مراحل خرید و فروش ملک ورثه ای

از معامله ملک موروثی می‌ترسید؟ چه جزو وراث باشید و بخواهید ملک موروثی را بفروشید، چه خریدار ملک مورثی باشید، توصیه می‌کنیم حتما این نوشته را مطالعه کنید. چرا که بعد از خواندن این مطلب با زیر و بم خرید و فروش ملک ورثه ای آشنا شده و متوجه می‌شوید معامله چنین ملکی خیلی هم ترسناک نیست.

در این نوشته مطالب زیر را می‌آموزید:

• ملک موروثی یا ورثه ای چیست و چرا معامله آن حساسیت دارد؟
• برای معامله ملک ورثه ای به چه مدارکی نیاز داریم؟
• خرید و فروش ملک ورثه ای چگونه است و چه مراحلی دارد؟
• شرایط و حالات خاص در معامله ملک ورثه ای
• نکات مهم در زمان خرید ملک ورثه ای
• نکات مهم در زمان فروش ملک ورثه ای
• نکات مربوط به انتقال سند ملک ورثه ای

تا پایان این نوشته با گروه املاک و سرمایه گذاری مهندس علیرضا عمویی همراه باشید تا با نکات مهم معامله ملک موروثی به طور کامل آشنا شوید. ابتدا با توضیح اینکه ملک ورثه ای چیست، علت حساسیت در معامله ملک موروثی را توضیح می‌دهیم.

ملک موروثی یا ورثه ای چیست و چرا معامله آن حساسیت دارد؟

وقتی صاحب ملک فوت کند، ملک او به وارث یا ورثه او می‌رسد. این ملک را موروثی یا ورثه ای گویند. اگر یک نفر وارث متوفی باشد، پیچیدگی و حساسیت معامله آن ملک کمتر است. اما اگر وراث ۲ نفر یا بیش‌تر باشند، نکاتی که باید در معامله این ملک مورد توجه قرار گیرند، بیش‌تر می‌شود. می‌پرسید چرا؟ در ادامه توضیح می‌دهیم.

وقتی وراث ۲ نفر یا بیش‌تر باشند، همگی به صورت مشترک صاحب آن ملک موروثی هستند. به عبارت دیگر، هر یک از افراد به نسبت سهم خود، از تمامی نقاط آن ملک سهم می‌برند. یعنی هیچ یک از وراث نمی‌تواند ادعا کند که بخشی از ملک متعلق به او است. حتی اگر وراث ۴ نفر با سهم‌های مساوی باشند و ملک هم ۴ طبقه با قیمت‌های یکسان باشد، باز هم هیچ یک از وراث نمی‌تواند یکی از طبقات را برای خود تصرف کند.

در اصطلاح حقوقی، به این نوع ملک می‌گویند مشاع. پس اگر وراث ۲ نفر یا بیش‌تر باشند، ملک موروثی، ملک مشاعی است. فروش ملک مشاعی با حالتی که ملک فقط یک مالک دارد متفاوت است. در فروش ملک مشاعی باید به نکات مختلفی دقت کنید.

اما اگر تمایل دارید با ریزه‌کاری‌های معامله ملک موروثی به صورت کامل آشنا شوید، ادامه این نوشته از گروه املاک و سرمایه گذاری مهندس علیرضا عمویی را تا انتها با دقت بخوانید. در ادامه این نوشته مدارک لازم برای معامله ملک ورثه ای را توضیح می‌دهیم.

مدارک لازم جهت معامله ملک ورثه ای

در معامله ملک موروثی، علاوه بر مدارک لازم برای انتقال سند، به مدارک دیگری نیاز داریم

برای معامله ملک موروثی باید مدارک زیر را آماده داشته باشید:

• کلیه مدارک مورد نیاز برای انتقال سند ملک
• گواهی انحصار وراثت
• مفاصا حساب مالیات بر ارث

طبیعی است که برای معامله هر ملکی، چه ورثه ای باشد چه نباشد، باید مدارک لازم برای انتقال سند را آماده داشته باشید. برای اطلاع از هزینه‌ها و مدارک لازم برای انتقال سند ملک، می‌توانید مقاله «هزینه انتقال سند ملک» را مطالعه کنید.

همانطور که می‌بینید، به غیر از مدارک یاد شده، باید گواهی انحصار وراثت را به همراه داشته باشید. چرا که این گواهی مشخص می‌کند چه تعداد وارث وجود داشته و سهم هر یک چقدر است. مشخص بودن این موارد پیش از انجام معامله ملک ورثه ای بسیار مهم است. حالا که می‌دانیم برای معامله ملک موروثی باید چه مدارکی داشته باشیم، مراحل و نحوه خرید و فروش این نوع املاک را توضیح می‌دهیم.

مراحل و نحوه خرید و فروش ملک ورثه ای

مراحل خرید و فروش ملک ورثه ای به ترتیب زیر است:

• احراز مالکیت
• بررسی گواهی انحصار وراثت
• بررسی مفاصا حساب مالیاتی متوفی
• بررسی احتمال وجود وراث دیگر
• بررسی وصیّت‌نامه متوفی
• بررسی مسئله وراث صغیر
• امضای وراث
• نحوه پرداخت ثمن معامله ملک موروثی

احراز مالکیت

احراز مالکیت یعنی مطابقت اطلاعات هویتی فروشنده و اطلاعات هویتی مالک که در سند ملک نوشته شده است. یعنی باید نام فروشنده بر اساس مدارک هویتی، همان نامی باشد که در سند ملک به عنوان مالک نوشته شده است. در مورد ملک ورثه ای نیز همین قاعده وجود دارد. یعنی می‌توانیم شناسنامه متوفی را با سند ملک مطابقت دهیم. البته راه‌های دیگری هم برای این کار وجود دارد که در ادامه به آن‌ها اشاره می‌کنیم.

بررسی گواهی انحصار وراثت

یکی دیگر از راه‌های احراز مالکیت، بررسی گواهی انحصار وراثت است. این گواهی توسط شورای حل اختلاف صادر می‌شود. البته گواهی انحصار وراثت را باید به دلایل دیگری هم بررسی کرد. گواهی انحصار وراثت مهم‌ترین مدرکی است که صاحب حق بودن وراث را مشخص می‌کند. در این گواهی ۲ مورد زیر مشخص می‌شود:

1. چه کسانی جزو وراث هستند.
2. سهم هر یک از وراث چقدر است.

یک کاربرد دیگر گواهی انحصار وراثت این است که اگر فرد دیگری به عنوان وارث وجود داشته باشد که در جمع معامله کنندگان حضور ندارد، شما متوجه موضوع می‌شوید. بنابراین همانطور که می‌بینید، بررسی گواهی انحصار وراثت در معامله ملک موروثی بسیار مهم است.

بررسی مفاصا حساب مالیاتی

ارائه مفاصا حساب مالیاتی متوفی برای خرید و فروش ملک موروثی الزامی است

ارائه مفاصا حساب برای بررسی بدهی مالیاتی در معامله ملک موروثی الزامی است. اما اگر فکر می‌کند تنها کاربرد آن همین است، در اشتباه هستید. چرا که یکی دیگر از راه‌های احراز مالکیت، بررسی مفاصا حساب مالیاتی متوفی است. شاید فکر کنید مطالبه مفاصا حساب از وراث، با هدف احراز مالکیت، مته به خشخاش گذاشتن است.

ما هم توصیه نمی‌کنیم تحت هر شرایطی و همیشه مفاصا حساب را برای احراز هویت مطالبه کنید. اما شاید گاهی اوقات برای اطمینان بیش‌تر از سلامت معامله، این کار لازم باشد.

یکی از مواردی که مهندس علیرضا عمویی همیشه بر آن تاکید دارند، این است که سرمایه‌گذاری در ملک بسیار کم ریسک است. تنها راهی که می‌تواند ما را دچار ضررهای سنگین در بازار املاک کند، بی‌توجهی به نکات حقوقی است. بنابراین بهتر است راه‌های مختلف برای اطمینان از سلامت معامله را بلد باشیم.

