برای پاسخ به این سوال که آیا خرید خانه قولنامه ای خوب است یا نه، باید موضوع را از ۲ زاویه بررسی کرد. یکی از زاویه مسائل حقوقی و دیگری از زاویه نکات مربوط به سرمایه گذاری. در این مقاله هر دو زاویه را مورد بررسی قرار می‌دهیم.
در ادامه ابتدا نکات خرید خانه قولنامه ای از منظر حقوقی را بررسی کرده، سپس از جنبه سرمایه گذاری نیز به این موضوع می‌پردازیم. پیش از ورود به نکات حقوقی، ابتدا توضیح می‌دهیم منظور از ملک قولنامه ای چیست؟
توجه داشته باشید که از نظر حقوقی چیزی به نام قولنامه نداریم. در واقع وقتی از خرید و فروش خانه حرف می‌زنیم و کلمه قولنامه مطرح میشود، منظور همان مبایعه نامه است. حالا بپردازیم به اینکه خانه قولنامه ای چیست؟
معاملات ملکی معمولا دارای ۳ مرحله هستند:
خانه قولنامه ای به ملکی گفته میشود که به علت فاقد سند بودن، صرفا از طریق نوشتن مبایعه نامه (قولنامه) خرید و فروش میشود. به عبارت دیگر، در خرید و فروش این نوع املاک، مرحله آخر که انتقال سند به نام خریدار است را نداریم.
حالا سوالی که مطرح میشود این است که با توجه به فاقد سند بودن خانه قولنامه ای، آیا خرید خانه قولنامه ای معتبر است و عواقب خرید خانه قولنامه ای چیست؟
همیشه و در بسیاری از شهرها خانه‌هایی بوده‌اند که به دلایل مختلف هنوز برای آنها سند صادر نشده است. بنابراین اگر نیت خرید چنین خانه‌هایی را داشته باشید، باید خرید قولنامهای انجام دهید.
در قانون منعی برای خرید و فروش خانههای فاقد سند وجود ندارد. به عبارت دیگر، از دید قانون خرید خانه قولنامه ای فاقد اعتبار نیست.
همچنین باید به این نکته توجه کنید که قولنامه یا همان مبایعه نامه، یک سند عادی به حساب میآید. هر چند اسناد عادی در مراجع قضایی اعتبار کمتری نسبت به اسناد رسمی دارند، اما به هر حال اسناد معتبری هستند و در دادگاه میتوان به آنها استناد نمود.
با توجه به این توضیحات میتوان گفت خرید خانه قولنامه ای معتبر است؛ البته به شرط رعایت نکات حقوقی. در ادامه در خصوص نکات حقوقی خرید خانه قولنامه ای توضیح می‌دهیم.
بیشتر بخوانید: نحوه نوشتن فسخ قرارداد
در خرید خانه قولنامه ای ممکن است از دو جهت برای خریدار مشکل ایجاد شود:
در هر دو حالت بالا، فروشنده اقدام به فروش مال غیر کرده است. در مورد ملک‌هایی که سند دارند، با گرفتن استعلام روی سند و احراز هویت، به راحتی میتوان در این دام نیوفتاد. اما در خرید قولنامه ای ملک، به علت عدم وجود سند، این خطرات وجود دارد.
شاید فکر کنید با توجه به وجود این خطرات، خرید ملک قولنامه ای کار معقولی نیست. اگر این طور فکر کرده‌اید در اشتباه هستید. چرا که در خرید ملک قولنامه ای هم راهکارهایی وجود دارد تا از صحت و سلامت معامله‌ای که انجام می‌دهید مطمئن باشید. در ادامه این راهکارها رو توضیح می‌دهیم.
ابتدا باید بدانید که ملک در دو حالت زیر به صورت قولنامه ای خرید و فروش میشود:
در صورتی که نیت دارید خانه قولنامه ای خریداری کنید، باید حتما پیگیر سلسله قولنامه های ملک باشید. یعنی باید از فروشنده بخواهید که قولنامه های پیشین را در اختیار شما قرار دهد.
با دسترسی به قولنامه‌های پیشین میتوانید خریداران پیشین را شناسایی کرده و در نهایت به سند مادر ملک، یا بنچاق ملک برسید. در نهایت میتوانید استعلامات مورد نیاز را روی سند یا بنچاق انجام داده و صحت و اعتبار آن را متوجه شوید.
البته همیشه و در تمام معاملات قولنامه ای نیاز به دسترسی به تمام قولنامه‌ها نیست. یکی از این شرایط حالتی است که فروش ملک توسط تعاونی‌ها انجام میشود. در این حالت میتوانید با مراجعه به دفتر آن تعاونی اطلاعات مورد نیاز برای اطمینان از سلامت معامله را بدست آورید.
با توجه به توضیحات ارائه شده، جواب این سوال که آیا خرید خانه قولنامه ای خوب است یا نه را از منظر حقوقی داده‌ایم. همانطور که می‌بینید، در صورتی که نکات گفته شده را رعایت کنید، میتوانید بدون نگرانی اقدام به خرید خانه قولنامه ای کنید. در ادامه از دید سرمایه گذاری نیز این موضوع را بررسی میکنیم.
باید به این نکته توجه داشته باشید که هم شخصی که ملک را برای سود خریداری می‌کند، هم فردی که قصد دارد در آن سکونت داشته باشد، هر دو در حال سرمایه گذاری هستند.
در مورد خانه قولنامه ای باید بدانید که بعد از گرفتن سند، ارزش ملک افزایش مییابد. یعنی میتوانید ملک قولنامهای را با قیمت پایینتر از عرف بازار خریداری کنید. در نتیجه خرید خانه قولنامهای می‌تواند راهکاری برای کمک به خانه دار شدن باشد.
اما آیا خرید قولنامه ای آپارتمان به نیت کسب سود بعد از گرفتن سند برای آن کار معقولی است؟ برای بررسی این موضوع باید موارد زیر را بدانید:
در بسیاری از موارد، به خاطر زمان‌گیر بودن و دوندگی‌های مورد نیاز، بسیاری از اهالی آپارتمان حاضر به اقدام برای گرفتن سند تفکیکی نیستند. بنابراین ممکن است به طور کل قصد شما جهت گرفتن سند برای ملک مورد نظر با مشکل مواجه شود.
از سوی دیگر حتی در صورت همکاری تمامی اهالی، زمان‌بر بودن فرایند صدور سند، سود حاصل از افزایش ارزش ملک بعد از صدور سند را ناچیز می‌کند.
میتوان گفت ارزش ملک بعد از سند دار شدن حدود ۱۰ تا ۲۰ درصد افزایش مییابد. حداقل زمان لازم برای صدور سند تفکیکی نیز حدود ۶ ماه است. بنابراین میتوان گفت خرید ملک قولنامه ای با هدف گرفتن سند برای آن و کسب سود، اقدامی منطقی نیست.
امیدواریم در این مقاله به سوالات شما پاسخ داده باشیم. اما اگر سوال یا ابهامی در خصوص خرید ملک قولنامه ای دارید، سوال خود را در بخش نظرات در انتهای همین پست مطرح کنید.
بیشتر بخوانید: نکات مهم حقوقی املاک
خانه قولنامه ای به ملکی گفته میشود که به علت فاقد سند بودن، صرفا از طریق نوشتن مبایعه نامه (قولنامه) خرید و فروش میشود. به عبارت دیگر، در خرید و فروش این نوع املاک، مرحله آخر که انتقال سند به نام خریدار است را نداریم.
در قانون منعی برای خرید و فروش خانههای فاقد سند وجود ندارد. به عبارت دیگر، از دید قانون خرید خانه قولنامه ای فاقد اعتبار نیست. همچنین باید به این نکته توجه کنید که قولنامه یا همان مبایعه نامه، یک سند عادی به حساب میآید. هر چند اسناد عادی در مراجع قضایی اعتبار کمتری نسبت به اسناد رسمی دارند، اما به هر حال اسناد معتبری هستند و در دادگاه میتوان به آنها استناد نمود.
شما میتوانید ملک قولنامهای را با قیمت پایینتر از عرف بازار خریداری کنید؛ همچنین میتوان گفت ارزش ملک بعد از سند دار شدن حدود ۱۰ تا ۲۰ درصد افزایش مییابد.
صلح نامه ملک چیست و چه شرایطی دارد؟
صلح نامه یکی از عقدهایی است که میتوان از آن …
از معامله ملک موروثی می‌ترسید؟ چه جزو وراث باشید و …
مراحل دریافت حکم تخلیه ملک چیست و چقدر زمان میبرد؟
اگر مستاجر ملک را در موعد مقرر تخلیه نکرد چطور …
نحوه گرفتن کد رهگیری املاک و استعلام آن
چندین سال است که کد رهگیری با اهداف مختلفی وارد …
Copyright © 2020 تمامی حقوق این وبسایت برای مهندس علیرضا عمویی محفوظ است
خیلی مفید بود.
