استخوان‌ خرد‌کرده‌های بازار بیشتر با مفهومی به نام حق کسب و پیشه آشنایی دارند. حقی که امتیازات خاصی را برای مستاجران املاک تجاری در نظر گرفته است.

این قانون با حق سرقفلی در هم تنیدگی‌های زیادی دارند که در برخی اوقات درک تفاوت آن‌ها سخت می‌شود. ما در این مقاله قصد داریم تا حق کسب‌ و پیشه را تعریف و تفاوت‌های آن را با سرقفلی بیان کنیم. همچنین توضیح می‌دهیم که چرا این قانون لغو شد.

حق کسب و پیشه چیست؟

حق کسب و پیشه اصطلاحی مربوط به املاک تجاری است. بنابراین املاک مسکونی را شامل نمی‌شود. این حق بیشتر برای حمایت از کسب‌وکارها و صاحبان آن‌ها در نظر گرفته شده است.

تصور کنید که شما با اجاره یک واحد تجاری قصد دارید که کسب‌وکاری را در زمینه پوشاک برای خود راه‌اندازی کنید. برای این کار یک ملک تجاری را اجاره می‌کنید. شما به واسطه تلاش و مهارت خود، بعد از مدتی اعتباری را در بازار کسب می‌کنید.

بخش قابل‌توجهی از بازار، کسبه، مشتریان و شهروندان شما را به عنوان مالک این کسب‌وکار می‌شناسند. اما به ناگاه مالک مغازه تصمیم می‌گیرد که این ملک را از شما پس بگیرد. آن وقت تمام اعتباری که شما در آن مدت برای خود و محل کسب خود بدست آورده بودید، ارزش خود را از دست می‌دهد.

در همین راستا قانون‌گذار حق کسب و پیشه را برای مستاجران در نظر گرفته که براساس آن هنگامی که مالک بخواهد ملک خود را از مستاجر پس بگیرد؛ باید مبلغی را به مستاجر پرداخت کند. در واقع قانون‌گذار با این کار ارزش معنوی کسب‌وکار و تلاش مستاجر برای خلق این ارزش را در نظر گرفته و به آن توجه کرده است.

در این قانون قراداد فی‌مابین طرفین به شکل خودکار تمدید می‌شود و صرفا تحت برخی شرایط خاص مالک می‌تواند حکم تخلیه مستاجر را دریافت کند. مواد 18 و 19 فصل پنجم قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 به این موضوع اشاره کرده است.

لازم به ذکر است که این قانون در سال 76 دستخوش تغییر شد و در قانون جدید حق کسب و پیشه لغو و جای خود را به قانونی تحت عنوان سرقفلی داد. با این حال قرادادهایی که مربوط به قبل از سال 1376 هستند، همچنان مبنای قانونی آن‌ها همان قانون مصوب سال 1356 است.

شرایط تخلیه ملک بر اساس این قانون چیست؟

شرایط تخلیه ملک بر اساس این قانون چیست؟

شرایط تخلیه ملک بر اساس این قانون کمی متفاوت است

اشاره کردیم که براساس حق کسب و پیشه مستاجر می‌تواند تا هر زمان که بخواهد در ملک تجاری کسب‌وکار خود را داشته باشد. با این حال، قانون مذکور استثنائاتی را نیز قائل شده که براساس آن مستاجر باید ملک را تخلیه کند.

در مواد 14 و 15 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 به مواردی اشاره شده که براساس آن مستاجر باید ملک را تخلیه و در اختیار مالک قرار دهد. این موارد شامل:

1: هرگاه محل کسب و پیشه برای شغل مشخصی اجاره داده شود، اما مستاجر بدون رضایت موجر اقدام به تغییر شغل کند. مگر در مواردی که شغل جدید مشابه شغل سابق باشد.

2: هرگاه مالک قصد ساخت‌وساز جدید در محل کسب و پیشه را داشته باشد، مشروط بر آنکه گواهی لازم برای این کار را از شهرداری دریافت کرده باشد.

3: تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت.

4: در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود ‌درخواست تخلیه کند.

انتقال حق کسب و پیشه چگونه است؟

انتقال حق کسب و پیشه امکان‌پذیر است مشروط بر آنکه این حق در قرارداد ذکر شده باشد. ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر در این زمینه اینطور بیان می‌کند:

«در صورتی که مستأجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره‌نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد می‌تواند برای همان شغل یا‌ مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد.»

اما در صورتی که این حق در قرارداد ذکر نشده باشد، آنگاه داستان به شکل دیگری است که در ادامه همین ماده قانونی می‌گوید:

« هر گاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق‌کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازد والا مستاجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند.»

لازم به ذکر است پس از مراجعه مستاجر به دادگاه باید یک سری روند قانونی در مراجع مختلف از جمله دفترخانه اسناد رسمی پیگیری شود. براساس تبصره ۱ همین ماده چنانچه مستاجر این روند قانونی را طی نکند و اقدام به اجاره حق کسب و پیشه به دیگری کند، آنگاه مالک حق درخواست تخلیه را داشته و مستاجر نیز می‌تواند نصف حق پیشه را دریافت کند.

نکته آخر در خصوص انتقال حق کسب و پیشه آن است که براساس تبصره 2 ماده 19 قانون مذکور «حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد ‌بود.»

با توجه به این نکات، اگر با موردی برخورد داشتید که قرارداد آن مربوط به قبل از سال ۱۳۷۶ است، می‌توانید بر اساس آنچه گفته شد عمل کنید. در ادامه به این موضوع می‌پردازیم که چرا این قانون لغو شد.