بررسی احتمال وجود وراث دیگر

توصیه می‌کنیم به هیچ چیز غیر از مستندات اطمینان و اکتفا نکنید. وقتی مدارک هویتی متوفی را جهت احراز هویت بررسی می‌کنید، حتما صفحات انتهای شناسنامه را بررسی کنید تا مطمئن شوید فرد دیگری جزو وراث نیست.

به همین ترتیب وقتی برگه انحصار وراثت را مشاهده می‌کنید، حتما به این موضوع توجه داشته باشید که کسی غیر از فروشندگانی که پای قرار داد حاضر شده‌اند، جزو وراث نباشد.

بررسی وصیّت‌نامه متوفی

توصیه می‌کنیم پیش از رسیدن به جلسه فروش، از وراث بخواهید حتما پیگیر وصیّت‌نامه متوفی باشند. طبق ماده ۸۲۶ قانون مدنی، وصیّت متوفی از نظر قانونی نافذ است. بنابراین در صورت وجود وصیّت‌نامه، باید پیش از معامله ملک موروثی حتما در این خصوص تعیین تکلیف شود.

البته توجه داشته باشید که متوفی می‌تواند حداکثر تا یک سوم از مال خود را طبق وصیّت‌نامه بین وراث تقسیم کند. بنابراین وصیّت متوفی برای مازاد بر یک سوم اموالش از نظر قانونی فاقد وجاهت است. یعنی وراث می‌توانند وصیّتی که مازاد بر یک سوم اموال است را نپذیرند. اما به هر حال عمل به وصیّت تا یک سوم اموال الزامی است.

بررسی مسئله وراث صغیر

از نظر قانون صغیر فردی است که به سن بلوغ شرعی نرسیده است. این سن برای پسرها ۱۵ سال کامل قمری (معادل ۱۴ سال و ۶ ماه و ۱۷ روز شمسی) و برای دخترها ۹ سال کامل قمری (معادل ۸ سال و ۸ ماه و ۲۲ روز شمسی) است.

اگر بین وراث فرد صغیری وجود داشته باشد، نمی‌تواند شخصا مبایعه نامه را امضا کرده و سهم خود را بفروشد. در این حالت باید قیم قانونی او از طرف صغیر مبایعه نامه را امضا کند. اما توجه داشته باشید که قیم نیز نمی‌تواند به راحتی و صرفا با اتکا به نظر شخصی خود این کار را انجام دهد.

قیم ابتدا باید قصد از فروش را به اداره سرپرستی قوه قضائیه اعلام کند. سپس دادستان مصلحت صغیر از انجام معامله را بررسی می‌کند. در صورتی که دادستان تشخیص دهد انجام معامله به مصلحت صغیر است، اجازه می‌دهد قیم از طرف صغیر مبایعه نامه را امضا کند.

در نتیجه اگر بین وراث فرد صغیری حضوری داشت، شما باید ۲ مورد را مطالبه کنید. یکی مدارک قانونی که نشان دهد قیم این فرد صغیر چه کسی است (قیم نامه). دیگری مجوز دادگاه سرپرستی که نشان دهد دادستان اجازه فروش این ملک را صادر کرده است

امضای وراث

همه وراث باید قرارداد فروش ملک ورثه ای را امضا کنند

پیش‌تر به این اشاره کردیم که یک ملک موروثی، در واقع یک ملک مشاعی است. یعنی تمام وراث در تمام نقاط ملک شریک هستند. به همین دلیل، هنگام فروش ملک، حضور تمام وراث و امضای همگی آن‌ها پای مبایعه نامه ضروری است.

اما اگر یک یا چند نفر از وراث هنگام معامله ملک موروثی حضور نداشته باشند تکلیف چیست؟ در این حالت وکیل این افراد می‌تواند به جای آن‌ها قرارداد را امضا کند. البته به یاد داشته باشید که این وکالت باید بلاعزل باشد.

در نتیجه اگر یکی از وراث برای امضای قرارداد حضور نداشت، حتما باید وکیل وی حضور داشته باشد. همچنین فراموش نکنید که حتما باید وکالتنامه او را مطالبه کنید. برای کسب اطمینان از صحت وکالتنامه، حتما باید آن را استعلام کنید. برای آشنایی با مراحل استعلام وکالتنامه، می‌توانید مقاله «مراحل دریافت استعلام وکالتنامه فروش ملک» را مطالعه کنید.

نحوه پرداخت ثمن معامله ملک موروثی

قدم آخر در معامله ملک موروثی، پرداخت ثمن معامله است. کاری که اغلب افراد انجام می‌دهند این است که کل مبلغ را به حساب یکی از وراث واریز می‌کنند. این کار از نظر قانونی غلط نیست. اما می‌تواند دردسرهای بعدی را برای شما به همراه داشته باشد. در ادامه بهترین روش پرداخت هر یک از وراث را توضیح می‌دهیم.

ما در گروه املاک و سرمایه گذاری مهندس عمویی همیشه توصیه می‌کنیم به ریزه‌کاری‌های نوشتن قرارداد بسیار دقت کرده و در این مورد کاملا سختگیر باشید. در خصوص پرداخت ثمن معامله در فروش ملک ورثه ای، اگر بخواهید اصطلاحا مو لای درز قرارداد شما نرود، باید به یکی از ۲ روش زیر عمل کنید:

• اگر وراث توافق کنند که کل ثمن معامله به حساب یکی از وراث ریخته شود، باید توافق حاصل شده در قرارداد به طور دقیق نوشته شود. در ادامه شماره حساب یا شماره کارتی که ثمن معامله باید به آن واریز شود را حتما در قرارداد بنویسید.
• اگر وراث توافق نکنند که کل ثمن معامله به حساب یکی از وراث ریخته شود، باید این موضوع نیز در مبایعه نامه نوشته شود. سپس شماره حساب یا شماره کارت هر یک از وراث در قرارداد نوشته شود. علاوه بر این باید سهم هر یک از وراث مشخص شده و در قرارداد نوشته شود که مبلغ مورد نظر به شماره حساب یا شماره کارت فرد واریز می‌شود.

اگر بحث پرداخت ثمن معامله ملک موروثی در مبایعه نامه طبق توضیحات بالا انجام شود، در آینده جای طرح هیچ نوع دعوا یا شکایتی برای طرفین قرارداد باقی نمانده و به قول معروف یک قرارداد حقوقی سالم نوشته شده است.

تا این قسمت از این نوشته، با روال متداول برای فروش ملک ورثه ای آشنا شده‌اید. اما گاهی اوقات ممکن است برای معامله چنین ملکی، شرایط خاصی پیش آید. در ادامه به برخی از این شرایط می‌پردازیم.

شرایط مختلف در معامله ملک ورثه ای

برای معامله ملک موروثی، همیشه شرایط مطابق میل و طبق روال عادی پیش نمی‌رود. مثلا ممکن است یکی از وراث حاضر به فروش ملک نباشد. اگر قصد دارید ملک ورثه ای را بخرید یا بفروشید، یا حتی اگر مشاور املاک هستید، باید با شرایط مختلف در معامله ملک ورثه ای آشنا باشید. در ادامه این شرایط را بررسی می‌کنیم.

فروش ملک ورثه ای بدون رضایت یکی از وراث

بر اساس ماده ۱ از قانون مجازات راجع‌به انتقال مال غیر، فروش ملک ورثه ای بدون رضایت وراث امکان‌پذیر نیست. وقتی تمام وراث در تمامی نقاط ملک شریک هستند، نمی‌توان بدون رضایت همگی، ملک را فروخت. اما اگر یک یا چند نفر از وراث بخواهند علیرغم رضایت وراث دیگر، صرفا سهم خود را بفروشند، قانون راه‌کارهایی را معرفی کرده است. در ادامه این راه‌کارها را توضیح می‌دهیم.

فروش ملک ورثه ای توسط یکی از وراث

همانطور که گفتیم، فروش ملک ورثه ای توسط یکی از وراث فقط در شرایطی امکان‌پذیر است که آن فرد بخواهد فقط سهم خود را بفروشد. در این شرایط برای معامله ملک موروثی ۲ حالت زیر را داریم:

• ملک قابل افراز باشد.
• ملک قابل افراز نباشد.

