حق پشیمانی در قراردادهای ملکی چیست و چگونه اجرا می‌شود؟
در قراردادهای ملکی مثل مبایعه نامه و اجاره نامه، یا به طور کلی امکان فسخ معامله از طرفین گرفته می‌شود، یا امکان فسخ تحت شرایط مشخصی تعریف می‌شود. یکی از این شرایط به «حق پشیمانی» معروف است.
به عبارت دیگر میتواند گفت این حق، به نوعی یکی از خیارات، یا نوعی از خیار شرط است. برای توضیح این موضوع، در این مقاله به موارد زیر می‌پردازیم:
- شرایط استفاده از حق پشیمانی از دید قانون
- نحوه فسخ معامله با استفاده از این حق
- امکان فسخ معامله در صورت پشیمانی، به سود خریدار و فروشنده است یا نه؟
- تکلیف کمیسیون مشاور املاک در صورت فسخ معامله با استفاده از حق پشیمانی چی می‌شود؟
شرایط استفاده از حق پشیمانی از دید قانون
متاسفانه عده‌ای هستند که تصور می‌کنند تحت هر شرایطی می‌توانند تا ۴۸ ساعت (یا ۷۲ ساعت) بعد از عقد قرارداد با ابزار پشیمانی، معامله را فسخ کنند. این افراد تصور می‌کنند حق پشیمانی به صورت پیش فرض در هر معامله‌ای وجود دارد. اما این طور نیست.
فراموش نکنیم که از دید قانون، تنها مطالبی که مکتوب شده‌اند قابل اجرا هستند و تنها نسبت به اینگونه موارد میتواند ادعای حقوقی داشت. بنابراین، صرفا زمانی می‌توان از حق پشیمانی در مبایعه نامه یا اجاره نامه استفاده کرد که در قرارداد قید شده باشد.
در نوشتن حق پشیمانی باید دو نکته را در نظر بگیرید:
- مدت زمان امکان استفاده از این حق برای فسخ معامله
- میزان ضرر و زیان
یعنی باید مشخص کنید خریدار یا فروشنده، تا چه مدت بعد از امضای مبایعه نامه، می‌توانند از حق پشیمانی استفاده کنند. در صورت عدم تعیین این زمان، این حق باطل است. چرا که این حق نوعی خیار شرط است و اگر برای خیار شرط مدت تعیین نشود، آن خیار باطل است.
در صورتی که میزان ضرر و زیان در قرارداد مشخص شده باشد، فردی که از این حق استفاده می‌کند، باید مبلغ مشخص شده را جهت فسخ قرارداد به طرف دیگر پرداخت نماید.
مبلغ ضرر و زیان معمولا یا به صورت مبلغی مشخص (مثلا ۵ میلیون تومان)، یا به صورت درصدی از ثمن معامله (مثلا ۳ درصد از ارزش کل معامله) تعیین می‌شود.
در صورتی که مبلغ ضرر و زیان در قرارداد قید نشود، با استفاده از حق پشیمانی صرفا می‌توان قرارداد را فسخ کرد. یعنی هیچ یک از طرفین نمی‌تواند ادعای ضرر و زیان کند.
استفاده هم زمان از حق پشیمانی و اسقاط کافه خیارات
برخی این سوال را مطرح می‌کنند که آیا می‌توان در مبایعه نامه به طور همزمان از اسقاط کافه خیارات و حق پشیمانی استفاده کرد؟
پاسخ به این سوال مثبت است. بله، شما می‌توانید در یک بند کافه خیارات را اسقاط نموده و در بند دیگری، حق پشیمانی را که در عمل یک نوع خیار شرط به حساب می‌آید ذکر کنید.
به این ترتیب با ذکر اسقاط کافه خیارات، خیاراتی مثل خیار غبن و خیار مجلس را باطل کرده‌اید و ذکر امکان فسخ معامله در صورت پشیمانی (با تعیین مدت زمان استفاده از آن)، امکان استفاده از خیار شرط را برقرار نموده‌اید.
برای کسب اطلاعات بیشتر در خصوص «اسقاط کافه خیارات» و کاربرد آن، این مقاله را مطالعه کنید:
اسقاط کافه خیارات در قراردادهای ملکی به چه معناست و چه کاربردی دارد؟
چطور در صورت پشیمانی، معامله را فسخ کنیم؟
به یاد داشته باشید که فسخ معامله با استناد به هر یک از خیارات تعریف شده در قرارداد و به هر دلیلی که باشد، باید با پیگیری از طریق مراجع قضایی انجام شود. به عبارت دیگر، اعلام پشیمانی به مشاور املاک، برای قانونی بودن فسخ معامله لازم هست اما کافی نیست.
