خیار شرط در عقد اجاره چیست و چه اثری در قرارداد اجاره دارد؟

در قراردادهای ملکی از جمله اجاره نامه، خیارات مختلفی جهت فسخ قرارداد ذکر می‌شوند. یکی از این خیارات خیار شرط است. در این مقاله ابتدا خیار شرط را توضیح داده، سپس چند نمونه خیار شرط در عقد اجاره که برای موجر و مستاجر کاربرد دارند را به عنوان مثال ذکر می‌کنیم.

خیار شرط در عقد اجاره چیست؟

برای اینکه خیار شرط در عقد اجاره را به خوبی درک کنید و کاربرد آن را متوجه شوید، ابتدا باید به این نکته دقت کنید که قرارداد اجاره از نظر حقوقی و شرعی، یک عقد لازم به حساب می‌آید. بنابراین فسخ آن به صورت یک طرفه امکان پذیر نیست.

به عبارت دیگر برای فسخ اجاره نامه یا باید طرفین نسبت به این کار رضایت داشته باشند، یا شرایطی در اجاره نامه ذکر شده باشد که امکان فسخ قرارداد را فراهم کند. به این شرایط در قراردادهای ملکی خیار گفته می‌شود. یکی از این خیارات، خیار شرط است.

در شرع و قوانین ما یک سری خیارات مانند خیار تدلیس، خیار غبن فاحش، خیار مجلس و… تعریف شده‌اند که شرایط فسخ قرارداد را مشخص کرده‌اند. اما این خیارات تمام شرایط ممکن را پوشش نمی‌دهند. یعنی ممکن است شرایطی مد نظر موجر یا مستاجر باشد که در قالب این خیارات نمی‌گنجد.

در نتیجه علت وجود خیار شرط در عقد اجاره پوشش دادن این شرایط است. به عبارت دیگر، خیار شرط امکان فسخ قرارداد را بر اساس خواست و شرایط مد نظر موجر و مستاجر امکان پذیر می‌نماید. می‌توان گفت اهمیت خیار شرط در عقد اجاره از این جهت است که برای فسخ قرارداد انعطاف بیش‌تری فراهم می‌کند.

نکته قابل ذکر در خصوص خیار شرط این است که حتی در صورت اسقاط کافه خیارات در قرارداد، باز هم می‌تواند پس از آن از خیار شرط استفاده کرد.

در ادامه چند مورد از استفاده‌ی خیار شرط در عقد اجاره برای فسخ یکطرفه قرارداد توسط موجر و مستاجر را به عنوان مثال ذکر می‌کنیم.

استفاده از خیار شرط در عقد اجاره برای موجر

همانطور که پیش‌تر اشاره کردیم فسخ اجاره نامه به صورت یک طرفه برای موجر و مستاجر امکان پذیر نیست؛ مگر با استفاده از خیارات. در صورتی که موجر تمایل داشته باشد اجاره نامه را در شرایطی خاص فسخ کند، می‌تواند از خیار شرط استفاده کند.

با توجه به اینکه حالت استفاده از خیار شرط به خواست موجر و مستاجر برمی‌گردد، بنابراین حالت از پیش تعیین شده‌ای برای آن در قراردادها تعریف نشده. همین مسئله باعث می‌شود زمانی که موجر و مستاجر قصد نوشتن اجاره نامه دستی دارند، برای نوشتن خیار شرط در اجاره نامه با مشکل روبرو شوند.

به همین جهت در ادامه چند مثال در این خصوص می‌زنیم تا نحوه نوشتن و کاربرد خیار شرط هم برای موجر و مستاجر و هم برای مشاورین املاک شفاف‌تر شود.

فسخ یکطرفه اجاره نامه توسط موجر در صورت عدم پرداخت اجاره بها

در صورتی که مستاجر به هر دلیل اجاره بها را پرداخت نکند، موجر می‌توان با آوردن این بند در اجاره نامه، قرارداد را به صورت یک طرفه فسخ کند:

اگر مستاجر ۲ ماه پیاپی اجاره خود را پرداخت ننماید، موجر می‌تواند قرارداد اجاره را به صورت یکطرفه فسخ کرده و مستاجر موظف است ملک را تخلیه نماید.

توجه داشته باشید که عدد ۲ ماه به صورت عرفی تعیین شده است. طبیعتاً اگر مستاجر اجاره بهای ۱ ماه را پرداخت نکند، اقدام برای فسخ منطقی نیست. چرا که ممکن است مبلغ اجاره بها را با چند روز تاخیر پرداخت کند. البته بسته به نظر موجر، می‌توان بیش از ۲ ماه را در این بند برای فسخ قرارداد در نظر گرفت.

فسخ یک طرفه اجاره نامه از سوی موجر در صورت واگذاری ملک به غیر

واگذاری مورد اجاره توسط مستاجر به شخصی دیگر، یکی از مواردی است که می‌توان آن را در قالب خیار شرط جهت فسخ قرارداد در اجاره نامه ذکر کند. به عنوان مثال اگر فردی ملک را اجاره کرده اما آن را به فرزند خود واگذار کند، موجر می‌تواند قرارداد اجاره را یک طرفه فسخ کند.

برای ذکر این مورد در قرارداد می‌توانید از متن زیر استفاده کنید:

اگر مستاجر مورد اجاره را به شخص دیگری واگذار کند، موجر می‌تواند قرارداد را به صورت یکطرفه فسخ کند.

فسخ قرارداد اجاره از سوی موجر در صورت عدم پرداخت باقی مانده رهن

فرض کنید مبلغ ودیعه قرض‌الحسنه یا همان رهن معادل ۹۰ میلیون تومان است و مستاجر زمان امضای قرارداد امکان پرداخت ۱۰ میلیون تومان از آن را دارد. در این شرایط در اجاره نامه قید می‌شود که باقی مانده مبلغ رهن به صورت نقد یا چکی، زمان تحویل ملک پرداخت می‌شود.

در این شرایط با استفاده از خیار شرط می‌توان بندی در قرارداد ذکر کرد که به موجب آن موجر می‌تواند در صورت عدم پرداخت باقی مانده مبلغ رهن در زمان تحویل ملک، از تحویل ملک سر باز زده و قرارداد را یک طرفه فسخ کند.

به عنوان مثال در صورت موافقت موجر، می‌توان یک مهلت (مثلا یک هفته‌ای) برای پرداخت کامل رهن تعیین نمود. در این شرایط موجر می‌تواند در صورت پرداخت باقی مانده رهن در مدت مشخص شده، ملک را به مستاجر تحویل دهد.

فسخ قرارداد به واسطه استفاده از مورد اجاره خارج از مفاد قرارداد

فرض کنید ملکی را جهت استفاده مسکونی اجاره داده‌اید. اگر مستاجر استفاده‌ای غیر از آنچه در قرارداد ذکر شده از ملک بکند (مثلا از ملک مسکونی استفاده تجاری بکند) موجر می‌تواند با استفاده از خیار شرطی که در قرارداد نوشته شده، قرارداد اجاره را یکطرفه فسخ کند.

خیلی اوقات به دلیل پایین‌تر بودن اجاره املاک مسکونی، عده‌ای اقدام به اجاره این املاک برای استفاده‌های غیر مسکونی می‌کنند. انجام این کار نه تنها از نظر قانون قابل قبول نیست، بلکه همانطور که اشاره کردیم می‌تواند حق فسخ یکطرفه قرارداد را برای موجر ایجاد کند.

استفاده از خیار شرط در عقد اجاره جهت فسخ یکطرفه قرارداد توسط مستاجر

در اغلب مواقع مستاجر نه تنها تمایلی برای فسخ قرارداد ندارد، بلکه ترجیح می‌دهد قرارداد اجاره را تمدید کند تا دچار دردسرهای پیدا کرد خانه جدید و اسباب کشی نشود. اما مواردی هم وجود دارد که به دلایلی ممکن است مستاجر تمایل داشته باشد اجاره نامه را پیش از پایان زمان قرارداد فسخ کند.

همانطور که می‌دانید در شرایط عادی چنین کاری امکان پذیر نیست. یعنی حتی اگر مستاجر، ملک را پیش از پایان قرارداد تخلیه کند، نمی‌تواند نسبت به پس گرفتن رهن تا پایان زمان قرارداد ادعایی داشته باشد. به همین ترتیب موظف است مبلغ اجاره بها را تا پایان مدت قرارداد پرداخت کند.

برای پیشگیری از چنین مشکلی، مستاجر می‌تواند از خیار شرط در عقد اجاره استفاده کند. فرض کنید شخصی قصد دارد در چند ماه آینده خانه‌ای را خریداری کند. با توجه به اینکه قرارداد اجاره را یک ساله می‌نویسند، احتمال دارد مستاجر پیش از پایان زمان قرارداد، قصد داشته باشد به خانه خود نقل مکان کند.

در این شرایط برای پیشگیری از ضرر و زیان، مستاجر می‌تواند بندی در قرارداد ذکر کرد که در صورت خرید خانه توسط مستاجر، ۱ ماه زودتر به موجر اطلاع داده شود و مستاجر می‌تواند ملک را تخلیه و قرارداد را به صورت یکطرفه فسخ کند.

این بند را می‌توان به این ترتیب در قرارداد ذکر کرد:

مستاجر در صورت خرید خانه باید ۱ ماه جلوتر به موجر اطلاع داده و ۱ ماه پس از اطلاع به مالک می‌تواند قرارداد را فسخ کرده و مبلغ ودیعه قرض‌الحسنه را از موجر دریافت نماید.

عدم استفاده از خیار شرط در این حالت چه عواقبی برای مستاجر دارد؟

در صورتی که در این شرایط چنین بندی در قرارداد ذکر نشده باشد، ۳ راه پیش پای مستاجر است:

1. تا پایان مدت اجاره در ملک مورد اجاره سکونت داشته باشد.
2. ملک اجاره شده را تخلیه کرده، اجاره بها را تا پایان زمان قرارداد پرداخت کند و مبلغ رهن را در پایان مدت اجاره از موجر تحویل بگیرد.
3. با جلب موافقت موجر اقدام به فسخ قرارداد کرده و مبلغ ضرر و زیان، معادل یک ماه اجاره کامل را مطابق قانون به موجر پرداخت کند.

مطالعه کنید: شرایط فسخ اجاره نامه چیست و چطور انجام می‌شود؟

اما همانطور که اشاره کردیم، در صورت استفاده از خیار شرط، مستاجر می‌تواند بودن هیچ دردسر و حتی بدون پرداخت ضرر و زیان، ملک را تخلیه کرده و مبلغ ودیعه قرض‌الحسنه (رهن) را از موجر دریافت کند.

بنابراین استفاده درست و به جا از خیار شرط در عقد اجاره می‌تواند هم منافع موجر را حفظ کند و حافظ منافع مستاجر باشد. اگر در خصوص خیار شرط در قرارداد اجاره سوالی دارید، در بخش نظرات در انتهای همین مقاله، سوال خود را مطرح کنید.