منظور از افراز ملک این است که مشخص شود کدام بخش از ملک، سهم کدامیک از وراث است. به عنوان مثال، اگر ارثیه مورد بحث زمین باشد، معمولا قابل افراز است. اما افزار یک واحد آپارتمان ممکن نیست. اما اگر مثلا وراث ۳ نفر باشند و ملک مورد نظر آپارتمانی ۳ طبقه باشد، باز هم می‌توان افزار را انجام داد.

به هر حال در هر دو صورت، چه ملک قابل افراز باشد، چه قابل افراز نباشد، ورثه برای فروش سهم خود، باید به دادگاه مراجعه کنند.

فروش ملک ورثه ای توسط دادگاه

اگر همه وراث با فروش ملک موافق نباشند، باید از طریق دادگاه اقدام کنید.

پس از مراجعه به دادگاه، قاضی قابل افراز بودن یا غیر قابل افراز بودن ملک را بررسی می‌کند. اگر ملک قابل افراز باشد، پس از طی کردن روال قانونی برای افراز، هر یک از وراث می‌تواند صرفا سهم خود را بدون نیاز به رضایت وراث دیگر، بفروشد.

اگر ملک قابل افراز نباشد، داستان کمی پیچیده‌تر می‌شود. برای فروش ملک ورثه ای در حالتی که قابل افراز نیست، قاضی حکم به مزایده ملک می‌دهد. در این حالت حتی اگر سایر وراث رضایت نداشته باشند، ملک در مزایده فروخته شده و سهم هر کدام از ورثه به حساب آن‌ها واریز می‌شود. در ادامه شرایط مزایده ملک ورثه ای را توضیح می‌دهیم.

پیشنهاد می‌کنیم برای بررسی دقیق‌تر معامله ملک موروثی بدون رضایت سایر وراث، مقاله «آیا فروش ملک مشاع بدون رضایت شریک امکان‌پذیر است؟» را با دقت مطالعه کنید.

شرایط مزایده ملک ورثه ای

همانطور که حتما تا اینجا متوجه شده‌اید، زمانی ملک ورثه ای با مزایده به فروش گذاشته می‌شود که ۲ شرط زیر به صورت همزمان واقع شود:

1. وراث برای فروش ملک با هم به توافق نرسیده باشند.
2. ملک مورد نظر قابل افراز نباشد.

برای فروش ملک موروثی از طریق مزایده، ابتدا کارشناس دادگستری ملک را بررسی کرده و یک قیمت حداقلی برای فروش ملک اعلام می‌کند. سپس مزایده ملک برقرار شده و در نهایت ملک به فردی که بیش‌ترین قیمت را اعلام کند، فروخته می‌شود. شرایط فروش ملک ورثه ای از طریق مزایده عبارتند از موارد زیر:

• در مزایده اول مبلغ پیشنهادی نباید کمتر از مبلغ کارشناسی شده باشد.
• اگر ملک در مزایده اول به فروش نرفت، باید مزایده دوم برگزار شود. اما باز هم نباید قیمت پیشنهادی کمتر از مبلغ کارشناسی شده باشد.
• اگر مزایده دوم هم منجر به فروش ملک نشد، باید مبلغ کارشناسی شده کاهش یابد. در نهایت، در مزایده سوم ملک به هر قیمتی که مشتری پیشنهاد دهد، به فروش می‌رسد.
• تنها هزینه‌ای که برای اجرای مزایده باید پرداخت شود، هزینه‌ی مربوط به آگهی مزایده است.
• وراث می‌توانند در مزایده برای خرید ملک اقدام کنند. اما برای این کار نیاز به اجازه دادگاه است.
• همه وراث باید در مزایده حاضر باشند.
• اگر یکی از وراث امکان حضور نداشته باشد، باید وکیل او در مزایده حاضر باشد.
• اگر یکی از وراث صغیر باشد، باید قیم وی در مزایده حاضر شود.
• پس از انجام مزایده، سهم هر یک از وراث به خود آن‌ها یا وکیل آن‌ها پرداخت می‌شود.

فروش ملک بدون انحصار وراثت

شاید به دلایلی، انحصار وراثت امکان‌پذیر نباشد. مثلا ممکن است هیچگونه ارتباط یا دسترسی به یکی از وراث وجود نداشته باشد. حتی شاید یکی از وراث به خاطر اختلاف با بقیه یا به قصد پیشگیری از فروش ملک، برای دریافت گواهی انحصار وراثت همکاری نکند.

در این شرایط آیا می‌توان ملک را بدون انحصار وراثت فروخت؟ پاسخ منفی است. زیرا بدون داشتن گواهی انحصار وراثت، مشخص نیست وراث چه کسانی و چند نفر هستند. حتی آمار دارایی متوفی از دید قانون مشخص نیست. حتی بدون انحصار وراثت، میزان مالیات بر ارث هم مشخص نشده است. بنابراین انجام انحصار وراثت برای معامله ملک موروثی واجب است.

قانون در این شرایط راهی پیش پای وراث قرار می‌دهید. در این حالت بر اساس ماده ۳۶۰ قانون امور حسبی، یک نفر از وراث می‌تواند به یکی از شعبات دادگاه عمومی و انقلاب که در آخرین محل اقامت متوفی واقع است مراجعه کرده و درخواست گواهی انحصار وراثت را تقدیم دادگاه کند.

در ادامه دادگاه بر اساس مواد قانونی موجود در فصل دهم از قانون امور حسبی (که به مسائل مربوط به تصدیق انحصار وراثت می‌پردازد)، درخواست ارائه شده را بررسی می‌کند. در صورتی که دادگاه تشخیص دهد این درخواست توسط یکی از ذینفعان (مثلا وراث یا طلبکاران) تنظیم شده است، اقدامات لازم برای صدور گواهی انحصار وراثت را انجام می‌دهد.

تا این بخش از نوشته، کلیه نکات مهم برای خرید و فروش ملک موروثی را بررسی کرده‌ایم. در ادامه برای اینکه یک چک لیست منسجم از این نکات داشته باشید، این نکات را به تفکیک موارد مهم برای خرید و مسائل مهم برای فروش ملک موروثی ارائه می‌کنیم.

نکات مهم در زمان خرید ملک موروثی

در خرید ملک ورثه ای به این نکات دقت کنید.

اگر قصد دارید به عنوان خریدار وارد معامله ملک موروثی شوید، به چک لیست زیر دقت کنید:

• در خواست ارائه سند مالکیت توسط وراث
• مطابقت سند مالکیت با شناسنامه متوفی جهت بررسی اطلاعات هویتی و احراز مالکیت
• درخواست ارائه مفاصا حساب مالیات بر ارث
• در خواست ارائه گواهی انحصار وراثت
• لزوم حضور و امضای مبایعه نامه توسط تمام وراث یا وکیل آن‌ها
• اطمینان از عدم وجود صغیر بین وراث
• درخواست ارائه قیم نامه به همراه مجوز اداره سرپرستی قوه قضائیه جهت فروش ملک در صورت وجود صغیر یا محجور در بین وراث
• نوشتن روال پرداخت ثمن معامله در قرارداد به صورت کامل و دقیق و عمل طبق آن
• لزوم استناد به شماره و مشخصات کلیه مدارک ارائه شده توسط فروشنده در مبایعه نامه. مدارکی مثل گواهی انحصار وراثت، مفاصا حساب مالیات بر ارث، قیم نامه و…
• دریافت تصویر کلیه مستندات ارائه شده توسط وراث جهت ارائه به دادگاه در صورت بروز اختلاف هنگام انتقال سند یا تحویل ملک

نکات مهم در زمان فروش ملک ورثه ای

اگر ملکی به شما ارث رسیده است و قصد فروش آن را دارید، باید چک لیست زیر را مورد بررسی قرار دهید:

• بررسی وجود یا عدم وجود وصیّت‌نامه
• آگاهی از عدم امکان فروش ملک بدون رضایت سایر وراث
• اقدام برای دریافت گواهی انحصار وراثت پیش از اقدام به فروش
• لزوم مراجعه به دادگاه، در صورت عدم رضایت یا عدم همکاری یکی از وراث برای انحصار وراثت یا فروش ملک
• لزوم دریافت مفاصا حساب مالیاتی
• اگر کار فروش ملک به مزایده کشید، وراث برای خرید ملک در مزایده نیازمند حکم دادگاه هستند
• در تقسیم ارث ابتدا دیون متوفی (مثل مهریه) از ارث کسر شده، سپس باقی اموال بین وراث تقسیم می‌شود.
• مالیات بر ارث پس از کسر دیون متوفی محاسبه می‌شود.