سلام قصدخریدآپارتمانی دارم که سند نداره اماقولنامه باکدرهگیری داره ونمیدونم چرا آپارتمان سندنداره . آیادرآینده به مشکل برمیخورم برای فروش یاحتی گرفتن سند
سلام وقت‌بخیر
حتما از طریق کد رهگیری استعلامات لازم را گرفته و تحقیقات را انجام دهید.
سلام
خرید ملک قول نامه ای بعد دچار مشکل حصر وراثت نمی شود؟
سلام روز بخیر محمد عزیز
خیر دچار مشکل نمیشود.
با سلام
ممنون از مطالب مفیدتون
سلام سپاس گزارم از شما آقای مهدی عزیز.
عالی،ممنون از راهنمایی تون،خیلی مفید بود
سلام وقت‌بخیر
سپاس از لطف شما.
آیا خرید ملکی نسق رو میشه استعلام و پیگیری کرد از جهت قانونی بودن ؟
سلام وقت‌بخیر
حتما اول مدارک و مشخصات ثبتی ملک بعد استعلام و مهم ترین مورد پرس و جو و تحیق محل مخصصوصا از شورای روستا و دهیار که در نهایت حتما مهر شورای روستا در متن قولنامه الزامی است.
سلام وقت بخیر در مورد آپارتمان هایی که یک طبقه بیشتر از حالت مجاز ساختن و امکان سند دار شدن انها وجود نداره چطور باید از امن بودن معامله مطمئن شیم چون همونطور ک گفتین باید در خواست قولنامه های قبلیو بکنیم که به سند مادر برسیم اما این نوع از آپارتمانها سندی ندارن
سلام وقت‌بخیر
حقیقت این است نباید به این ملک‌ها که خلاف دارند اعتماد کرد چون پیش‌ِآمد هر چیزی امکان پذیر است.
تشکر از توضیحات و مطالب مفیدتون ، اگر ملکی در حصر سازمان خاصی باشه مثل ستاد فرمان امام یا بهزیستی ، ولی در چند دوره به صورت قولنامه ایی خرید و فروش شده ایا این احتمال وجود داره که سازمان مربوطه آخرین مالک خریدار را سلب امتیاز کنه ؟
سلام وقت‌بخیر
این برمی‌گردد به چیزی که در قولنامه تنظیم شده باشد.
مثلا برای دادن امتیاز مدت و تاریخ خاصی تعیین شده باشد یا شروطی در صورت عدم انجام تعهدات بسته شده باشد.
سلام ملک نسقی قراره بخرم که هنوز مالک امتیازات آب وبرق گاز رو نگرفته وبرای یک ماه آینده که قراره تحویل بده قول داده،پروانه ساخت هم نداره خلافی وعوارضی هم نداده،ولی آپارتمان مرحله اخره،نصب کابینته،میتونم بخرم؟یا ممکنه امتیازات رو بهشون ندن و ما گرفتار شیم؟
سلام وقت بخیر
پروانه ساخت یکی از مهم‌ترین مجوزها برای ساخت و ساز است.
بله با توجه به نداشتن پروانه ساخت احتمال اینکه از دریافت انشعابات آب، برق، گاز و… باز بمانند زیاد است.
سلام وقتتون بخیر و سپاس از توضیحات کاملتون، بنده هم سوالی دارم که در بین سوالها نبود، ما خونه سنددار داریم و می‌خواهیم عوض کنیم بخاطر یک خوابه بودن و می‌خوایم بزرگتر بگیریم که با این تورم شدید سرمایه زیادی هم نداریم، برخی املاکیها پیشنهاد می‌دهند قولنامه ای بخرید که با پولتون جور در بیاد و بزرگتر میتونید بخرید، بعضیا میگن نه حیف ملک سنددار بفروشی و قولنامه بخری، الان ما موندیم که چیکار کنیم؟؟؟ همین جای کوچیک رو تحمل کنیم چون سندداره یا نه قولنامه بزرگتر بخریم؟؟؟ ممنون از پاسخگویی شما بزرگواران
سلام وقت‌بخیر
بهتر است همان ملک سند دار را نگه دارید مگر اینکه از آن ملک قولنامهای اطمینان صد‌درصدی داشته باشید که معارض نداشته باشد و ملک به چند نفر فروخته نشده باشد.
سلام و ممنون از اطلاعات خوبتون .میخواستم اپارتمانی در اطراف کرج بخرم بدلیل کم بودن پولم :اونجا همش قولنامه ای هست. چطور و از کجامیتونم استعلام بگیرم که خونه رو به چند نفر نفروخته باشن؟
سلام وقت بخیر
ملک های قولنامه ای را از هیچ جا نمیشود استعلام گرفت. تنها راه این است که از فروشنده قولنامه های قبلی را درخواست کنید و همچنین در محله از دیگران راجع به ملک مورد نظر تحقیق کنید.
سلام ممنون از زحمات
ایا امکان داره یک خونه چندین قولنانه داشته باشه اگر اره چطوری بفهمیم بعدن مشکل ساز نشه
“ممکنه توی بنگاه های مختلف ثبت کنه”
سلام وقت بخیر
ملک های قولنامه ای را از هیچ جا نمیشود استعلام گرفت. تنها راه این است که از فروشنده قولنامه های قبلی را درخواست کنید و همچنین در محله از دیگران راجع به ملک مورد نظر تحقیق کنید.
سلام و وقت بخیر.قصد خرید واحد قولنامه ای رو دارم.ملک سند مادر داره و صورتجلسه تفکیک هم داره ولی قطعات تفکیک شده فاقد سند هستند . سه دست چرخیده و قولنامه های قبلی همگی موجود هستند همراه با کد رهگیری.اما هنگام عقد مبایعه نامه مالک اصلی که سند مادر به نامش هست حضور پیدا نمیکنه جهت امضا و مبایعه نامه با نفر قبلی که در حال حاضر فروشنده محسوب میشه و آخرین قولنامه به نامش هست، انجام میگیره. آیا عدم امضای مالک اصلی پای مبایعه نامه بعدا مشکل ساز خواهد شد یا از اعتبار قولنامه خواهد کاهید؟(لازم به ذکر است مالک اصلی پای تمام این سه قولنامه رو امضا کرده و الان به دلیل عدم حضورشون درایران قولنامه جدید رو امضا نمیکنه)
سلام وقت بخیر
امضای ایشان برای قولنامه ی اول کفایت می کرده است و لازم نبوده تا هر سه قولنامه را امضا کنند،بنابراین در این معامله نیازی به امضای ایشان نیست.
درود ،خانه کلنگی رو از جهت پایین بودن قیمت برای خرید انتخاب کردم ،الان متوجه شدم که یک نفر به عنوان مالک میگوید سند عادی است چون در شهرهای کوچک در زمان قدیم سند خونه نزد یک روحانی نوشته می شد چیه آن سند آقایی میگویند آیامیتونم اقدام به خرید این خونه کنم سند تک برگ بنامم صادر میشه
چطور از اصالت وصحت شخص فروشنده اطمینان کنم
با تشکر
با سلام خانم علیزاده
احتمالا ملک یا قولنامهای است یا نسق دارد. در این خصوص باید تسلسل ایادی ملک مورد نظر را بررسی بفرمایید. یعنی از مالک قولنامه‌های نفرات قبلی را مطالبه نمایید. همچنین باید از فروشنده یک اقرارنامه دریافت کنید مبنی بر اینکه این ملک را قبلا به هیچکس نفروخته و بعدا نیز به کسی نمی‌فروشد. با این مستندات میتوانید برای ملک سند تک برگ دریافت کنید.
سلام ممنون از توضیحات خوبتون. واضح و مختصر توضیح دادید
یه سوال داشتم
توی شهر رشت رو زمین های نسقی آپارتمان می سازند و اکثرا هم پروانه ساخت از شهرداری نمیگیرن. چون بی کیفیت و ایمنی کم می سازند
. ولی بعضی از همین ها پروانه ساخت هم میگیرند. حالا من میخوام بدونم اینکه اگه یه واحد نسقی پروانه ساخت داشته باشه میشه از لحاظ مالکیت هم بهش مطمئن شد؟ یعنی وقتی شهرداری به یه ساختمان پروانه میده یعنی مدارک مالکیت اون رو هم چک کرده یا نه و صرفا پروانه ساخت برای نظارت به مراحل ساخت هستش و ارتباطی به مالکیت زمین نداره؟
سلام وقت بخیر
قاعدتا به لحاظ مالکیت نمیتوان به قطعیت رسید به این دلیل که می توانند پروانه ساخت دریافت کنند اما با مبایعه نامه به فرد دیگری انتقال داده باشد و این مبایعه نامه را نمیتوان استعلام گرفت.
