طرح هادی روستایی چیست؟

یکی از گزینه‌های مناسب برای سرمایه گذاری در بازار املاک، خرید زمین در شمال یا مناطق روستایی است. چرا که این مناطق پتانسیل مناسبی برای رشد دارند، در نتیجه می‌توانند سودی بیشتر از سود متداول را عاید سرمایه‌گذاران کنند. یکی از نکات بسیار مهم برای خرید زمین در شمال یا مناطق روستایی، بررسی طرح هادی است.

شاید در سالیان دورتر می‌توانستید بدون قاعده خاصی در روستاها اقدام به ساخت‌وساز کنید. اما امروز اینچنین نیست. ساخت‌وساز در این مناطق قوانین و مقررات خاص خود را دارد. یکی از مهم‌ترین قوانین ساخت‌وساز در مناطق روستایی، طرح هادی روستایی است.

اگر شما هم قصد دارید در شمال کشور یا مناطق روستایی سرمایه گذاری کنید یا زمینی در این نقاط دارید و به دنبال اطلاع از قوانین طرح هادی روستایی هستید، پیشنهاد می‌کنیم تا انتهای این مقاله با ما همراه باشید.

طرح هادی روستایی از چه سالی شروع شد و هدف آن چیست؟

در سال‌های ابتدایی دهه 60 شمسی، وزارت راه و شهرسازی به فکر توسعه روستاها افتاد. مهاجرت بی‌رویه به شهرها و مشکلات ناشی از آن باعث شد تا سیاست‌گذاران طرح روان‌بخشی روستاها را در دستور کار خود قرار دهند. به فاصله چند سال بعد از آن و در اواخر دهه هفتاد از طرح هادی روستایی رونمایی شد.

فلسفه طرح هادی براساس ماده 7 اساسنامه بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و در سال 1378 تحت عنوان آیین‌نامه اجرایی تهیه و تصویب طرح‌های هادی روستایی رونمایی شد. ماده 7 اساسنامه بنیاد مسکن انقلاب اسلامی بر تهیه طرح‌های هادی روستاها از طریق هماهنگی دستگاه‌های ذی‌ربط و مشارکت مردم در انجام آن‌ها تاکید دارد.

اما بخش 8 ماده یک آیین‌نامه نحوه بررسی و تصویب طرح‌های توسعه و عمران محلی؛ طرح مذکور را اینطور تعریف می‌کند:

«طرح هادی عبارت از طرحی است که ضمن ساماندهی و اصلاح بافت موجود میزان و مکان گسترش آتی و نحوه استفاده از زمین برای‌ عملکردهای مختلف از قبیل مسکونی، تولیدی، تجاری، کشاورزی، تاسیسات و تجهیزات و نیازمندی‌های عمومی روستایی را حسب مورد در قالب ‌مصوبات طرح‌های ساماندهی فضا و سکونت‌گاه‌های روستایی یا طرح‌های جامع ناحیه‌ای تعیین می‌نماید.»

با این اوصاف می‌توان گفت که طرح هادی طرحی است که توسط کارشناسان بنیاد مسکن و براساس نیازمندی‌ها و شرایط مختلف فرهنگی، اقتصادی، اجتماعی و وضعیت فیزیکی هر روستا تدوین شده و از آن به عنوان سند توسعه و عمران روستا یاد می‌کنند.

اهداف این طرح روستایی چیست؟

این طرح با هدف توسعه هدفمند روستاها ارائه می‌شود

به طور کل هدف سیاست‌گذاران از طرح هادی ساماندهی بافت‌های روستایی و توسعه و آبادانی آن‌ها است. در این راستا این طرح برای هر روستا تدوین و اجرا می‌شود. تصویب این طرح بر عهده شورایی متشکل از مسئولان استانی از دستگاه‌های مختلف از جمله بنیاد مسکن انقلاب اسلامی است.

اما در خصوص اهداف این طرح، ماده 2 آیین‌نامه اجرایی تهیه و تصویب طرح‌های هادی روستایی به چندین هدف اشاره کرده از جمله:

1: ایجاد تسهیلات لازم جهت جهت بهبود مسکن روستائیان و خدمات زیست‌محیطی و عمومی

2: هدایت وضعیت فیزیکی روستا

3: ایجاد زمینه توسعه و عمرانی روستاها با توجه به شرایط فرهنگی و اجتماعی آن‌ها

4: تامین عادلانه امکانات از طریق ایجاد تسهیلات اجتماعی، تولیدی و رفاهی

با این اوصاف باید گفت هر گونه ساخت‌وساز در محدوده روستاها نیاز به انطباق با طرح هادی آن روستا و حتی نیازمند اخذ مجوز از مراجع ذی‌صلاح است. با توجه به این توضیحات متوجه می‌شویم که بررسی این طرح برای ساخت‌وساز و سرمایه گذاری در مناطق روستایی و شمال کشور بسیار مهم است.

چرا این طرح بسیار مهم است؟

در حال حاضر برای اکثر قریب به اتفاق روستاهای کشور طرح هادی به عنوان سند و مرجع اصلی توسعه روستا محسوب می‌شود. بنابراین همانگونه که گفتیم، انجام هر گونه ساخت‌وساز باید با این طرح منطبق باشد.

در واقع ممکن است شما قصد ساخت یک ویلا در یکی از روستاهای شمال را داشته باشید، اما بنا بر طرح هادی مجوز انجام این کار به شما اعطاء نشود. همینطور ممکن است بخواهید با هدف سرمایه گذاری در شمال کشور، قطعه زمینی خریداری کنید، اما با توجه به این طرح، سرمایه گذاری روی آن زمین توجیه اقتصادی نداشته باشد.

مطالعه کنید: شمال کجا زمین بخریم؟

بنابراین اگر بدون انجام بررسی‌های لازم برای خرید زمین وارد عمل شوید، ممکن است زمینی را خریداری کنید که بر اساس طرح هادی مجوز ساخت‌وساز ندارد. به این ترتیب به احتمال زیاد متحمل ضرر و زیان چشم‌گیری می‌شوید.

در این حالت احتمالا از ۲ جنبه دچار ضرر و زیان شده‌اید. اول اینکه به احتمال زیاد زمین را با قیمتی بیش از ارزش واقعی خریداری کرده‌اید. دوم اینکه اگر بخواهید آن زمین را بفروشید، به راحتی موفق به انجام این کار نمی‌شوید؛ چرا که مجوز ساخت‌وساز ندارد. بنابراین پیش از اقدام به خرید زمین، ضرروی است که بدانید زمین داخل طرح هست یا خیر؟

استعلام طرح هادی روستایی؛ چگونه بفهمیم زمین داخل طرح است یا خیر؟

برای بررسی داخل بافت بودن، باید از جاهای مختلفی استعلام بگیریم

با توجه به اهمیت بسیار زیاد این طرح، برای بسیاری سوال است که چگونه بفهمیم زمین داخل طرح است یا خیر؟ استعلام طرح هادی روستایی چگونه است؟ در پاسخ باید گفت برای این کار باید به نهادهای مربوطه مراجعه کنید. این نهادها عبارتند از:

• دهیاری‌های روستاها
• شهرداری‌ها
• و از همه مهم‌تر بنیاد مسکن

بهتر است قبل از انجام هر گونه ساخت‌وساز با دهیار هر روستا مذاکره کرده و از کم و کیف طرح هادی در آن روستا کسب اطلاع کنید. از آنجا که تهیه و اجرای این طرح بر عهده بنیاد مسکن است، بنابراین حتما بعد از پرس‌وجو و تحقیقات محلی از دهیاری‌ هر روستا، از بنیاد مسکن استعلام بگیرید.

چنانچه زمین مورد نظر داخل طرح باشد، اصطلاحا به آن زمین داخل بافت می‌گویند. یعنی شما می‌توانید در آن ساخت‌وساز انجام دهید. در غیر این صورت مجاز به این کار نیستید.

تغییر کاربری طرح هادی روستایی؛ الحاق زمین به طرح چگونه است؟

اشاره شد که ممکن است برخی از زمین‌ها اصطلاحا داخل بافت نباشند. در این حالت باز هم شانس دریافت مجوز وجود دارد. هر چند معمولا کار شما اندکی سخت‌تر می‌شود و باید به دنبال تغییر کاربری طرح هادی روستایی بروید.

برای دریافت مجوز و تغییر کاربری باید به سازمان امور اراضی شهرستان مربوطه مراجعه و درخواست خود را مطرح کنید. زمین‌های خارج از بافت معمولا زمین کشاورزی یا منابع طبیعی بوده و برای تغییر کاربری نیاز به مجوز سازمان اراضی وجود دارد.

در برخی موارد ممکن است با درخواست شما موافقت کنند. هر چند که این مسئله تا حد زیادی بستگی به شرایط و وضعیت هر روستا و فاکتورهای دیگر دارد که از هر روستا تا روستای دیگر متفاوت است. بنابراین نمی‌توان راهکار یکسانی برای موضوع تغییر کاربری ارائه کرد.

بیشتر بخوانید: درصد ساخت زمین

هر چند پیگیری و موفقیت در تغییر کاربری کار ساده‌ای نیست و با پیچیدگی‌های زیادی روبرو است، اما باید به یاد داشته باشید که در صورت موفقیت در تغییر کاربری، زمین شما ارزش افزوده چشمگیری بدست می‌آورد. این به معنای سود قابل توجه در سرمایه گذاری شما است. بنابراین به سادگی از کنار موضوع تغییر کاربری عبور نکنید.

در این مقاله به نکات مهم در خصوص طرح هادی روستایی، تغییر کاربری و شرایط مربوط به آن اشاره شد. در صورت وجود هر گونه سوال یا ابهام در این زمینه، می‌توانید سوال خود را در انتهای همین مقاله در بخش نظرات مطرح کنید تا در سریع‌ترین زمان به سوال شما پاسخ دهیم.

سوالات متداول | طرح هادی روستایی

طرح هادی چند ساله است؟

در سال 1378 مقرر گردید این طرح در بازه‌ای ده ساله اجرا شود و پس از ده سال بر اساس بازخوردهای موجود و نتایج حاصله، بازنگری و اصلاح آن در دستور کار قرار بگیرد.

طرح هادی روستایی چیست؟

طرح هادی عبارت از طرحی است که ضمن ساماندهی و اصلاح بافت موجود میزان و مکان گسترش آتی و نحوه استفاده از زمین برای‌ عملکردهای مختلف از قبیل مسکونی، تولیدی، تجاری، کشاورزی، تاسیسات و تجهیزات و نیازمندی‌های عمومی روستایی را حسب مورد در قالب ‌مصوبات طرح‌های ساماندهی فضا و سکونت‌گاه‌های روستایی یا طرح‌های جامع ناحیه‌ای تعیین می‌نماید.

طرح هادی از چه سالی شروع شد؟

فلسفه طرح هادی براساس ماده 7 اساسنامه بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و در سال 1378 تحت عنوان آیین‌نامه اجرایی تهیه و تصویب طرح‌های هادی روستایی رونمایی شد.