مسئله مهم دیگری که در این خصوص وجود دارد، روش دریافت ضرر و زیان است. دریافت خسارت فسخ معامله برای فروشنده خیلی راحت‌تر از خریدار است.
در صورتی که خریدار ابراز پشیمانی کند، فروشنده میتواند مبلغ ضرر و زیان را از پولی که خریدار فی‌المجلس پرداخت کرده است کسر کرده و باقی پول را به خریدار برگرداند. اما اگر فروشنده ابراز پشیمانی کند، دریافت ضرر و زیان برای خریدار به این سادگی نیست.
راهی که ما به خریدار توصیه می‌کنیم، وارد شدن از در صحبت و مذاکره است. بسیاری اوقات می‌توان اینگونه مشکلات را با صحبت کردن حل کرد. اما در صورتی که فروشنده پرداخت خسارت فسخ را نپذیرفت، خریدار میتواند از مراجع قانونی برای دریافت حق خود اقدام کند.
حق پشیمانی به سود خریدار و فروشنده است یا به ضرر آنها؟
ما به خریدار، فروشنده و مشاورین املاک توصیه می‌کنیم که از حق پشیمانی در قراردادهای خرید و فروش و اجاره، استفاده نکنند. دلیل این توصیه را ادامه این نوشته توضیح می‌دهیم.
در نگاه اول شاید فکر کنید اینکه بتوانید با اعلام پشیمانی معامله را فسخ کنید امکان خوبی است. اما به این هم فکر کنید که این امکان برای طرف مقابل شما هم وجود دارد.
بیایید برای بررسی مضرات این موضوع، شرایط مختلف را در نظر بگیریم.
۱- استفاده از حق پشیمانی در شرایط رونق بازار مسکن
همیشه شاهد بوده‌ایم که در شرایط رونق بازار مسکن، قیمت‌ها در بازه‌های زمانی کوتاه مدت (حتی چندین بار در یک روز) افزایش می‌یابند. حالا فرض کنید شما خریدار هستید و در فاصله زمانی یک روز، قیمت ملک مورد نظر شما افزایش یافته است.
بدیهی است که در این شرایط استفاده از حق پشیمانی به ضرر شماست. چرا که با توجه به افزایش قیمت‌ها، شاید دیگر نتوانید با پولی که در اختیار دارید ملکی مشابه آنچه پسندیده بودید را خریداری کنید. این رویه در مقیاس کلان میتواند اعتماد و ثبات را بیش از پیش در بازار از بین ببرد.
۲- پشیمانی خریدار در دوران رکود بازار مسکن
در دوران رکود قیمت‌ها مثل دوران رونق افزایش نمی‌یابد. نرخ افزایش قیمت ملک در این دوران پایین‌تر از نرخ رشد تورم است. این تحولات به این دلیل است که در دوره رکود، عرضه از تقاضا پیشی می‌گیرد. به زبان ساده یعنی ملک زیاد است، اما خریدار کم است.
همین مسئله باعث می‌شود خریدار در دوران رکود، حق انتخاب بیش‌تری داشته باشد و بتواند سر فرصت، ملک‌های زیادی را بازدید کرده و ملک مورد نظر را انتخاب نماید. حالا فکر کنید خریدار ۲۴ ساعت بعد از نوشتن مبایعه نامه منصرف شود. در این شرایط مالک متضرر می‌شود.
هر طور که به این مسئله نگاه کنید، با وجود حق پشیمانی در قرارداد، هم احتمال ضرر فروشنده وجود دارد و ممکن است خریدار دچار خسارت شود.
توصیه ما به خریدار و فروشنده این است که به جای درخواست نوشتن حق پشیمانی در مبایعه نامه، با چشمان باز اقدام به معامله کنند. به مشاورین املاک نیز توصیه می‌کنیم با ارائه مشاوره دقیق و روشن به طرفین معامله، سعی کنند آنها را در مورد انجام معامله به قطعیت برسانند تا کار به پشیمانی نرسد.
تکلیف حق کمیسیون مشاورین املاک بعد از اعلام پشیمانی چیست؟
بر اساس قانون، پرداخت کمیسیون املاک بعد از امضای مبایعه نامه الزامی است. بنابراین، در صورتی که یکی از طرفین معامله یا حتی دو طرف معامله، قصد فسخ داشته باشند، باز هم باید کمیسیون مشاور املاک پرداخت شود.
