• ۰۲۸ ۳۳۲۲۴۷۲۳
  • با ما تماس بگیرید

قدرالسهم زمین چیست؟ | آموزش نحوه محاسبه قدرالسهم زمین آپارتمان

  • ۲۰ اسفند ۱۳۹۸
  • توسط گروه آموزشی مهندس علیرضا عمویی
قدرالسهم زمین چیست؟ | آموزش نحوه محاسبه قدرالسهم زمین آپارتمان

اطلاع از اینکه قدرالسهم زمین آپارتمان چیست و یادگیری نحوه محاسبه قدرالسهم زمین یکی از مهم‌ترین موارد در سرمایه گذاری در بازار مسکن به حساب می‌آید. البته اهمیت این موضوع چنان زیاد است که به عنوان یکی از ارکان کار مشاورین املاک در کارشناسی ملک و کارشناسی قیمت نیز به حساب می‌آید.

در این مقاله ابتدا توضیح می‌دهیم که قدرالسهم زمین چیست؟ در ادامه توضیح می‌دهیم به عنوان خریدار ملک، در چه شرایطی باید به محاسبه قدرالسهم زمین توجه کنید. در انتها نیز نحوه محاسبه قدرالسهم زمین را شرح می‌دهیم.

قدرالسهم زمین چیست و چرا اهمیت دارد؟

برای اینکه متوجه شوید قدرالسهم زمین چیست، ابتدا باید مفهوم عرصه و اعیان را بدانید. به هر آن چیزی که به دست بشر، بر روی زمین یا داخل آن ساخته شود، اعیان گفته می‌شود. منظور از عرصه نیز زمین ملک است. قدرالسهم ملک، میزان سهم شما از عرصه یک ملک است.

فرض کنید یک زمین به مساحت ۱۵۰ متر مربع داریم و روی کل این زمین یک آپارتمان ۳ طبقه ساخته شده است. با فرض اینکه هر طبقه یک مالک داشته باشد، هر ۳ نفر از زمین ۱۵۰ متری که ملک آن‌ها روی آن ساخته شده سهم می‌برند.

به میزان سهمی که به هر یک از این ۳ نفر تعلق می‌گیرد، قدرالسهم زمین آپارتمان آن‌ها گفته می‌شود. طبیعتاً میزان قدرالسهم متناسب با متراژ ملک محاسبه می‌شود. اگر فرض کنیم که متراژ ملک این ۳ نفر برابر است، قدرالسهم زمین هر یک در این حالت معادل ۵۰ متر مربع است.

در بخش‌های بعدی این مقاله، نحوه محسابه قدرالسهم را به طور دقیق با مثال توضیح می‌دهیم.

حالا به این می‌پردازیم که چرا قدرالسهم و آشنایی با نحوه محاسبه آن از اهمیت زیادی برخوردار است؟ می‌دانیم که اعیان ملک با گذشت زمان دچار استهلاک شده و به مرور ارزش خود را از دست می‌دهد. اما عرصه نه تنها مستهلک نمی‌شود، بلکه به مرور به ارزش آن نیز افزوده می‌شود.

بنابراین اطلاع از نحوه محاسبه قدرالسهم زمین در برخی شرایط بسیار ضروری است. در ادامه چند حالت که باید به سراغ محاسبه قدرالسهم بروید را توضیح می‌دهیم.

۱- وقتی قصد خرید یک واحد آپارتمان از یک ملک کلنگی دارید

وقتی قصد خرید یک واحد آپارتمان از یک ملک کلنگی دارید
محاسبه قدرالسهم زمین در خرید یک واحد از آپارتمان کلنگی ضروری است

بدیهی است وقتی که قصد خرید ملک کلنگی دارید، اعیان ملک ارزش خاصی نداشته و شما در واقع باید معادل ارزش عرصه (زمین ملک) پول پرداخت کنید. زمانی که ملک کلنگی مورد نظر چند طبقه است و مالکین مختلفی دارد، داستان محاسبه قدرالسهم زمین مطرح می‌شود.