انتقال سند در ملک ورثه ای یا موروثی چگونه انجام می‌شود؟

مراحل کلی انتقال سند در ملک موروثی مشابه سایر املاک است. فقط در این مورد ۲ نکته وجود دارد که در ادامه به آن‌ها اشاره می‌کنیم.

نکته اول این است که وراث درباره فروش ملک به تفاهم برسند و سپس بدون انجام انحصار وراثت، بخواهند سند ملک را منتقل کنند. از دید قانون این معامله باطل است. چرا که از نظر قانون، اموال متوفی را بدون انجام انحصار وراثت نمی‌توان فروخت.

حالت دیگر این است که وراث به توافق برسند تا ملک را به یکی دیگر از ورثه بفروشند. بسیاری تصور می‌کنند از آن جایی که این توافق به صورت داخلی و بین وراث انجام شده است، دیگر نیازی به انجام انحصار وراثت نیست. اما این یک باور اشتباه است. هیچ فرقی بین فروش اموال متوفی به غیر یا به یکی از وراث وجود ندارد. به هر حال پیش از انتقال سند ملک، باید انحصار وراثت انجام شود. در غیر این صورت، معامله از دید قانون باطل است.

سوالات متداول | معامله ملک موروثی

در ادامه به برخی از سوالات متداولی که در خصوص معامله ملک موروثی وجود دارد، به صورت مجزا پاسخ می‌دهیم.

آیا فروش ملک ورثه ای بدون رضایت یکی از وراث امکان پذیر است؟

خیر! با توجه به اینکه ملک ورثه ای در واقع یک ملک مشاعی است، تمام وراث در تمام نقاط ملک شریک هستند. بنابراین برای فروش آن به رضایت تمام وراث نیاز است. مگر اینکه یک یا چند نفر از ورثه بخواهند فقط سهم خود را بفروشند. در این صورت باید از طریق دادگاه اقدام شود تا یا به واسطه افراز یا از طریق مزایده، ملک فروخته شود.

آیا هنگام خرید و فروش ملک موروثی، حضور همه وراث الزامی است؟

بله! برای فروش ملک موروثی، نیاز است همه وراث یا وکیل آن‌ها حضور داشته باشند و همگی پای قرارداد را امضا کنند.

آیا می‌توان مبلغ معامله ملک موروثی را فقط به یکی از وراث تحویل داد؟

بله! اما برای اینکه از نظر حقوقی دچار مشکل نشوید، حتما باید در قرارداد رضایت وراث از این مسئله را بنویسید. همچنین باید مشخص کنید کلیه مبلغ معامله به کدامیک از وراث پرداخت شده و این مبلغ به چه شماره کارت یا شماره حسابی واریز شده است.

در صورت وجود فرد محجور یا صغیر در بین وراث، فروش ملک ورثه ای چگونه است؟

اگر در بین وراث فرد محجور یا صغیر وجود داشته باشد، باید قیم وی در جلسه فروش حاضر شود و قرارداد را به جای فرد صغیر امضا کند. البته ارائه قیم نامه به همراه مجوز فروش ملک از سوی اداره سرپرستی قوه قضائیه کاملا ضروری است.

در این مقاله از گروه املاک و سرمایه گذاری مهندس علیرضا عمویی تلاش کردیم شما را با کلیه نکات معامله ملک موروثی آشنا کنیم. اگر همچنان سوالی برای شما باقی مانده یا ابهامی در این خصوص دارید، سوال خود را در بخش نظرات در انتهای همین مقاله ثبت کنید. در سریع‌ترین زمان ممکن به شما پاسخ می‌دهیم.