• ۰۲۸ ۳۳۲۲۴۷۲۳
  • با ما تماس بگیرید

تفاوت قیمت زمین تجاری با مسکونی به چه عواملی وابسته است؟

  • ۹ فروردین ۱۳۹۹
  • توسط گروه آموزشی مهندس علیرضا عمویی
تفاوت قیمت زمین تجاری با مسکونی به چه عواملی وابسته است؟

تفاوت قیمت زمین تجاری با مسکونی به عوامل مختلفی ارتباط دارد که در این مقاله به آن‌ها اشاره می‌کنیم. همچنین در این مطلب با مهم‌ترین عامل در ایجاد اختلاف قیمت بین زمین تجاری و مسکونی آشنا می‌شوید. تا انتهای مقاله با ما همراه باشید.

به طور کلی عوامل مختلفی در تعیین قیمت زمین مسکونی و تجاری اثر گذار هستند. بعضی از این عوامل برای زمین تجاری و مسکونی مشترک هستند، برخی از عوامل صرفا روی قیمت زمین مسکونی اثر گذارند و برخی دیگر صرفا در تعیین قیمت زمین تجاری نقش دارند.

در ادامه ابتدا به برخی از عوامل می‌پردازیم که هم روی قیمت زمین تجاری موثر هستند و هم قیمت زمین مسکونی. سپس نکاتی درباره این عوامل بیان کرده و در نهایت اصلی‌ترین دلیل تفاوت قیمت زمین تجاری با مسکونی را با مثال بررسی می‌کنیم.

چه عواملی به صورت مشترک روی قیمت زمین تجاری و مسکونی اثر گذارند؟

همانطور که گفتیم یک سری ویژگی‌ها هم روی قیمت زمین تجاری اثر گذارند هم روی قیمت گذاری زمین مسکونی. اما این اثر گذاری می‌تواند به دلایل متفاوتی باشد.

به عنوان مثال تراکم هم روی قیمت زمین تجاری اثر دارد، هم روی قیمت زمین مسکونی. اما دلیل اثر گذاری آن متفاوت نیست. به هر حال تراکم بیش‌تر مساوی امکان ساخت زیربنای بیش‌تر و در نتیجه سود بالاتر است. این موضوع برای کاربری‌های مختلف زمین صدق می‌کند.

مطالعه کنید: کجا زمین بخریم؟ (با هدف سرمایه گذاری در بازار ملک)

طول بَر یا همان عرض زمین از جمله عواملی است که به دلایل متفاوت روی قیمت زمین تجاری و مسکونی تاثیر دارد. وقتی با زمین مسکونی سر و کار داریم، طول بر باعث می‌شود نقشه‌های متفاوت و متنوع‌تری در ملک قابل اجرا باشد و روی نورگیر هم اثر مثبت دارد.

اما نقشه و نورگیر در مورد ملک تجاری چندان اهمیتی ندارد. بنابراین داشتن بَر بیش‌تر از جهات دیگری برای زمین تجاری ویژگی مثبت به حساب می‌آید. به عنوان مثال امکان اجرای ویترین بزرگ‌تر از جمله موارد مثبتی است که داشتم عرض زمین بیش‌تر برای ملک تجاری به همراه می‌آورد.

موقعیت مکانی زمین یکی از مواردی است که هم روی قیمت زمین مسکونی تاثیر گذار است، هم در تعیین قیمت زمین تجاری نقش مهمی دارد و از دو جهت روی اختلاف قیمت زمین تجاری با مسکونی اثر گذار است:

  1. محله‌ی زمین
  2. پاخور

محله‌ی زمین چه تاثیری روی قیمت زمین تجاری و زمین مسکونی دارد؟

محله‌ی زمین چه تاثیری روی قیمت زمین تجاری و زمین مسکونی دارد؟
قطعا محله ملک هم روی قیمت زمین تجاری اثر گذار است هم روی قیمت زمین مسکونی.

در خصوص زمین‌های مسکونی هر چه به سمت شمال شهر و محله‌های مرفه‌نشین‌تر برویم، قیمت افزایش پیدا می‌کند. در خصوص زمین‌های تجاری نیز همین قاعده وجود دارد.

سوالی که ایجاد می‌شود این است که آیا بالاتر بودن محله ملک، باعث تفاوت قیمت زمین تجاری با مسکونی می‌شود؟ در ادامه جواب این سوال را به صورت کامل شرح می‌دهیم.

پیش از پاسخ به این سوال باید بدانید فارغ از اینکه زمین در چه محله‌ای قرار داد، همیشه قیمت زمین تجاری از قیمت زمین مسکونی بالاتر است.

بنابراین حالا با توجه به اینکه می‌دانیم همیشه قیمت زمین تجاری بالاتر از زمین مسکونی است، می‌توان این سوال را مطرح کرد که آیا بهتر بودن محله ملک، باعث افزایش اختلاف بین قیمت زمین تجاری و مسکونی می‌شود؟ پاسخ به این سوال منفی است.

فرض کنید یک زمین تجاری در جنوب شهر داریم که قیمت هر متر مربع آن ۱۰۰ میلیون است. یک زمین مسکونی هم در همان محله داریم با قیمت هر متر مربع ۲۰ میلیون تومان.