در این شرایط طبیعتاً اعیان ملک ارزش معاملاتی ندارد. بنابراین برای کارشناسی قیمت ملک، از روش محاسبه قدرالسهم زمین استفاده می‌شود.

۲- خرید آپارتمان با هدف سرمایه گذاری

وقتی هدف شما از خرید آپارتمان، سرمایه گذاری است باید قدرالسهم زمین را محاسبه کنید. همانطور که قبل‌تر توضیح دادیم، اعیان ملک ارزش خود را به مرور زمان از دست می‌دهد. بنابراین، اگر قصد دارید با خرید آپارتمان در بازار مسکن سرمایه گذاری کنید، باید سراغ ملکی بروید که قدرالسهم بیش‌تری دارید.

قطعا سرمایه گذاری روی آپارتمانی که قدرالسهم بیش‌تری دارد، سرمایه گذاری مطمئن‌تر و عاقلانه‌تری است.

۳- اهمیت محاسبه قدرالسهم زمین در مقایسه دو آپارتمان

اگر بین خرید دو آپارتمان تردید دارید، جدا از اینکه هدف شما سرمایه گذاری است یا استفاده از آن ملک، یکی از مهم‌ترین فاکتورهایی که باید مورد بررسی قرار دهید، محاسبه قدرالسهم زمین آن آپارتمان است.

قطعا در انتخاب یک ملک برای خرید، خیلی فاکتورها مثل نقشه، نورگیر، محله، همسایه‌ها و… اثر گذار هستند. اما شکی در این نیست که یکی از مهم‌ترین عوامل که ارزش خرید یک آپارتمان را افزایش می‌دهد، قدرالسهم آن ملک است. در نتیجه این فاکتور می‌تواند شدیدا روی انتخاب شما اثر گذار باشد.

تصور کنید قصد دارید یک آپارتمان خریداری کنید. فرض کنید ۲ آپارتمان در یک محله با شرایط کاملا مشابه  (نقشه، نورگیر و… کاملا یکسان) به شما نشان می‌دهند. متراژ هر دو ملک ۱۲۰ متر مربع است و هر دو در طبقه ۴ قرار دارند.

ساختمان اول در یک زمین ۲۰۰ متر مربعی با ۶۰ درصد ضریب سطح اشغال ساخته شده و ساختمان دوم در یک زمین ۱۴۰ متر مربعی با ضریب سطح اشغال ۸۵ درصد ساخته شده است. قدرالسهم شما در مورد اول معادل ۵۰ متر مربع است و در مورد دوم قدرالسهم زمین آپارتمان شما ۳۵ متر مربع می‌شود.

حالا فرض کنید اگر زمین در آن منطقه متر مربعی ۳۰ میلیون تومان باشد، ارزش قدرالسهم زمین آپارتمان اول معادل ۱ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان است و آپارتمان دوم معادل ۱ میلیارد و ۵۰ میلیون است. یعنی با انتخاب آپارتمان اول شما معادل ۴۵۰ میلیون تومان از بابت قدرالسهم زمین سود کرده‌اید.

۴- اهمیت محاسبه قدرالسهم زمین هنگام خرید ملک با سال ساخت بالا

اهمیت محاسبه قدرالسهم زمین هنگام خرید ملک با سال ساخت بالا
موقع خرید آپارتمان با سال ساخت بالا، دور اندیش باشید و به محاسبه قدرالسهم زمین آن فکر کنید.

ممکن است شما اقدام به خرید آپارتمانی کنید که کلنگی به حساب نمی‌آید، اما نوساز هم نباشد، به عبارت دیگر این ملک سال ساخت بالایی دارد. هر چند در این حالت مبنای کارشناسی قیمت ملک، قدرالسهم زمین نیست، اما ما به شما پیشنهاد می‌کنیم، در این حالت حتما قدرالسهم زمین را محاسبه کنید. چرا؟

شرط عقل حکم می‌کند وقتی که قصد خرید چنین ملکی را دارید، به زمان فروش آن هم فکر کنید. فرض کنید شما یک ملک ۱۵ سال ساخت که نوسازی شده است را خریداری می‌کنید؛ اگر ۷ – ۸ سال از این ملک استفاده کنید عمر بنا ۲۲ تا ۲۳ سال می‌شود، بنابراین قطعا زمان فروش مبنای محاسبه قدرالسهم آن خواهد بود.

پس با کمی دور اندیشی، در زمان خرید چنین ملکی، می‌توانید یکی از فاکتورهای مهم در تصمیم‌گیری را محاسبه قدرالسهم زمین آن ملک در نظر بگیرید.

۵- فروش چندین واحد با چندین مالک، به یک خریدار

مثالی که می‌زنیم تجربه عملی یکی از معاملات پیشین خود ما بوده است. فرض کنید یک ملک ۶ واحدی با ۶ مالک داریم و همه‌ی مالکین سر فروش ملک به یک خریدار به توافق رسیده‌اند.

در این حالت می‌توانیم یک بار ملک را بر مبنای قیمت نوساز منطقه قیمت گذاری کرده و یک بار با محاسبه قدرالسهم ارزش گذاری کنیم. اگر ارزش ملک با محاسبه قدرالسهم بیش‌تر بود، می‌توان عددی که به خریدار اعلام می‌کنیم، عددی باشد که با این روش بدست آمده است.

متاسفانه نحوه محاسبه قدرالسهم جزو نکاتی است که اغلب مالکین از آن بی‌اطلاع بوده و به همین جهت نمی‌توانند در معاملات ملکی به سودی که حق آن‌ها است برسند. در ادامه روش محاسبه قدرالسهم را دو حالت توضیح می‌دهیم. حالت اول وقتی متراژ تمام واحدها برابر است و حالت دوم وقتی متراژها متفاوت است.

آموزش نحوه محاسبه قدرالسهم زمین آپارتمان وقتی متراژ واحدها برابر است

هر آپارتمان دارای عرصه و مشاعاتی است که هر یک از مالکین از آن سهم دارند. نسبت سهمی که به هر یک از مالکین تعلق می‌گیرد، متناسب با سهمی است که آن مالک از کل اعیان ملک دارد. توضیح نحوه محاسبه قدرالسهم زمین را از ابتدا با یک مثال پیش می‌بریم تا درک آن ساده‌تر باشد.

فرض کنید زمینی داریم به متراژ ۲۰۰ متر مربع که میزان سطح اشغال آن ۱۵۰ متر مربع است. فرض کنید در این زمین ملکی ۴ طبقه ساخته‌ایم و در هر طبقه ۲ واحد داریم. به عبارتی در این ملک ۸ واحد داریم.

در قدم اول برای درک روش محاسبه، فرض می‌کنیم متراژ تمام واحد‌ها مساوی است. یعنی فرض می‌کنیم متراژ هر یک از واحدها معادل ۷۵ متر مربع است.

در این حالت قدرالسهم زمین تمام واحدها مساوی است. پس برای محاسبه قدرالسهم می‌توانیم عرصه کل که ۲۰۰ متر مربع بود را بر ۸ تقسیم کنیم. به این ترتیب قدرالسهم زمین هر یک از واحدها معادل ۲۵ متر مربع بدست می‌آید.

اما پیچیدگی محاسبه قدرالسهم زمانی است که متراژ تمام واحدها برابر نباشد. در این حالت باید دید هر از مالکین چه سهمی از کل اعیان دارند؟ وقتی سهم هر یک از مالکین از اعیان مشخص شد، می‌توان قدرالسهم زمین هر یک را به همان نسبت مشخص کرد. این موضوع را در ادامه و البته با مثال عددی توضیح می‌دهیم.

آموزش نحوه محاسبه قدرالسهم زمین آپارتمان زمانی که متراژ واحدها یکسان نیست

آموزش نحوه محاسبه قدرالسهم زمین آپارتمان زمانی که متراژ واحدها یکسان نیست
وقتی متراژ واحدهای یک آپارتمان یکسان نیست، محاسبه قدرالسهم زمین کمی پیچیده‌تر است.

همان مثال قبلا را در نظر بگیرید اما با متراژ متفاوت برای هر یک از واحدها. فرض کنید متراژ آپارتمان‌ها به این ترتیب است: ۷۰، ۸۰، ۷۵، ۷۵، ۸۵، ۶۵، ۱۰۰ و ۵۰ متر مربع (این اعداد صرفا جهت درک بهتر آورده شده‌اند). درصد سهم هر یک از آپارتمان‌ها از اعیان کل که ۶۰۰ متر مربع بود، به ترتیب زیر است:

(برای محاسبه درصد سهم هر یک از آپارتمان‌ها از اعیان، متراژ آپارتمان را بر متراژ کل اعیان تقسیم کرده در عدد صد ضرب می‌کنیم. مثلا: ۷۰ تقسیم بر ۶۰۰ ضربدر ۱۰۰ مساوی ۱۱.۶۷٪ می‌شود.)

آپارتمان ۷۰ متر مربعی: ۱۱.۶۷٪

آپارتمان ۸۰ متر مربعی: ۱۳.۳۳٪

هر یک از آپارتمان‌های ۷۵ متر مربعی: ۱۲.۵٪

آپارتمان ۸۵ متر مربعی: ۱۴.۱۷٪

آپارتمان ۶۵ متر مربعی: ۱۰.۸۳٪

آپارتمان ۱۰۰ متر مربعی: ۱۶.۶۷٪

آپارتمان ۵۰ متر مربعی: ۸.۳۳٪

حال جهت محاسبه قدرالسهم زمین هر یک از آپارتمان‌ها، باید ببینیم درصد بدست آمده معادل چقدر از عرصه کل (که ۲۰۰ متر مربع بود) می‌شود. به عنوان مثال برای محاسبه قدرالسهم زمین برای آپارتمان ۷۰ متر مربعی، باید ببینیم ۱۱.۶۷٪ از ۲۰۰ متر مربع چقدر می‌شود؟ با محاسبه برای هر یک از آپارتمان‌ها به اعداد زیر می‌رسیم:

قدرالسهم زمین برای آپارتمان ۷۰ متر مربعی: ۲۳٫۳۴ متر مربع

قدرالسهم زمین برای آپارتمان ۸۰ متر مربعی: ۲۶.۶۶ متر مربع

قدرالسهم زمین برای هر یک از آپارتمان‌های ۷۵ متر مربعی: ۲۵ متر مربع

قدرالسهم زمین برای آپارتمان ۸۵ متر مربعی: ۲۸.۳۸ متر مربع

قدرالسهم زمین برای آپارتمان ۶۵ متر مربعی: ۲۱.۶۶ متر مربع

قدرالسهم زمین برای آپارتمان ۱۰۰ متر مربعی: ۳۳.۳۴ متر مربع

قدرالسهم زمین برای آپارتمان ۵۰ متر مربعی: ۱۶.۶۶ متر مربع

امیدواریم حالا که با مفهوم قدرالسهم زمین آشنا شده‌اید، در خرید ملک یا سرمایه گذاری در بازار مسکن، بیش از پیش دقیق و علمی اقدام کنید. اگر در خصوص نحوه محاسبه قدرالسهم سوالی دارید، در بخش نظرات همین پست مطرح کنید.

خرید محصول آموزش جامع سرمایه گذاری در بازار مسکن

دیدگاههای کاربران

  • ۱ فروردین ۱۳۹۹

    با عرض سلام برای محاسبه ی قدر السهم یک آپارتمان ۸ واحدی که واحدها متراژ یکسان به عنوان مثال ۷۰ متر دارند و متراژ کل عرصه ۲۰۰ متر است با فرمول زیر محاسبه کردم
    ۷۰ تقسیم بر ۲۰۰ ضربدر ۱۰۰ حاصل شد ۳۵
    حالا اگر هر واحد ۳۵ متر قدر السهم داشته باشند
    مجموع ۸ واحد میشه ۲۸۰ متر قدر السهم
    یعنی ۸۰ متر از متراژ اصل زمین بیشتر میشه توضیح بدید من اشتباه محاسبه کردم یا درسته
    سوال دوم اینکه میزان سطح اشغال شده از عرصه تاثیرش رو قدر السهم چیه؟
    سوال سوم اینکه میزان قدر السهم چه تاثیری روی قیمت ملک داره مثلا مشتری میگه یه واحد بیست سال ساخت دارم که ۹۰ متره و قیمت عرف منطقه متری ۵ میلیونه که قیمت کل واحد میشه ۴۰۰ میلیون، حالا ارزش قدر السهم روی این قیمت میاد یا نه ؟
    ممنون از وقتی که گذاشتید

    • سلام جناب مرادجعفری عزیز
      در پاسخ به بخش اول سوال شما:
      همانطور که در مقاله اشاره شده، برای محاسبه قدر السهم زمین هر واحد در شرایطی که متراژ واحدها یکسان است، باید متراز کل عرصه را بر تعداد واحدها تقسیم کنید. یعنی ۲۰۰ تقسیم بر ۸. بنابراین قدرالسهم زمین هر آپارتمان معادل ۲۵ متر مربع است.

      در پاسخ به سوال دوم شما:
      میزان سطح اشغال شده تاثیر بر قدرالسهم ندارد. میزان سطح اشغال یا درصد سطح اشغال در مقایسه دو آپارتمان با متراژ یکسان موثر است. به عنوان مثال اگر دو آپارتمان با زیربنای مفید ۱۰۰ متر مربع داشته باشیم، اما آپارتمان اول در زمین به متراژ ۱۵۰ متر مربع و دومی در زمین به متراژ ۱۰۰ مترمربع ساخته شده باشد، آپارتمان اول ارزشمندتر است. چرا که قدر السهم هر واحد از ۱۵۰ متر مربع محاسبه می‌شوند ولی در آپارتمان دوم قدرالسهم هر واحد از ۱۰۰ متر مربع محاسبه می‌شود.

      در پاسخ به سوال سوم:
      قدرالسهم بیش‌تر به معنای سهم بیشتر واحد از زمین آن ملک است. از آنجایی که از یک سو زمین ملک دچار فرسایش نمی‌شود و از سوی دیگر قیمت زمین در کشور ما مدام در حال افزایش است، بنابراین سهم بیش‌تر از زمین باعث ارزشمندتر شدن واحد می‌شود. به این نکته هم توجه داشته باشید که ساختمان ملک یا به عبارتی اعیان ملک مدام در حال فرسایش است و از ارزش آن کم می‌شود. بنابراین قدرالسهم بیش‌تر برای یک واحد آپارتمانی به معنای ارزشمند‌تر بودن آن واحد است.

  • ۱ فروردین ۱۳۹۹

    برای ملک های ویلای که کل ملک یک مالک داره قیمت چطوری محاسبه میشه مثلا یک ملک ۵۰۰ متری که دارای استخر آلاچیق زیر زمین و یک بنای ۲ طبقه با زیر بنای ۳۰۰ متر داره

    • با سلام خدمت شما دوست عزیز
      در درجه اول باید مشخص شود که ملک مورد نظر کلنگی است یا خیر. در صورت کلنگی بودن ملک و با توجه به اینکه ملک یک مالک دارد، قیمت زمین محاسبه می‌شود.
      اگر ملک مورد نظر کلنگی نبود، باید قیمت زمین محاسبه شود و علاوه بر قیمت زمین، اعیان ملک نیز کارشناسی و قیمت گذاری شود و مجموعه این دو قیمت به عنوان قیمت نهایی اعلام شود.
      پیشنهاد می‌کنیم برای بحث کارشناسی ملک این مقاله را مطالعه کنید:

      آموزش نحوه کارشناسی قیمت ملک

  • ۷ فروردین ۱۳۹۹

    با سلام و تشکر از گروه خوب آموزش مهندس عمویی.

    واقعا سایت خوبی دارید

    سوالی داشتم :

    ما در منطقه اسلامشهر استان تهران کار می کنیم.خب اینجا ساختمان هایی که معامله میشن اکثرا مجتمع های بالای ۱۵ سال ۶ واحدی به بالاست و سن بنا هم زیاده مثلا ۱۸ سال.

    ولی اینجا هیچ املاکی حرف از قدرالسهم و این چیزا نمیزنه. آیا همه آپارتمان ها قدرالسهم دارن؟ و اینکه به نظر شما چرا در مورد چنین موضوعی صحبت نمی کنند مشاورین املاک؟

    سوال دوم اینه که همه آپارتمان ها به صورت پیش فرض از عرصه سهم می بره یا باید در قرارداد ذکر بشه حتما.

    مثلا یک پیش فروش ۸ واحدی که زمین با ارزشی هم داره ولی در قرار داد پیش فروش حرفی از قدرالسهم نشده این تکلیفش چیه؟ آیا به صورت پیش فرض قدرالسهم داره؟

    با تشکر

    • سلام جناب وحدانی عزیز
      بله تمام آپارتمان‌ها به صورت پیش فرض قدرالسهم دارند. مگر اینکه آپارتمان اوقافی باشد. این موضوع را می‌توان با مراجعه به سند ملک متوجه شد. بنابراین به شما توصیه می‌کنیم جهت اطمینان از اوقافی بودن یا نبودن ملک حتما به سند ملک مراجعه کنید. در این خصوص می‌توانید این مقاله را مطالعه کنید: نحوه تشخیص ملک اوقافی

      نیازی به ذکر قدرالسهم در مبایعه نامه نیست. چرا که در سند قید می‌شود «با قدرالسهم از مشاعات» که روش محاسبه مشاعات را در این مقاله توضیح دادیم.

      اما اینکه مشاورین املاک آن منطقه از قدرالسهم صحبت می‌کنند می‌تواند دلایل مختلفی داشته باشد. از جمله اینکه شاید سن بناهای آن محدوده به حدی نرسیده که کسی برای خرید زمین آن اقدام کند. به هر حال در این خصوص نمی‌تواند نظر قطعی داد.

  • ۱۷ فروردین ۱۳۹۹

    باسلام و تشکر از شما
    درمورد مجموعه تجاری و دفتر کار نحوه محاسبه قدرالسهم به چه شکل است.
    شایان ذکر است متراژ واحد‌های تجاری کمتر از دفاتر کاره ولی در عوض از لحاظ قیمتی بیشتر از دفاتر می‌باشد
    ممنون از راهنمایی

    • سلام جناب سلطانی
      موضوع قدرالسهم تجاری بحث مفصلی هست که به امید خدا در اردیبهشت ماه مقاله‌ای در این خصوص ارائه می‌کنیم.

  • ۲۲ فروردین ۱۳۹۹

    سلام خدمت اساتید سوالی داشتم در مورد اینکه توی یه آگهی نوشته متراژ ملک ۶۸ متر بعلاوه ۳۵ متر قدرالسهم با توجه به سن بالای بنا و احتمال اینکه بزودی برای بازسازی ساختمان اقدام میشه میخواستم بدونم متراژ این واحد با مشخصات بالا بعد از نوسازی چقدر میشه
    پیشاپیش متشکرم

    • سلام جناب هرندی عزیز
      پاسخ شما به عوامل مختلفی بستگی دارد. به عنوان مثال اینکه زمین شما چقدر عقب نشینی دارد؟ پس از بازسازی به میزان پیشروی صورت می‌گیرید. زمین چند بر است و از چند جهت نیت پیشروی دارید و …

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *