• ۰۲۸ ۳۳۲۲۴۷۲۳
  • با ما تماس بگیرید

آیا خرید خانه قولنامه ای خوب است ؟ (نکات مهم در معامله ملک قولنامه ای)

  • ۲۹ اردیبهشت ۱۳۹۹
  • توسط گروه آموزشی مهندس علیرضا عمویی
آیا خرید خانه قولنامه ای خوب است؟ (نکات مهم در معامله ملک قولنامه ای)

برای پاسخ به این سوال که آیا خرید خانه قولنامه ای خوب است یا نه، باید موضوع را از ۲ زاویه بررسی کرد. یکی از زاویه مسائل حقوقی و دیگری از زاویه نکات مربوط به سرمایه گذاری. در این مقاله هر دو زاویه را مورد بررسی قرار می‌دهیم.

در ادامه ابتدا نکات خرید خانه قولنامه ای از منظر حقوقی را بررسی کرده، سپس از جنبه سرمایه گذاری نیز به این موضوع می‌پردازیم. پیش از ورود به نکات حقوقی، ابتدا توضیح می‌دهیم منظور از ملک قولنامه ای چیست؟

خانه قولنامه ای چیست؟

توجه داشته باشید که از نظر حقوقی چیزی به نام قولنامه نداریم. در واقع وقتی از خرید و فروش خانه حرف می‌زنیم و کلمه قولنامه مطرح می‌شود، منظور همان مبایعه نامه است. حالا بپردازیم به اینکه خانه قولنامه ای چیست؟

معاملات ملکی معمولا دارای ۳ مرحله هستند:

  • توافق خریدار و فروشنده
  • ثبت و مکتوب کردن توافق حاصل شده بین خریدار و فروشنده (در قالب مبایعه نامه یا همان قولنامه)
  • انتقال سند رسمی به نام خریدار

خانه قولنامه ای به ملکی گفته می‌شود که به علت فاقد سند بودن، صرفا از طریق نوشتن مبایعه نامه (قولنامه) خرید و فروش می‌شود. به عبارت دیگر، در خرید و فروش این نوع املاک، مرحله آخر که انتقال سند به نام خریدار است را نداریم.

حالا سوالی که مطرح می‌شود این است که با توجه به فاقد سند بودن خانه قولنامه ای، آیا خرید خانه قولنامه ای معتبر است و عواقب خرید خانه قولنامه ای چیست؟

آیا خرید خانه قولنامه ای معتبر است؟

همیشه و در بسیاری از شهرها خانه‌هایی بوده‌اند که به دلایل مختلف هنوز برای آن‌ها سند صادر نشده است. بنابراین اگر نیت خرید چنین خانه‌هایی را داشته باشید، باید خرید قولنامه‌ای انجام دهید.

در قانون منعی برای خرید و فروش خانه‌های فاقد سند وجود ندارد. به عبارت دیگر، از دید قانون خرید خانه قولنامه ای فاقد اعتبار نیست.

همچنین باید به این نکته توجه کنید که قولنامه یا همان مبایعه نامه، یک سند عادی به حساب می‌آید. هر چند اسناد عادی در مراجع قضایی اعتبار کمتری نسبت به اسناد رسمی دارند، اما به هر حال اسناد معتبری هستند و در دادگاه می‌توان به آن‌ها استناد نمود.

با توجه به این توضیحات می‌توان گفت خرید خانه قولنامه ای معتبر است؛ البته به شرط رعایت نکات حقوقی. در ادامه در خصوص نکات حقوقی خرید خانه قولنامه ای توضیح می‌دهیم.

خرید خانه قولنامه ای چه مشکلاتی دارد؟ (نکات حقوقی خرید خانه قولنامه ای)

خرید خانه قولنامه ای چه مشکلاتی دارد؟ (نکات حقوقی خرید خانه قولنامه ای)
بی‌دقتی در انجام هر معامله‌ای می‌تواند شما را با مشکل مواجه کند.

در خرید خانه قولنامه ای ممکن است از دو جهت برای خریدار مشکل ایجاد شود:

  1. فروشنده، مالک واقعی نباشد.
  2. مالک، خانه را به بیش از یک نفر بفروشد.

در هر دو حالت بالا، فروشنده اقدام به فروش مال غیر کرده است. در مورد ملک‌هایی که سند دارند، با گرفتن استعلام روی سند و احراز هویت، به راحتی می‌توان در این دام نیوفتاد. اما در خرید قولنامه ای ملک، به علت عدم وجود سند، این خطرات وجود دارد.

مشاهده کنید: لایو نکات حقوقی مهم در نوشتن مبایعه نامه

شاید فکر کنید با توجه به وجود این خطرات، خرید ملک قولنامه ای کار معقولی نیست. اگر این طور فکر کرده‌اید در اشتباه هستید. چرا که در خرید ملک قولنامه ای هم راهکارهایی وجود دارد تا از صحت و سلامت معامله‌ای که انجام می‌دهید مطمئن باشید. در ادامه این راهکارها رو توضیح می‌دهیم.

راهکارهای پیشگیری از کلاهبرداری در خرید خانه قولنامه ای چیست؟

ابتدا باید بدانید که ملک در دو حالت زیر به صورت قولنامه ای خرید و فروش می‌شود:

  1. ملک مورد نظر به طور کل فاقد سند بوده و صرفا بنچاق دارد.
  2. ملک مورد نظر حاصل تفکیک یک زمین است که زمین مادر سند دارد، اما قطعات تفکیک شده فاقد سند هستند.

در صورتی که نیت دارید خانه قولنامه ای خریداری کنید، باید حتما پیگیر سلسله قولنامه های ملک باشید. یعنی باید از فروشنده بخواهید که قولنامه های پیشین را در اختیار شما قرار دهد.

با دسترسی به قولنامه‌های پیشین می‌توانید خریداران پیشین را شناسایی کرده و در نهایت به سند مادر ملک، یا بنچاق ملک برسید. در نهایت می‌توانید استعلامات مورد نیاز را روی سند یا بنچاق انجام داده و صحت و اعتبار آن را متوجه شوید.

البته همیشه و در تمام معاملات قولنامه ای نیاز به دسترسی به تمام قولنامه‌ها نیست. یکی از این شرایط حالتی است که فروش ملک توسط تعاونی‌ها انجام می‌شود. در این حالت می‌توانید با مراجعه به دفتر آن تعاونی اطلاعات مورد نیاز برای اطمینان از سلامت معامله را بدست آورید.

با توجه به توضیحات ارائه شده، جواب این سوال که آیا خرید خانه قولنامه ای خوب است یا نه را از منظر حقوقی داده‌ایم. همانطور که می‌بینید، در صورتی که نکات گفته شده را رعایت کنید، می‌توانید بدون نگرانی اقدام به خرید خانه قولنامه ای کنید. در ادامه از دید سرمایه گذاری نیز این موضوع را بررسی می‌کنیم.

خانه قولنامه ای بخریم یا نه؟ (با دید سرمایه گذاری)

خانه قولنامه ای بخریم یا نه؟ (با دید سرمایه گذاری)
پایین‌تر بودن قیمت ملک قولنامه ای نسبت به عرف منطقه می‌تواند فکر سرمایه گذاری در آن را جذاب کند.

باید به این نکته توجه داشته باشید که هم شخصی که ملک را برای سود خریداری می‌کند، هم فردی که قصد دارد در آن سکونت داشته باشد، هر دو در حال سرمایه گذاری هستند.

در مورد خانه قولنامه ای باید بدانید که بعد از گرفتن سند، ارزش ملک افزایش می‌یابد. یعنی می‌توانید ملک قولنامه‌ای را با قیمت پایین‌تر از عرف بازار خریداری کنید. در نتیجه خرید خانه قولنامه‌ای می‌تواند راهکاری برای کمک به خانه دار شدن باشد.

اما آیا خرید قولنامه ای آپارتمان به نیت کسب سود بعد از گرفتن سند برای آن کار معقولی است؟ برای بررسی این موضوع باید موارد زیر را بدانید:

  1. برای گرفتن سند تفکیکی، تمامی اهالی آن آپارتمان باید اقدام کنند. چرا که اداره ثبت برای هر واحد به صورت مجزا سند تفکیکی صادر نمی‌کند.
  2. گرفتن سند کاری زمان‌بر بوده که نیازمند دوندگی و پیگیری است.

در بسیاری از موارد، به خاطر زمان‌گیر بودن و دوندگی‌های مورد نیاز، بسیاری از اهالی آپارتمان حاضر به اقدام برای گرفتن سند تفکیکی نیستند. بنابراین ممکن است به طور کل قصد شما جهت گرفتن سند برای ملک مورد نظر با مشکل مواجه شود.

از سوی دیگر حتی در صورت همکاری تمامی اهالی، زمان‌بر بودن فرایند صدور سند، سود حاصل از افزایش ارزش ملک بعد از صدور سند را ناچیز می‌کند.

می‌توان گفت ارزش ملک بعد از سند دار شدن حدود ۱۰ تا ۲۰ درصد افزایش می‌یابد. حداقل زمان لازم برای صدور سند تفکیکی نیز حدود ۶ ماه است. بنابراین می‌توان گفت خرید ملک قولنامه ای با هدف گرفتن سند برای آن و کسب سود، اقدامی منطقی نیست.

امیدواریم در این مقاله به سوالات شما پاسخ داده باشیم. اما اگر سوال یا ابهامی در خصوص خرید ملک قولنامه ای دارید، سوال خود را در بخش نظرات در انتهای همین پست مطرح کنید.

خرید محصول آموزش جامع سرمایه گذاری در بازار مسکن

دیدگاههای کاربران

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *