اقاله یا تفاسخ در معاملات ملکی یعنی چه؟

بحث انعقاد قراردادها در معاملات ملکی اهمیت ویژه‌ای به لحاظ حقوقی دارد. از این رو خریداران، فروشندگان و از همه مهم‌تر مشاوران املاک باید با واژگان حقوقی مربوطه و کاربرد آنها آشنایی کامل کامل داشته باشند. اقاله یا تفاسخ در قراردادهای ملکی یکی از اصطلاحات پرکاربرد این بخش است.

در این مقاله قصد داریم تا به تعریف اقاله یا تفاسخ در قراردادهای ملکی بپردازیم و نکات مهم آن را برای شما بیان کنیم. پس تا پایان با ما همراه باشید.

اقاله (تفاسخ) چیست و چه کاربردی در معاملات ملکی دارد؟

قراردادهای ملکی عقد لازم هستند و طرفین معامله اعم از موجر، مستاجر یا خریدار و فروشنده نمی‌توانند به راحتی آن را به هم بزنند. برای این کار باید در قرارداد یک سری خیارات داشته باشند. یعنی در قرارداد شروطی داشته باشند که به واسطه‌ آن بتوانند معامله را به هم بزنند.

در برخی موارد به دلیل همین خیارات و شروط موجود در قرارداد برای یکی از طرفین حقی ایجاد می‌شود که براساس آن می‌تواند معامله را به شکل یکطرفه فسخ کند. اما گاهی اوقات نیز دو طرف با یکدیگر توافق می‌کنند که قرارداد را اصطلاحا اقاله کنند یا اصطلاحا تفاسخ انجام دهند.

پیشنهاد می‌کنیم برای آگاهی از انواع خیارات جهت فسخ قراردادهای ملکی، این مقاله را مطالعه کنید: انواع خیارات در معاملات ملکی

در مواد 283 تا 288 قانون مدنی به این بحث اشاره شده است. برای نمونه در ماده 283 قانون مدنی آمده که «بعد از معامله طرفین می‌توانند به تراضی آن را اقاله و تفاسخ کنند.» در واقع این ماده قانونی بیان می‌کند که دو طرف می‌توانند بعد از معامله و در صورت رضایت، قرارداد را بر هم بزنند.

تفاسخ در لغت بر وزن تفاعل است. یعنی دو نفر به اتفاق هم، کاری را انجام می‌دهند و به همکاری دو نفر با هم اشاره دارد. همانند تفاهم، تعامل، توافق و نمونه‌های دیگر. منظور از تفاسخ نیز همان به هم زدن معامله است، در شرایطی که دو نفر برای این کار با هم به توافق رسیده‌اند.

در معاملات ملکی ممکن است که دو طرف (خریدار و فروشنده یا موجر و مستاجر) بعد از مدتی بخواهند با رضایت طرفین معامله را بر هم بزنند. در این حالت باید عقد دیگری به نام عقد اقاله تحریر شود که براساس آن عقد قبلی از بین می‌رود.

شرایط تفاسخ در مبایعه نامه و اجاره نامه چگونه است؟

تعیین جریمه یکی از موارد قابل توجه در باطل کردن قرارداد به صورت توافقی است

یکی از سولات پرتکرار در این زمینه پرداخت جریمه است. بسیاری تصور می‌کنند به واسطه آنکه دو نفر توافق کرده‌اند، نیازی نیست که جریمه‌ای پرداخت کنند. اما باید گفت که هم برای اقاله مبایعه نامه و هم برای اجاره نامه باید مبلغی به عنوان جریمه و خسارت پرداخت شود.

نکته مهم در اینجا این است که جریمه اقاله نیز باید توسط فردی که درخواست اقاله را مطرح کرده است به طرف دیگر معامله پرداخت شود.

جریمه اقاله در مبایعه نامه چگونه تعیین شده و چه میزان است؟

اقاله مبایعه نامه معمولا زمانی رخ می‌دهد که یکی از طرفین پشیمان شود. به همین منظور برای در نظر گرفتن حق به هم زدن معامله توسط طرفین؛ از همان ابتدا در مبایعه نامه موضوعی به نام حق پشیمانی تعریف می‌کنند. چنانچه برای پشیمانی در قرارداد جریمه‌ای تعریف شود، باید در موقع اقاله پرداخت شود.

مشاهده کنید: نکات حقوقی مهم در نوشتن مبایعه نامه (ویدئو)

برای نمونه دو طرف قرارداد همان ابتدا در مبایعه نامه توافق می‌کنند که طرفین حق دارند در یک مدت معین پشیمان شوند و معامله را به هم بزنند. زمانی که یکی از آنها پشیمان شود، دو طرف به مشاوره املاک مراجعه کرده و اقدام به اقاله مبایعه نامه می‌کنند. نکته مهم در اینجا مدت زمانی است که برای پشیمانی در نظر گرفته می‌شود که در مبایعه نامه حتما باید ذکر شود. (برای نمونه 48 ساعت یا یک هفته)

اگر در مبایعه نامه جریمه‌ای برای پشیمانی در نظر گرفته باشند، این جریمه هنگام اقاله قرارداد باید پرداخت شود. درصد جریمه اقاله مبایعه نامه نیز به توافق طرفین بستگی دارد، اما عرف تعیین جریمه برای پشیمانی، عددی بین 10 تا 20 درصد از مبلغ کل قرارداد است.

میزان جریمه تفاسخ در اجاره نامه چقدر است؟

اما جریمه تفاسخ در اجاره نامه به میزان حداقل مبلغ یک ماه و حداکثر دو ماه اجاره است. البته در اینجا منظور کل میزان اجاره یک ماه است. یعنی در صورت وجود رهن، باید آن را به اجاره تبدیل کرده و با میزان مبلغ اجاره جمع کرد.

نکته دیگر آن است که برای اقاله باید به مشاور املاک مراجعه کنیم تا اقاله نامه به گونه‌ای نوشته شود که از نظر حقوقی صحیح بوده و در مراجع قضایی قابل استناد باشد.

متن اقاله مبایعه نامه و اجاره نامه چگونه است؟

بهتر است برای نوشتن متن اقاله نامه به مشاور املاک مراجعه کنید تا موارد حقوقی به درستی رعایت شود.

احتمالا برای شما هم سوال است که متن اقاله مبایعه نامه یا اجاره نامه باید به چه نحوی نوشته شود. ما در اینجا نمونه متن اقاله مبایعه نامه را بیان می‌کنیم که برای اجاره نامه نیز با جای‌گذاری کلمه «اجاره نامه» به همین شکل است.

در نمونه متن اقاله نامه که در ادامه آمده است، فرض شده که طرفین معامله برای میزان جریمه مربوط به حق پشیمانی روی ۲۰ درصد توافق کرده‌اند. نمونه متن اقاله نامه به شکل زیر است:

«پیرو مبایعه نامه شماره —– طرفین مبایعه نامه توافق نموده‌اند که قرارداد فوق را اقاله کرده و آقا / خانم  —— ضرر و زیانی معادل ۲۰ درصد از کل ثمن معامله به مبلغ ———– ریال (معادل ———- تومان) را به صورت نقدی / چک به شماره ————– پرداخت نموده و در نتیجه قرارداد از تاریخ — / — / — باطل است و طرفین هیچ نسبت تعهدی به یکدیگر ندارند.»

نکته: چنانچه پولی برای معامله رد و بدل شده باشد باید در متن اقاله قرارداد نوشته شود که این مبلغ باید به فرد مقابل برگردانده شود.

توصیه‌هایی به مشاورین املاک در مورد اقاله

معمولا در اصطلاح عامیانه وقتی طرفین قرارداد برای اقاله به توافق می‌رسند، به جای استفاده از اصطلاح اقاله، از واژه فسخ استفاده می‌کنند و می‌گویند قرارداد را فسخ کنیم. حتی برخی اوقات این اصطلاحات به صورت اشتباه از جانب مشاورین املاک نیز تکرار می‌شود.

اما چرا استفاده از اصطلاح فسخ در این مورد اشتباه است؟ فسخ کردن عملی است که به شکل یکطرفه انجام می‌شود. اما اقاله بنا بر رضایت طرفین و توسط هر دو آنها انجام می‌شود. بنابراین مشاوران املاک باید این اصطلاحات را درست به کار ببرند. چرا که تسلط بر مفاهیم حقوقی تاثیر زیادی بر جلب اعتماد مشتری دارد.

شاید این نکته به نظر شما موضوعی پیش پا افتاده به نظر برسد؛ اما رعایت همین نکات حقوقی ظریف است که تصویر یک مشاور قابل اعتماد و آگاه را در ذهن مشتری می‌سازد. بنابراین برای جلب اعتماد مشتری سعی کنید تمام اصطلاحات حقوقی را به درستی در جای مناسب استفاده کنید.

در صورت وجود هر گونه سوال یا ابهام در خصوص اقاله در قراردادهای ملکی، می‌توانید سوال خود را در انتهای همین مقاله در بخش نظرات مطرح کنید تا در سریع‌ترین زمان به سوال شما پاسخ دهیم.

بیشتر بخوانید: حق کسب و پیشه چیست؟