خیار تدلیس چیست و چه نکاتی در معاملات ملکی دارد؟

خیار تدلیس در معامله یکی از مهم‌ترین مباحث حقوقی بوده که هم خریدار و هم فروشنده باید در خصوص شرایط وقوع آن اطلاع کافی داشته باشند. معاملات ملکی نیز همانند سایر معاملات دیگر از این قاعده مستثنی نیستند.

پیش‌تر در مقاله «خیار تدلیس در عقد اجاره» به مهم‌ترین نکات برای موجرین، مستاجران و مشاوران املاک اشاره کردیم. در این مقاله قصد داریم تا در خصوص مفهوم خیار تدلیس در معامله، ماهیت کلی آن و در ادامه در خصوص خیار تدلیس در معاملات ملکی صحبت کنیم.

خریداران، فروشندگان و مشاوران املاک با دانستن این نکات، ضمن آشنایی با نکات حقوقی این حوزه، با کسب اطلاعات بیشتر از وقوع تدلیس در معاملات ملکی خود جلوگیری می‌کنند. بنابراین هم باعث حفظ ثروت و دارایی خود می‌شوند و هم از درگیر شدن با چالش‌های قضایی و حقوقی احتمالی اجتناب می‌ورزند.

خیار تدلیس چیست؟

برای درک مفهوم خیار تدلیس در معامله؛ بهتر است ابتدا به این پرسش‌ها پاسخ دهیم که اساسا خیار چیست و تدلیس به چه معنا است؟

اصطلاح خیار در مباحث حقوقی ریشه در کلمه اختیار دارد. آقای ناصر کاتوزیان خیار را اختیاری می‌داند که یکی از طرفین برای فسخ معامله دارد. این اختیار ممکن است با رضایت طرفین و مبنای قراردادی داشته باشد یا آنکه جهت جبران زیان ناشی از معامله باشد.

قانون مدنی ایران به انواع عقد و معامله اشاره کرده که یکی از آنها عقد خیاری است. ماده 188 این قانون در تعریف خیار می‌گوید: «عقد خیاری آن است که برای طرفین یا یکی از آنها یا برای ثالثی اختیار فسخ باشد.» اما خیار انواع مختلفی دارد. ماده 396 قانون مذکور آن را به 10 بخش تقسیم کرده که یکی از آنها خیار تدلیس است.

خوب با مفهوم خیار در معاملات آشنا شدیم، اما تدلیس چیست؟

تدلیس در لغت به معنای فریب، نیرنگ، پنهان کردن یا حقه‌بازی است. ماده 438 قانون مدنی ایران نیز بیان می‌دارد که «تدلیس عبارت است از عملیاتی که موجب فریب طرف معامله شود.»

در نهایت می‌توان خیار تدلیس را اینگونه توصیف کرد که هر گاه یکی از دو طرف معامله با استفاده از فریب و پنهان کردن؛ طرف دیگر را وادار به معامله کند؛ آنگاه او حق فسخ معامله را دارد. چرا که در صورت کسب اطلاع از آن به معامله تن نمی‌داد.

با این اوصاف خیار تدلیس برای خریدار آن است که در صورت کسب اطلاع از نیرنگ فروشنده می‌تواند معامله را فسخ کرده و همین موضوع برای فروشنده نیز کاملا صدق خواهد کرد.

شرایط تحقق خیار تدلیس چیست؟

تحقق شرایط خیار تدلیس برای خریدار یا فروشنده در چندین مورد خلاصه می‌شود که از متن مواد قانونی فوق نیز استنباط می‌شود. اما در اینجا به زبان ساده بیان می‌کنیم.

خیار تدلیس شرایط خاص خود را برای تحقق دارد. در واقع باید ادله و دلایل محکمی وجود داشته باشد تا یکی از طرفین بتواند با استناد به آن، از خیار تدلیس برای فسخ معامله استفاده کند. در ادامه به این شرایط می‌پردازیم.

وجود نیرنگ و فریب در معامله

از جمله شرایط خیار تدلیس آن است که باید عملیات فریب و پنهان کاری به گونه‌ای باشد که موجب انعقاد قرار شده باشد. در واقع چنانچه فریب و نیرنگی از جانب یکی از طرفین معامله صورت نمی‌گرفت؛ طرف مقابل حاضر به انجام معامله و عقد قرارداد نمی‌شد.

حتما بخوانید: خیار مجلس چیست؟ (نکات مهم در خصوص خیار مجلس در معاملات ملکی)

برای نمونه فرض کنید شخصی ملکی را در اختیار دارد که استحکامات و پایه‌های ضعیف ملک باعث ترک خوردن دیوارهای آن شده است. در اینجا ممکن است او با استفاده از دیوارپوش سعی در پنهان کردن این عیب کرده و ملک خود را به فروش برساند. در صورتی که اگر مشتری از وجود این عیب اطلاع داشت، هرگز دست به خرید آن ملک نمی‌زد.

ذکر این نکته ضروری است که بحث قیمت ملک نمی‌تواند جزء شرایط و دلایل خیار تدلیس در معامله باشد. به عنوان مثال، اگر فردی ملکی را با قیمت پایین خریداری کرد و از این معامله پشیمان شد، نمی‌تواند از پایین بودن قیمت به عنوان تدلیس در معامله یاد کند.

تدلیس باید از جانب یکی از طرفین باشد نه شخص ثالث

بحث دیگر آن است که تدلیس باید از طرف یکی از طرفین معامله باشد تا موجب ایجاد خیار فسخ قرارداد برای طرف دیگر شود. در واقع چنانچه تدلیس از جانب یک شخص ثالث مانند واسطه صورت گرفته باشد، شخص فریب خورده نمی‌تواند قرارداد را به هم بزند. اما می‌تواند از شخص فریب دهنده ادعای خسارت کند.

برای نمونه چنانچه ملکی با دادن اطلاعات غلط از جانب مشاور املاک و بدون دخالت فروشنده، به فروش رفته باشد، خریدار بعدا حق فسخ معامله را ندارد. البته باید این نکته را در نظر گرفت که گاهی اوقات ممکن است یکی از طرفین معامله با شخص ثالث تبانی کرده باشد که در صورت اثبات فرد می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

شرایط تحقق خیار تدلیس به چه صورت است؟

البته اثبات تدلیس در معامله نیز نیازمند ارائه دلایل و مدارک کافی است. از جمله این دلایل می‌توان به متن قرارداد مکتوب یا شهادت و گواهی افراد درگیر با معامله اشاره کرد. در هر صورت افراد باید اسناد مکتوب و دلایل محکمه‌پسند خود را برای اثبات در اختیار داشته باشند.

برای فسخ معامله باید فوری اقدام کرد

ماده 440 قانون مدنی به یکی دیگر از شرایط تحقق خیار تدلیس اینگونه اشاره می‌کند که «خیار تدلیس بعد از علم به آن فوری است.» تفسیر این ماده آن است که فرد فریب خورده باید در اسرع وقت فسخ قرارداد را اعلام کند و در صورت عدم رضایت طرف مقابل، می‌تواند به مراجع قانونی شکایت کند.

ذکر این نکته ضروری است که منظور از عبارت «فوری» در این ماده قانونی همان مدت زمان عرفی است که معمولا یک ماه تا 40 روز است. در صورت عدم اقدام فوری فرد فریب خورده، حق فسخ قرارداد از وی ساقط خواهد شد. این اقدام در ابتدا شامل در جریان گذاشتن فرد طرف معامله و درخواست فسخ قراداد و در صورت عدم رضایت، طرح بحث در مراجع قانونی است.

پنهان کردن نصف حقیقت هم شامل خیار تدلیس می‌شود

چنانچه یکی از طرفین معامله نصف حقیقت را پنهان کرده باشند، باز هم در صورت اثبات؛ شامل خیار تدلیس شده و فرد می‌تواند قرارداد را فسخ کند. اما منظور از پنهان کردن نصف حقیقت چیست؟

حتما بخوانید: خیار شرط در معاملات ملکی چیست؟ 

برای نمونه همان مثال قبلی مربوط به ترک‌های دیوار را در نظر بگیرید. ممکن است فروشنده به صورت جزئی به وجود برخی ترک‌های سطحی بر روی دیوار و در زیر دیوارپوش اشاره کند. اما اینکه استحکامات و دیوار اصلی ساختمان دچار ترک شده باشد را مخفی نگه دارد.

فریب باید قبل از عقد قرارداد باشد

همچنین از جمله شرایط تحقق خیار تدلیس برای خریدار یا فروشنده این است که عملیات فریب دادن باید قبل از عقد قرارداد رخ داده باشد. بنابراین اتفاقات بعد از عقد قرارداد ملاک نیست.

برای مثال، چنانچه فروشنده بعد از عقد قرارداد وعده دهد که نمای داخلی یا بیرونی ملک را رنگ‌آمیزی کند و از این کار امتناع ورزد، آنگاه این مسئله دلیلی برای فسخ معامله و استفاده از خیار تدلیس نخواهد شد. چرا که بعد از عقد قرارداد بوده است.

خیار تدلیس قابل اسقاط نیست

یکی از نکات مهم در این خصوص آن است که طرح اسقاط کافه خیارات در قرارداد قابل قبول نبوده و نافذ نیست. یعنی چنانچه در یک قرارداد عنوان شود که اجازه خیار تدلیس در معامله ساقط شده، درست نبوده و همچنان حق طرفین برای فسخ قرارداد پابرجاست. چرا که خیار تدلیس قابل استقاط نیست.

نکته مهم: گاهی اوقات امکان دارد که یکی از طرفین جهت فریب دیگری اقدام به جعل سند یا استفاده از سایر روش‌های متقلبانه کرده باشد. در این صورت علاوه بر تدلیس در معامله باید جرم کلاهبرداری را نیز اضافه کرد.

اهمیت خیار تدلیس در معاملات ملکی چیست؟

تدلیس در معاملات ملکی از چندین جنبه حائز اهمیت بوده و ممکن است در این جنس معاملات بیشتر شاهد تدلیس باشم که در ادامه به آنها اشاره می‌کنیم. بنابراین نیاز است که هم فروشندگان، هم خریداران و هم مشاوران املاک از این حیث کاملا آگاه باشند.

ملک و املاک پیچیدگی بیشتری دارند

خرید، فروش یا اجاره ملک و املاک همانند سایر معاملات دیگر نیست که پیچیدگی چندانی نداشته باشد. بحث متراژ، امکانات در نظر گرفته شده برای آن، سند ملک، حق و حقوق صاحب ملک نسبت به همسایگان و نهادهای عمومی از قبیل شهرداری در کنار بسیاری موارد دیگر باعث شده تا پیچیدگی حقوقی معامله در این زمینه بیشتر شود.

حتما بخوانید: نکات مهم خیار غبن فاحش در معاملات ملکی

از این رو این امکان که یکی از طرفین معامله یا مشاوران املاک دچار خطا شده و سعی در تدلیس کنند، معمولا بیشتر است. مثلا امکان دارد که فروشنده ملک در خصوص سنددار بودن آن اقدام به تدلیس کند یا آنکه یک خانه فاقد پارکینگ باشد، اما وی این مساله را پنهان کند.

ملک و املاک گردش مالی بسیار بالایی دارد

وسوسه فریب در معامله یک موتور سیکلت معمولا بسیار کمتر از وسوسه تدلیس در معامله زمین یا خانه و ملک تجاری است. چرا که قیمت املاک نسبت به بسیاری از دارایی‌های دیگر بسیار بالا بوده و امکان اینکه هر کدام از طرفین برای تدلیس وسوسه شوند بسیار بیشتر است.

تعدد ذینفعان امکان تدلیس را بیشتر می‌کند

در حالت عادی در یک معالمه خانه یا زمین سه نفر خریدار، فروشنده و مشاور املاک ذینفع هستند. هر چند در بسیاری از موارد ممکن است دو یا چند خریدار و فروشنده ملک وجود داشته باشند. همین مساله امکان تدلیس در معامله ملک را بالا می‌برد.

بیشتر بخوانید: نحوه نوشتن فسخ قرارداد

دانش حقوقی در خصوص معامله ملک پایین است

مردم عادی در طول عمر خود ممکن است یک یا نهایتا چند بار اقدام به خرید و فروش ملک کنند. بنابراین طبیعی است که چندان به مباحث قانونی این زمینه تسلط کافی نداشته باشند. همین مساله می‌تواند امکان تدلیس در معاملات ملکی را بالا ببرد.

با تمام این اوصاف؛ اما همانطور که در بالا اشاره شد، قوانین و مقررات در بسیاری موارد همه را شفاف کرده و راه را برای فسخ معامله با استفاده از خیار تدلیس باز کرده تا هر یک از طرفین بتوانند از حقوق خود دفاع کنند.

ما در ادامه به نکاتی اشاره می‌کنیم که خریداران، فروشندگان و مشاوران املاک باید هنگام معامله به آنها توجه کنند.

نکات مهم خیار تدلیس در معامله ملک برای مشاوران املاک چیست؟

1: مهم‌ترین نکته‌ای که مشاوران املاک جهت جلوگیری از تدلیس در معامله باید مدنظر قرار دهند، مکتوب کردن توافقات، وعده‌ها و صحبت‌های دو طرف معامله است. این کار نقش بسزایی در پیشگیری از تدلیس خواهد داشت.

2: مشاوران املاک نباید از یک طرف معامله جانبداری خاصی داشته باشند. این کار باعث می‌شود طرف دیگر معامله احساس بدی پیدا کرده و نسبت به مشاور املاک بدبین شود.

3: از بیان وعده و وعید از زبان یکی از طرفین خودداری کنند. با این کار ممکن است بعدا و در صورت ادعای یکی از طرفین در خصوص تدلیس، بیشتر خود مشاوران املاک به عنوان طرف سوم در مظان اتهام قرار گیرند.

4: حتما نسبت به ملک مورد نظر جهت معامله و شرایط حقوقی و ملکی آن اطلاع کافی داشته باشند. گاهی ممکن است شرایط حقوقی یک ملک حتما باید در قرارداد ذکر شده و دو طرف معامله از آن آگاهی کامل داشته باشند تا بعدا درگیر مسائل حقوقی نشوند.

این وظیفه مشاور است که شرایط ملک را به لحاظ حقوقی، سند، مالکیت و سایر موارد دیگر به طور کامل از فروشنده پرس‌وجو کرده و مطلع شود.

5: بهتر است مشاورین املاک نسبت به فوت و فن مذاکره و شناخت انواع مشتری به لحاظ رفتارشناسی آگاهی داشته باشند. آنها با شناخت بهتر مشتریان به لحاظ رفتارشناسی؛ می‌توانند افرادی را که مشتری واقعی نبوده یا قصد به کار بردن حقه و فریب در معامله را دارند، بهتر شناسایی کنند.

نکات مهم خیار تدلیس در معاملات ملکی برای خریداران چیست؟

خریداران اصلی‌ترین گروهی هستند که امکان تدلیس در حق آنها وجود دارد. از این رو باید بیشتر از سایر گروه‌ها به نکات مهم دقت کنند. از جمله این نکات می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

1: خریدار ملک باید سعی کند تمامی توافقات، صحبت‌ها و وعده‌های مهم فروشنده در خصوص ملک را مکتوب کرده و این درخواست را از مشاور املاک داشته باشد.

2: خریدار ملک باید حتما از نظر مشاوران و متخصصان حقوقی و ملکی جهت خرید یا اجاره یک ملک استفاده کند.

3: خریدار یک ملک معمولا از محصول تلاش و پس‌انداز چند ساله خود جهت خرید ملک استفاده می‌کند. بنابراین ضروری است با استفاده از نظرات مشاوران خبره و کسب اطلاع لازم از نکات حقوقی، از وقوع تدلیس یا سایر مشکلات حقوقی دیگر پیش‌گیری کند.

حتما بخوانید: حق پشیمانی در قرادادهای ملکی چیست و چگونه اجرا می‌شود؟

4: از خرید یا اجاره ملکی که پیچیدگی زیادی داشته یا نسبت به صداقت فروشنده بسیار تردید دارند پرهیز کنند.

5: در صورت اثبات تدلیس؛ حتما در اسرع وقت برای فسخ قرارداد اقدام کنند.

6: به مشاوران املاک حرفه‌ای و مورد اعتماد جهت خرید ملک مراجعه کنند.

7: چک لیستی از مهم‌ترین مواردی که ملک مورد نظر آنها باید داشته باشد، تهیه کرده و آن را به هنگام بازدید چک کنند.

نکات مهم خیار تدلیس برای فروشندگان ملک چیست؟

1: از دادن وعدوه و وعیدهای غیرمنطقی و توخالی کاملا پرهیز کنند.

2: تمامی نکات حقوقی و ملکی واحد مسکونی یا تجاری خود را از همان ابتدا برای مشتری شرح دهند.

3: ضمن تاکید بر نکات مثبت ملک خود، حتما در خصوص چالش‌ها و نکات منفی احتمالی ملک نیز توضیح دهند. چرا که هر چند ممکن است با مخفی‌کاری زودتر به نتیجه و فروش برسند؛ اما این کار ارزش دردسرهای فسخ قرارداد یا درگیر شدن در مسائل حقوقی و قضائی را نخواهد داشت.

4: نسبت به حق و حقوق و امکانات ملک خود اطلاع کافی داشته باشند و از تمام شرایط آن آگاهی کامل داشته باشند.

جمع‌بندی

ما در این مقاله تلاش کردیم تا با بیانی ساده توضیح دهیم که خیار تدلیس چیست و مهم‌ترین نکات آن برای خریداران، فروشندگان و مشاوران املاک چیست. با این حال، هر ملکی شرایط خاص خود را داشته که ممکن است با شرایط سایر املاک تفاوت زیادی داشته باشد. از این رو هر سه گروه باید از نظر متخصصان و مشاوران حرفه‌ای استفاده کنند.

سوالات متداول | خیار تدلیس

خیار تدلیس چیست؟

می‌توان خیار تدلیس را اینگونه توصیف کرد که هر گاه یکی از دو طرف معامله با استفاده از فریب و پنهان کردن؛ طرف دیگر را وادار به معامله کند؛ آنگاه او حق فسخ معامله را دارد. چرا که در صورت کسب اطلاع از آن به معامله تن نمی‌داد.

خیار تدلیس در معامله چیست؟

خیار تدلیس در معامله برای خریدار آن است که در صورت کسب اطلاع از نیرنگ فروشنده می‌تواند معامله را فسخ کرده و همین موضوع برای فروشنده نیز کاملا صدق خواهد کرد.