فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک یکی از سوالات متداولی است که معمولا صاحبان اینگونه املاک در ذهن دارند. فروختن املاک مشاع دارای نکاتی است که توجه به آن ضروری است. یکی از این نکات فروش ملک مشاع بودن اجازه شریک است. به نظر شما آیا این کار امکان‌پذیر است یا خیر؟ در این مقاله قصد داریم به این پرسش پاسخ دهیم.
برای اینکه به جواب این سوال برسیم، ابتدا باید بدانیم که هر یک از شرکا چه حق و حقوقی نسبت به هم دارند. به این ترتیب متوجه می‌شویم هر یک از شرکا می‌توانند چه تصرفاتی در ملک داشته باشند. در ادامه به این موضوع می‌پردازیم.
حقوقی که شرکاء در ملک مشاع نسبت به هم دارند
براساس قانون هر کدام از شرکاء مال مشاع حق و حقوقی نسبت به هم دارند که رعایت آنها از جانب هر فردی الزامی است. از جمله این حقوق، تصرفاتی است که شرکاء می‌توانند نسبت به ملک داشته باشند. منظور از تصرفات اقداماتی است که مالک میتواند نسبت به ملک خود انجام دهد. از جمله این اختیارات می‌توان به فروش یا اجاره ملک اشاره کرد.
این تصرفات به دو بخش تصرفات حقوقی و مادی تقسیم می‌شود. تصرفات حقوقی در واقع همان حق اعمال مالکیتی است که قانون برای هر کدام از شرکاء به شکل حقوقی در نظر گرفته است. حقوقی از قبیل فروش، اجاره، هدیه و حتی وقف. بنابراین به لحاظ حقوقی هر کدام از این شرکاء این حق را دارند.
حتما بخوانید: ملک اوقافی چیست و انتقال آن چگونه است؟
اما داستان زمانی ایجاد می‌شود که این حقوق جنبه‌ی اجرایی شدن به خود بگیرد که به آن تصرفات مادی گفته می‌شود. در اینجاست که افراد نمی‌توانند به راحتی و همانند یک ملک شخصی اقدام به فروش ملک مشاع کنند. پس در اینجا باید یک سری اقداماتی انجام شود.
با این اوصاف زمانی که فرد بخواهد اقدام به فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک کند، احتمالا با چالش‌های زیادی روبرو می‌شود که ریشه در همان تصرفات مادی دارد و در ادامه بیشتر به آن اشاره می‌کنیم.
شرایط و نکات فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک چگونه است؟
به صورت کلی فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک نکات زیادی در خود دارد که ممکن است این نکات از یک ملک تا ملک دیگر متفاوت باشد و نمی‌توان یک رای کلی برای تمام موارد صادر کرد. اما ما به برخی نکات کاربردی و پرتکرار در این زمینه اشاره می‌کنیم.
فروش سهم شرکاء بدون اجازه آنها جرم است
ماده یک قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر اینطور بیان می‌کند: «کسی که مال غیر را با علم به اینکه مال غیر است به نحوی از انحاء عینا یا منفعتا بدون مجوز قانونی به دیگری منتقل کند؛ کلاهبردار محسوب و مطابق ماده 238 قانون عمومی محکوم می‌شود.»
حتما بخوانید: انواع خیارات و کاربرد آن در معاملات ملکی چیست؟
براساس این ماده قانونی و برخی مواد قانونی دیگر، افراد نمی‌توانند نسبت به فروش سهم شرکاء از ملک مشاع بدون اجازه آنها اقدام کنند و این کار جرم محسوب می‌شود. اما می‌توانند نسبت به فروش آن بخش از سهم خود اقدام کنند. هر چند این کار نیز در اغلب مواقع تشریفات خاص خود را دارد که در ادامه به آن اشاره می‌کنیم.
چه هنگامی فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک امکان‌پذیر است؟
اشاره کردیم که فروش مال شریک بدون اجازه وی جرم محسوب می‌شود. اما آنها می‌توانند نسبت به فروش سهم خود از ملک مشاع و بدون اجازه شریک تحت یک سری شرایط اقدام کنند.
برای این کار باید افراز صورت بگیرد که براساس آن سهم هر فردی از ملک مشخص می‌شود. بعد از افراز هر کدام از شرکاء می‌توانند برای فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک (صرفا سهم خود) اقدام کنند.
نکته مهم اینجاست که برخی از اموال از جمله بسیاری از املاک قابلیت افراز و تقسیم ندارند و باید براساس رای دادگاه و از طریق مزایده به فروش برسد. سپس هر کدام از شرکاء می‌توانند نسبت به سهم خود منتفع شوند. اما چنانچه ملک قابل افراز باشد، امکان فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک بعد از انجام افراز امکان‌پذیر خواهد بود.
حتما بخوانید: نکات مهم و شرایط فروش ملک مشاع چیست؟
حق شفعه در فروش ملک مشاع چیست؟
در برخی مواقع یکی از شرکاء قصد دارد که ملک خود را به فروش برساند و در این خصوص با فرد ثالثی نیز به توافق می‌رسد. در اینجا این حق برای شریک دوم وجود دارد که با پرداخت همان مبلغی که شخص ثالث پرداخت می‌کند؛ سهم شریک خود را خریداری کرده و از فروش آن به فرد دیگر جلوگیری کند.
در واقع حق شفعه بیان می‌کند که شریک شما برای خرید سهم‌تان نسبت به افراد دیگر اولویت دارد. اما در اینجا دو نکته مهم وجود دارد. اول آنکه حق شفعه مربوط به حالتی است که صرفا دو شریک وجود داشته باشد نه بیشتر.
نکته دوم نیز آن است که حق شفعه فوری است. یعنی نمی‌توان بعد از مدت یک سال یا چند ماه برای استفاده از حق شفعه اقدام کرد، بلکه این کار باید همان ابتدا و فوری انجام شود.
جمع‌بندی
فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک دارای نکات و حالات خاص خود بوده که معمولا در مورد هر ملک مشخص میتواند متفاوت باشد. اما در این مقاله تلاش کردیم به مهم‌ترین نکات اشاره کنیم.
با این حال، توصیه ما به دارندگان ملک مشاع این است که برای فروش آن حتما از نظرات کارشناسان خبره حقوقی و ملکی استفاده کنند تا درگیر چالش‌های حقوقی احتمالی نشوند.
در صورت وجود هر گونه سوال یا ابهام در خصوص فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک، می‌توانید سوال خود را در انتهای همین مقاله در بخش نظرات مطرح کنید تا در سریع‌ترین زمان به سوال شما پاسخ دهیم.
https://alirezaamooei.com/?p=3314
سلام مشاور محترم حقوقی
بنده مقدار دو دانگ مشاع از ۶ دانگ مشاع یک ساختمان مسکونی را از طریق مزایده دادگستری خریداری و مالک شدم و هم اکنون این ساختمان دارای سه مالک با قدرالسهم هر کدام دو دانگ میباشد.
سئوالم این است که آیا یکی از دو مالک دیگر میتواند بدون اطلاع و رضایت نفر سوم دو دانگ خودش را به من انتقال دهد ؟ در واقع سهم من ۴ دانگ و سهم نفر دیگر دو دانگ خواهد شد .
با کمال تشکر از پاسخگوئی شما.
سلام وقت بخیر
خیر حتما باید همه ی مالکین رضایت داشته باشند و قرارداد مبایعه نامه را امضا کنند.
با سلام . سوال من اینست که در ملک تجاری که یازده شریک وجود دارد و برای اجاره گذاشته شده آیا اگر سه نفر از یازده نفر راضی به اجاره نباشند می‌شود آن ملک را اجاره داد یا رای آن سه نفر بر عدم اجاره باعث ممانعت از اجاره دادن ملک خواهد شد . با تشکر
با عرض سلام خدمت شما
برای اجاره ملک مشاع، نیاز به اجازه و موافقت کلیه شرکا است. در واقع تمامی شرکا باید پای قرارداد را امضا کنند تا آن قرارداد از نظر قانونی اعتبار داشته باشد.