با سلام من چندسال پیش یک زمین قولنامه ای در یکی از روستاهای شمال خریدم چندین قولنامه داشت ولی به مالکی که سند رسمی داشته باشد نرسید. ملک تغییر کاربری مسکونی داشت و توانستم پروانه ساخت بگیرم و آن را بسازم، ولی زمانی که برای اخذ سند اقدام کردم اداره ثبت اعلام کرد این زمین فاقد سابقه و پلاک ثبتی هست و نتوانستم سند بگیرم، امکان دارد زمین روستایی که در طرح هادی هست سابقه ثبتی نداشته باشد؟ بعد از کلی تحقیق به من گفتند اصل این زمین ها مال یک مالک قدیمی است که باید مجددا درصدی از قیمت زمین را به وراث او پرداخت کرد که آنها مستقیم از مسیر دفترخانه و اداره ثبت برای من سند صادر کنند، نمی‌دانم اصلا این امکان دارد؟ یا قرار است مجددا کلاه گشاد دیگری سر من گذاشته شود؟ همسایه ما چندین سال است از همین مسیر اقدام کرده است ولی وی هم هنوز موفق به دریافت سند نشده است. ارزش چنین خانه ای که اصلا امکان دریافت سند نداشته باشد چند درصد ملکی است که سند دارد؟
سلام وقت بخیر
اگر اداره ثبت این موضوع را مطرح کرده باشد قاعدتا این روند برقرار است اما اینکه نیاز باشد به وراث مبلغی پرداخت بفرمایید خیر، زیرا شما این ملک را خریداری نموده اید و در واقع وراث فقط باید رضایت دهند و به همین دلیل است که ما عرض میکنیم باید تسلسل ایادی به دست آید تا به نسق اصلی برسید.
اگر همسایه ی شما این مسیر را طی کرده است و به نتیجه ای نرسیده است پس منطقی نیست که شما نیز این مسیر را طی کنید و بهتر است که ملک را بفروشید.
ارزش ملکی که امکان دریافت سند نداشته باشد حدودا ده درصد پایین تر است.
سلام ،قصد خرید یک آپارتمان در محدوده ی مرتضی گرد را دارم که کلا اون منطقه فاقد سند است به فروشنده پیشنهاد دادم که از شهرداری استعلام میگیرم ایشون فرمودند که اصلا اینجا شهرداری نداره دهیار داره آیا با مراجعه به دهیار میتونم اطمینان پیدا کنم که این ملک مشکل نداره و با خیال آسوده وارد این معامله بشم خیلی دودل هستم ترس از دست رفتن سرمایه ام را دارم فعلا هیچ تصمیمی نمیتونم بگیرم وقتی پیشنهاد دادم که با کمک یک وکیل پای قرارداد میام به نظرم خیلی موافق نبودن. ممنون میشم راهنمایی کنید
سلام وقت بخیر
بله با استعلام از دهیاری می توانید اطمینان پیدا کنید اما اگر از یک وکیل بابت قرارداد بستن کمک بگیرید بسیار بهتر خواهد بود.
سلام
خیلی ممنون از توضیحاتتون واقعا مفید بود
سلام و عرض احترام
از اینکه این مقاله مورد رضایت شما واقع شد بسیار خرسندیم.
سلام با تشکر از مطالب مفید شما
سلام وقتتون بخیر
من پدرم قبل از فوتش یک خونه که سند داشت رو به صورت قولنامه به من فروخت ولی متاسفانه …فرصت نشد که به دفتر خانه بریم و به صورت رسمی سند بزنیم…و پدرم فوت شد ومن هم خونه رو به صورت قولنامه فروختم…حالا بعد از حدود ۲۰ سال خواهرام از من شکایت کردن…وسهم میخان…به نظر شما آیا بهشون تعلق میگیره
با سلام جناب جعفری
اگر پدر شما در زمان حیات، این ملک را با رضایت شخصی به شما فروخته باشد و اگر شما ثمن معامله را در همان زمان پرداخت کرده باشید، طبیعی است که سهمی به سایر وراث تعلق نمی‌گیرد. اما اگر ثمن معامله را به صورت کامل پرداخت نکرده باشید، بدیهی است که سایر وراث صاحب حق هستند.