حق کسب و پیشه چه تفاوتی با سرقفلی دارد؟

حق کسب و پیشه چه تفاوتی با سرقفلی دارد؟

هر چند این دو قانون شبیه به نظر می‌رسند، اما تفاوت‌های اساسی دارند

برای بسیاری سوال است که حق کسب و پیشه چه تفاوتی با سرقفلی دارد. علی‌رغم شباهت‌هایی که این دو دارند، اما تفاوت‌های خاصی نیز بین این دو قانون وجود دارد. در ادامه به برخی از تفاوت‌ها که اهمیت بالایی دارند می‌پردازیم.

  1. حق کسب و پیشه متعلق به مستاجر است. یعنی با عقد قرارداد اجاره این حق بوجود آمده و متعلق به مستاجر است. اما حق سرقفلی مربوط به مرغوبیت موقعیت ملک، کیفیت بنا و تجهیزات به کار رفته در آن است و متعلق به مالک است.
  2. میزان حق کسب و پیشه بر اساس نوع کسب‌وکار، حسن شهرت و موفقیت مستاجر در آن کسب‌وکار تعیین می‌شود. یعنی تعیین آن به مرور زمان اتفاق می‌افتد. اما حق سرقفلی بر اساس توافق طرفین تعیین شده و در ابتدای قرارداد مشخص می‌شود.
  3. حق سرقفلی باید از طرف مستاجر به مالک پرداخت شود. اما حق کسب و پیشه از طرف مالک به مستاجر پرداخت می‌شود.
  4. تحقق حق سرقفلی وابسته به اراده طرفین است، اما در مورد حق کسب و پیشه، اگر در انتهای قرارداد، مالک و مستاجر در مورد میزان آن به تفاهم نرسند، قانون و کارشناسان دادگستری باید به موضوع ورود کنند.
  5. حق سرقفلی قابل چشم‌پوشی و قابل اسقاط است. اما حق کسب و پیشه اینطور نیست.
  6. براساس تبصره 2 ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 قرارداد حق کسب و پیشه از طریق سند رسمی و مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی انتقال داده می‌شود. این در حالی است که سرقفلی از طریق قرادادهای عادی نیز منتقل می‌شود.
  7. حق کسب و پیشه و تجارت به واسطه تخلف از بین می‌رود. اما حق سرقفلی اینطور نیست.

پیشنهاد می‌کنیم برای درک بهتر ماهیت سرقفلی، این مقاله را مطالعه کنید: «سرقفلی چیست؟». در ادامه توضیحاتی در خصوص علت لغو قانون حق کسب و پیشه ارائه می‌کنیم.

چرا قانون حق کسب و پیشه و تجارت لغو شد؟

در درجه اول باید بدانید که مشروعیت حق سرقفلی به واسطه احکام اولیه است. یعنی بدون در نظر گرفتن حالات خاص و شرایط ویژه، فقه اسلام این حق را مشروع دانسته است. اما مشروعیت حق کسب و پیشه به واسطه احکام ثانویه است. یعنی این قانون به واسطه در نظر گرفتن شرایط خاص و به اقتضای زمان تعیین شده است.

نکته مهم این است که احکام اولیه همیشگی هستند اما احکام ثانویه می‌توانند موقتی باشند. یعنی اصل با حکم اولیه است و حکم ثانویه بسته به شرایطی که در جامعه وجود دارد، می‌تواند جایگزین حکم اولیه شود.

شاید در نگاه اول فکر کنید که این قانون بسیار خوب بوده و حتی بهتر از قانون سرقفلی است. چرا که از حقوق مستاجری که به واسطه توانمندی در کاسبی توانسته اعتباری فراهم کند، دفاع می‌کند. اما اتفاقی که در عمل به واسطه این قانون رخ داد متفاوت است.

نتیجه عملی اجرای این قانون چه بود؟

با اجرای این قانون اتفاقی که افتاد این بود که بسیاری از مالکان برای تخلیه ملک با مشکل جدی مواجه می‌شدند. چرا که مستاجر رقم سنگینی بابت حق کسب و پیشه مطالبه می‌کرد. همین موضوع کار را به محاکم قضایی می‌کشاند. حتی گاهی اوقات رقمی که دادگاه تعیین می‌کرد، خارج از توان مالک بود.

همین موضوع باعث می‌شود دو اتفاق بیوفتد:

  1. اکراه مالک برای اجاره ملک
  2. اجاره ملک بودن عقد قرارداد

وقتی مالک با این مشکلات روبرو می‌شد، ترجیح می‌داد یا خودش در آن مغازه کاسبی کند، یا اصلا آن را اجاره ندهد. در صورتی که می‌خواست اجاره دهد، با مستاجر قرارداد قانونی نمی‌بست و همین موضوع مشکلات حقوقی مختلفی را ایجاد می‌کرد. روبرو شدن با مشکلات این چنینی قانون‌گذار را به سمت لغو این قانون هدایت کرد.

در این مقاله تلاش کردیم قانون حق کسب و پیشه و تجارت را در مقایسه با قانون حق سرقفلی توضیح دهیم. در صورت وجود هر گونه سوال یا ابهام در خصوص تفاوت این دو قانون، می‌توانید سوال خود را در انتهای همین مقاله در بخش نظرات مطرح کنید تا در سریع‌ترین زمان به سوال شما پاسخ دهیم.

https://alirezaamooei.com/?p=6717