اگر یکی از طرفین با استفاده از حق پشیمانی قصد فسخ معامله را داشته باشد، باید کمیسیون قانونی هر دو طرف معامله را، علاوه بر مبلغ تعیین شده برای ضرر و زیان پرداخت نماید.
اما اگر دو طرف معامله پشیمان شده باشند و قصد اقاله (تفاسخ) داشته باشند، هر یک باید سهم کمیسیون قانونی خود را پرداخت نمایند.
در انتها باز هم توصیه می‌کنیم پیش از امضای مبایعه نامه از ابعاد مختلف معامله اطمینان کافی را حاصل کنید تا کار به پشیمانی نکشد.
خوشحال می‌شویم اگر نظرات یا تجربیات خود در خصوص پشیمانی در معامله یا استفاده از حق پشیمانی را در بخش نظرات این پست، با ما به اشتراک بگذارید.
دیدگاههای کاربران
پاسخی بگذارید
مثل همیشه عالی مرسی ازتون
سلام دوست عزیز
ممنون از شما.
مرسی بابت مطالب که به اشتراک گذاشتید
سپاس بی کران از شما دکتر علیرضا عمویی عزیز
سلام دوست گرامی
خواهش میکنم. نظر لطف شما هست.
با سلام خدمت اقای عمویی طیق نوشته های شما که واضح هم بود بنده برای اطمینان بیشتر میخواستم ازتون بپرسم که ملکی خریداری کردم و قرار بوده برج ۳ سال ۹۷ سند بنام بنده انتقال پیدا کنه ولی هنوز سند حاضر نشده و الان که سندها حاضر شده فروشنده میگه ۵۰ ملیون تومان حق پشیمانی رو پرداخت میکه با پول پیش که گرفته سوالم اینکه از نظر قانونی این کار شدنی هست ممنون میشم اگر راه نمایی کنیید منو با تشکر
سلام جناب شریفی
با توجه به اینکه حق پشیمانی در مراجع قضایی دارای عرف مشخص (نهایتا حدود ۴۵ روز) است، در صورت اقدام قانونی از سوی فروشنده، احتمالا ایشان به نتیجه نمی‌رسد. اما ما به شما توصیه می‌کنیم در اسرع وقت از طریق مراجع قانونی اقدام به شکایت الزام به تنظیم سند کنید.
باسلام.بنده ملکلی را خریداری کرده ام .حدود پنجاه درصد پول را دادم.ما بقی قرار شد در نیمه اردیبهشت پرداخت شود.الان به مشکلی بر خوردم که نمیتوانم در تاریخ فوق پرداخت کنم .از فروشنده درخواست مهلت کردم قبول نمی کنه .ایا میتواند معامله را فسخ کند؟
سلام دوست عزیز
موضوع مطرح شده به مفاد داخل مبایعه نامه مربوط می‌شود. اگر در مبایعه نامه حق فسخ داشته باشید، یعنی با استفاده از خیار شرط چنین حقی در قرارداد مطرح شده باشد، شما میتواند قرارداد را فسخ کنید. در غیر این صورت باید به مفاد مبایعه نامه مراجعه کرد تا راهکار درج شده در مبایعه نامه را متوجه شد.
با سلام.در مورد موضع قبلی در مبایعه نامه نوشه کلیه اختیارات قانونی از طرفین ساقط شده است.این حق فسخ از طرفین یعنی می گیرد؟
سلام دوست عزیز
بله، البته به استثنای خیار تدلیس. البته اگر در مفاد مبایعه نامه خیار شرط قرار داده شده باشد، آن خیارات قابل پیگیری هستند.
با سلام و خسته نباشید
من یه زمین و سوله را تقریبا ۳روز پیش طی یه چک ۳روزه فروختم و زمان تحویل زمین پس از پاس شدن چک معین شده آیا میتونم الان اعلام پشیمانی کنم؟ ضمنا نه چک را وصول کردم و نه زمین را تحویل دادم. ممنون از راهنماییتون
سلام جناب مجیدی راد
در صورتی که قرارداد را امضا کرده و زمانی جهت پشیمانی در قرارداد قید نشده باشد، نمی‌توانید قرارداد را فسخ کنید.
سلام خسته نباشین. بنده زمینی در شمال به خریدار فروختم و بلافاصله فهمیدم دارم ارزون میفروشم فسخ معامله کردم که خریدار قبول نکرد ..همون موقع به خریدار دیگه فروختم تکلیف معامله قبلی چی میشه .اگه مشاوره بدین ممنون میشم
سلام جناب رحمتی عزیز
اگر مبایعه نامه را امضا کرده باشید و در مبایعه نامه اجازه‌ای مبنی فسخ نداشته باشید، فسخ قرارداد از جانب شما غیرقانونی بوده. بنابراین به علت اینکه قرارداد قبلی از نظر قانونی به قوت خود باقی است، فروش ملک به خریدار جدید، در حکم فروش مال غیر است.
سلام خسته نباشید
ما یک واحدی خریداری کردیم سال پیش و حدود ۷۷درصد ثمن را پرداخت کردیم بعد برای ۱تیرماه چک داشتیم برای باقی مبلغ که با ۴روز تاخیر تونستیم پرداخت کنیم و بالافاصله به فروشنده اعلام کردیم که برای وصول چک ها اقدام کنند ولی آنها نپذیرفتن و گفتن یا قرارداد رو فسخ میکنم یاباید با ۲_۳میلیون زیرقیمت به من متراژ بدین و در قرارداد حق فسخ در صورت عدم وصول منتسب به کم کاری خریدار بعد من الان میخوام بدونم طرف میتونه به دلیل ۴روز تاخیر در آخرین چک فسخ قرارداد کنه؟!
سلام جناب حسینی عزیز
اگر در قرارداد ذکر شده باشد که در صورت عدم پرداخت وجه توسط خریدار، فروشنده میتواند بلافاصله در همان روز اقدام به فسخ قرارداد نماید، بله امکان فسخ وجود دارد. در غیر اینصورت ایشان نمی‌تواند فسخ نماید. در این زمینه با توجه به کم بودن فاصله زمانی تا پرداخت، شما می‌توانید به وضعیت بوجود آمده بابت کرونا استناد کرده و مانع از فسخ قرارداد شوید.
با سلام و احترام خدمت شما
ممنون از پاسختون و وقتی که میزارید
من ملکی معامله کردم و در اون ذکر حق فسخ به مبلغ ۱۰۰ میلیون تومن انجام شده و اینکه قرار بوده فروشنده ملکو با سند تک برگ و پایان کار به بنده بده ولی الان یه سند از قبل که تک برگ نشده میخواد بزنه به نام من و میگه اگر نمیخوای حق فسخو میدم و اینکه با توجه به افزایش قیمت ملک ایشون میتونه معامله را بدون رضایت من فسخ کند یا نه؟
سلام دوست گرامی
بستگی دارد حق فسخ تحت چه شرایطی در قرارداد ذکر شده؟ آیا خیارات در قرارداد اسقاط شده‌اند یا خیر؟ در صورتی که در قرارداد اجاره فسخ داشته باشند، می‌توانند اینکار را انجام دهند. اما توجه فرمایید که برای فسخ باید مراحل قانونی این کار را طی کرده و مراجع قضایی باید این موضوع را بپذیرند.
سلام، وقت شما بخير
خسته نباشيد
سوالي دارم از خدمتتون ممنون ميشم راهنمايي بفرماييد
ملكي را بصورت پيش خريد گرفته م كه درواقع هنوز روي زمين هست و هنوز پروژه شروع نشده
به اعتماد بنگاهدار به سود كمي قصد فروشش را كردم و مبايعه نامه را امضا كردم و بالافاصله پس از ٨ساعت اقدام به فسخ قرارداد كردم
با توجه به اينكه هيچ مبلغي از خريدار نگرفته م و فقط مبلغ يك ميليون تومان خريدار در بنگاه كار كشيده
ايا اين قرارداد برقرار هست؟؟ و درصورت تمايل خريدار ميتونه شكايت كنه؟؟
قابل ذكر هست كه بنگاه ملك را به دروغ و با بيصداقتي تمام متري ٢ميليون زير قيمت بازار فروخته و احتمال اينكه خريدار صوري باشه خيلي زياده.
ممنون از راهنماييهاي خوبتون
سلام جناب حسن نژاد
امکان فسخ بستگی به شرایط قرارداد دارد. اگر در قرارداد اجازه فسخ داشته باشید، بله می‌توانید. در غیر اینصورت امکان فسخ وجود ندارد. متاسفیم که این اتفاق برای شما افتاده، اما باید پیش از امضای قرارداد، اطلاعات قیمتی دقیق‌تری بدست می‌آوردید.
سلام در مبایعه نامه ای که پشیمانی نوشته شده ولی مدت آن مشخص نشده تا چه زمانی قابل اجرا میباشد؟
سلام دوست گرامی
تا زمان انتقال رسمی سند به نام خریدار قابل اجرا است.