حالا اگر یک زمین تجاری و یک زمین مسکونی در بالای شهر داشته باشیم که ویژگی‌های یکسانی با این دو زمین داشته باشند قیمت آن‌ها چگونه است؟

با توجه به توضیحاتی که دادیم، اگر قیمت زمین مسکونی در بالا شهر ۶۰ میلیون تومان (یعنی ۳ برابر پایین شهر) باشد، قیمت زمین تجاری باید حدود ۳۰۰ میلیون تومان (باز هم ۳ برابر پایین) شهر قیمت گذاری شود. البته توجه داشته باشید که فرض کردیم تمام ویژگی‌های این زمین‌ها کاملا یکسان است.

حالا برویم سراغ عاملی که باعث بر هم خوردن این روابط و ایجاد تفاوت چشمگیر بین قیمت زمین تجاری با مسکونی می‌شود. این عامل پاخور است.

چرا پاخور اصلی‌ترین عامل تفاوت قیمت زمین تجاری با مسکونی است؟

پاخور اصطلاحی شناخته شده بین کسبه و مشاورین املاک است. خوب بودن پاخور به این معناست که رفت و آمد زیادی در اطراف ملک تجاری وجود دارد. اما آیا هر رفت و آمدی پاخور حساب می‌شود؟ خیر!

در واقع رفت و آمدی که شانس فروش را برای کسبه افزایش دهد پاخور به حساب می‌آید. در نتیجه می‌توان گفت مغازه‌هایی که بر خیابان‌های تجاری هستند پاخور بیش‌تری دارند. مغازه‌های که در خیابانی واقع شده‌اند که بورس خرید و فروش کالاهای خاصی هستند، پاخور مناسبی دارند.

می‌توان خیابان جمهوری تهران را به عنوان یکی از نقاطی که پاخور بسیار مناسبی دارد شناخت. همانطور که می‌دانید خیابان جمهوری به هیچ وجه جزو محله‌های بالا شهر تهران به حساب نمی‌آید. اما ارزش زمین تجاری در خیابان جمهوری بیش‌تر از محله‌ای مثل محله نیاوران است.

در زمان نوشته شدن این مقاله، قیمت هر متر مربع آپارتمان نوساز در جمهوری حدود ۱۷ میلیون تومان و در نیاوران حدود ۴۵ میلیون تومان است. در حالی که قیمت تجاری در جمهوری ۱۵۰ میلیون تومان و در نیاوران ۱۲۰ میلیون تومان است.

همانطور که می‌بینید می‌توان گفت پاخور مهم‌ترین عامل در ایجاد تفاوت قیمت زمین تجاری با زمین مسکونی است. چرا؟ واضح است. هیچ چیزی برای کسب و کار مهم‌تر از داشتن مشتری بیش‌تر و فروش بیش‌تر نیست. پاخور عاملی است که مشتری بیش‌تری برای ملک تجاری به همراه می‌آورد.

در انتخاب زمین تجاری به پاخور توجه کنیم یا محله؟

فراموش نکنیم، هر رفت و آمدی در اطراف ملک تجاری، پاخور نیست!

به یک نکته توجه کنید: اگر فاکتور پاخور را حذف کنیم، در صورتی که تقاضا برای کسب و کار شما در پایین شهر و بالا شهر تفاوتی نداشته باشد، توصیه می‌شود در بالا شهر مغازه بگیرید. چرا که به دلیل زندگی مرفه‌تری که مردم در بالا شهر دارند، می‌توانید گردش مالی بیش‌تری داشته باشید.

اما اهمیت پاخور در خصوص ملک تجاری به قدری زیاد است که اگر زمین تجاری مورد نظر در جنوب شهر پاخور بیش‌تری داشته باشد، ارزش آن از زمین تجاری در بهترین نقطه شهر هم بیش‌تر است. به همین دلیل است که پاخور را به عنوان اصلی‌ترین عامل تفاوت قیمت زمین تجاری با مسکونی معرفی می‌کنیم.

البته در نهایت باید به این نکته دقت داشته باشید که توضیحات بالا جنبه عمومی دارند، مثلا اگر تقاضایی برای محصول یا خدمات شما در پایین شهر وجود ندارد، حتی اگر ملکی با پاخور مناسب در پایین شهر باشد گزینه مناسبی برای شما نیست.

اما به طور کل بین دو ملک تجاری که برای کسب و کار شما مناسب است، پاخور یکی از مهم‌ترین عوامل در انتخاب است. در صورتی که در خصوص موضوع تفاوت قیمت زمین تجاری با مسکونی سوالی دارید، در بخش نظرات در انتهای مقاله، سوال خود را مطرح کنید.

خرید محصول آموزش جامع سرمایه گذاری در بازار مسکن

دیدگاههای کاربران

  • ۲۹ خرداد ۱۳۹۹

    باسلام
    ضمن تشکر از مطالب مفید شما
    یک سوال: آیا در یک منطقه بافت مسکونی با تراکم زیاد نسبت قیمت زمین با کاربری تجاری ) با تراکم ۳۵۰ درصد دوکله ۱۰ متری به مسکونی تراکم زیاد چگونه است ؟

    • سلام دوست گرامی
      قیمت زمین به عوامل متعددی وابسته است. کاربری و تراکم تنها ۲ عامل از عوامل تعیین کننده قیمت هستند. مثلا در تعیین قیمت ملک تجاری، پاخور اهمیت زیادی دارد. صرفا با داشتن اعداد و ارقام در خصوص، قیمت نوساز، میزان تراکم، قیمت زمین و… می‌توان در این رابطه نظر داد.

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *