آموزش بهترین روش های فایل یابی املاک

به قول مهندس علیرضا عمویی: «فایل مشاور املاک، دارایی مشاور املاک است. مشاور املاکی که فایل مناسب ندارد، در واقع هیچ چیز ندارد». بنابراین اگر می‌خواهید درآمد بالا داشته باشید، حتما باید فایل یابی املاک را به خوبی بلد باشید. به همین دلیل آموزش فایل یابی املاک برای کلیه مشاورین املاک بسیار ضروری است.

در این مقاله توضیح می‌دهیم منظور از فایل یابی املاک چیست؟ چرا که بسیار از مشاورین املاک تصوری غلط از روش بدست آوردن فایل دارند. همینطور در خصوص اهمیت فایل یابی توضیح می‌دهیم تا به خوبی متوجه شوید چرا باید این کار را به صورت پیوسته انجام دهید. در ادامه شما را با تکنیک های فایل یابی املاک آشنا کرده و در نهایت درباره نرم افزارهای فایل یابی املاک صحبت می‌کنیم.

فایل یابی املاک چیست؟

فایل یابی املاک چیست؟ فکر می‌کنید اگر در دفتر املاک بنشینید و مردم به شما مراجعه کرده و فایل به شما بسپرند، فایل یابی کرده‌اید؟ تصور می‌کنید اگر دوستان و آشنایان فایل به شما بسپرند فایل یابی انجام داده‌اید؟ هر چند بدست آوردن فایل از این راه‌ها هم ارزشمند است. اما منظور ما از تکنیک‌ها و آموزش فایل یابی املاک، این روش‌ها نیست.

هر چند اگر شما یک مشاور املاک باهوش و حواس‌جمع باشید، شاید حتی در تاکسی یا هنگام خرید از یک فروشگاه هم بتوانید خود را به عنوان مشاور املاک معرفی کرده و حتی یک فایل خوب شکار کنید، اما منظور ما از آموزش فایل یابی املاک، آموزش روش‌هایی هدفمند است که با اجرای پیوسته آن‌ها بتوانید از پر بودن جیب خود از فایل‌های مناسب اطمینان حاصل کنید.

نکته بسیار مهمی که باید به آن توجه بکنید این است که وقتی ما از فایل یابی املاک حرف می‌زنیم، از فرآیندی صحبت می‌کنیم که باید در انتهای آن به فایل‌هایی رسیده باشید که به معنای واقعی کلمه خوب و قابل فروش باشند. چرا که اگر صدها فایل داشته باشید که به دلایل مختلفی مثل به قیمت نبودن، قابل فروش نباشند، هیچ ارزشی برای شما ندارند.

قسمت بعدی از این نوشته را حتما مطالعه کنید تا متوجه شوید برای کار املاک، فایل یابی از نان شب هم واجب‌تر است.

اهمیت فایل یابی املاک چقدر است؟

فایل یابی املاک همیشه مهم است. اما اهمیت آن در دوران رکود بازار مسکن افزایش می‌یابد. چرا که در دوره رونق هم فروشنده زیاد است و هم مشتری. شاید در دوره رونق بازار مسکن (که البته بسیار کوتاه‌تر از دوره رکود است)، چندان اهمیت فایل یابی را احساس نکنید. اما اگر به آموزش فایل یابی املاک بی‌توجه باشید، در دوره رکود بازار املاک، بدترین روزهای کاری خود را تجربه می‌کنید.

امیدواریم هرگز در دوره رکود بازار مسکن با مشکل فایل مواجه نشوید (متاسفانه اغلب مشاورین املاک با این مشکل روبرو می‌شوند). اما اگر با این مشکل روبرو شوید، احتمالا روزهای پر از ناامیدی و بی‌پولی را تجربه می‌کنید. روزهایی که احتمالا احساس گیر افتادن در بن‌بست را به شما منتقل می‌کند. دوره رکود بازار مسکن، برای اغلب مشاورین املاک یک کابوس است.

اگر با ویژگی‌های دوران رکود و شرایط رکود تورمی آشنایی ندارید، پیشنهاد می‌کنیم مقاله: «رکود تورمی مسکن چیست و تا کی ادامه دارد؟» را مطالعه کنید تا بهتر با این دوره از بازار املاک آشنا شوید.

در آموزش فایل یابی املاک، ما به شما روش‌هایی را می‌آموزیم که بتوانید فایل‌هایی پیدا کنید که حتی در دوران رکود بازار مسکن به راحتی قابل معامله باشند. از آن‌جایی که در دوره رکود بازار مسکن، به علت بالا بودن قیمت مسکن، تعداد مشتریانی که توان خرید دارند کم می‌شود، عرضه و تقاضا به نفع خریدار تغییر می‌کند.

یعنی در دوران رکود بازار مسکن، تعداد فایل بیش‌تر از نیاز مشتری است. بنابراین مشتری فرصت کافی برای گشتن و انتخاب فایلی که مورد پسند باشد را دارد. در نتیجه در دوران رکود، شما نمی‌توانید هر فایلی را بفروشید. فایلی که فروش آن در دوران رکود آسان است، باید ۸ ویژگی داشته باشد. در ادامه به این ویژگی‌ها اشاره می‌کنیم.

۸ ویژگی یک فایل خوب برای فروش در دوره رکود املاک

فایل مشاور املاک در دوران رکود باید روی آن کار کند، ۸ ویژگی دارد.

ویژگی‌های یک فایل مناسب که حتی در دوره رکود مشتری خود را دارد عبارت است از:

1. داشتن دسترسی مناسب
2. خوش نقشه بودن
3. داشتن مشاعات خوب
4. داشتن نورگیر مناسب
5. داشتن امکانات خوب
6. داشتن پارکینگ
7. به قیمت بودن
8. شخصی بودن فایل برای مشاور املاک

در ادامه هر یک از این موارد را به صورت مختصر توضیح می‌دهیم.

۱- منظور از دسترسی مناسب چیست؟

منظور از دسترسی مناسب مجموع چند عامل مختلف است. عواملی از جمله: عریض بودن کوچه، نزدیک بودن به معابر و گذرگاه‌ها، دسترسی راحت به مراکز خرید و موارد اینچنینی.

۲- اهمیت نقشه ملک

خوب بودن نقشه ملک به طور مستقیم روی فروش آن اثر دارد. اگر ملک شما اصطلاحا اتوبوسی باشد، سرویس بهداشتی در جای مناسبی نباشد و مواردی این چنینی، قطعا در دوران رکود برای فروش آن با مشکل روبرو می‌شوید.

۳- تاثیر مشاعات مناسب

مشاعات کثیف، راه‌پله باریک، آسیب دیده بودن مشاعات یا رها کردن وسایل مختلف در پیلوت و راه‌پله یا حتی مناسب نبودن نمای ساختمان، می‌تواند مشتری را حتی از دیدن داخل واحد منصرف کند. فکر می‌کنید چنین واحدی را می‌توانید در دوران رکود بفروشید؟ قطعا فروش این ملک کار سختی خواهد بود.

۴- اهمیت نورگیر مناسب

نورگیر عاملی است که حتی اگر مشتری به طور مستقیم به آن توجه نکند، می‌تواند روی تصمیم او برای خرید ملک بسیار موثر باشد. بنابراین حتی اگر خانه نورگیر مناسبی داشته باشد اما شما زمانی خریدار را برای بازدید ببرید که هوا تاریک است، یک فرصت را از دست داده‌اید. چرا که خریدار متوجه مزیت این ملک نمی‌شود.

۵- امکانات مناسب ملک

کابینت، سیستم گرمایش و سرمایش، آسانسور، جنس کف و حتی در خانه‌های لاکچری‌تر داشتن امکاناتی مثل روف گاردن عواملی هستند که روی خرید تاثیر گذارند. قطعا فروش یک واحد در طبقه ۴ یک آپارتمان ۴ طبقه بدون آسانسور در دوران رکود کار سختی است.

۶- حساسیت پارکینگ در فروش ملک

داشتن پارکینگ برای اکثر خریداران بسیار مهم است. چرا که بسیاری از خانواده‌ها حداقل یک ماشین دارند. بنابراین پارکینگ معادل تضمین امنیت دارایی فرد است. حتی مسقف بودن یا نبودن، مشاعی بودن یا شخصی بودن پارکینگ می‌تواند تصمیم خریدار را کاملا تغییر دهد. بسیاری از افراد از یک ملک عالی که فقط پارکینگ ندارد به راحتی صرف نظر می‌کنند. فراموش نکنید که برای کسب اطلاعات درباره پارکینگ، فقط و فقط به سند ملک اعتماد کنید، نه حرف‌های فروشنده.

۷- چرا فایل مشاور املاک باید شخصی باشد؟

منظور از شخصی بودن فایل این است که آن فایل فقط در اختیار شما باشد و چندین مشاور املاک همزمان روی آن کار نکنند. اگر باید سعی کنید خود را به خوبی به فروشنده معرفی کنید. باید تلاش کنید شما و آژانس املاک شما در ذهن فروشنده بسیار معتبر و کاربلد جلوه کند تا از این طریق بتوانید فروشنده را متقاعد کنید که ملک را فقط به شما بسپارد.

۸- اهمیت به قیمت بودن ملک

در معامله هر نوع ملکی، حتی املاک لاکچری، قیمت یک عامل اساسی و تعیین کننده است. همانطور که گفتیم که در دوره رکود، خریدار فرصت کافی برای رصد کردن بازار را در اختیار دارد. بنابراین اصلا بعید ندانید که اطلاعات قیمتی خریدار حتی از شما هم بیش‌تر باشد. بنابراین شک نکنید اگر ملک شما به قیمت نباشد، برای فروش آن با چالش روبرو می‌شوید.

یک مشاور املاک حرفه‌ای که برای وقت خود ارزش قائل است و دنبال افزایش درآمد خود است، خصوصا در دوره رکود، فقط و فقط روی ملک‌هایی کار می‌کند و برای فایل‌هایی وقت و انرژی خود را هزینه می‌کند که ۸ ویژگی بالا را داشته باشد.

بنابراین وظیفه شما است که پس از فایل یابی، آن‌ها را غربال کنید تا به فایل‌های مناسب برسید. در ادامه هم تکنیک های فایل یابی را توضیح می‌دهیم، هم تکنیک های به قیمت رساندن ملک و شخصی کردن فایل ملک را برای شما تشریح می‌کنیم.

بیشتر بخوانید: درآمد مشاور املاک 

تکنیک شخصی کردن فایل برای مشاورین املاک

شخصی بودن یا انحصاری بودن فایل برای مشاور املاک یک مزیت بزرگ است.

منظور از شخصی کردن فایل این است که مشاور املاک کاری کند تا مالک، فقط و فقط آن ملک را به او بسپارد. اما چرا مالک باید این کار را انجام دهد؟ یا اصلا چرا فروشنده ملک خود را به چندین مشاور املاک می‌سپارد؟ در ادامه این موارد را بررسی می‌کنیم تا به راه‌کار شخصی کردن فایل برسیم.

فروشنده به این دلیل ملک را در چندین دفتر املاک ثبت می‌کند که از فروش سریع‌تر ملک خود اطمینان حاصل کند. بنابراین اگر شما بتوانید مالک را به این اطمینان برسانید که شما و آژانس املاکی که در آن کار می‌کنید، می‌توانید این ملک را سریع برای او بفروشید، راه شخصی کردن فایل را برای خود همواره کرده‌اید.

اما چطور می‌توانید مالک را از توانایی خود مطمئن کنید؟ برای جلب اعتماد مالک باید این ۲ کار را به خوبی انجام دهید:

• پرزنت حرفه‌ای و قوی خود و آژانس املاکی که در آن کار می‌کنید
• پرسیدن سوالات درست و به رخ کشیدن اطلاعات خود

چطور خود را حرفه‌ای پرزنت کنیم؟

برای اینکه خود را به عنوان یک فرد حرفه‌ای در ذهن فروشنده ثبت کنید، باید رفتار حرفه‌ای داشته باشید. باید ظاهر آراسته و مرتب داشته باشید. باید بتوانید با پرسیدن سوالات درست، قصد مالک را از فروش ملک متوجه شوید تا بتوانید به او مشاوره مناسبی ارائه کنید. به این ترتیب فروشنده حس بهتری نسبت به شما پیدا می‌کند. فراموش نکنید، اصلا بعید نیست که فروشنده اطلاعات قیمتی بسیار کاملی داشته باشد. بنابراین اگر اطلاعات شما قدیمی‌تر از فروشنده باشد، نمی‌توانید او را متقاعد کنید که فایل را فقط به شما بسپارد.

چطور مالک را متقاعد کنیم کار فروش ملک را فقط به ما واگذار کند؟

اگر توانستید خود را به عنوان یک حرفه‌ای در ذهن فروشنده جا کنید، باید در ادامه دلیلی منطقی بیاورید تا فروشنده کار فروش ملک را فقط به شما واگذار کند. در این جا بهترین دلیلی که می‌توانید برای فروشنده بیاورید، ذلیل شدن فایل است.

منظور از ذلیل شدن فایل چیست؟ فرض کنید در دوران رکود هستیم. می‌دانیم که خریدار فرصت کافی برای سر زدن به اکثر املاکی‌های منطقه را دارد. همینطور به احتمال زیاد دیوار و شیپور را کاملا زیر و رو کرده است. حالا فرض کنید خریدار یک ملک را همه جا ببیند. هم در دیوار، هم شیپور، هم در املاکی‌های مختلف.

آیا حس نمی‌کند فروشنده پول‌لازم است؟ آیا ممکن نیست تصور کند این ملک مشکلی دارد و فروش نمی‌رود؟ احتمال اینکه این فکر به ذهن خریدار برسد بالا است. همین مسئله باعث می‌شود خریداران کمتری برای بازدید از ملک مراجعه کنند. در نهایت مالک یا نمی‌تواند ملک خود را بفروشد، یا مجبور می‌شود کاملا زیر قیمت ملک را بفروشد. مشاورین املاک به این شرایط «ذلیل شدن ملک» می‌گویند.

بنابراین می‌توانید برای مالک توضیح دهید که اگر ملک خود را به چندین مشاور املاک بسپارد، در فروش ملک با مشکل روبرو می‌شود. در ادامه تکنیک های فایل یابی املاک را آموزش می‌دهیم.

تکنیک های به قیمت رساندن ملک

روی ملکی که به قیمت نیست به هیچ وجه کار نکنید.

اگر قدم قبلی که شخصی کردن فایل است را به خوبی برداشته باشید، کار شما در به قیمت رساندن ملک تا حدی راحت‌تر می‌شود. چرا که فروشنده، شما را به عنوان یک حرفه‌ای در کار املاک قبول کرده است. اما به طور کلی برای به قیمت رساندن ملک باید کارهای زیر را انجام دهید:

1. کشف هدف مالک از فروش ملک.
2. متقاعد کردن مالک متناسب با هدفی که از فروش ملک دارد.

سعی کنید متوجه شوید مالک چرا می‌خواهد ملک خود را بفروشد؟ برای خرید یک ملک بهتر؟ جهت سرمایه گذاری؟ آیا مشکلی برای او پیش آمده و برای رفع آن قصد فروش ملک را دارد؟ وقتی که دلیل فروش مالک را متوجه شدید، می‌توانید متناسب با دلیل او، سعی کنید ملک را به قیمت برسانید.

مثال کاربردی اول برای به قیمت رساندن ملک

این کار را با یک مثال توضیح می‌دهیم. فرض کنید متوجه شده‌اید هدف مالک از فروش ملک، سرمایه‌گذاری است. حالا می‌توانید متناسب با هدف مالک، قیمت اعلامی مالک را کاهش دهید. فرض کنید فروشنده ملک را به قیمت ۱ میلیارد تومان برای فروش گذاشته است (برای ساده شدن محاسبه قیمت را ۱ میلیارد فرض کردیم).

به شرطی که این قیمت با رقم کارشناسی شده شما اختلاف چندانی نداشته باشد، می‌توانید برای کاهش قیمت ملک به مالک بگویید: در حال حاضر سود بازار ۴ درصد است. اگر شما ملک را با این قیمت برای فروش قرار دهید، با توجه به شرایط رکودی بازار، احتمالا فروش ملک حدود ۳ ماه طول می‌کشد. این یعنی شما حداقل ۱۲ درصد ضرر می‌کنید.

حالا با توجه به اینکه ۱۲ درصد قیمت ملک شما ۱۲۰ میلیون تومان است، برای شما یک پیشنهاد دارم. قیمت ملک را ۹۵۰ میلیون اعلام کنید. به این ترتیب قیمت ملک خود را پایین‌تر از منطقه قرار داده‌اید، پس برای مشتری جذاب‌تر است. در نتیجه می‌توانید خیلی سریع‌تر ملک را فروخته و هر چه زودتر پول خود را وارد سرمایه گذاری کنید تا سود بیش‌تری بدست آورید.

مثال کاربردی دوم برای به قیمت رساندن ملک

فرض کنید هدف مالک از فروش، خرید یک ملک بهتر است. در این حالت احتمالا برخلاف حالت قبل، مالک هیچ عجله‌ای برای فروش ملک ندارد. به احتمال زیاد چنین فردی پولی را اغلب به صورت نقد یا گاهی به صورت سرمایه گذاری شده در بازارهای دیگر مثل طلا یا رمزارز در اختیار دارد.

در این شرایط می‌توانید از درِ نوسانات بازار با فروشنده وارد مذاکره شوید. می‌توانید به او بگویید: اگر طی چند ماه آینده قیمت‌ها در بازار املاک رشد کند، پول نقد یا سرمایه‌گذاری انجام شده ممکن است جوابگوی خرید ملک مورد نظر شما نباشد. بنابراین منطقی است که هر چه سریع‌تر ملک خود را بفروشید تا بتوانید از نوسانات بازار در امان باشید.

در این حالت هم می‌توانید تلاش کنید مالک را متقاعد کنید برای جا نماندن از بازار، ملک خود را اندکی زیر قیمت عرف بازار عرضه کند تا برای او سریع‌تر مشتری پیدا کنید.

در نهایت باز هم توصیه می‌کنیم اگر نتوانستید قیمت ملک را به حد معقول کاهش دهید، روی ملک کار نکنید. چرا که وقت و انرژی و هزینه و عمر خود را تلف کرده‌اید. شاید افرادی را دیده باشید که توانسته‌اند ملکی را حتی در دوران رکود با قیمتی بالاتر از قیمت منطقی بفروشند. اما فریب نخورید، این نوع فروش خارج از قاعده و شانسی است. عمر خودتان را برای آزمایش شانس‌تان به هدر ندهید.

تا اینجا متوجه شدیم که فایل مناسب چه فایلی از و چگونه باید فایلی را که پیدا کرده‌ایم به شرایط مناسب برسانیم. در ادامه آموزش فایل یابی املاک توضیح می‌دهیم که این نوع فایل‌ها را چگونه پیدا کنید. در ادامه با تکنیک های فایل یابی املاک آشنا می‌شوید.

تکنیک های فایل یابی املاک چیست؟

برای فایل یابی املاک باید تکنیک های آن را بلد باشید.

ما در گروه املاک و سرمایه گذاری مهندس علیرضا عمویی برای آموزش فایل یابی املاک، راه‌های مختلفی را به شما می‌آموزیم. انواع فایل یابی املاک عبارت است از راه‌های زیر:

• فایل یابی املاک نوساز
• فایل یابی خانه‌های خالی
• فایل یابی برج‌ها و مجتمع‌های تجاری
• استفاده از دیوار و شیپور
• فایل یابی از طریق دوست و آشنا
• فایل یابی از طریق سایت ها و برنامه‌های فایل یابی

شاید همین الان ایده‌هایی برای هر یک از روش‌های فایل یابی بالا به ذهن شما رسیده باشد. اما ما در ادامه آموزش فایل یابی املاک، تکنیک هایی برای اجرای هر کدام از موارد بالا عنوان می‌کنیم. این تکنیک‌ها کار شما را برای پیدا کردن فایل در هر یک این موارد بسیار ساده‌تر می‌کند.

آموزش تکنیک های فایل یابی املاک نوساز

منظور از املاک نوساز، خانه‌هایی است که در مرحله گچ و خاک یا نازک‌کاری هستند. نکته مهم این است که احتمالا مسیر مستقیمی برای پیدا کردن مالک یا سازنده ملک پیشِ پای شما نیست. بنابراین بهترین راه برای رسیدن به مالک یا سازنده این است که با نگهبان آن ساختمان طرح دوستی بریزید.

اینجا باید از قدرت ارتباطات خود استفاده کنید. باید با نگهبان ملک گپ بزنید، اما سعی نکنید اطلاعات را از زیر زبان اون بکشید. به یاد داشته باشید که در ادامه کار ممکن است به نگهبان ملک نیاز داشته باشید. فراموش نکنید که به هر حال شما با مالک یا سازنده ملک به صورت مستقیم در ارتباط نیستید. این نگهبان است که ارتباط مستقیم و پیوسته با مالک و سازنده دارد.

بنابراین با نگهبان ارتباط خوبی برقرار کنید. کاری کنید که مطمئن شود شما هوای او را دارید. در این صورت او می‌تواند حافظ منافع شما در خصوص فایل‌های آن ساختمان باشد. در واقع نگهبان می‌تواند هم مانع جذب این فایل‌ها توسط املاکی‌های دیگر شود؛ هم اینکه می‌تواند با تعریف از شما پیش مالک و سازنده، راه شما را برای بدست آوردن این فایل‌ها هموار کند.

اینکه چطور با نگهبان ارتباط دوستانه برقرار کنید به هنر و توانایی ارتباطی شما برمی‌گردد. اما می‌تواند هر بار که به او سر می‌زند، آبمیوه، نوشابه یا یک چیز کوچک بخرید (نمک‌گیر کردن!). می‌توانید به اون بگویید به ازای هر واحدی از آن ساختمان که بفروشید، مبلغ مشخصی به اون می‌پردازید. البته فراموش نکنید که باید به عهد خود وفا کنید.

آموزش فایل یابی املاک برای خانه‌های خالی

اگر به عنوان یک مشاور املاک، در اتمسفر کار املاک نفس بکشید و این کار را بخش مهمی از زندگی خود بدانید، حتی در حال خرید کردن هم ممکن است فایل یابی کنید. چرا که همیشه شاخک‌های شما برای پیدا کردن فایل در حال فعالیت است.

برای پیدا کردن خانه‌های خالی می‌توانید مسیرهایی را در محدوده کاری مورد نظر برای خود مشخص کنید. سپس در این مسیرها تردد کنید و دنبال خانه‌هایی باشید که پرده ندارند یا در حال اسباب‌کشی هستند. در ادامه می‌توانید با مراجعه به همسایه‌های آن ملک، در خصوص مالک و شرایط ملک اطلاعات بدست آورید.

فقط توجه داشته باشید که بعضی از مردم، نسبت به مشاورین املاک دافعه دارند. بنابراین اگر خود را به عنوان مشاور املاک معرفی کنید، ممکن است هیچ اطلاعاتی به شما ندهند. پس یا باید بدون اینکه خود را به عنوان مشاور املاک معرفی کنید در خصوص ملک پرس‌وجو کنید، یا اینکه اگر شما در اینباره سوالی پرسیده شد، بگویید خودتان دنبال خانه هستید.

تکنیک فایل یابی برج‌ها و مجتمع‌های تجاری

فایل یابی برج‌ها و مجتمع‌های تجاری به راحتی انجام نمی‌شود.

شرایط فایل یابی برج‌ها و مجتمع‌های تجاری تا حدی مشابه خانه‌های خالی است. به این معنی که در این حالت هم شما نمی‌توانید به صورت مستقیم با مالک ارتباط برقرار کنید. بنابراین باید دنبال یک نفر به عنوان رابط باشید. این یک نفر کسی نیست جز نگهبان یا لابی‌من برج.

لابی‌من برج هم اطلاعات تماس تمامی مالکین را دارد، هم دقیقا اطلاع دارد کدام واحد خالی است و کدام واحد برای فروش یا اجاره قرار داده شده است. در واقع تمام اطلاعاتی که شما برای فایل یابی نیاز دارید، در اختیار لابی‌من است. تمام نکاتی که در خصوص ارتباط با نگهبان در فایل یابی خانه‌های خالی گفتیم، در این مورد هم صادق است.

البته اگر در منطقه ۱ تهران کار می‌کنید، داستان ارتباط با لابی‌من‌ها برای شما کمی متفاوت است. چرا که در منطقه ۱ تهران، با شبکه لابی‌من‌ها مواجه هستیم. با توجه به متفاوت بودن املاک منطقه ۱ از نظر قیمت، ساز و کار متفاوتی در آن جا شکل گرفته است. در واقع لابی‌من‌ها در منطقه یک به صورت اختصاصی با مشاور املاک کار می‌کنند.

شیوه کار لابی‌من‌ها با مشاور به این ترتیب است که یا در ازای ارائه اطلاعات ملکی که وارد بازار شده، مبلغ مشخصی را دریافت می‌کنند، یا اینکه از کمیسیونی که مشاور املاک دریافت می‌کند، درصد می‌گیرند. به طور کلی به دلیل این ساز و کار خاص در منطقه ۱، ارتباط گرفتن با لابی‌من‌ها هم سخت‌تر است و هم بیش‌تر نیازمند هزینه کردن است.

آموزش فایل یابی املاک با استفاده از دیوار و شیپور

در این بخش از آموزش فایل یابی املاک توضیح می‌دهیم که به ۲ صورت می‌توانید از دیوار و شیپور برای فایل یابی املاک استفاده کنید. این دو روش عبارتند از:

• پایش دیوار برای پیدا کردن فایل‌های شخصی
• آگهی نویسی اصولی

می‌توانید هر روز زمانی را به این اختصاص دهید که فایل هایی که توسط مالک در دیوار ثبت شده است را پیدا کنید. البته باید به این نکته توجه داشته باشید که خیلی از اینگونه فایل‌ها ممکن است مشکل داشته باشند. یعنی یا ملک عیب و ایرادی دارد و فروش نرفته یا اینکه قیمت ملک بالا است و مشتری ندارد یا اینکه مالک به طور کل قصد کار کردن با مشاور املاک را ندارد.

در حالت دیگر می‌توانید با رعایت یک سری نکات و اصول در آگهی نویسی دیوار و شیپور، کاری که کنید که نام املاک شما در ذهن مخاطب ثبت شود. در این روش مشتری از طریق آگهی شما به شما اعتماد کرده و حس می‌کند شما می‌توانید ملک او را بفروشید. به این ترتیب می‌توانید فایل های بسیار خوبی بدست آورید.

آموزش فایل یابی املاک از طریق دوست و آشنا

حتما دیده‌اید وقتی که یک پزشک در جمع دوستان و آشنایان است، هر کسی که دچار بیماری شده باشد، موضوع را با او مطرح کرده و از راهنمایی می‌خواد. شرایط برای شما به عنوان مشاور املاک هم می‌تواند به همین ترتیب باشد.

برای اینکه به این وضعیت برسید، باید همواره بر اینکه مشاور املاک هستید تاکید کنید. وقتی همه اطرافیان بدانند شما مشاور املاک هستید، اگر نیاز به خرید، فروش یا اجاره ملک داشته باشند، به شما مراجعه کرده یا حتی شما را به دیگران معرفی می‌کنند.

بنابراین در جمع‌های خانوادگی درباره بازار مسکن صحبت کنید. اطلاعات خود را در جاهای مناسب به رخ بکشید. حتی سعی کنید در حضور خود در فضای مجازی، بر اینکه مشاور املاک هستید تاکید کنید. اجازه دهید همه بدانند یک نفر در کنار آن‌ها هست تا در صورت نیاز، در خصوص مسائل ملکی به آن‌ها کمک کند.

فایل یابی از طریق سایت ها و برنامه های فایل یابی

بعضی از شرکت‌ها خدمات خاصی برای فایل یابی املاک به مشاورین املاک ارائه می‌کنند.

استفاده از سایت ها و برنامه‌های فایل یابی در شهرهای بزرگ و به خصوص تهران، بسیار رواج دارد. می‌توان گفت این روش، اصلی‌ترین روش فایل یابی بسیاری از دفاتر املاک در تهران است. ما در آموزش فایل یابی املاک به شما توصیه می‌کنیم که فقط به همین روش اکتفا نکنید. چرا که می‌توانید با روش‌های دیگری که در بالا به آن‌ها اشاره شد، فایل‌هایی را پیدا کنید که در این برنامه‌های وجود ندارند.

نکته بسیار مهم در خصوص استفاده از این برنامه‌ها این است که فایل‌هایی که از این ابزارها بدست می‌آورید را نمی‌توانید به فایل شخصی تبدیل کنید. چرا که اطلاعات این فایل‌ها ممکن است همزمان در اختیار ده‌ها مشاور املاک دیگر قرار گرفته باشد.

بنابراین فایل‌هایی که با این روش بدست می‌آورید، تمام ۸ ویژگی گفته شده برای فایل خوب را ندارند، اما از آن جایی که برای بدست آوردن آن‌ها وقت و انرژی کم‌تری از مشاور املاک صرف می‌شود، می‌تواند منبع خوبی برای فایل یابی باشد. اگر دوست دارید بدانید بهترین نرم افزار فایل یابی املاک کدام است، ادامه این نوشته را مطالعه کنید.

معرفی نرم افزارهای فایل یابی املاک

در این بخش به جای اینکه یک نرم افزار فایل یابی املاک را به عنوان بهترین نرم افزار معرفی کنیم، ویژگی‌هایی را توضیح می‌دهیم که یک سایت یا نرم افزار فایل یابی املاک را به بهترین تبدیل می‌کند.

در حال حاضر تعداد زیادی نرم افزار فایل یابی املاک وجود دارد و مدام به تعداد آن‌ها افزوده می‌شود. بنابراین رقابت زیادی در این زمینه وجود دارد و هر روز ممکن یکی از آن‌ها ویژگی‌هایی را به خود اضافه کند. بنابراین اگر می‌خواهید یکی از این نرم افزارها را انتخاب کنید، بهتر است کمی وقت گذاشته و ویژگی‌هایی که در ادامه به آن‌ها اشاره می‌کنیم را در این برنامه‌ها بررسی کنید.

داشتن ویژگی‌های زیر می‌تواند یک نرم افزار فایل یابی املاک را به یک ابزار قدرتمند برای مشاور املاک تبدیل کند:

• تامین فایل از منابع مختلف
• داشتن رابط کاربری روان و ارائه تجربه کاربری مناسب
• داشتن سایت و برنامه موبایل
• انتشار اطلاعات فایل به صورت بلادرنگ و در لحظه
• امکان استفاده و دسترسی راحت برای مشاورین املاک
• ارسال اعلان (نوتیفیکیشن / Notification) در خصوص فایل‌های جدید
• ارائه اطلاعات مفید و مختصر در خصوص هر فایل
• نداشتن فایل سوخته
• امکان استفاده همزمان چند مشاور املاک از یک اکانت
• سریع و روان بودن نمایش اطلاعات در سایت و برنامه موبایلی
• امکان استفاده رایگان در مدت محدود

در توضیح مختصری در مورد هر از این موارد ارائه می‌کنیم.

تامین فایل از منابع مختلف

بسیاری از نرم افزارهای فایل یابی املاک صرفا یک منبع (مثلا دیوار) برای تامین اطلاعات خود استفاده می‌کنند. در حالی که برخی دیگر از منابع مختلف (مثلا دیوار، شیپور و سایت همشهری) اطلاعات خود را تامین می‌کنند.

داشتن رابط کاربری روان و تجربه کاربری مناسب

مشاور املاک هر روز با این نرم افزارها سر و کار دارد. بنابراین وقتی بتواند به راحتی از بخش‌های مختلف آن‌ها استفاده کند، قطعا تمایل بیش‌تری به خرید اشتراک از آن‌ها خواهد داشت.

داشتن سایت و برنامه موبایل

اگر یکی برنامه موبایلی وجود نداشته باشد، مشاور املاک فقط زمانی که در دفتر املاک حضور دارد می‌تواند از این نرم افزار استفاده کند. این یعنی محدودیتی که اصلا برای مشاورین املاک مناسب نیست.

انتشار اطلاعات فایل در لحظه

برخی از سایت ها اطلاعات فایل‌ها را در ساعت مشخصی در روز منتشر می‌کنند. به نظر می‌رسد این سیاست مناسب بازار پر رقابت امروز نیست. بهتر است اطلاعات در لحظه منتشر شود تا هر مشاور املاک متناسب با زمانی که برای کارش هزینه می‌کند، دستاورد داشته باشد.

دسترسی راحت برای مشاورین املاک

برخی از نرم افزارهای فایل یابی، محدودیت‌هایی را برای دسترسی به اطلاعات خود ایجاد کرده‌اند. این محدودیت‌ها صرفا باعث فراری دادن مشاورین املاک جدید می‌شود. مخاطب و مصرف کننده اصلی این نرم افزارها مشاورین املاک هستند. وقتی این افراد نتوانند به راحتی به این نرم افزارها دسترسی داشته باشند، قطعا سراغ نرم افزارهای دیگر می‌روند.

ارسال اعلان (نوتیفیکیشن / Notification) برای فایل‌های جدید

ارسال اعلان در خصوص فایل جدید می‌تواند مشاور املاک را در صحنه رقابت فایل یابی املاک حفظ کند.

بهترین اعلانی که یک مشاور املاک می‌تواند روی گوشی خود دریافت کند، اعلان مربوط به یک فایل جدید است. با توجه به رقابتی که برای پیدا کردن فایل بین مشاورین املاک وجود دارد، ارسال اعلان در خصوص انتشار فایل جدید، می‌تواند به مشاورین املاک برای پیروزی در این رقابت کمک کند.

ارائه اطلاعات مفید و مختصر در خصوص هر فایل

آیا مشاور املاک به ریز اطلاعات ملک نیاز دارد؟ بله. زیرا وقتی مشاور املاک بدون مراجعه به ملک اطلاعات کاملی از آن داشته باشد، بهتر می‌تواند به خریدار مشاوره دهد. اما آیا مشاور املاک باید تمام این اطلاعات را در نگاه اول مشاهده کند؟ خیر!

پس بهتر است نرم افزارهای فایل یابی، در نگاه اول اطلاعات ضروری ملک را به مشاورین املاک نمایش دهند و از نمایش سایر اطلاعات به مشاور املاک خودداری کنند. اما امکان دسترسی به بقیه اطلاعات را به راحتی برای مشاور املاک فراهم کنند. به این ترتیب استفاده از این برنامه‌ها برای مشاورین املاک کاربردی‌تر شود.

نداشتن فایل سوخته

نرم افزارهای فایل یابی در ۲ حالت دچار مشکل فایل سوخته می‌شوند:

• تاخیر در انتشار فایل‌ها
• معامله شدن ملک

مشکل فایل سوخته مسئله‌ای است که هم وقت مشاور املاک را تلف می‌کند، هم باعث مزاحمت برای مالک می‌شود. برخی از این نرم افزارها، با چند روز تاخیر اطلاعات ملک را در نرم افزار نمایش می‌دهند. این اتفاق خصوصا در مورد فایل های اجاره منجر به ایجاد فایل سوخته می‌شود. این مسئله بیش‌تر به علت تاخیر اپراتورهای آن شرکت در تکمیل اطلاعات ملک است.

اما مشکل فایل سوخته به علت معامله شدن آن، مشکلی است که این شرکت‌ها همیشه با آن روبرو هستند. چرا که هر فایلی به هر حال، دیر یا زود معامله می‌شود. برخی از شرکت‌های فایل یابی برای این مشکل راه حلی ارائه کرده‌اند. اما برخی دیگر از شرکت‌ها باید به فکر ارائه راه حل باشند.

امکان استفاده همزمان چند مشاور املاک از یک حساب کاربری

هر چند این ویژگی به نفع نرم افزارهای فایل یابی نیست. اما وجود آن باعث می‌شود چند مشاور املاک یا حتی آژانس املاک بتواند با خرید یک حساب کاربری، دسترسی چندین مشاور املاک به بانک اطلاعاتی آن نرم افزار را تامین کند.

سریع و روان بودن نمایش اطلاعات در سایت و برنامه موبایلی

برخی از این نرم افزارها، در نمایش اطلاعات مناطق انتخاب شده توسط مشاورین املاک کند عمل می‌کنند. شاید در نگاه اول، این موضوع مشکل چندان قابل توجهی نباشد. اما باید قبول کنیم روان بودن استفاده از یک نرم افزار روی تصمیم مشاور املاک برای خرید حساب کاربری آن موثر است. زیرا هیچ کسی دوست ندارد هر روز از ابزاری استفاده کند که با کندی خود باعث خستگی و کلافگی می‌شود.

امکان استفاده رایگان در مدت محدود

نرم افزارهایی که حساب کاربری رایگان (با مدت محدود) به مشاور املاک می‌دهند، شانس بیش‌تری برای جذب مشاورین املاک دارند.

مجموعه املاک و سرمایه گذاری مهندس علیرضا عمویی در این نوشته تلاش کرد تا آموزش فایل یابی املاک را از ۰ تا ۱۰۰ به شما آموزش دهد. در این نوشته از ضرورت آموزش فایل یابی املاک گفتیم تا فایل یابی را پشت گوش نیاندازید.

درباره ۸ ویژگی‌های فایل خوب بخصوص برای دوران رکود توضیح دادیم. شما را با تکنیک های مختلف فایل یابی املاک آشنا کردیم. در نهایت ویژگی‌های بهترین نرم افزار فایل یابی املاک را تشریح کردیم. امیدواریم این مقاله به شما در کار املاک کمک کند.