توانید از محصول آموزشی مربوطه استفاده کنید.

محصول مرتبط: آموزش کارشناسی ملک؛ کارشناسی قیمت 

اما داستان برای خانه ویلایی متفاوت‌تر بوده و نمی‌توان همانند زمین یا حتی آپارتمان اقدام به تفکیک کرد. در اینجا معمولا شرکاء به دادگاه مراجعه می‌کنند و سپس دادگاه با تمهیداتی که در نظر می‌گیرد، کار افراز را برای آنها انجام می‌دهد.

در صورت وجود هر گونه سوال یا ابهام در خصوص شرایط فروش ملک مشاع، می‌توانید سوال خود را در انتهای همین مقاله در بخش نظرات مطرح کنید تا در سریع‌ترین زمان به سوال شما پاسخ دهیم.